De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste)

In mijn blog 'Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!' beschreef ik dat mondelinge afspraken bij de particuliere koop of verkoop van een woning niet zoveel meer waard zijn. Maar wat is nu precies een 'particuliere koop'? En welke spelregels gelden er als of de verkoper of de koper geen particulier zijn, maar een professionele partij? 

 

 

 

 

 

 

Uitgangspunt: De mondelinge koop van een woning is niet rechtsgeldig

Artikel 2 van boek 7 van ons Burgerlijk Wetboek is er duidelijk over: De koop van een woning door een particulier moet schriftelijk worden aangegaan.Het wetsartikel noemt wel de koper, maar niet de verkoper. Er heeft lange tijd onzekerheid bestaan over de vraag of het schriftelijkheidsvereiste ook voor de verkoper gold, met andere woorden, of de verkoper wel aan zijn mondelinge toestemming gehouden kon worden. In december 2011 bepaalde de Hoge Raad dat ook particuliere verkopers niet zijn gebonden aan hun mondelinge afspraken over de koop van een woning.

 

Wat als koper en/ of verkoper geen particulier zijn maar professional

Bovenstaand schema geeft duidelijkheid over de verschillende situaties die zich kunnen voordoen als één of beide partijen bij de koopovereenkomst geen particulier zijn maar professional.

Particuliere verkoper, particuliere koper

Deze situatie is glashelder. Als zowel verkoper als koper particulier zijn, dan kunnen beide partijen zich nog terugtrekken nadat er mondelinge overeenstemming is bereikt. Geen van beide partijen kan worden gedwongen om een schriftelijke koopovereenkomst te ondertekenen. Alleen onder zeer bijzondere omstandigheden kan de verkoper worden gedwongen tot het betalen van schadevergoeding wegens het afbreken van onderhandelingen.

Professionele verkoper, particuliere koper

Uiteraard mag de particuliere koper zich terugtrekken nadat er een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen, de professionele verkoper mag dat niet. Als de professionele verkoper de overeenkomst niet wil ondertekenen, dan kan hij worden gedwongen om schadevergoeding te betalen en vermoedelijk om de koopovereenkomst te tekenen.

Professionele verkoper, professionele koper

Ook deze situatie is glashelder. De uitzonderingssituatie van artikel 7.2 is niet van toepassing. En dus is een mondelinge afspraak tussen een professionele verkoper en een professionele koper rechstgeldig. Beide partijen mogen zich na het mondelinge akkoord niet meer terugtrekken. En beide partijen kunnen worden gedwongen tot nakoming van de overeenkomst.

Particuliere verkoper, professionele koper

De professionele koper kan geen beroep doen op artikel 7.2. De mondelinge overeenkomst tussen een particuliere verkoper en een professionele koper is rechtsgeldig. Beide partijen mogen zich na het bereiken van een mondeling akkoord niet meer terugtrekken. En beide partijen kunnen worden gedwongen tot nakoming van de overeenkomst.

 

Wanneer moet de verkoper desondanks een schadevergoeding betalen in verband met het afbreken van onderhandelingen?

Als er sprake is van zeer bijzondere omstandigheden, dan is het denkbaar dat een verkoper schadevergoeding moet betalen. De Hoge Raad heeft dit beslist in het arrest CBO / JPO van 12 augustus 2005. In dit arrest werd beslist dat partijen vrij zijn om met elkaar te onderhandelen en die onderhandelingen ook weer tussentijds af te breken, maar dat er omstandigheden denkbaar zijn waarbij het afbreken van onderhandelingen onaanvaardbaar is op basis van gerechtvaardigd vertrouwen. Blijkbaar kan er een fase in de onderhandelingen zijn waarbij de andere partij erop mag vertrouwen dat er een overeenkomst gaat komen. Alleen overeenstemming over de prijs is daarvoor niet voldoende, partijen moeten elkaar op vrijwel alle belangrijke onderdelen van de overeenkomst hebben gevonden.

Het gevolg daarvan is niet dat er alsnog een overeenkomst tot stand komt. Maar de rechter kan de partij die de onderhandelingen afbreekt, wel vergoeden om schade te vergoeden. En dat kan zowel het negatieve contractsbelang als het positieve contractsbelang zijn.

Bij vergoeding van het negatieve contractsbelang wordt de benadeelde partij door de schadevergoeding in de positie gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als er niet onderhandeld was. Denk daarbij aan gemaakte kosten (zoals de kosten van een bouwkundige keuring), maar ook aan misgelopen andere contracten. Bij vergoeding van het positieve contractsbelang wordt de benadeelde partij door de schadevergoeding in de positie gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als het contract wèl tot stand zou zijn gekomen en correct uitgevoerd.

Voor de goede orde, een vordering zoals deze slaagt alleen onder zeer bijzondere omstandigheden. En wie eist, die bewijst.

 

Heb ik recht op schadevergoeding als de verkoper de onderhandelingen met mij afbreekt en met een andere kandidaat gaat onderhandelen?

Over deze vraag kan ik kort zijn. Het antwoord is "nee". Als een verkoper of een verkopend makelaar het idee heeft dat de onderhandelingen met een andere partij meer perspectief bieden, dan mogen de onderhandelingen worden beëindigd.

