De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Welke zaken horen wel en welke niet bij een huis (onroerende en roerende zaken)?

Blog De LeeuwAls u een huis koopt of verkoopt, dan is dat huis op het moment van de koop vaak nog ingericht. Hoe weet u nu welke zaken er bij het huis horen en welke tot de inboedel? En wat is precies het verschil tussen onroerende en roerende zaken? We leggen het graag uit.

1) Inleiding

De kans is groot dat u op deze pagina terecht bent gekomen omdat u op het internet op zoek was naar informatie over dit onderwerp. Vermoedelijk bent u al meerdere pagina's tegengekomen met voorbeelden of 'lijstjes'. Lijstjes met onroerende zaken die bij het huis horen en lijstjes met roerende zaken die tot de inboedel behoren.

Wij geloven niet zo in dit soort lijstjes. Want een ingebouwde vaatwasser is vrijwel altijd een onderdeel van de keuken en dus onroerend. Maar als de vaatwasser los staat, dan is hij in beginsel roerend en behoort hij dus tot de inboedel. Een gelijmde of gespijkerde parketvloer is onroerend, een zwevende en los-gelegde parketvloer roerend. 

Of iets roerend of onroerend is, hangt heel vaak af van de concrete situatie. Graag leggen we u uit hoe het precies zit. Zodat u zelf in staat bent om te bepalen of iets roerend is of onroerend. En aan het einde van deze blog krijgt u van ons alsnog een lijstje ;-).

2) Wat hoort en wel niet bij het huis volgens de model-koopovereenkomst

Wat de koop en verkoop van een huis precies omvat en wat er dus wel of niet bij de woning hoort, is geregeld in artikel 1 van de model-koopovereenkomst voor woningen en appartementen: Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het (1) perceel grond met (2) woning en (3) verdere aanhorigheden (...) hierna te noemen: “de onroerende zaak” (...) met inbegrip van de (roerende) (4) zaken zoals omschreven in de bij deze koopovereenkomst behorende lijst.

De koop en verkoop omvat dus als eerste de grond en vervolgens het huis dat op die grond is gebouwd met de zaken die bij het huis horen. Dit zijn de onroerende zaken. En daarnaast omvat de verkoop uitsluitend de roerende zaken indien en voor zover die expliciet zijn benoemd op de 'lijst van roerende zaken'.

2.1 het perceel grond met (2) woning

Als u een woning op eigen grond koopt, dan koopt u allereerst de grond. Daarnaast koopt u ook het huis omdat het huis 'duurzaam met de grond is verenigd'. Een huis is op allerlei manieren en langdurig verbonden met de grond en daarom onroerend. Ook bomen en struiken zijn om diezelfde reden onroerend.

Wie een perceel grond koopt waarop op het moment van het afsluiten van de koop een auto, stacaravan of huifkar staat geparkeerd, zal niet verwachten dat deze inbegrepen zijn bij de koop. Noch de auto, noch de stacaravan noch de huifkar zijn immers 'duurzaam met de grond verbonden'. Maar hoe zit het dan met een woonwagen? Dat lijkt een twijfelgeval, omdat sommige woonwagens technisch verplaatsbaar zijn en daarmee dus niet definitief verbonden met de grond. De Hoge Raad heeft echter bepaald dat dàt criterium (het technisch verplaatsbaar zijn) niet doorslaggevend is. Als er een technische mogelijkheid is dat een bouwsel wordt verplaatst, maar het zichtbaar is dat het bouwsel 'naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven', dan is dat bouwsel onroerend. Een woonwagen waarvan duidelijk is dat deze bestemd is om op zijn plek te blijven staan, is dus onroerend.

2.2 en verdere aanhorigheden

Een aanhorigheid is 'iets dat bij het huis hoort'. Het Burgerlijk wetboek gebruikt daarvoor de term 'bestanddelen'. Een bestanddeel is geen zelfstandige roerende zaak (meer), maar maakt onderdeel uit van een groter geheel. Er zijn op grond van Artikel 3 Burgerlijk Wetboek Boek 3 twee criteria die kunnen maken dat een object wordt beschouwd als bestanddeel van het huis.

2.2.1 het bestanddeel hoort volgens verkeersopvattingen bij het huis

Verkeersopvattingen geven weer hoe er over een bepaalde kwestie in de maatschappij wordt gedacht. De term 'verkeersopvattingen' is juridisch jargon voor 'gezond verstand'. Natuurlijk is het technisch mogelijk om de buitendeuren van een huis te verwijderen of de toiletpotten of c.v.-installatie uit het huis te slopen. Maar elk redelijk denkend mens met een beetje gezond verstand zal dan toch echt tot de conclusie komen dat het huis niet langer compleet is.

Toch is het soms heel lastig om vast te stellen of iets bij het huis hoort. Denk bijvoorbeeld aan keukenapparatuur. Een los koffiezetapparaat of een losse magnetron hoort niet bij het huis. Een los fornuis ook niet. Maar een complete inbouwkeuken weer wel. In geval van twijfel zijn er twee hulpvragen te stellen:

1) zijn het desbetreffende bestanddeel en de keuken in constructief opzicht specifiek op elkaar afgestemd? (zo ja: onderdeel van de keuken en dus horend bij het huis)
2) als het bestanddeel zou ontbreken, is daarmee de keuken dan incompleet? (zo ja: onderdeel van de keuken en dus horend bij het huis)

Een vaatwasser die los in de keuken staat, hoort niet bij de keuken en dus niet bij het huis. Een vaatwasser die is ingebouwd en omgebouwd en daarom één geheel vormt met de rest van de keuken, hoort wel bij de keuken en dus wel bij het huis. Een keuken is incompleet zonder afzuig- of wasemkap. Ook als de afzuigkap iets afwijkt qua model of kleur, mag een koper er van uitgaan dat de afzuigkap in de keuken achterblijft en niet door de verkopers wordt meegenomen.

2.2.2 het bestanddeel is of wordt zodanig verbonden met het huis dat afscheiden zonder beschadiging van betekenis niet meer mogelijk is

Een zaak die op zo'n manier met het huis wordt verbonden dat deze zonder serieuze beschadigingen niet meer kan worden verwijderd, wordt automatisch onderdeel van dat huis. Roerende zaken worden dus onroerende zaken, zodra ze 'aard- en nagelvast' aan het huis worden vastgemaakt. Voordat deze zaken werden bevestigd, waren het zelfstandige en roerende zaken. Na de bevestiging worden de voorheen zelfstandige roerende zaken onderdeel van het huis en daarmee een onroerend bestanddeel van dat huis. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een parketvloer.

Een zwevende parketvloer die los is gelegd, niet is verlijmd en / of gespijkerd, kan net als een vloerkleed probleemloos uit een huis worden verwijderd zonder de vloer of het huis te beschadigen. Een dergelijke vloer is geen onderdeel van het huis. Een gelijmde en / of gespijkerde parketvloer kan niet worden verwijderd zonder de vloer of het huis te beschadigen. Een dergelijke vloer is een onderdeel van het huis geworden en is daarmee dus onroerend.

Het is natuurlijk duidelijk dat het begrip 'beschadiging van betekenis' voor meerdere uitleg vatbaar is. Alles dat in een huis is geschroefd of gespijkerd, laat na verwijdering schroef- of spijkergaatjes achter. Maar niet elk schroef- of spijkergaatje is een 'beschadiging van betekenis'. Wat met een beetje Alabastine en een likje verf kan worden weggewerkt, is geen 'schade van betekenis'.

3) Waarom is het belangrijk dat u als koper of verkoper weet wat er wel en niet bij het huis hoort?

3.1 tenzij anders is afgesproken omvat de koop alle onroerende zaken en geen enkele roerende zaak

Onroerende zaken worden geacht bij de koop van een woning of appartement te zijn inbegrepen. Als een verkoper voornemens is om bepaalde onroerende zaken niet te leveren, dan moeten daarover goede afspraken worden gemaakt, bij voorkeur vastgelegd in de koopakte. Met roerende zaken is het net andersom. Roerende zaken behoren niet tot het huis maar tot de inboedel van de verkoper en worden geacht geen deel uit te maken van de koop. Als roerende zaken overigens expliciet zijn opgenomen in de beschrijving van de woning op Funda, op de website van de makelaar en / of de brochure van de woning, dan mag u daaruit opmaken dat deze roerende zaken wèl onderdeel uitmaken van de koop.

3.2 geen overdrachtsbelasting over roerende zaken

De koper betaalt bij de overdracht van het huis bij de notaris 2% overdrachtsbelasting over de onroerende zaken. Over de verkoop van roerende zaken wordt geen overdrachtsbelasting geheven. Als in de koopsom een bedrag is opgenomen voor roerende zaken, dan is het belangrijk om dat in de koopovereenkomst aan te geven. Daarmee wordt voorkomen dat er ook overdrachtsbelasting wordt geheven over de meeverkochte roerende zaken.

3.3 ... maar ook geen hypotheek op roerende zaken...

Elk voordeel heeft zijn nadeel. De bank verstrekt geen hypotheek over roerende zaken. Als de totale koopsom bijvoorbeeld € 250.000 bedraagt waarin € 25.000 is inbegrepen voor de levering van roerende zaken, dan zal de bank u geen hypotheek verstrekken die hoger is dan € 250.000 min € 25.000 is € 225.000.

4) De weerbarstige praktijk...

Het onderscheid tussen de als uitgangspunt bij de koop en verkoop inbegrepen onroerende zaken en de als uitgangspunt niet bij de koop en verkoop inbegrepen roerende zaken is ook in figuurlijke zin niet 'in beton gegoten'. Of iets wel of niet bij het huis hoort, is afhankelijk van de feitelijke omstandigheden van het geval.

