De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Wat zijn erfdienstbaarheden?

RijnsburgIn artikel 6 van de standaard koopovereenkomst voor woningen staat dat de koper het huis koopt 'met alle heersende erfdienstbaarheden' en dat de koper alle 'lijdende erfdienstbaarheden uitdrukkelijk aanvaardt'. In deze blog leggen wij u uit wat erfdienstbaarheden zijn.

Wat is een erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid is het recht om een stuk grond te gebruiken dat niet uw eigendom is. Een heel bekende erfdienstbaarheid is het 'recht van overpad'. Het recht van overpad kan bijvoorbeeld de gebruiker van een perceel (het heersend erf) het recht geven om gebruik te maken van de grond van een ander (het lijdend erf) om van en naar de openbare weg te komen.

Overpad.jpg

Wat zijn de meest bekende erfdienstbaarheden?

Naast het recht van overpad zijn de meest bekende erfdienstbaarheden:

  1. het recht van goot (het recht om water van uw dak af te voeren over de goot van uw buren;
  2. het recht op uitzicht (een afspraak om een bepaald gedeelte van het perceel onbebouwd te laten om het uitzicht te waarborgen);
  3. het recht op een boom nabij de erfgrens (volgens het normale burenrecht mag u geen boom hebben binnen twee meter van de erfgrens met uw buren. Door middel van een erfdienstbaarheid kan worden geregeld dat u dat recht alsnog krijgt);
  4. het recht van waterleiding (als u geen eigen mogelijkheid van watertoevoer heeft, dan bepaalt het recht van waterleiding dat uw leiding over het erf van de buren mag lopen);

Het onstaan van erfdienstbaarheden - vestiging (inschrijving van gemaakte afspraken in het kadaster)

De meest gebruikelijke manier waarop een erfdienstbaarheid ontstaat, is door 'vestiging'. Vestiging vindt plaats doordat buren met elkaar afspraken over de voorwaarden van de erfdienstbaarheid en deze afspraken vervolgens door de notaris laten vastleggen en inschrijven in het kadaster. Een erfdienstbaarheid is een 'zakelijk recht', wat inhoudt dat de erfdienstbaarheid niet alleen geldt tussen de partijen die de erfdienstbaarheid hebben afgesproken, maar ook ten opzichte van hun rechtsopvolgers.

Als u er aan twijfelt of er op een perceel wel of geen erfdienstbaarheden zijn gevestigd, dan kunt u het kadaster vragen om een onderzoek naar gevestigde erfienstbaarheden te doen. Het kadaster beschikt voor de meeste gemeenten over akten die teruggaan tot 1838 of tot 1 april 1950. Een onderzoek naar erfdienstbaarheden tot 1950 kost circa € 150 (prijspeil 2018), een onderzoek tot uiterlijk 1838 kost circa € 275 (prijspeil 2018).

Het onstaan van erfdienstbaarheden - verjaring

Een erfdienstbaarheid kan echter ook onstaan door verjaring. Als iemand bijvoorbeeld al jarenlang zonder problemen over uw grond loopt om vanaf zijn eigendom naar de openbare weg te komen, dan kan het zijn dat er een erfdienstbaarheid is ontstaan. Het duurt 10 tot 20 jaar voordat een erfdienstbaarheid door verjaring ontstaat, afhankelijk van het wel of niet aanwezig zijn van goede trouw.

Als u niet te goeder trouw bent, dus weet dat er formeel geen sprake is van een erfdienstbaarheid, maar als het gebruik van de erfdienstbaarheid wel wordt toegestaan, dan komt de erfdienstbaarheid na 20 jaar tot stand.

Stel dat u en uw buurman beiden in de veronderstelling verkeren dat er in het verleden een erfdienstbaarheid is gevestigd. En stel dat u sindsdien al 10 jaar gebruik maakt van de erfdienstbaarheid, maar dat blijkt dat de notaris een fout heeft gemaakt waardoor de erfdienstbaarheid nooit in de openbare registers is ingeschreven. In dat geval bent u beiden te goeder trouw en zal de erfdienstbaarheid na 10 jaar gebruik door verjaring zijn ontstaan.

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen.