Mocht u vragen hebben over dit onderwerp, lees dan eerst de volgende blogs:

Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden

Spelregels bij onderhandeling (2) - het verbod op uitspelen.

10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) - Wat mag wel, wat mag niet

 

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen. 

 

Vragen & Reacties 16

Rita op woensdag 13 juni 2018 20:31

Mijn makelaar heeft een koper gevonden die de vraagprijs heeft geboden. Echter de manier waarop de dingen gaan geeft mij geen goed gevoel. Na een maand in de verkoop zonder dat er veel kijkers zijn geweest is mijn huis halsoverkop opnieuw in de verhuur gezet. Vervolgens werd er binnen een maand de vraagprijs geboden door een Russisch echtpaar dat vanuit Moskou contact heeft met mijn makelaar. Nu loopt mijn makelaar mij te pushen om zo snel mogelijk te tekenen terwijl het huur contract pas in november afloopt.
Het is een beetje alsof ze het beste willen voor de kopende partij. Ben ik nu verplicht om te tekenen?

Mijn makelaar heeft een koper gevonden die de vraagprijs heeft geboden. Echter de manier waarop de dingen gaan geeft mij geen goed gevoel. Na een maand in de verkoop zonder dat er veel kijkers zijn geweest is mijn huis halsoverkop opnieuw in de verhuur gezet. Vervolgens werd er binnen een maand de vraagprijs geboden door een Russisch echtpaar dat vanuit Moskou contact heeft met mijn makelaar. Nu loopt mijn makelaar mij te pushen om zo snel mogelijk te tekenen terwijl het huur contract pas in november afloopt. Het is een beetje alsof ze het beste willen voor de kopende partij. Ben ik nu verplicht om te tekenen?
Wim de Leeuw op woensdag 05 december 2018 11:14

Beste Rita,

Om met het belangrijkste te beginnen: Nee, je bent niet verplicht om te tekenen. Als de vraagprijs wordt geboden, dan is er nog steeds geen sprake van wilsovereenstemming. En zelfs ALS er wilsovereenstemming is, dan zijn jullie als verkopers pas gebonden als de koopovereenkomst door jullie is ondertekend.

Dat jullie huis een maand in de verkoop staat zonder dat er veel bezichtigers zijn geweest en zonder dat er een bod is gedaan houdt in deze markt in dat jullie woning in elk geval niet heel courant is. Dat kan te maken hebben met de regio waar je huis te koop staat, maar ook met de prijsklasse of de staat van onderhoud. Ik kan me nauwelijks voorstellen dat jullie een appartement of woning verkopen in een courante prijsklasse in de Randstad. Want in dat geval is er werkelijk iets aan de hand als er binnen een maand nog geen sprake is geweest van een tsunami aan kopers.

En dan is het natuurlijk niet zo heel vreemd dat de makelaar adviseert om tot zaken te komen als er een koper is die de vraagprijs biedt terwijl er blijkbaar niet heel veel kapers op de kust zijn. Als er in de afgelopen maand geen concurrerende kopers zijn geweest, wat maakt dan dat je denkt dat als je nog langer wacht, die kopers wel zullen komen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Rita, Om met het belangrijkste te beginnen: Nee, je bent niet verplicht om te tekenen. Als de vraagprijs wordt geboden, dan is er nog steeds geen sprake van wilsovereenstemming. En zelfs ALS er wilsovereenstemming is, dan zijn jullie als verkopers pas gebonden als de koopovereenkomst door jullie is ondertekend. Dat jullie huis een maand in de verkoop staat zonder dat er veel bezichtigers zijn geweest en zonder dat er een bod is gedaan houdt in deze markt in dat jullie woning in elk geval niet heel courant is. Dat kan te maken hebben met de regio waar je huis te koop staat, maar ook met de prijsklasse of de staat van onderhoud. Ik kan me nauwelijks voorstellen dat jullie een appartement of woning verkopen in een courante prijsklasse in de Randstad. Want in dat geval is er werkelijk iets aan de hand als er binnen een maand nog geen sprake is geweest van een tsunami aan kopers. En dan is het natuurlijk niet zo heel vreemd dat de makelaar adviseert om tot zaken te komen als er een koper is die de vraagprijs biedt terwijl er blijkbaar niet heel veel kapers op de kust zijn. Als er in de afgelopen maand geen concurrerende kopers zijn geweest, wat maakt dan dat je denkt dat als je nog langer wacht, die kopers wel zullen komen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Chris op dinsdag 18 september 2018 08:51

Beste Wim,

Wanneer is er dan sprake van een professionele koper? Als beide partijen (verkoper en koper) als particulier genoemd worden in de akte, dus niet handelend namens een bedrijf. Maar het gaat wel om een aankoop van een woon-/winkelpand. Is er dan sprake van een professionele of zakelijke koop? Dus is er dan een schriftelijkvereiste

Alvast bedankt

Beste Wim, Wanneer is er dan sprake van een professionele koper? Als beide partijen (verkoper en koper) als particulier genoemd worden in de akte, dus niet handelend namens een bedrijf. Maar het gaat wel om een aankoop van een woon-/winkelpand. Is er dan sprake van een professionele of zakelijke koop? Dus is er dan een schriftelijkvereiste Alvast bedankt
Wim de Leeuw op dinsdag 18 september 2018 10:46

Beste Chris,

In lid 1 van artikel 2 boek 7 van ons Burgerlijk Wetboek staat het volgende:

De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

De eerste vraag is dus of er sprake is van een 'tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan'. Je zegt dat het gaat over een woon-/winkelpand dus ik ga ervan uit dat daarvan sprake is. Als het gaat over een zuivere bedrijfsruimte, dus een bedrijfshal of winkel of kantoor zonder woning, dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet.