Een losse vaatwasser hoort niet bij het huis, een vaatwasser die met een bij de rest van de keuken passend frontje onderdeel is geworden van de inbouwkeuken hoort wel bij het huis. Maar wat nu als dat frontje na een aantal jaren verloren gaat en wordt vervangen door een op zichzelf wel bijpassend maar niet volledig identiek frontje?

Als er geen concrete afspraken worden gemaakt over alle zaken die een twijfelgeval zouden kunnen vormen, dan is de kans op onenigheid tussen verkopers en kopers groot.

5) De praktische oplossing: gebruik ALTIJD een 'lijst van zaken'

De verkoper van een woning doet er zeer verstandig om, vanaf het begin van de verkoop, zeer duidelijk te zijn over welke zaken in de woning zullen achterblijven en welke zaken ter overname worden aangeboden. Het maakt daarbij niet uit of die zaken normaliter als roerend of als onroerend worden beschouwd. NVM-makelaars maken daarbij gebruik van een uitgebreide 'lijst van zaken' waarin alle mogelijke zaken worden benoemd.

Als u belangstelling heeft voor een (bewoonde) woning, dan is het belangrijk dat u kennis neemt van de 'lijst van zaken'. Daarmee voorkomt u teleurstellingen als blijkt dat de verkoper andere opvattingen heeft dan u over dit onderwerp.

Ons belangrijkste advies: als u een woning verkoopt of koopt, maak dan ALTIJD gebruik van de lijst van roerende zaken!

6) Wat hoort wel en wat hoort niet bij het huis, voorbeelden

Als de lijst van zaken ontbreekt, dan denken we dat onderstaande lijst een professioneel verantwoord overzicht geeft van welke zaken wel of niet bij het huis horen. Hoe een rechter daarover zal oordelen, is ALTIJD! afhankelijk van de concrete feitelijke omstandigheden van het geval.

Acquaria, los Roerend Een los acquarium is normaliter roerend.
Acquaria, maatwerk Onroerend Een acquarium dat speciaal op maat is gemaakt om bijvoorbeeld een nis op te vullen, is normaliter onroerend. 
Allesbrander Roerend Zie Open haard (voorzet)
Badkameraccesoires Roerend Badkameracessoires die geen onderdeel maken van onroerende badkamermeubelen, zijn normaliter roerend.
Badkamermeubelen Onroerend Badkamermeubelen die niet zonder 'schade van betekenis' kunnen worden verwijderd, zijn onroerend. 
Beplanting, bomen Onroerend Bomen zijn duurzaam met de grond verenigd en dus onroerend.
Beplanting, potplanten Roerend Potplanten zijn niet duurzaam met de grond verenigd en dus roerend
Beplanting, struiken Onroerend Struiken zijn duurzaam met de grond verenigd en dus onroerend
Binnenzonwerking Roerend Zie zonwering binnen.
Boekenplanken Roerend Boekenplanken die zonder 'schade van betekenis' kunnen worden verwijderd zijn nrmaliter roerend.
Buitenverlichting Roerend Buitenverlichting die zonder 'schade van betekenis' kan worden verwijderd is normaliter roerend. 
Chalet (tuin) Onroerend Een chalet dat duurzaam is verbonden met de grond of aangesloten is op water en / of stroom is normaliter onroerend. 
Dakpannen Onroerend Dakpannen zijn onroerend omdat een huis met een pannendak zonder dakpannen incompleet is. 
Erfafscheiding Onroerend Erfafscheidingen zijn normaliter duurzaam met de grond verenigd en dus onroerend. 
Gordijnen Roerend Gordijnen zijn roerend.
Gordijnrails Roerend Gordijnrails die zonder 'schade van betekenis' kunnen worden verwijderd en die qua inrichting en constructie niet zodanig op het huis zijn afgestemd dat ze als één geheel moeten worden beschouwd met de woning, zijn normaliter roerend.
Horren, losse Roerend Horren in een standaardmaat en standaarvorm die zonder 'schade van betekenis' kunnen worden verwijderd zijn normaliter roerend.
Horren, maatwerk Onroerend Horren die speciaal op maat of in een afwijkende vorm zijn gemaakt of niet zonder 'schade van betekenis' kunnen worden verwijderd zijn normaliter onroerend.
Huis(telefoontoestellen) Roerend Huistelefoontoestellen zijn roerend.
Internetrouters Roerend Internetrouters zijn normaliter roerend tenzij ze bijvoorbeeld onderdeel uitmaken van een installatie waarvan andere onderdelen niet zonder schade kunnen worden verwijderd. 
Kasten, inbouw Onroerend Inbouwkasten zijn normaliter onroerend.
Kasten, los Roerend Losse kasten zijn normaliter roerend.
Kasten, maatwerk Onroerend Maatwerkkasten die speciaal op maat of speciaal van vorm zijn gemaakt voor het huis, zijn normaliter onroerend.
Keuken Onroerend Een huis zonder keuken is incompleet waardoor een keuken normaliter een bestanddeel van de woning is en dus onroerend. 
Keukenapparatuur, inbouw Onroerend Bij een inbouwkeuken waarbij de inrichting en constructie van de keuken of afgestemd op de keukenapparatuur zodat deze één geheel vormen, zijn normaliter onroerend. 
Keukenapparatuur, los Roerend Losse keukenapparatuur is normaliter roerend. 
Kurkvloer, gespijkerd Onroerend Als een kurkvloer niet kan worden verwijderd zonder 'schade van betekenis' dan is deze normaliter onroerend.
Kurkvloer, verlijmd Onroerend Als een kurkvloer niet kan worden verwijderd zonder 'schade van betekenis' dan is deze normaliter onroerend.
Legplanken in vaste kasten Onroerend Legplanken die onderdeel uitmaken van vaste kasten horen bij de kast en daarmee bij het huis en zijn normaliter onroerend. 
Magnetron, ingebouwd Zie keukenapparatuur, inbouw
Magnetron, los Zie keukenapparatuur, los
Open haard (voorzet) Roerend Een voorzet open haard die kan worden verwijderd zonder 'schade van betekenis' is normaliter roerend.
Parket, gespijkerd Onroerend Als parket niet kan worden verwijderd zonder 'schade van betekenis' dan is het normaliter onroerend.
Parket, verlijmd Onroerend Als parket niet kan worden verwijderd zonder 'schade van betekenis' dan is het onroerend.
Parket, zwevend Roerend Zwevend parket dat kan worden verwijderd zonder 'schade van betekenis' is normaliter roerend.
Radiatoren Onroerend Radiatoren die via leidingen zijn gekoppeld zijn onroerend. 
Rolluiken, inbraakwerend Roerend Rolluiken die dienen als inbraakbeveiliging zijn meestal niet te verwijderen zonder dat er 'schade van betekenis' onstaat, zijn normaliter onroerend.
Rolluiken, zonwering Roerend Rolluiken die dienen als zonwering die zijn te verwijderen zonder dat er 'schade van betekenis' onstaat, zijn normaliter roerend.
Routers Roerend Zie internetrouters.
Toiletaccesoires Roerend Toiletaccessoires die zonder 'schade van betekenis' kunnen worden verwijderd, zijn normaliter roerend.
Toiletbril Zie Toiletaccesoires
Verlichting, ingebouwd Onroerend Ingebouwde verlichting is normaliter onroerend.
Verlichting, los Roerend Niet ingebouwde verlichting die zonder 'schade van betekenis' kan worden verwijderd is normaliter roerend.
Vitrage Roerend Vitrage is roerend.
Zonnepanelen, geïntegreerd Onroerend Zonnepanelen die zijn geïntegreerd in de dakbedekking zijn, zowel bij platte als hellende daken, onroerend. 
Zonnepanelen, los Roerend Zonnepanelen die eenvoudig kunnen worden verwijderd zonder 'schade van betekenis' zijn normaliter roerend. 
Zonnepanelen, vast Onroerend Zonnepanelen die onderdeel uitmaken van een integraal (zonne)verwarmingssysteem of  niet eenvoudig kunnen worden verwijderd zonder 'schade van betekenis' zijn normaliter roerend. 
Zonwering binnen Roerend Binnenzonwering die kan worden verwijderd zonder 'schade van betekenis' is normaliter roerend. 
Zonwering buiten (zonneschermen) Roerend tenzij Zonwering die zonder 'schade van betekenis' kan worden verwijderd en / of in constructief opzicht niet zodanig op het huis is afgestemd zodat verwijdering het huis incompleet zou maken, is normaliter roerend. 


Een persoonlijke noot

Tenslotte nog dit. Soms gaat het niet om de vraag of iets wel of niet bij het huis hoort, maar om goed fatsoen. Ik - de schrijver van deze blog - kocht ooit een woning waarin vrijwel alle verlichting was ingebouwd in verlaagde plafonds. Het transport bij de notaris vond plaats tijdens de wintermaanden, aan het einde van de middag. Toen ik, na het transport, voor het eerst mijn nieuwe huis binnenkwam, bleek en bleef het hele huis aardedonker. Alle lampjes uit de overgenomen verlichting waren verwijderd. En nadat ik nieuwe lampjes had gekocht, bleef het aardedonker, omdat ook alle stoppen uit de stoppenkast waren verwijderd. Strikt genomen zijn zowel de lampen als de stoppen roerend. En strikt genomen mogen deze dus worden meegenomen door de verkoper. Maar wat mij betreft blonk de verkoper niet uit in inlevingsvermogen...

Vragen of opmerkingen?

Uw vragen of opmerkingen over deze blog kunt u hieronder aan ons kwijt!