 

 

 

 


 

 

 

 

 

Vragen & Reacties 4

CF Tienstra op maandag 17 juni 2019 19:39

Hallo goedenavond ik zit met een dilemma ik woon al 32 jaar op dit adres wij zijn een blok van 4 huizen nu is achter ons aan de tuinkant een huis gebouwd en die wil nu onze tuin afsluiten daardoor moet ik nu met alles door mijn woonkamer om in mijn tuin tekomen met de vuilcontainer dus met alles nu heb ik mijn koopcontract nagezien en daar staat in dat ik erfdienstbaarheden heb maar de buurman zegt dat het nergens beschreven staat hij heeft het nooit gestuit of wat dan ook wat zijn hier onze kansen of hebben we geen kans want zijn optie is ook om van hem een stuk grond tekopen om een steeg terealiseren wat is wijsheid

Hallo goedenavond ik zit met een dilemma ik woon al 32 jaar op dit adres wij zijn een blok van 4 huizen nu is achter ons aan de tuinkant een huis gebouwd en die wil nu onze tuin afsluiten daardoor moet ik nu met alles door mijn woonkamer om in mijn tuin tekomen met de vuilcontainer dus met alles nu heb ik mijn koopcontract nagezien en daar staat in dat ik erfdienstbaarheden heb maar de buurman zegt dat het nergens beschreven staat hij heeft het nooit gestuit of wat dan ook wat zijn hier onze kansen of hebben we geen kans want zijn optie is ook om van hem een stuk grond tekopen om een steeg terealiseren wat is wijsheid
Wim de Leeuw op dinsdag 18 juni 2019 08:27

Geachte heer / mevrouw Tienstra,

Ik vrees dat ik u niet goed begrijp.

U geeft zelf aan dat er, toen u uw woning kocht, melding is gemaakt van erfdienstbaarheden. Gaat het daarbij om een specifieke erfdienstbaarheid, namelijk het recht van overpad? En als dat het geval is, dan is het toch totaal irrelevant wat de mening van uw buurman is?

Het lijkt me verstandig als u een notaris vraagt om specifiek onderzoek te doen naar het bestaan van deze erfdienstbaarheid!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Tienstra, Ik vrees dat ik u niet goed begrijp. U geeft zelf aan dat er, toen u uw woning kocht, melding is gemaakt van erfdienstbaarheden. Gaat het daarbij om een specifieke erfdienstbaarheid, namelijk het recht van overpad? En als dat het geval is, dan is het toch totaal irrelevant wat de mening van uw buurman is? Het lijkt me verstandig als u een notaris vraagt om specifiek onderzoek te doen naar het bestaan van deze erfdienstbaarheid! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Wim op vrijdag 21 juni 2019 16:08

Als ik een appartement koop op een verdieping van een gebouw kan ik dan via een effdienstbaarheid vastleggen dat ik en mijn rechtsopvolgers de tuin bij dat gebouw recreatief mag gebruiken? Die tuin is dus eigendom van een ander. Hij wordt ook door andere bewoners van het gebouw gebruikt, maar dat zijn huurders.

Als ik een appartement koop op een verdieping van een gebouw kan ik dan via een effdienstbaarheid vastleggen dat ik en mijn rechtsopvolgers de tuin bij dat gebouw recreatief mag gebruiken? Die tuin is dus eigendom van een ander. Hij wordt ook door andere bewoners van het gebouw gebruikt, maar dat zijn huurders.
Wim de Leeuw op vrijdag 21 juni 2019 23:09

Beste Wim,

Ik weet niet zeker of ik je vraag goed begrijp. Maar als eigenaar van een appartementsrecht ben je mede-eigenaar van het totale gebouw met een individueel gebruiksrecht op jouw aandeel in het appartement.

Het lijkt me onmogelijk om een erfdienstbaarheid te vestigen op een 'gebruiksrecht'. Dus je zou toestemming van alle eigenaars moeten hebben om op het collectieve eigendom een erfdienstbaarheid te vestigen voor één specifiek gebruiksrecht.

In theorie zou dat moeten kunnen. Maar in de praktijk krijg je dat vermoedelijk niet voor elkaar.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Beste Wim, Ik weet niet zeker of ik je vraag goed begrijp. Maar als eigenaar van een appartementsrecht ben je mede-eigenaar van het totale gebouw met een individueel gebruiksrecht op jouw aandeel in het appartement. Het lijkt me onmogelijk om een erfdienstbaarheid te vestigen op een 'gebruiksrecht'. Dus je zou toestemming van alle eigenaars moeten hebben om op het collectieve eigendom een erfdienstbaarheid te vestigen voor één specifiek gebruiksrecht. In theorie zou dat moeten kunnen. Maar in de praktijk krijg je dat vermoedelijk niet voor elkaar. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
maandag 09 december 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.