De volgende vraag is of deze als particulier genoemde koper wel of niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Of er sprake is van een professionele koper, hangt af van talloze omstandigheden, dit zal aan de hand van de bijzonderheden van de concrete situatie rondom deze transactie moeten worden vastgesteld. Dat de koper in de akte als particulier wordt omschreven, zegt nog niets. Ook een eenmanszaak is een bedrijf, waardoor het niet altijd op te maken is aan de manier waarop de koper wordt omschreven of er sprake is van een particulier of professional.

Het hangt dus af van de concrete feiten en omstandigheden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Chris, In lid 1 van artikel [url=http://www.wetboek-online.nl/wet/Burgerlijk%20Wetboek%20Boek%207/2.html]2 boek 7 van ons Burgerlijk Wetboek[/url] staat het volgende: [i]De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. [/i] De eerste vraag is dus of er sprake is van een '[i]tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan[/i]'. Je zegt dat het gaat over een woon-/winkelpand dus ik ga ervan uit dat daarvan sprake is. Als het gaat over een zuivere bedrijfsruimte, dus een bedrijfshal of winkel of kantoor zonder woning, dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. De volgende vraag is of deze als particulier genoemde koper wel of niet [i]handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf[/i]. Of er sprake is van een professionele koper, hangt af van talloze omstandigheden, dit zal aan de hand van de bijzonderheden van de concrete situatie rondom deze transactie moeten worden vastgesteld. Dat de koper in de akte als particulier wordt omschreven, zegt nog niets. Ook een eenmanszaak is een bedrijf, waardoor het niet altijd op te maken is aan de manier waarop de koper wordt omschreven of er sprake is van een particulier of professional. Het hangt dus af van de concrete feiten en omstandigheden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Paul Jordaans op woensdag 07 november 2018 11:03

Ik ben voorzitter van een stichting die is opgericht om een woonzorggroep te starten voor gehandicapte jongeren.
De stichting heeft daartoe een woonhuis gekocht van een particulier. Het voorlopig koopcontract ligt bij de notaris maar is nog niet getekend. De koper heeft inmiddels een beter bod van een andere koper.
Kan ik c.q. de stichting hem aan onze (mondelinge) koopovereenkomst houden met het argument, dat het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing is, omdat de koper geen natuurlijk persoon is maar een stichting?

Ik ben voorzitter van een stichting die is opgericht om een woonzorggroep te starten voor gehandicapte jongeren. De stichting heeft daartoe een woonhuis gekocht van een particulier. Het voorlopig koopcontract ligt bij de notaris maar is nog niet getekend. De koper heeft inmiddels een beter bod van een andere koper. Kan ik c.q. de stichting hem aan onze (mondelinge) koopovereenkomst houden met het argument, dat het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing is, omdat de koper geen natuurlijk persoon is maar een stichting?
Wim de Leeuw op woensdag 07 november 2018 16:47

Geachte heer Jordaans / Beste Paul,

De verkoper is particulier en jullie stichting is de kandidaat-koper, zo begrijp ik uit je vraag.

Ik ben geneigd om te zeggen dat het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing is - en dus is de mondelinge koopovereenkomst rechtsgeldig - omdat jullie stichting immers geen natuurlijk persoon is maar een rechtspersoon.

Als ik jou was zou ik als een haas juridische bijstand zoeken om te waarborgen dat het huis niet aan een ander wordt verkocht!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw






Geachte heer Jordaans / Beste Paul, De verkoper is particulier en jullie stichting is de kandidaat-koper, zo begrijp ik uit je vraag. Ik ben geneigd om te zeggen dat het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing is - en dus is de mondelinge koopovereenkomst rechtsgeldig - omdat jullie stichting immers geen natuurlijk persoon is maar een rechtspersoon. Als ik jou was zou ik als een haas juridische bijstand zoeken om te waarborgen dat het huis niet aan een ander wordt verkocht! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Esther Parkins op vrijdag 09 november 2018 09:37

Beste Wim de Leeuw,

Vraag op bovenstaande mail en antwoord van u op de vraag van Paul Jordaans.

Indien de Stichting inderdaad een rechtsgeldige mondelinge overeenkomst heeft met de verkoper en deze gedetailleerde overeengekomen mondelinge overeenkomst bij de notaris is aangedragen om op papier te zetten voor de ondertekening. Dat ook alle gegevens van beide partijen zijn aangeleverd bij deze notaris. Kan de verkoper dan nog steeds tegen het advies in van de Notaris en zijn eigen makelaar in zijn woning verkopen aan een andere koper die pas na de overeenkomst in beeld is gekomen? Zo nee, wat zijn de consequenties voor de verkoper en wat kan de Stichting dan nog doen? Zo ja, kan de stichting dan zoals bovenstaand beschreven, een schadevergoeding vragen/eisen voor positief en negatief contractbelang?