 

Vragen & Reacties 30

Alfred op dinsdag 08 januari 2019 15:33

wij hebben een discussie over een waterontharder, middels waterleidingen gekoppeld aan het huis.
na aanvaarding bod wordt thans gemeld dat deze ter overname is.
hij is volgens verkoper roerend.
Wij zijn ervanuit gegaan dat deze bij de koop inzat.
deze wordt ook niet vermeld op de lijst der zaken.
thans wel op de nieuwe lijst der zaken die na akkoord bod is aangepast.
wat is nu juridisch juist?

wij hebben een discussie over een waterontharder, middels waterleidingen gekoppeld aan het huis. na aanvaarding bod wordt thans gemeld dat deze ter overname is. hij is volgens verkoper roerend. Wij zijn ervanuit gegaan dat deze bij de koop inzat. deze wordt ook niet vermeld op de lijst der zaken. thans wel op de nieuwe lijst der zaken die na akkoord bod is aangepast. wat is nu juridisch juist?
Wim de Leeuw op dinsdag 08 januari 2019 18:13

Beste Alfred,

Ik wil jullie vraag graag beantwoorden. Daar heb ik echter nog wat nadere informatie voor nodig.

Of iets roerend of onroerend is, hangt heel vaak af van de feitelijke omstandigheden van het geval.

Je zegt dat jullie er van uitgingen dat de waterontharder bij de koop in zat. Waarom gingen jullie daar vanuit? Hoe wisten jullie van de waterontharder of? Hebben jullie die tijdens de bezichtiging van het huis zien zitten? Zo ja, heeft de makelaar of de verkoper zich over de waterontharder uitgelaten? Was deze wellicht opgenomen in de beschrijving van het huis of is de waterontharder door de makelaar expliciet 'aangeprezen' tijdens de bezichtiging?

Als je hieronder je antwoord geeft, kan ik daaronder mijn definitieve antwoord geven!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Alfred, Ik wil jullie vraag graag beantwoorden. Daar heb ik echter nog wat nadere informatie voor nodig. Of iets roerend of onroerend is, hangt heel vaak af van de feitelijke omstandigheden van het geval. Je zegt dat jullie er van uitgingen dat de waterontharder bij de koop in zat. Waarom gingen jullie daar vanuit? Hoe wisten jullie van de waterontharder of? Hebben jullie die tijdens de bezichtiging van het huis zien zitten? Zo ja, heeft de makelaar of de verkoper zich over de waterontharder uitgelaten? Was deze wellicht opgenomen in de beschrijving van het huis of is de waterontharder door de makelaar expliciet 'aangeprezen' tijdens de bezichtiging? Als je hieronder je antwoord geeft, kan ik daaronder mijn definitieve antwoord geven! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Alfred op woensdag 09 januari 2019 10:03

Beste Wim,
De waterontharder is bij twee bezichtigingen getoond (en er is uitgelegd hoe deze werkt). Hij stond niet op de lijst der zaken ter overname of gaat mee. Op de vragenlijst B staat vermeld dat het onderhoudscontract kan worden voortgezet. Derhalve zijn wij ervan uitgegaan dat deze bij de koop inbegrepen zat. Daarnaast kom ik tegen dat alles wat met leidingen is bevestigd aan de zaak, onderdeel uit is gaan maken van de zaak. Dus volgens mij kun je ook nog een discussie opstarten of deze roerend is of onroerend is geworden. Jouw antwoord, ook al is deze nog niet volledig, geeft mij al wel de indruk dat het achteraf na mondeling akkoord eenzijdig wijzigen van de lijst der zaken, op zijn minst als niet sjiek bestempeld mag worden.

Beste Wim, De waterontharder is bij twee bezichtigingen getoond (en er is uitgelegd hoe deze werkt). Hij stond niet op de lijst der zaken ter overname of gaat mee. Op de vragenlijst B staat vermeld dat het onderhoudscontract kan worden voortgezet. Derhalve zijn wij ervan uitgegaan dat deze bij de koop inbegrepen zat. Daarnaast kom ik tegen dat alles wat met leidingen is bevestigd aan de zaak, onderdeel uit is gaan maken van de zaak. Dus volgens mij kun je ook nog een discussie opstarten of deze roerend is of onroerend is geworden. Jouw antwoord, ook al is deze nog niet volledig, geeft mij al wel de indruk dat het achteraf na mondeling akkoord eenzijdig wijzigen van de lijst der zaken, op zijn minst als niet sjiek bestempeld mag worden.
Wim de Leeuw op woensdag 09 januari 2019 10:18

Beste Alfred,

Ik denk dat 'niet sjiek' een te diplomatieke beschrijving is van de casus.

Je kunt van dit soort dingen een ongelofelijk ingewikkelde juridische discussie maken. Wanneer is er nu sprake van 'afscheiden zonder beschadiging van betekenis' of niet. Maar uiteindelijk gaat het wat mij betreft om redelijkheid en om het nakomen van gewekte verwachtingen. Dat is ook waarom ik mijn blog heb afgesloten met mijn persoonlijke noot. Want NATUURLIJK zijn losse lampjes uit verlichtingsarmaturen niet onroerend en NATUURLIJK zijn die niet inbegrepen in de koop. Maar NATUURLIJK ben je als verkoper een ongelofelijke treurige type als je net voor het transport nog al die lampjes staat los te peuteren en in een schoenendoos meeneemt voor naar het volgende huis. Brrrrrr.

Of de waterontharder nou roerend is of niet, als deze nadrukkelijk wordt getoond en de werking wordt uitgelegd èn dat het onderhoudscontract kan worden voortgezet.... en er wordt door de verkoper of makelaar niet bijgezegd dat de waterontharder een roerende zaak is die niet standaard in de koop zit en dus apart moet worden overgenomen, dan kan ik me voorstellen dat er bij jullie verwachtingen zijn gewekt en dat jullie het gevoel hebben dat de spelregels achteraf zijn gewijzigd.

Ook het gegeven dat de lijst met roerende zaken op dit punt is gewijzigd, geeft aan dat het zaakje stinkt.

Kortom, ik kan me voorstellen dat jullie hiervan balen. Ik vind het ook juridisch 'ver over het randje'. En vind het vooral niet correct en ongelofelijk triest gedrag.

Realiseer je dat als als je als koper je handtekening nog niet hebt gezet, je nog aan niets bent gebonden. Het staat je in dat geval om er een principe-zaak van te maken. En dat is in elk geval een goedkoper oplossing dan om er achteraf een juridische zaak van te maken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Alfred, Ik denk dat 'niet sjiek' een te diplomatieke beschrijving is van de casus. Je kunt van dit soort dingen een ongelofelijk ingewikkelde juridische discussie maken. Wanneer is er nu sprake van 'afscheiden zonder beschadiging van betekenis' of niet. Maar uiteindelijk gaat het wat mij betreft om redelijkheid en om het nakomen van gewekte verwachtingen. Dat is ook waarom ik mijn blog heb afgesloten met mijn persoonlijke noot. Want NATUURLIJK zijn losse lampjes uit verlichtingsarmaturen niet onroerend en NATUURLIJK zijn die niet inbegrepen in de koop. Maar NATUURLIJK ben je als verkoper een ongelofelijke treurige type als je net voor het transport nog al die lampjes staat los te peuteren en in een schoenendoos meeneemt voor naar het volgende huis. Brrrrrr. Of de waterontharder nou roerend is of niet, als deze nadrukkelijk wordt getoond en de werking wordt uitgelegd èn dat het onderhoudscontract kan worden voortgezet.... en er wordt door de verkoper of makelaar niet bijgezegd dat de waterontharder een roerende zaak is die niet standaard in de koop zit en dus apart moet worden overgenomen, dan kan ik me voorstellen dat er bij jullie verwachtingen zijn gewekt en dat jullie het gevoel hebben dat de spelregels achteraf zijn gewijzigd. Ook het gegeven dat de lijst met roerende zaken op dit punt is gewijzigd, geeft aan dat het zaakje stinkt. Kortom, ik kan me voorstellen dat jullie hiervan balen. Ik vind het ook juridisch 'ver over het randje'. En vind het vooral niet correct en ongelofelijk triest gedrag. Realiseer je dat als als je als koper je handtekening nog niet hebt gezet, je nog aan niets bent gebonden. Het staat je in dat geval om er een principe-zaak van te maken. En dat is in elk geval een goedkoper oplossing dan om er achteraf een juridische zaak van te maken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jeroen Vloedman op zaterdag 25 mei 2019 19:47

Goedendag,vraag me af of een losstaand prieel roerend of onroerend is,weet u het antwoord?

Goedendag,vraag me af of een losstaand prieel roerend of onroerend is,weet u het antwoord?
Wim de Leeuw op zondag 26 mei 2019 10:21

Beste Jeroen,

Of een prieel roerend is of onroerend, kan ik zo niet beantwoorden. Als ik google op afbeeldingen van een prieel, dan zie ik prieëlen in allerlei varianten. Sommigen zou ik als onroerend beschouwen, anderen als roerend.

Het antwoord kan worden bepaald door de wijze waarop het prieel al dan niet is bevestigd aan de grond.
Als je een prieel bij-wijze-van-spreken zo kunt oppakken en ergens anders neerzetten, dan is het roerend en als dat niet kan omdat er sprake is van een fundering, onroerend.

Het antwoord kan ook worden bepaald door het uiterlijk van het prieel. Als deze overduidelijk één lijn vormt met het huis in uitvoering, kleurstelling en stijl, dan kan ook dat een prieel onroerend maken.

Kortom, het hangt ervan af...

