De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Wat zijn erfdienstbaarheden?

RijnsburgIn artikel 6 van de standaard koopovereenkomst voor woningen staat dat de koper het huis koopt 'met alle heersende erfdienstbaarheden' en dat de koper alle 'lijdende erfdienstbaarheden uitdrukkelijk aanvaardt'. In deze blog leggen wij u uit wat erfdienstbaarheden zijn.

Wat is een erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid is het recht om een stuk grond te gebruiken dat niet uw eigendom is. Een heel bekende erfdienstbaarheid is het 'recht van overpad'. Het recht van overpad kan bijvoorbeeld de gebruiker van een perceel (het heersend erf) het recht geven om gebruik te maken van de grond van een ander (het lijdend erf) om van en naar de openbare weg te komen.

Overpad.jpg

Wat zijn de meest bekende erfdienstbaarheden?

Naast het recht van overpad zijn de meest bekende erfdienstbaarheden:

  1. het recht van goot (het recht om water van uw dak af te voeren over de goot van uw buren;
  2. het recht op uitzicht (een afspraak om een bepaald gedeelte van het perceel onbebouwd te laten om het uitzicht te waarborgen);
  3. het recht op een boom nabij de erfgrens (volgens het normale burenrecht mag u geen boom hebben binnen twee meter van de erfgrens met uw buren. Door middel van een erfdienstbaarheid kan worden geregeld dat u dat recht alsnog krijgt);
  4. het recht van waterleiding (als u geen eigen mogelijkheid van watertoevoer heeft, dan bepaalt het recht van waterleiding dat uw leiding over het erf van de buren mag lopen);

Het onstaan van erfdienstbaarheden - vestiging (inschrijving van gemaakte afspraken in het kadaster)

De meest gebruikelijke manier waarop een erfdienstbaarheid ontstaat, is door 'vestiging'. Vestiging vindt plaats doordat buren met elkaar afspraken over de voorwaarden van de erfdienstbaarheid en deze afspraken vervolgens door de notaris laten vastleggen en inschrijven in het kadaster. Een erfdienstbaarheid is een 'zakelijk recht', wat inhoudt dat de erfdienstbaarheid niet alleen geldt tussen de partijen die de erfdienstbaarheid hebben afgesproken, maar ook ten opzichte van hun rechtsopvolgers.

Als u er aan twijfelt of er op een perceel wel of geen erfdienstbaarheden zijn gevestigd, dan kunt u het kadaster vragen om een onderzoek naar gevestigde erfienstbaarheden te doen. Het kadaster beschikt voor de meeste gemeenten over akten die teruggaan tot 1838 of tot 1 april 1950. Een onderzoek naar erfdienstbaarheden tot 1950 kost circa € 150 (prijspeil 2018), een onderzoek tot uiterlijk 1838 kost circa € 275 (prijspeil 2018).

Het onstaan van erfdienstbaarheden - verjaring

Een erfdienstbaarheid kan echter ook onstaan door verjaring. Als iemand bijvoorbeeld al jarenlang zonder problemen over uw grond loopt om vanaf zijn eigendom naar de openbare weg te komen, dan kan het zijn dat er een erfdienstbaarheid is ontstaan. Het duurt 10 tot 20 jaar voordat een erfdienstbaarheid door verjaring ontstaat, afhankelijk van het wel of niet aanwezig zijn van goede trouw.

Als u niet te goeder trouw bent, dus weet dat er formeel geen sprake is van een erfdienstbaarheid, maar als het gebruik van de erfdienstbaarheid wel wordt toegestaan, dan komt de erfdienstbaarheid na 20 jaar tot stand.

Stel dat u en uw buurman beiden in de veronderstelling verkeren dat er in het verleden een erfdienstbaarheid is gevestigd. En stel dat u sindsdien al 10 jaar gebruik maakt van de erfdienstbaarheid, maar dat blijkt dat de notaris een fout heeft gemaakt waardoor de erfdienstbaarheid nooit in de openbare registers is ingeschreven. In dat geval bent u beiden te goeder trouw en zal de erfdienstbaarheid na 10 jaar gebruik door verjaring zijn ontstaan.

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen.

 

 

 

 


 

 

 

 

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
woensdag 12 december 2018

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.