Beste Wim de Leeuw, Vraag op bovenstaande mail en antwoord van u op de vraag van Paul Jordaans. Indien de Stichting inderdaad een rechtsgeldige mondelinge overeenkomst heeft met de verkoper en deze gedetailleerde overeengekomen mondelinge overeenkomst bij de notaris is aangedragen om op papier te zetten voor de ondertekening. Dat ook alle gegevens van beide partijen zijn aangeleverd bij deze notaris. Kan de verkoper dan nog steeds tegen het advies in van de Notaris en zijn eigen makelaar in zijn woning verkopen aan een andere koper die pas na de overeenkomst in beeld is gekomen? Zo nee, wat zijn de consequenties voor de verkoper en wat kan de Stichting dan nog doen? Zo ja, kan de stichting dan zoals bovenstaand beschreven, een schadevergoeding vragen/eisen voor positief en negatief contractbelang?
Wim de Leeuw op vrijdag 09 november 2018 13:36

Beste Esther,

In beginsel kan een verkoper een woning oneindig veel keren verkopen. De verkoper kan echter maar één keer leveren, dus pleegt wanprestatie ten opzichte van elke partij waarmee een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen als hij niet bereid of in staat is om de woning te leveren. Dat is dus de reden dat het zonde is dat er inmiddels weer twee dagen voorbij zijn gegaan. Natuurlijk beantwoord ik vraag jullie vragen, maar het is ECHT van belang dat jullie een advocaat in de arm nemen om dit probleem aan te pakken.

Als deze verkoper ook niet naar zijn eigen makelaar en naar de notaris luistert, dan zal vermoedelijk alleen 'juridisch grof geweld' helpen. Het is bijvoorbeeld mogelijk om conservatoir beslag op de woning te laten leggen. Daarmee wordt voorkomen dat de woning aan een andere partij wordt geleverd. Maar ook dat is een zaak om met een eigen advocaat te bespreken! En wel snel!!!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Esther, In beginsel kan een verkoper een woning oneindig veel keren verkopen. De verkoper kan echter maar één keer leveren, dus pleegt wanprestatie ten opzichte van elke partij waarmee een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen als hij niet bereid of in staat is om de woning te leveren. Dat is dus de reden dat het zonde is dat er inmiddels weer twee dagen voorbij zijn gegaan. Natuurlijk beantwoord ik vraag jullie vragen, maar het is ECHT van belang dat jullie een advocaat in de arm nemen om dit probleem aan te pakken. Als deze verkoper ook niet naar zijn eigen makelaar en naar de notaris luistert, dan zal vermoedelijk alleen 'juridisch grof geweld' helpen. Het is bijvoorbeeld mogelijk om conservatoir beslag op de woning te laten leggen. Daarmee wordt voorkomen dat de woning aan een andere partij wordt geleverd. Maar ook dat is een zaak om met een eigen advocaat te bespreken! En wel snel!!! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Esther op woensdag 05 december 2018 11:04

Beste Wim,

Wij hebben meteen een advocaat in de arm genomen. Als een stichting of een bedrijf een gedetailleerde, mondelinge koopovereenkomst tot koop overeen komt met een particuliere verkoper is de koop wettelijk bindend. Let wel op dat er een getuige aanwezig moet zijn, indien er alsnog problemen ontstaan, zoals een andere koper die ineens in beeld komt en zegt direct te kunnen kopen. De advocaat heeft per direct een deurwaarder ingeschakeld en een brief met de feiten en eventuele gevolgen die de verkoper kon verwachten indien hij de overeenkomst met ons niet zou naleven. Dit omdat er hele hoge subsidie's misgelopen konden worden waardoor wij ons initiatief niet meer zouden kunnen realiseren.
Er is toen ook meteen een beslaglegging op de woning aangevraagd zodat verkoper zijn woning niet snel aan een andere koper kon verkopen. Deze is uiteindelijk niet ingezet omdat de verkoper tot inzicht kwam.

Met vriendelijke groeten,
Esther Parkins




Beste Wim, Wij hebben meteen een advocaat in de arm genomen. Als een stichting of een bedrijf een gedetailleerde, mondelinge koopovereenkomst tot koop overeen komt met een particuliere verkoper is de koop wettelijk bindend. Let wel op dat er een getuige aanwezig moet zijn, indien er alsnog problemen ontstaan, zoals een andere koper die ineens in beeld komt en zegt direct te kunnen kopen. De advocaat heeft per direct een deurwaarder ingeschakeld en een brief met de feiten en eventuele gevolgen die de verkoper kon verwachten indien hij de overeenkomst met ons niet zou naleven. Dit omdat er hele hoge subsidie's misgelopen konden worden waardoor wij ons initiatief niet meer zouden kunnen realiseren. Er is toen ook meteen een beslaglegging op de woning aangevraagd zodat verkoper zijn woning niet snel aan een andere koper kon verkopen. Deze is uiteindelijk niet ingezet omdat de verkoper tot inzicht kwam. Met vriendelijke groeten, Esther Parkins
Wim de Leeuw op woensdag 05 december 2018 11:18

Dag Esther,

Verstandig dat je direct actie hebt ondernomen, want soms moet je je best doen om je gelijk te halen als je gelijk hebt.