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Beste Jeroen, Of een prieel roerend is of onroerend, kan ik zo niet beantwoorden. Als ik google op afbeeldingen van een prieel, dan zie ik prieëlen in allerlei varianten. Sommigen zou ik als onroerend beschouwen, anderen als roerend. Het antwoord kan worden bepaald door de wijze waarop het prieel al dan niet is bevestigd aan de grond. Als je een prieel bij-wijze-van-spreken zo kunt oppakken en ergens anders neerzetten, dan is het roerend en als dat niet kan omdat er sprake is van een fundering, onroerend. Het antwoord kan ook worden bepaald door het uiterlijk van het prieel. Als deze overduidelijk één lijn vormt met het huis in uitvoering, kleurstelling en stijl, dan kan ook dat een prieel onroerend maken. Kortom, het hangt ervan af... Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
marinus op maandag 24 juni 2019 18:32

Hallo Wim,
Een vraag van mijn kant na het lezen van het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken.
Een helder stuk en goed te begrijpen. Ik vraag waarschijnlijk daarom naar de bekende weg maar wil het ook bevestigd zien omdat ik denk dat een accu met een minimale capaciteit van 10 kWh, en is aangesloten op de meterkast, waardoor de woning zelfs in staat is off-grit te draaien, nu onroerend goed geworden. De accu's moeten geventileerd worden en zijn dus buiten opgesteld in een veilige en stevige ombouw omdat deze ook zeer zwaar zijn. Is het daardoor ook mogelijk om deze accu op te nemen binnen de hypotheek.
Met vriendelijke groet,
Marinus

Hallo Wim, Een vraag van mijn kant na het lezen van het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken. Een helder stuk en goed te begrijpen. Ik vraag waarschijnlijk daarom naar de bekende weg maar wil het ook bevestigd zien omdat ik denk dat een accu met een minimale capaciteit van 10 kWh, en is aangesloten op de meterkast, waardoor de woning zelfs in staat is off-grit te draaien, nu onroerend goed geworden. De accu's moeten geventileerd worden en zijn dus buiten opgesteld in een veilige en stevige ombouw omdat deze ook zeer zwaar zijn. Is het daardoor ook mogelijk om deze accu op te nemen binnen de hypotheek. Met vriendelijke groet, Marinus
Wim de Leeuw op maandag 24 juni 2019 22:14

Dag Marinus,

Mijn blog is geschreven voor het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken tussen koper en verkoper. En daarbij is de scheidslijn niet altijd glashelder.

Ik twijfel. Want als je een dieselgenerator in je achtertuintje neerzet, dan bereik je hetzelfde resultaat. Een hoge capaciteit, aangesloten op de meterkast en de woning kan off-grid draaien. Maar dat maakt de dieselgenerator nog niet onroerend.

Jouw vraag moet je niet stellen aan een makelaar, maar aan de bank waar je je hypotheek wilt aanvragen.

Ik denk dat de bank de accu niet, en in elk geval niet op normale voorwaarden, zal opnemen in de hypotheek. Al was het alleen maar omdat het huis er over 30 jaar nog staat, maar die accu tegen die tijd wel de geest heeft gegeven.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Marinus, Mijn blog is geschreven voor het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken tussen koper en verkoper. En daarbij is de scheidslijn niet altijd glashelder. Ik twijfel. Want als je een dieselgenerator in je achtertuintje neerzet, dan bereik je hetzelfde resultaat. Een hoge capaciteit, aangesloten op de meterkast en de woning kan off-grid draaien. Maar dat maakt de dieselgenerator nog niet onroerend. Jouw vraag moet je niet stellen aan een makelaar, maar aan de bank waar je je hypotheek wilt aanvragen. Ik denk dat de bank de accu niet, en in elk geval niet op normale voorwaarden, zal opnemen in de hypotheek. Al was het alleen maar omdat het huis er over 30 jaar nog staat, maar die accu tegen die tijd wel de geest heeft gegeven. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
marinus op woensdag 26 juni 2019 06:17

Bedank Wim voor de antwoorden, zeer logisch zo lijkt.
Wel wil ik de overweging meegeven; in de wereld van de accu's zijn er start accu's, semi-tractie accu's en tractie accu's.
De start accu's hebben een kort leven van ongeveer 5 jaar, maar de tractie accu's daarentegen hebben een leven van dat gaat lijken op dat van de woning. Er wordt een gedegen bekabeling aangebracht die wordt opgenomen in de fundatie van de woning en onder de accu's wordt een fundatie aangebracht dat aansluit op de fundatie van de woning (grond en nagel vast). Zoals we weten zal het dakleer ook moeten worden vervangen en dat kan ook plaatsvinden bij een deel van de accu's als er 1 accu voortijdig de geest heeft gegeven. De bereikbaarheid voor een grote investering is immers beter als dit een onderdeel is van de hypotheek zoals dat ook het geval is met een verwarmingsketel of een warmtepomp. De lage rente nodigt uit om te investeren.
Daarnaast wil ik vragen of het een goed idee is om de looptijd van een woninghypotheek te verhogen tot 50 jaar. Hierdoor wordt de maandelijkse last minder en de bereikbaarheid van een betaalbare woning groter.
Met vriendelijke groet,
Marinus

Bedank Wim voor de antwoorden, zeer logisch zo lijkt. Wel wil ik de overweging meegeven; in de wereld van de accu's zijn er start accu's, semi-tractie accu's en tractie accu's. De start accu's hebben een kort leven van ongeveer 5 jaar, maar de tractie accu's daarentegen hebben een leven van dat gaat lijken op dat van de woning. Er wordt een gedegen bekabeling aangebracht die wordt opgenomen in de fundatie van de woning en onder de accu's wordt een fundatie aangebracht dat aansluit op de fundatie van de woning (grond en nagel vast). Zoals we weten zal het dakleer ook moeten worden vervangen en dat kan ook plaatsvinden bij een deel van de accu's als er 1 accu voortijdig de geest heeft gegeven. De bereikbaarheid voor een grote investering is immers beter als dit een onderdeel is van de hypotheek zoals dat ook het geval is met een verwarmingsketel of een warmtepomp. De lage rente nodigt uit om te investeren. Daarnaast wil ik vragen of het een goed idee is om de looptijd van een woninghypotheek te verhogen tot 50 jaar. Hierdoor wordt de maandelijkse last minder en de bereikbaarheid van een betaalbare woning groter. Met vriendelijke groet, Marinus
Wim de Leeuw op donderdag 27 juni 2019 07:06

Beste Martinus,

Ik zeg ook niet dat een accu niet onroerend kan worden. Want natuurlijk kan elke installatie, net zoals een c.v., boiler of warmtepomp, zodanig met het huis worden verbonden dat er sprake is van een aard- en nagelvaste verbinding dan wel dat het duidelijk is dat de accu 'naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven'.

Maar het enkele feit dat een woning 'off grid' zou kunnen gaan door deze buiten de woning opgestelde accu's maakt ze echter nog niet onroerend. Mijn inschatting is dat op dit moment banken nog geen vastomlijnd beleid hebben gevormd en dat dus het antwoord op uw vraag in de praktijk afhankelijk zal zijn van de concrete feiten en omstandigheden.

Het is evident dat uw vraag relevant is en ook veel relevanter gaat worden. Ik heb uw vraag daarom door één van onze specialisten laten neerleggen in een discussiegroep voor hypotheekadviseurs. Mocht er uit dat beleid een duidelijke lijn naar voren komen, dan zal ik u dat laten weten.

Natuurlijk leidt een hypotheek met een langere looptijd dan 30 jaar tot lagere lasten en een grotere bereikbaarheid. Het probleem is echter dat hypotheekrente slechts gedurende maximaal 30 jaar aftrekbaar is.

Dat fiscale aspect speelt overigens ook een rol bij de discussie over 'roerend en onroerend'. Deels gaat het daarbij om de omvang van het onderpand van de bank, maar ook om de vraag of dat gedeelte van de hypotheek door de fiscus zal worden beschouwd als aftrekbaar (onroerend) of niet aftrekbaar (roerend).

Wordt vervolgd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Martinus, Ik zeg ook niet dat een accu niet onroerend kan worden. Want natuurlijk kan elke installatie, net zoals een c.v., boiler of warmtepomp, zodanig met het huis worden verbonden dat er sprake is van een aard- en nagelvaste verbinding dan wel dat het duidelijk is dat de accu 'naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven'. Maar het enkele feit dat een woning 'off grid' zou kunnen gaan door deze buiten de woning opgestelde accu's maakt ze echter nog niet onroerend. Mijn inschatting is dat op dit moment banken nog geen vastomlijnd beleid hebben gevormd en dat dus het antwoord op uw vraag in de praktijk afhankelijk zal zijn van de concrete feiten en omstandigheden. Het is evident dat uw vraag relevant is en ook veel relevanter gaat worden. Ik heb uw vraag daarom door één van onze specialisten laten neerleggen in een discussiegroep voor hypotheekadviseurs. Mocht er uit dat beleid een duidelijke lijn naar voren komen, dan zal ik u dat laten weten. Natuurlijk leidt een hypotheek met een langere looptijd dan 30 jaar tot lagere lasten en een grotere bereikbaarheid. Het probleem is echter dat hypotheekrente slechts gedurende maximaal 30 jaar aftrekbaar is. Dat fiscale aspect speelt overigens ook een rol bij de discussie over 'roerend en onroerend'. Deels gaat het daarbij om de omvang van het onderpand van de bank, maar ook om de vraag of dat gedeelte van de hypotheek door de fiscus zal worden beschouwd als aftrekbaar (onroerend) of niet aftrekbaar (roerend). Wordt vervolgd. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Edwin Derks op dinsdag 16 juli 2019 21:41

beste lezer,

morgen komt er een makelaar naar ons met een lijst van roerende en onroerende zaken , nu staat er over de rolluiken niets vermeld in het taxatie rapport. De rolluiken zitten voor zonwering want het raam werk is inbraak proof om het zomaar te zeggen.

de rolluiken kan ik zo verwijderen met minimale beschadiging (2 schroefgaten ) en hij is er dan af. mag ik dit zo meenemen of wordt het dan onroerend ?

met vriendelijke groet,
E.Derks


beste lezer, morgen komt er een makelaar naar ons met een lijst van roerende en onroerende zaken , nu staat er over de rolluiken niets vermeld in het taxatie rapport. De rolluiken zitten voor zonwering want het raam werk is inbraak proof om het zomaar te zeggen. de rolluiken kan ik zo verwijderen met minimale beschadiging (2 schroefgaten ) en hij is er dan af. mag ik dit zo meenemen of wordt het dan onroerend ? met vriendelijke groet, E.Derks
Wim de Leeuw op woensdag 17 juli 2019 10:18

Beste Edwin,

Het gaat er niet om dat je zaken met een minimale beschadiging kunt weghalen. Ik denk dat het probleemloos mogelijk is om uit elke woning de c.v.-ketel te verwijderen. Afkoppelen, losschroeven en je hebt een roerende zaak.