Ik kan me goed voorstellen dat dit soort dingen in de praktijk misgaan. De regels over verkoop van woningen zijn er niet eenvoudiger op geworden.

Dank voor de update!

Met vriendelijke groeten,
Wim de Leeuw

Dag Esther, Verstandig dat je direct actie hebt ondernomen, want soms moet je je best doen om je gelijk te halen als je gelijk hebt. Ik kan me goed voorstellen dat dit soort dingen in de praktijk misgaan. De regels over verkoop van woningen zijn er niet eenvoudiger op geworden. Dank voor de update! Met vriendelijke groeten, Wim de Leeuw
Robertus op zaterdag 10 november 2018 18:19

Goedendag; het volgende, IK heb een appartement te koop aangeboden. En had het eigenlijk binnen 2 weken verkocht met behulp van een makelaar. Onderhandelen, foto, tekst enz deed ik zelf. De eerste koper die het koopcontract kreeg wilde alsnog een aanpassing van een ontbindende voorwaarde. Ik en mijn vrouw hadden toen al getekend. Twee dagen daarna komt er de gelegenheid voorbij (middels mailconversatie) dat ik het ook een andere persoon kan verkopen. Echter dezelfde dag heb ik later ook telefonisch contact met de 1ste koper met hun mededeling dat ze binnen 24 uur willen tekenen, maar wel met opnemen van voorbehoud financiering. Dit heb ik gedaan, en de bedenktijd van 3 dagen is ook inmiddels voorbij. De 1st koper liet ook al weten dat hun bank geen problemen voor financiering verwacht. Echter de ander koper met wie ik mailcontact had, (tussentijds) eist nu dat er ook een koopcontract wordt opgesteld op basis van emails , en dat eventueel zijn gemaakte kosten bij annulering op mij verhaalt gaan worden. Echter de koop met de eerste is vastgelegd, de andere gegadigde is particulier en heeft zich gewoon met naam gemeld. Mijn vragen; 1 kan ik mij voor de 2de persoon beroepen op het schriftelijkheidsvereiste omdat ik nog geen overeenkomst heb getekend ? vraag 2 stel dat hij later zou mededelen dat hij niet als particulier maar als professional handelt, zou dat een mogelijkheid kunnen zijn om als nog mij aansprakelijk te stellen voor gemaakte kosten, en of is dat mogelijk, omdat ik enkelen alleen zijn naam ken van email ? Bij voorbaat dank voor Uw reactie.

Goedendag; het volgende, IK heb een appartement te koop aangeboden. En had het eigenlijk binnen 2 weken verkocht met behulp van een makelaar. Onderhandelen, foto, tekst enz deed ik zelf. De eerste koper die het koopcontract kreeg wilde alsnog een aanpassing van een ontbindende voorwaarde. Ik en mijn vrouw hadden toen al getekend. Twee dagen daarna komt er de gelegenheid voorbij (middels mailconversatie) dat ik het ook een andere persoon kan verkopen. Echter dezelfde dag heb ik later ook telefonisch contact met de 1ste koper met hun mededeling dat ze binnen 24 uur willen tekenen, maar wel met opnemen van voorbehoud financiering. Dit heb ik gedaan, en de bedenktijd van 3 dagen is ook inmiddels voorbij. De 1st koper liet ook al weten dat hun bank geen problemen voor financiering verwacht. Echter de ander koper met wie ik mailcontact had, (tussentijds) eist nu dat er ook een koopcontract wordt opgesteld op basis van emails , en dat eventueel zijn gemaakte kosten bij annulering op mij verhaalt gaan worden. Echter de koop met de eerste is vastgelegd, de andere gegadigde is particulier en heeft zich gewoon met naam gemeld. Mijn vragen; 1 kan ik mij voor de 2de persoon beroepen op het schriftelijkheidsvereiste omdat ik nog geen overeenkomst heb getekend ? vraag 2 stel dat hij later zou mededelen dat hij niet als particulier maar als professional handelt, zou dat een mogelijkheid kunnen zijn om als nog mij aansprakelijk te stellen voor gemaakte kosten, en of is dat mogelijk, omdat ik enkelen alleen zijn naam ken van email ? Bij voorbaat dank voor Uw reactie.
Wim de Leeuw op zondag 11 november 2018 17:46

Beste Robertus,

Opvallend dat je je woning verkoopt met behulp van een makelaar maar wel zelf zorg draagt voor de onderhandeling en de tekst. Een opmerkelijke keuze, vooral vanuit juridisch perspectief. Want volgens mij zijn dit nèt de onderdelen waarbij een makelaar veel toegevoegde waarde kan leveren. En in deze situatie ook HAD kunnen leveren. Waar heb je anders een makelaar anders voor nodig. Toch niet alleen om een woning op Funda te krijgen? Dat lijkt me, vooral in deze marktsituatie, zonde van het geld.

Ik begrijp niet zo goed hoe het kan gebeuren dat jullie als verkopers een koopakte ondertekenen die blijkbaar geen weerspiegeling vormt van de reeds mondeling gemaakte afspraken. Want jullie tekenen een koopakte en daarna wil de koper een aanpassing van de ontbindende voorwaarde. Heel eerlijk gezegd, het was jullie redding geweest als jullie met die (nieuwe?) voorwaarde niet akkoord waren gegaan. Want dan was er weliswaar een door jullie ondertekende koopakte geweest (èn dus voor jullie juridisch bindend), maar dan was de koper met die akte niet akkoord gegaan. Doordat jullie de aangepaste koopakte opnieuw hebben ondertekend, is aan het schriftelijkheidsvereiste voldaan. Jullie mondeling akkoord met de 1e kopers was nog niet bindend, jullie schriftelijk akkoord was dat wel.

Als de 'tweede koper' geen particuliere koper is èn aan de hand van verstuurde emails kan bewijzen dat er sprake is van wilsovereenstemming, dan denk ik dat je een serieus probleem hebt.

Je geeft aan dat je niet wist dat je te maken had met een professionele koper. Het is belangrijk dat je je realiseert dat het schriftelijkheidsvereiste primair bedoeld is om KOPERS te beschermen. Uitsluitend als er sprake is van een 'beschermde particuliere koper' dan is de keerzijde van die medaille dat ook de verkoper niet gebonden is aan zijn mondeling akkoord.

Heel eerlijk gezegd ken ik geen rechterlijke uitspraken over de vraag of er uitsluitend sprake is van een 'particuliere verkoop' indien en voor zover de verkoper zich realiseert dat er van een particuliere verkoop sprake is. Voor zover ik weet, zijn die uitspraken er ook niet. Maar als ik afga op mijn rechtsgevoel en op de intentie van de wetgever die ten grondslag lag aan deze regeling, dan denk ik dat het niets uitmaakt of je als verkoper wel of niet weet dat er sprake is van een particuliere of niet-particuliere koper. Hoofdregel van het Nederlands recht blijft dat ook mondelinge afspraken bindend zijn. Tenzij de particuliere koper een bijzondere bescherming heeft (bedenktijd). Want alleen in dat geval heeft ook de verkoper een bijzondere bescherming (schriftelijkheidsvereiste).

Robertus, je hebt me in een latere vraag op onze blog gevraagd of je de informatie van mijn website mag delen met anderen. Dat mag je.

Zoals gezegd, ik ben niet bekend met rechterlijke uitspraken over dit specifieke thema. Maar als ik afga op mijn rechtsgevoel, dan denk ik dat je jezelf een serieus probleem op de hals hebt gehaald. Je hebt jezelf de kosten van een ècht professionele makelaar bespaard, maar ik vrees dat de financiële consequenties van deze gang van zaken niet zullen opwegen tegen deze besparing.

Ik adviseer je om deze kwestie zo snel mogelijk met je rechtsbijstandverzekeraar of met een advocaat te bespreken!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Robertus, Opvallend dat je je woning verkoopt met [i]behulp van een makelaar[/i] maar wel [i]zelf zorg draagt voor de onderhandeling en de tekst[/i]. Een opmerkelijke keuze, vooral vanuit juridisch perspectief. Want volgens mij zijn dit nèt de onderdelen waarbij een makelaar veel toegevoegde waarde kan leveren. En in deze situatie ook HAD kunnen leveren. Waar heb je anders een makelaar anders voor nodig. Toch niet alleen om een woning op Funda te krijgen? Dat lijkt me, vooral in deze marktsituatie, zonde van het geld. Ik begrijp niet zo goed hoe het kan gebeuren dat jullie als verkopers een koopakte ondertekenen die blijkbaar geen weerspiegeling vormt van de reeds mondeling gemaakte afspraken. Want jullie tekenen een koopakte en daarna wil de koper een aanpassing van de ontbindende voorwaarde. Heel eerlijk gezegd, het was jullie redding geweest als jullie met die (nieuwe?) voorwaarde niet akkoord waren gegaan. Want dan was er weliswaar een door jullie ondertekende koopakte geweest (èn dus voor jullie juridisch bindend), maar dan was de koper met die akte niet akkoord gegaan. Doordat jullie de aangepaste koopakte opnieuw hebben ondertekend, is aan het schriftelijkheidsvereiste voldaan. Jullie mondeling akkoord met de 1e kopers was nog niet bindend, jullie schriftelijk akkoord was dat wel. Als de 'tweede koper' geen particuliere koper is èn aan de hand van verstuurde emails kan bewijzen dat er sprake is van wilsovereenstemming, dan denk ik dat je een serieus probleem hebt. Je geeft aan dat je niet wist dat je te maken had met een professionele koper. Het is belangrijk dat je je realiseert dat het schriftelijkheidsvereiste primair bedoeld is om KOPERS te beschermen. Uitsluitend als er sprake is van een 'beschermde particuliere koper' dan is de keerzijde van die medaille dat ook de verkoper niet gebonden is aan zijn mondeling akkoord. Heel eerlijk gezegd ken ik geen rechterlijke uitspraken over de vraag of er uitsluitend sprake is van een 'particuliere verkoop' indien en voor zover de verkoper zich realiseert dat er van een particuliere verkoop sprake is. Voor zover ik weet, zijn die uitspraken er ook niet. Maar als ik afga op mijn rechtsgevoel en op de intentie van de wetgever die ten grondslag lag aan deze regeling, dan denk ik dat het niets uitmaakt of je als verkoper wel of niet weet dat er sprake is van een particuliere of niet-particuliere koper. Hoofdregel van het Nederlands recht blijft dat ook mondelinge afspraken bindend zijn. Tenzij de particuliere koper een bijzondere bescherming heeft (bedenktijd). Want alleen in dat geval heeft ook de verkoper een bijzondere bescherming (schriftelijkheidsvereiste). Robertus, je hebt me in een latere vraag op onze blog gevraagd of je de informatie van mijn website mag delen met anderen. Dat mag je. Zoals gezegd, ik ben niet bekend met rechterlijke uitspraken over dit specifieke thema. Maar als ik afga op mijn rechtsgevoel, dan denk ik dat je jezelf een serieus probleem op de hals hebt gehaald. Je hebt jezelf de kosten van een ècht professionele makelaar bespaard, maar ik vrees dat de financiële consequenties van deze gang van zaken niet zullen opwegen tegen deze besparing. Ik adviseer je om deze kwestie zo snel mogelijk met je rechtsbijstandverzekeraar of met een advocaat te bespreken! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Robertus op zaterdag 10 november 2018 18:24