In beginsel zijn rolluiken natuurlijk precies afgestemd op de ramen. En dat zo'n rolluik bij een rijtjeswoning ook prima past op de ramen van het huis van de buren, verandert daar niets aan.

Van mij betreft horen rolluiken - tenzij er afwijkende afspraken tussen partijen zijn gemaakt - bij het huis.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Edwin, Het gaat er niet om dat je zaken met een minimale beschadiging kunt weghalen. Ik denk dat het probleemloos mogelijk is om uit elke woning de c.v.-ketel te verwijderen. Afkoppelen, losschroeven en je hebt een roerende zaak. In beginsel zijn rolluiken natuurlijk precies afgestemd op de ramen. En dat zo'n rolluik bij een rijtjeswoning ook prima past op de ramen van het huis van de buren, verandert daar niets aan. Van mij betreft horen rolluiken - tenzij er afwijkende afspraken tussen partijen zijn gemaakt - bij het huis. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Raf op dinsdag 30 juli 2019 13:59

Goedemiddag,
Bij ver/koop van een huis met zonnepanelen:
wie bepaald de waarde van zonnepanelen (roerende zaak) bij verkoop van huis? en volgens welke methode?
Over het bedrag dat de panelen dan waard zijn hoeft dan geen overdrachtsbelasting betaald te worden.
Je wil tenslotte niet dat er teveel of te weinig aan overdrachtsbelasting wordt betaald, :-).

Vast bedankt !


Goedemiddag, Bij ver/koop van een huis met zonnepanelen: wie bepaald de waarde van zonnepanelen (roerende zaak) bij verkoop van huis? en volgens welke methode? Over het bedrag dat de panelen dan waard zijn hoeft dan geen overdrachtsbelasting betaald te worden. Je wil tenslotte niet dat er teveel of te weinig aan overdrachtsbelasting wordt betaald, :-). Vast bedankt !
Wim de Leeuw op dinsdag 30 juli 2019 16:09

Beste Raf,

Het is allereerst de vraag of deze zonnepanelen roerend of onroerend zijn. Dat hangt ervan af, allereerst van de wijze van bevestiging. In de juridische literatuur kom ik steeds vaker tegen dat zonnepanelen als onroerend worden beschouwd.

In beginsel doet de belastingdienst niet moeilijk bij bedragen tot circa € 5.000,=. Daarboven is het verstandig om de waarde van de onroerende zaken goed te onderbouwen. Hou er overigens rekening mee dat je voor het bedrag aan roerende zaken geen hypotheek zult krijgen.

Ik kan je niet adviseren over de waarderingsmethode. Ik ben makelaar in onroerende zaken, niet in zonnepanelen ;-).

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Raf, Het is allereerst de vraag of deze zonnepanelen roerend of onroerend zijn. Dat hangt ervan af, allereerst van de wijze van bevestiging. In de juridische literatuur kom ik steeds vaker tegen dat zonnepanelen als onroerend worden beschouwd. In beginsel doet de belastingdienst niet moeilijk bij bedragen tot circa € 5.000,=. Daarboven is het verstandig om de waarde van de onroerende zaken goed te onderbouwen. Hou er overigens rekening mee dat je voor het bedrag aan roerende zaken geen hypotheek zult krijgen. Ik kan je niet adviseren over de waarderingsmethode. Ik ben makelaar in onroerende zaken, niet in zonnepanelen ;-). Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
M. Gast op donderdag 19 september 2019 19:20

Goedenavond,
Mijn situatie is als volgt;
tijdens onderhandeling is er een lijst roerende zaken ter beschikking gesteld. Rolgordijnen 1e en 2e blijven achter, vitrage ter overname.
De verkoper heeft de woning verhuurd en de vitrage is van de huurder. Rolgordijnen 1e en 2e van verkoper.
Ik onderhandel via makelaar over de vitrage. Ik bevestig dat de rolgordijnen conform lijst roerende zaken achter dienen te blijven.
Onderhandeling verloopt moeizaam, verkoper geeft aan dat ik rechtstreeks contact huurder moet opnemen.
Dat schriftelijk gedaan en aangegeven dat we er voor het bedrag niet uitkomen, en ik de vitrage niet wil overnemen.
In deze gesprekken zijn de rolgordijnen nooit onderwerp van gesprek geweest, want; in de lijst van roerende zaken aangemerkt als 'blijft achter'. Deze is ook ondertekend bij de koopakte door verkoper en mij als koper.

Bij oplevering huis een ronde gemaakt en vervolgens notaris getekend.

Komen we terug in het huis, valt me dan pas op dat de rolgordijnen 1e en 2e verdieping zijn verdwenen. Stom, had ik eerder moeten opmerken waarschijnlijk.

Navraag bij makelaar; ze zijn weggegooid door huurder omdat 'ik ze niet zou willen hebben'.
Dit is nooit ter sprake geweest. Ik heb alleen over de vitrage gesproken.
Ik geef makelaar aan dat ik conform de lijst van roerende zaken, de rolgordijnen bij de woning behoren te zijn en vraag naar een oplossing.

Dan blijft het stil.

Wat zijn mijn rechten? En hun plichten? Kan ik ze in gebreke stellen oid? Hoelang hebben zij de tijd weer rolgordijnen op te hangen? Of mag ik dat zelf doen en hun laten betalen?

Ik hoor graag van u.
M. Gast

Goedenavond, Mijn situatie is als volgt; tijdens onderhandeling is er een lijst roerende zaken ter beschikking gesteld. Rolgordijnen 1e en 2e blijven achter, vitrage ter overname. De verkoper heeft de woning verhuurd en de vitrage is van de huurder. Rolgordijnen 1e en 2e van verkoper. Ik onderhandel via makelaar over de vitrage. Ik bevestig dat de rolgordijnen conform lijst roerende zaken achter dienen te blijven. Onderhandeling verloopt moeizaam, verkoper geeft aan dat ik rechtstreeks contact huurder moet opnemen. Dat schriftelijk gedaan en aangegeven dat we er voor het bedrag niet uitkomen, en ik de vitrage niet wil overnemen. In deze gesprekken zijn de rolgordijnen nooit onderwerp van gesprek geweest, want; in de lijst van roerende zaken aangemerkt als 'blijft achter'. Deze is ook ondertekend bij de koopakte door verkoper en mij als koper. Bij oplevering huis een ronde gemaakt en vervolgens notaris getekend. Komen we terug in het huis, valt me dan pas op dat de rolgordijnen 1e en 2e verdieping zijn verdwenen. Stom, had ik eerder moeten opmerken waarschijnlijk. Navraag bij makelaar; ze zijn weggegooid door huurder omdat 'ik ze niet zou willen hebben'. Dit is nooit ter sprake geweest. Ik heb alleen over de vitrage gesproken. Ik geef makelaar aan dat ik conform de lijst van roerende zaken, de rolgordijnen bij de woning behoren te zijn en vraag naar een oplossing. Dan blijft het stil. Wat zijn mijn rechten? En hun plichten? Kan ik ze in gebreke stellen oid? Hoelang hebben zij de tijd weer rolgordijnen op te hangen? Of mag ik dat zelf doen en hun laten betalen? Ik hoor graag van u. M. Gast
Wim de Leeuw op donderdag 19 september 2019 22:19

Geachte heer Gast,

Ik vrees dat ik slecht nieuws voor u heb.

U staat in uw recht. Alle roerende zaken die op grond van bijvoorbeeld de aanbiedingsteksten en de lijst van roerende zaken deel uitmaken van de koop, moeten door de verkoper geleverd worden. Het is de plicht van de verkoper om te leveren wat hij verkocht heeft. U heeft gelijk. En dus kunt u de verkoper in gebreke stellen.

Maar het is niet rendabel om dat recht af te dwingen. De kosten van een proces over deze kwestie zullen VEEL hoger zijn dan de opbrengsten. Zelfs als u het proces wint, dan zal dat u een hoop geld kosten en in elk geval veel meer geld dan een paar tweedehands rolgordijnen waard zijn.

Wat jammer dat u geen eigen (NVM-) aankoopmakelaar in de arm heeft genomen. Want dan was dit nooit gebeurd. Wat u tijdens die inspectie niet is opgevallen, was een aankoopmakelaar namelijk DIRECT opgevallen. En een aankoopmakelaar had direct geweten dat het moment van de overdracht hèt meest belangrijke moment - maar ook de laatste kans was - om zonder kosten uw gelijk te halen. Dat had op een aantal manieren gekund. U had bij de notaris achteraf nog een korting op de koopsom kunnen bedingen. U had ook kunnen eisen dat de notaris een bepaald bedrag in depot zou houden - dus niet zou uitkeren aan de verkopers - tenzij er aan de voorwaarde werd voldaan dat u de rolgordijnen geleverd had gekregen.