Mag ik info van uw website delen met anderen ?, als ik natuurlijk steeds de BRON vermeld?
Vriendelijke groet,

Mag ik info van uw website delen met anderen ?, als ik natuurlijk steeds de BRON vermeld? Vriendelijke groet,
Wim de Leeuw op zondag 11 november 2018 17:00

Beste Robertus,

Ik heb daar geen bezwaar tegen. Ik zie graag dat je naar complete blogs verwijst in plaats van delen van een tekst overneemt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Robertus, Ik heb daar geen bezwaar tegen. Ik zie graag dat je naar complete blogs verwijst in plaats van delen van een tekst overneemt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Otto op woensdag 05 december 2018 21:08

Hallo Wim,

Ik heb afgelopen donderdag via de makelaar een pand verkocht, welke ik als handelspand heb gekocht. Het pand is verkocht aan een privépersoon met inmiddels 14 beleggingspanden. De persoon in kwestie heeft deze panden puur als belegging en werkt in het dagelijks leven als docent op de universiteit. De overeenkomst is per mail bevestigd. Nu heeft de koper gisteravond de koop ontbonden. Ik heb aangegeven dat ik hier niet mee akkoord ga, omdat ik van mening ben dat koper handelt als vastgoedbelegger/professionele partij, waardoor er geen schriftelijkheidsvereiste is. Nu is mijn vraag hoe een rechter hier tegenaan zal kijken. Handelt deze man als particulier of professional?

Groeten Otto

Hallo Wim, Ik heb afgelopen donderdag via de makelaar een pand verkocht, welke ik als handelspand heb gekocht. Het pand is verkocht aan een privépersoon met inmiddels 14 beleggingspanden. De persoon in kwestie heeft deze panden puur als belegging en werkt in het dagelijks leven als docent op de universiteit. De overeenkomst is per mail bevestigd. Nu heeft de koper gisteravond de koop ontbonden. Ik heb aangegeven dat ik hier niet mee akkoord ga, omdat ik van mening ben dat koper handelt als vastgoedbelegger/professionele partij, waardoor er geen schriftelijkheidsvereiste is. Nu is mijn vraag hoe een rechter hier tegenaan zal kijken. Handelt deze man als particulier of professional? Groeten Otto
Wim de Leeuw op woensdag 05 december 2018 22:15

Dag Otto,

Ik begrijp dat jij particulier bent. En dat het gaat om de vraag of deze koper als professional mag worden beschouwd. Deze koper is docent op de universiteit en heeft 14 beleggingspanden.

Ik vrees dat ik je niet meer ga geven dan een 'algemeen juristenantwoord', Otto. Sorry daarvoor ;-). Hou je vast: "Het antwoord zal afhankelijk zijn van de concrete feiten en omstandigheden van het geval." Op zichzelf kunnen de vastgoedactiviteiten van een universitair docent best een volume of vorm aannemen waarbij een rechter zou kunnen oordelen dat er sprake is van een beroep of bedrijf.

Ik denk dat de omvang van een beleggingsportefeuille daarbij een rol zou kunnen spelen. Maar ik denk ook dat de mate van bemoeienis van de eigenaar met het onroerend goed relevant is. En het zou me niet verbazen als ook de verhouding tussen de tijd die deze docent besteedt aan dat doceren, van belang zou kunnen zijn. Ik schets je twee uitersten.