U heeft recht op levering van de rolgordijnen. De verkopers zijn daartoe verplicht. En als u hen in gebreke stelt, dan doet u er verstandig aan om hen daarvoor een redelijke termijn te gunnen. En vervolgens kunt u alleen hopen dat de verkopers zelf hun verantwoordelijkheid nemen. Want als ze dat niet doen, dan kunt u hen daar niet op een rendabele manier toe dwingen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Gast, Ik vrees dat ik slecht nieuws voor u heb. U staat in uw recht. Alle roerende zaken die op grond van bijvoorbeeld de aanbiedingsteksten en de lijst van roerende zaken deel uitmaken van de koop, moeten door de verkoper geleverd worden. Het is de plicht van de verkoper om te leveren wat hij verkocht heeft. U heeft gelijk. En dus kunt u de verkoper in gebreke stellen. Maar het is niet rendabel om dat recht af te dwingen. De kosten van een proces over deze kwestie zullen VEEL hoger zijn dan de opbrengsten. Zelfs als u het proces wint, dan zal dat u een hoop geld kosten en in elk geval veel meer geld dan een paar tweedehands rolgordijnen waard zijn. Wat jammer dat u geen eigen (NVM-) aankoopmakelaar in de arm heeft genomen. Want dan was dit nooit gebeurd. Wat u tijdens die inspectie niet is opgevallen, was een aankoopmakelaar namelijk DIRECT opgevallen. En een aankoopmakelaar had direct geweten dat het moment van de overdracht hèt meest belangrijke moment - maar ook de laatste kans was - om zonder kosten uw gelijk te halen. Dat had op een aantal manieren gekund. U had bij de notaris achteraf nog een korting op de koopsom kunnen bedingen. U had ook kunnen eisen dat de notaris een bepaald bedrag in depot zou houden - dus niet zou uitkeren aan de verkopers - tenzij er aan de voorwaarde werd voldaan dat u de rolgordijnen geleverd had gekregen. U heeft recht op levering van de rolgordijnen. De verkopers zijn daartoe verplicht. En als u hen in gebreke stelt, dan doet u er verstandig aan om hen daarvoor een redelijke termijn te gunnen. En vervolgens kunt u alleen hopen dat de verkopers zelf hun verantwoordelijkheid nemen. Want als ze dat niet doen, dan kunt u hen daar niet op een rendabele manier toe dwingen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Peter op woensdag 25 september 2019 09:47

Goedemorgen,

Dakpannen worden aangemerkt als onroerend omdat het huis anders incompleet is. Begrijpelijk wat betreft de dakpannen die op het dak liggen. Maar hoe zit dat met extra dakpannen die los in de schuur liggen. Als die extra losse dakpannen niet in de lijst zijn opgenomen (worden niet vermeld) zijn ze dan toch onroerend of zijn deze dan roerend?

Goedemorgen, Dakpannen worden aangemerkt als onroerend omdat het huis anders incompleet is. Begrijpelijk wat betreft de dakpannen die op het dak liggen. Maar hoe zit dat met extra dakpannen die los in de schuur liggen. Als die extra losse dakpannen niet in de lijst zijn opgenomen (worden niet vermeld) zijn ze dan toch onroerend of zijn deze dan roerend?
Wim de Leeuw op vrijdag 27 september 2019 16:42

Dag Peter,

Zuiver juridisch beschouwd denk ik dat losse dakpannen die in de schuur liggen, als roerend zullen worden beschouwd.

Als een koper verlichtingsarmaturen overneemt, dan zijn ook de daarin aanwezige gloeilampen, zuiver juridisch beschouwd, roerend.

Ik heb ooit een huis gekocht mèt verlichtingsarmaturen. En kwam er na de overdracht achter dat alle gloeilampen waren meegenomen.

Zo'n verkoper staat misschien in zijn recht, maar hoort wat mij betreft tot een zeer treurige, zielige categorie mensen. Dat heeft niets te maken met 'recht'. Maar alles met 'fatsoen'.

Maar strikt genomen heeft een koper geen afdwingbaar recht op levering van die dakpannen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Peter, Zuiver juridisch beschouwd denk ik dat losse dakpannen die in de schuur liggen, als roerend zullen worden beschouwd. Als een koper verlichtingsarmaturen overneemt, dan zijn ook de daarin aanwezige gloeilampen, zuiver juridisch beschouwd, roerend. Ik heb ooit een huis gekocht mèt verlichtingsarmaturen. En kwam er na de overdracht achter dat alle gloeilampen waren meegenomen. Zo'n verkoper staat misschien in zijn recht, maar hoort wat mij betreft tot een zeer treurige, zielige categorie mensen. Dat heeft niets te maken met 'recht'. Maar alles met 'fatsoen'. Maar strikt genomen heeft een koper geen afdwingbaar recht op levering van die dakpannen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Laura op dinsdag 01 oktober 2019 10:09

Goedemorgen,

Als de garage helemaal volhangt met planken die dmv een wandrails met schroeven in de muur vastzitten, horen deze dan bij het huis of niet? Om ze er af te halen krijg je veel gaten in de muur.

Als een cv na paar weken na aankoop van het huis elke week uitvalt en blijkt via monteur dat hij niet of slecht onderhouden is, geen onderhoud stickers erop, en de verkopende partij zegt van wel, wat dan?

Vriendelijke groet,
Laura

Goedemorgen, Als de garage helemaal volhangt met planken die dmv een wandrails met schroeven in de muur vastzitten, horen deze dan bij het huis of niet? Om ze er af te halen krijg je veel gaten in de muur. Als een cv na paar weken na aankoop van het huis elke week uitvalt en blijkt via monteur dat hij niet of slecht onderhouden is, geen onderhoud stickers erop, en de verkopende partij zegt van wel, wat dan? Vriendelijke groet, Laura
Wim de Leeuw op dinsdag 01 oktober 2019 14:07

Beste Laura,

Ik denk dat ik geen goed nieuws voor je heb.

Alles wat met een schroef vast zit in de muur, laat bij verwijdering een gat achter. Daarmee is er nog geen sprake van "schade van betekenis". Alabastine er over heen, een muurverfje en je ziet er helemaal niets meer van. Dat geldt voor één plank in een garage. En dat geldt uiteraard ook voor heel veel planken in de garage. Vandaar ook mijn advies om over dit soort dingen VOORAF goede afspraken te maken. En, als je geen ervaring hebt met de aankoop van een woning, mijn advies om een eigen (NVM-) aankoopmakelaar in te schakelen.

De eigenaar van een woning heeft geen enkele verplichting om een c.v.-ketel te onderhouden. Dat is één van de redenen dat het handig is om tijdens de bezichtiging opmerkzaam te zijn op aanwezigheid van die stickers. Het feit dat die stickers niet op de ketel zaten, had een aanleiding moeten zijn om tijdens de bezichtiging te vragen naar het onderhoud van die c.v.-ketel. De vragenlijst verkoop woningen bevat een vraag over aanwezige onderhoudscontracten, als daar niets staat over een onderhoudscontract op de c.v., dan was dat een tweede signaal te zijn om hier scherp op te zijn. Eigenlijk had je hier rekening mee moeten houden bij het bepalen van jullie bod. Als de c.v.-installatie werkte op het moment van oplevering, kan je de verkoper niet meer aanspreken als de c.v. het op een later moment begeeft. Ook daarbij had een NVM-makelaar zijn toegevoegde waarde kunnen bewijzen overigens!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw









Beste Laura, Ik denk dat ik geen goed nieuws voor je heb. Alles wat met een schroef vast zit in de muur, laat bij verwijdering een gat achter. Daarmee is er nog geen sprake van "schade van betekenis". Alabastine er over heen, een muurverfje en je ziet er helemaal niets meer van. Dat geldt voor één plank in een garage. En dat geldt uiteraard ook voor heel veel planken in de garage. Vandaar ook mijn advies om over dit soort dingen VOORAF goede afspraken te maken. En, als je geen ervaring hebt met de aankoop van een woning, mijn advies om een eigen (NVM-) aankoopmakelaar in te schakelen. De eigenaar van een woning heeft geen enkele verplichting om een c.v.-ketel te onderhouden. Dat is één van de redenen dat het handig is om tijdens de bezichtiging opmerkzaam te zijn op aanwezigheid van die stickers. Het feit dat die stickers niet op de ketel zaten, had een aanleiding moeten zijn om tijdens de bezichtiging te vragen naar het onderhoud van die c.v.-ketel. De vragenlijst verkoop woningen bevat een vraag over aanwezige onderhoudscontracten, als daar niets staat over een onderhoudscontract op de c.v., dan was dat een tweede signaal te zijn om hier scherp op te zijn. Eigenlijk had je hier rekening mee moeten houden bij het bepalen van jullie bod. Als de c.v.-installatie werkte op het moment van oplevering, kan je de verkoper niet meer aanspreken als de c.v. het op een later moment begeeft. Ook daarbij had een NVM-makelaar zijn toegevoegde waarde kunnen bewijzen overigens! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Pia op maandag 21 oktober 2019 00:10

Beste Wim,

Mijn huis is verkocht en de koopovereenkomst getekend. De koper wil de Laminaatvloer in de woonkamer en eerste verdieping niet overnemen. Op de lijst van zaken had ik "overname" aangevinkt. De Laminaatvloer is niet geplakt en ligt los. Onder de vloer ligt nog de oude vloerbedekking die we gebruikt hebben als ondervloer. Ik weet niet of deze gelijmd of los ligt. In de hal op de eerst verdieping ligt ook vloerbedekking die wel gelijmd is. Op de lijst van zaken heb ik "blijft achter" aangevinkt. Volgens mijn makelaar moet ik alles verwijderen als koper wilt dat ik dit verwijder. Maar ik lees steeds op allerlei sites dat als vloerbedekking of laminaat gelijmd zijn ze onroerend worden. Sta ik in mijn recht als ik tegen het advies van de makelaar in ga en tegen koper zeg dat de vloeren blijven liggen? Of mag koper van ons eisen dat wij alles verwijderen? Mag koper ook eisen dat wij rolluiken weghalen? Op de zakenlijst had ik ook "ter overname" aangevinkt. Betekend "overname" automatisch weghalen?