Scenario 'professioneel'.
De koper is een handige jongen. En is dat altijd geweest. Met een lening van zijn vader kocht hij in zijn studententijd al zijn eerste beleggingspandje, dat hij voor een belangrijk gedeelte zelf opknapte en verhuurde. Voordat hij afstudeerde, had hij al drie royale studentenhuizen panden in bezit. Van zijn wetenschappelijke carrière kwam weinig terecht, anders dan het verzorgen van werkgroepen voor maximaal twee dagdeleen per jaar. Maar dat deerde ook niet, omdat hij vanaf zijn 28e prima kon leven van de verhuurinkomsten. En bovendien was hij gezegend met 'twee rechterhanden' waarmee hij een belangrijke bijdrage leverde in de verbouwing van zijn langzaam maar zeker groeiende vastgoedportefeuille. Uiteraard werden alle administratieve en commerciele processen door de koper zelf uitgevoerd.


Scenario 'particulier'
De koper is vooral een wetenschapper. Trad direct na zijn afstuderen in dienst als universitair docent en is daar meer dan fulltime mee bezig. Maar erfde een jaar geleden een effectenportefeuille die daarvoor werd beheerd door zijn vader. Koper zich nooit zelf bemoeid met de portefeuille en zowel het technisch als administratief beheer overgelaten aan een makelaarskantoor.


Er zijn ongetwijfeld talloze uitspraken te vinden op rechtspraak.nl over zaken waarover juist over deze vraag is geprocedeerd. Ik heb die uitspraken nog niet bestudeerd, dus ik kan je geen concreet antwoord geven.

Ik heb wel een niet-juridisch antwoord voor je. Tenzij deze koper werkelijk de hoofdprijs heeft geboden, zal je je moeten afvragen of het de moeite loont om deze 'onwillige koper' aan te pakken. Vast staat dat je daarvoor kosten zult moeten maken. En de uitkomst van elke procedure is onzeker en vooral de uitkomsten van procedures waar het gaat om de interpretatie van de concrete feiten en omstandigheden van het geval zijn onzeker. En zolang je meent dat er sprake is van een geldige koop, kan je lastig op zoek gaan naar een andere koper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Otto, Ik begrijp dat jij particulier bent. En dat het gaat om de vraag of deze koper als professional mag worden beschouwd. Deze koper is docent op de universiteit en heeft 14 beleggingspanden. Ik vrees dat ik je niet meer ga geven dan een 'algemeen juristenantwoord', Otto. Sorry daarvoor ;-). Hou je vast: "Het antwoord zal afhankelijk zijn van de concrete feiten en omstandigheden van het geval." Op zichzelf kunnen de vastgoedactiviteiten van een universitair docent best een volume of vorm aannemen waarbij een rechter zou kunnen oordelen dat er sprake is van een beroep of bedrijf. Ik denk dat de omvang van een beleggingsportefeuille daarbij een rol zou kunnen spelen. Maar ik denk ook dat de mate van bemoeienis van de eigenaar met het onroerend goed relevant is. En het zou me niet verbazen als ook de verhouding tussen de tijd die deze docent besteedt aan dat doceren, van belang zou kunnen zijn. Ik schets je twee uitersten. [b][i]Scenario 'professioneel'.[/b] De koper is een handige jongen. En is dat altijd geweest. Met een lening van zijn vader kocht hij in zijn studententijd al zijn eerste beleggingspandje, dat hij voor een belangrijk gedeelte zelf opknapte en verhuurde. Voordat hij afstudeerde, had hij al drie royale studentenhuizen panden in bezit. Van zijn wetenschappelijke carrière kwam weinig terecht, anders dan het verzorgen van werkgroepen voor maximaal twee dagdeleen per jaar. Maar dat deerde ook niet, omdat hij vanaf zijn 28e prima kon leven van de verhuurinkomsten. En bovendien was hij gezegend met 'twee rechterhanden' waarmee hij een belangrijke bijdrage leverde in de verbouwing van zijn langzaam maar zeker groeiende vastgoedportefeuille. Uiteraard werden alle administratieve en commerciele processen door de koper zelf uitgevoerd. [/i] [i][b]Scenario 'particulier'[/b] De koper is vooral een wetenschapper. Trad direct na zijn afstuderen in dienst als universitair docent en is daar meer dan fulltime mee bezig. Maar erfde een jaar geleden een effectenportefeuille die daarvoor werd beheerd door zijn vader. Koper zich nooit zelf bemoeid met de portefeuille en zowel het technisch als administratief beheer overgelaten aan een makelaarskantoor.[/i] Er zijn ongetwijfeld talloze uitspraken te vinden op rechtspraak.nl over zaken waarover juist over deze vraag is geprocedeerd. Ik heb die uitspraken nog niet bestudeerd, dus ik kan je geen concreet antwoord geven. Ik heb wel een niet-juridisch antwoord voor je. Tenzij deze koper werkelijk de hoofdprijs heeft geboden, zal je je moeten afvragen of het de moeite loont om deze 'onwillige koper' aan te pakken. Vast staat dat je daarvoor kosten zult moeten maken. En de uitkomst van elke procedure is onzeker en vooral de uitkomsten van procedures waar het gaat om de interpretatie van de concrete feiten en omstandigheden van het geval zijn onzeker. En zolang je meent dat er sprake is van een geldige koop, kan je lastig op zoek gaan naar een andere koper. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
woensdag 12 december 2018

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.