Hopelijk is het een beetje duidelijk

met vriendelijke groet Pia

Beste Wim, Mijn huis is verkocht en de koopovereenkomst getekend. De koper wil de Laminaatvloer in de woonkamer en eerste verdieping niet overnemen. Op de lijst van zaken had ik "overname" aangevinkt. De Laminaatvloer is niet geplakt en ligt los. Onder de vloer ligt nog de oude vloerbedekking die we gebruikt hebben als ondervloer. Ik weet niet of deze gelijmd of los ligt. In de hal op de eerst verdieping ligt ook vloerbedekking die wel gelijmd is. Op de lijst van zaken heb ik "blijft achter" aangevinkt. Volgens mijn makelaar moet ik alles verwijderen als koper wilt dat ik dit verwijder. Maar ik lees steeds op allerlei sites dat als vloerbedekking of laminaat gelijmd zijn ze onroerend worden. Sta ik in mijn recht als ik tegen het advies van de makelaar in ga en tegen koper zeg dat de vloeren blijven liggen? Of mag koper van ons eisen dat wij alles verwijderen? Mag koper ook eisen dat wij rolluiken weghalen? Op de zakenlijst had ik ook "ter overname" aangevinkt. Betekend "overname" automatisch weghalen? Hopelijk is het een beetje duidelijk met vriendelijke groet Pia
Wim de Leeuw op maandag 21 oktober 2019 09:38

Beste Pia,

Zaken die 'ter overname' werden aangeboden door de verkoper, maar die door de koper niet overgenomen zijn, moeten worden verwijderd.

Gelijmde vloerbedekking waarvan is aangegeven dat het achterblijft in de woning, hoeft niet te worden verwijderd tenzij daar vooraf andere afspraken over gemaakt zijn.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Pia, Zaken die 'ter overname' werden aangeboden door de verkoper, maar die door de koper niet overgenomen zijn, moeten worden verwijderd. Gelijmde vloerbedekking waarvan is aangegeven dat het achterblijft in de woning, hoeft niet te worden verwijderd tenzij daar vooraf andere afspraken over gemaakt zijn. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
MWA Koekebakker op vrijdag 01 november 2019 21:00

k21:38
Beste Wim, goedenavond,
Graag vraag ik u even uw hulp over volgend:
Op maat gemaakte elektrische verduisterende rolgordijnen (binnenzijde woning)in woonkamer en slaapkamer....
Het appartement is schitterend verbouwd met behulp van een binnenhuisarchitect volgens de makelaar en juist hierdoor zijn we ervoor “gevallen” . (Ter info, 40k duurder dan twee verdiepingen hoger, zelfde type woning)

Vanaf het eerste begin gehamerd op lijst roerende zaken, deze nog steeds niet ontvangen en koopcontract inmiddels getekend. Daarna, na ondertekening, werden deze rolgordijnen ineens onverwacht ter overname aangeboden. Ook de Quooker in de keuken werd ineens ter overname aangeboden.
Mag ik uw antwoord boven op “de rolluiken” als voorbeeld nemen?

Dit is overigens de omschrijving op Funda:
designkeuken met kookeiland, voorzien van inductie en alle denkbare apparatuur, inclusief wijnkoelkast
twee slaapkamers, waarvan de master-bedroom met walk-in-closet, luxe zonwering en toegang tot het balkon

Alvast hartelijk dank Wilandree, Rotterdam

k21:38 Beste Wim, goedenavond, Graag vraag ik u even uw hulp over volgend: Op maat gemaakte elektrische verduisterende rolgordijnen (binnenzijde woning)in woonkamer en slaapkamer.... Het appartement is schitterend verbouwd met behulp van een binnenhuisarchitect volgens de makelaar en juist hierdoor zijn we ervoor “gevallen” . (Ter info, 40k duurder dan twee verdiepingen hoger, zelfde type woning) Vanaf het eerste begin gehamerd op lijst roerende zaken, deze nog steeds niet ontvangen en koopcontract inmiddels getekend. Daarna, na ondertekening, werden deze rolgordijnen ineens onverwacht ter overname aangeboden. Ook de Quooker in de keuken werd ineens ter overname aangeboden. Mag ik uw antwoord boven op “de rolluiken” als voorbeeld nemen? Dit is overigens de omschrijving op Funda: designkeuken met kookeiland, voorzien van inductie en alle denkbare apparatuur, inclusief wijnkoelkast twee slaapkamers, waarvan de master-bedroom met walk-in-closet, luxe zonwering en toegang tot het balkon Alvast hartelijk dank Wilandree, Rotterdam
Wim de Leeuw op zaterdag 02 november 2019 09:45

Beste Wilandree,

Ik ben zo vrij geweest om jullie twee vragen samen te voegen.

Ik vrees dat ik jullie teleur ga stellen.

Mijn blog over dit onderwerp is bedoeld om kopers bewust te maken DAT JE GOEDE AFSPRAKEN MOET MAKEN OVER ROERENDE EN ROERENDE ZAKEN. Of iets roerend of onroerend is, hangt af van heel veel factoren. Als je over de vraag welke zaken roerend zijn en welke zaken onroerend zijn geen glasheldere afspraken maakt, dan is de kans op gezeur achteraf levensgroot. En dat blijkt maar weer.

Je geeft aan dat het appartement duurder was dan een ander appartement in het gebouw. Ik kan best begrijpen dat je op basis daarvan verwachtingen over wat er wel en niet was inbegrepen in de koopsom. Maar die twee staan volkomen los van elkaar.

Je schrijft dat je "vanaf het begin hebt gehamerd op de lijst met roerende zaken", maar dat je "deze nog steeds niets hebt ontvangen" en "wel het koopcontract hebt ondertekend". Tsjah.... Dat is wat mij betreft vragen om problemen, die je dan ook meteen hebt gekregen. Je hebt een huis gekocht zonder vooraf duidelijkheid te vragen over wat er wel en niet achter blijft. En dus sta je met 10-0 achter.

Rolgordijnen zijn in beginsel roerende zaken.
Ook een Quooker is in beginsel roerend. En dat een keuken wordt aangeboden met 'alle denkbare apparatuur' wil niet zeggen dat alle denkbare apparatuur dan ook automatisch mag worden beschouwd als onderdeel van de koop.

Voor de volgende keer: Maak goede afspraken over wat roerend en wat onroerend is. En veel belangrijker nog, als je je volgende huis aankoopt of verkoopt, maak dan gebruik van de diensten van een eigen makelaar.

Wat je nu nog kunt doen, is in alle redelijkheid het gesprek aangaan met de verkoper of de verkopend makelaar. Geef daarbij aan dat je een serieuze prijs hebt betaald voor het huis en dat je op basis daarvan en op basis van de omschrijving op Funda de verwachting had dat het huis in een zeer complete staat zou worden afgeleverd. En dat er niet achteraf nog een onderhandeling zou moeten volgen over de rolgordijnen en de Quooker. Misschien dat je daar iets mee bereikt. Maar als je er op deze manier niet uitkomt, wordt het een (tè) kostbare en te onzekere zaak om je gelijk te halen langs de juridische weg.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Wilandree, Ik ben zo vrij geweest om jullie twee vragen samen te voegen. Ik vrees dat ik jullie teleur ga stellen. Mijn blog over dit onderwerp is bedoeld om kopers bewust te maken DAT JE GOEDE AFSPRAKEN MOET MAKEN OVER ROERENDE EN ROERENDE ZAKEN. Of iets roerend of onroerend is, hangt af van heel veel factoren. Als je over de vraag welke zaken roerend zijn en welke zaken onroerend zijn geen glasheldere afspraken maakt, dan is de kans op gezeur achteraf levensgroot. En dat blijkt maar weer. Je geeft aan dat het appartement duurder was dan een ander appartement in het gebouw. Ik kan best begrijpen dat je op basis daarvan verwachtingen over wat er wel en niet was inbegrepen in de koopsom. Maar die twee staan volkomen los van elkaar. Je schrijft dat je "vanaf het begin hebt gehamerd op de lijst met roerende zaken", maar dat je "deze nog steeds niets hebt ontvangen" en "wel het koopcontract hebt ondertekend". Tsjah.... Dat is wat mij betreft vragen om problemen, die je dan ook meteen hebt gekregen. Je hebt een huis gekocht zonder vooraf duidelijkheid te vragen over wat er wel en niet achter blijft. En dus sta je met 10-0 achter. Rolgordijnen zijn in beginsel roerende zaken. Ook een Quooker is in beginsel roerend. En dat een keuken wordt aangeboden met 'alle denkbare apparatuur' wil niet zeggen dat alle denkbare apparatuur dan ook automatisch mag worden beschouwd als onderdeel van de koop. Voor de volgende keer: Maak goede afspraken over wat roerend en wat onroerend is. En veel belangrijker nog, als je je volgende huis aankoopt of verkoopt, maak dan gebruik van de diensten van een eigen makelaar. Wat je nu nog kunt doen, is in alle redelijkheid het gesprek aangaan met de verkoper of de verkopend makelaar. Geef daarbij aan dat je een serieuze prijs hebt betaald voor het huis en dat je op basis daarvan en op basis van de omschrijving op Funda de verwachting had dat het huis in een zeer complete staat zou worden afgeleverd. En dat er niet achteraf nog een onderhandeling zou moeten volgen over de rolgordijnen en de Quooker. Misschien dat je daar iets mee bereikt. Maar als je er op deze manier niet uitkomt, wordt het een (tè) kostbare en te onzekere zaak om je gelijk te halen langs de juridische weg. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
MWA Koekebakker op zaterdag 02 november 2019 18:53

Beste Wim, dank u wel....waarvan nota!
Er rest mijn 1 vraag aan u en mede hierdoor ben ik u gaan schrijven.
In hoeverre mag/kan ik dit meenemen als het dreigt fout te gaan? De omschrijving op Funda is wellicht niet expliciet genoeg?
Quote
Als roerende zaken overigens expliciet zijn opgenomen in de beschrijving van de woning op Funda, op de website van de makelaar en / of de brochure van de woning, dan mag u daaruit opmaken dat deze roerende zaken wèl onderdeel uitmaken van de koop.
Unquote



Nogmaals hartelijk dank!
Wilandree

Beste Wim, dank u wel....waarvan nota! Er rest mijn 1 vraag aan u en mede hierdoor ben ik u gaan schrijven. In hoeverre mag/kan ik dit meenemen als het dreigt fout te gaan? De omschrijving op Funda is wellicht niet expliciet genoeg? Quote Als roerende zaken overigens expliciet zijn opgenomen in de beschrijving van de woning op Funda, op de website van de makelaar en / of de brochure van de woning, dan mag u daaruit opmaken dat deze roerende zaken wèl onderdeel uitmaken van de koop. Unquote Nogmaals hartelijk dank! Wilandree
Wim de Leeuw op zondag 03 november 2019 17:55

Beste Wilandree,

Ik denk inderdaad dat de omschrijving op Funda niet expliciet genoeg is om juridisch ècht heel stevig te staan. De verkopers zullen het vermoedelijk niet in hun hoofd halen om de expliciet genoemde wijnkoelkast mee te nemen.

Succes met het gesprek met deze verkopers!

Groeten, Wim de Leeuw

Beste Wilandree, Ik denk inderdaad dat de omschrijving op Funda niet expliciet genoeg is om juridisch ècht heel stevig te staan. De verkopers zullen het vermoedelijk niet in hun hoofd halen om de expliciet genoemde wijnkoelkast mee te nemen. Succes met het gesprek met deze verkopers! Groeten, Wim de Leeuw
Dominique op woensdag 13 november 2019 09:37

Beste Wim,

Wij hebben een aantal maanden een huis gekocht maar nu ontstaat er een discussie over het elektrische oplaadpunt van de auto. Deze is volledig geinstaleerd en zit nagelvast aan het huis. Het is een universeel oplaadpunt. Niet gemeld dat deze meegenomen zou worden of dat deze ter overname beschikbaar was. Wij zijn er vanuit gegaan dat dit laadpunt zou blijven omdat wij een elektrische auto gaan rijden. Ik krijg te horen dat dit een zeer grijs gebied is en dat hier nog geen regels van zijn in de wetgeving. Maar om een nieuw oplaadpunt te moeten kopen zijn wij zeker meer dan 1000 euro kwijt als het niet meer is. Is de verkoper verplicht om dit oplaadpunt achter te laten of mag de verkoper het oplaadpunt meenemen?

Beste Wim, Wij hebben een aantal maanden een huis gekocht maar nu ontstaat er een discussie over het elektrische oplaadpunt van de auto. Deze is volledig geinstaleerd en zit nagelvast aan het huis. Het is een universeel oplaadpunt. Niet gemeld dat deze meegenomen zou worden of dat deze ter overname beschikbaar was. Wij zijn er vanuit gegaan dat dit laadpunt zou blijven omdat wij een elektrische auto gaan rijden. Ik krijg te horen dat dit een zeer grijs gebied is en dat hier nog geen regels van zijn in de wetgeving. Maar om een nieuw oplaadpunt te moeten kopen zijn wij zeker meer dan 1000 euro kwijt als het niet meer is. Is de verkoper verplicht om dit oplaadpunt achter te laten of mag de verkoper het oplaadpunt meenemen?
Wim de Leeuw op woensdag 13 november 2019 12:57

Beste Dominique,

Zoals uit mijn blog blijkt is het vaak afhankelijk van de feitelijke situatie en omstandigheden of een zaak roerend is of niet. Dat is ook de reden dat we iedereen adviseren om hier als koper en verkoper glasheldere afspraken over te maken.

Ik denk dat het zeer discutabel is. En dat heeft er mede mee te maken dat er - voor zover mij bekend - nog niet is geprocedeerd over deze kwestie.

Dat een elektrisch oplaadpunt 'volledig is geïnstalleerd', dat zegt niet zoveel. En dat een nieuw oplaadpunt veel geld kost, maakt het laadpunt ook nog niet onroerend. Ook een dure Robotmaaier is 'volledig geïnstalleerd', maar toch zou ik die niet als onroerend maar als onroerend willen kwalificeren. Er zijn losstaande elektrische kooktoestellen die een eigen 380-Volt aansluiting vereisen, maar dat maakt nog niet automatisch dat zo'n kooktoestel onroerend is.

De vraag is of het oplaadpunt 'duurzaam het het huis is verbonden'. Van een echt fysieke verbinding lijkt me geen sprake, want zo'n oplaadpunt zou volgens mij probleemloos kunnen worden losgeschroefd zonder dat er sprake is van grote beschadigingen aan het laadpunt of aan het huis. Een 'laadpaal' die is bevestigd door een cementblok op een meter diepte te plaatsen in de grond en wordt verbonden met het elektriciteitsnet zal als onroerend worden beschouwd. Maar dat geldt wat mij betreft niet voor een 'laadstekker-aansluiting' die tegen een muur is aangeschroefd.

Kortom, het is inderdaad een grijs gebied. En ik neig ernaar om te zeggen dat het oplaadpunt roerend is en niet onroerend.

Je zou in gesprek kunnen gaan met de verkoper om er samen uit te komen. Tenzij je heel blij wordt om een bijdrage te leveren aan de rechtsontwikkeling in een land, zou ik je niet adviseren om voor een belang van € 1.000 een juridische procedure te starten. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Als dat het geval is, zou je hen nog kunnen vragen om een 'brief op poten' te versturen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Dominique, Zoals uit mijn blog blijkt is het vaak afhankelijk van de feitelijke situatie en omstandigheden of een zaak roerend is of niet. Dat is ook de reden dat we iedereen adviseren om hier als koper en verkoper glasheldere afspraken over te maken. Ik denk dat het zeer discutabel is. En dat heeft er mede mee te maken dat er - voor zover mij bekend - nog niet is geprocedeerd over deze kwestie. Dat een elektrisch oplaadpunt 'volledig is geïnstalleerd', dat zegt niet zoveel. En dat een nieuw oplaadpunt veel geld kost, maakt het laadpunt ook nog niet onroerend. Ook een dure Robotmaaier is 'volledig geïnstalleerd', maar toch zou ik die niet als onroerend maar als onroerend willen kwalificeren. Er zijn losstaande elektrische kooktoestellen die een eigen 380-Volt aansluiting vereisen, maar dat maakt nog niet automatisch dat zo'n kooktoestel onroerend is. De vraag is of het oplaadpunt 'duurzaam het het huis is verbonden'. Van een echt fysieke verbinding lijkt me geen sprake, want zo'n oplaadpunt zou volgens mij probleemloos kunnen worden losgeschroefd zonder dat er sprake is van grote beschadigingen aan het laadpunt of aan het huis. Een 'laadpaal' die is bevestigd door een cementblok op een meter diepte te plaatsen in de grond en wordt verbonden met het elektriciteitsnet zal als onroerend worden beschouwd. Maar dat geldt wat mij betreft niet voor een 'laadstekker-aansluiting' die tegen een muur is aangeschroefd. Kortom, het is inderdaad een grijs gebied. En ik neig ernaar om te zeggen dat het oplaadpunt roerend is en niet onroerend. Je zou in gesprek kunnen gaan met de verkoper om er samen uit te komen. Tenzij je heel blij wordt om een bijdrage te leveren aan de rechtsontwikkeling in een land, zou ik je niet adviseren om voor een belang van € 1.000 een juridische procedure te starten. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Als dat het geval is, zou je hen nog kunnen vragen om een 'brief op poten' te versturen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Foekje op maandag 18 november 2019 16:28

Beste Wim de Leeuw,

Mijn boerderij is verkocht met vervangende toestemming( zonder motivatie van de rechter overigens). Ik woon er al 5 jaar los van mijn ex. Nu ben ik door de makelaar op geen enkele wijze betrokken bij de verkoop , ook niet nadat ik er expliciet om heb gevraagd en er is dus ook geen lijst van zaken bij de koopakte.
Nu wil de koper overleggen met mij over de roerende zaken.
kan dit buiten de makelaar om?
Welke rechten heb ik nog over mijn roerende zaken. Omdat niet met mij is overlegd kan de koper denken dat bepaalde zaken horen bij de koop(los fornuis, landhek midden op het erf , losgelegde houten vloer etc etc) De verkoop van de woning is ver beneden de waarde(minimaal 40.000 euro) en de koper is mijn notaris zelf. Wat moet ik doen?

Beste Wim de Leeuw, Mijn boerderij is verkocht met vervangende toestemming( zonder motivatie van de rechter overigens). Ik woon er al 5 jaar los van mijn ex. Nu ben ik door de makelaar op geen enkele wijze betrokken bij de verkoop , ook niet nadat ik er expliciet om heb gevraagd en er is dus ook geen lijst van zaken bij de koopakte. Nu wil de koper overleggen met mij over de roerende zaken. kan dit buiten de makelaar om? Welke rechten heb ik nog over mijn roerende zaken. Omdat niet met mij is overlegd kan de koper denken dat bepaalde zaken horen bij de koop(los fornuis, landhek midden op het erf , losgelegde houten vloer etc etc) De verkoop van de woning is ver beneden de waarde(minimaal 40.000 euro) en de koper is mijn notaris zelf. Wat moet ik doen?
Wim de Leeuw op dinsdag 19 november 2019 11:04

Beste Foekje,

De koper zal met de eigenaar van die roerende zaken moeten overleggen, want alleen de eigenaar is rechthebbend. Als jij de eigenaar bent, moet de koper met jou overleggen. Als je ex de eigenaar is, met hem.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw







Beste Foekje, De koper zal met de eigenaar van die roerende zaken moeten overleggen, want alleen de eigenaar is rechthebbend. Als jij de eigenaar bent, moet de koper met jou overleggen. Als je ex de eigenaar is, met hem. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
maandag 09 december 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.