De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste)

In mijn blog 'Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!' beschreef ik dat mondelinge afspraken bij de particuliere koop of verkoop van een woning niet zoveel meer waard zijn. Maar wat is nu precies een 'particuliere koop'? En welke spelregels gelden er als of de verkoper of de koper geen particulier zijn, maar een professionele partij? 

 

 

 

 

 

 

Uitgangspunt: De mondelinge koop van een woning is niet rechtsgeldig

Artikel 2 van boek 7 van ons Burgerlijk Wetboek is er duidelijk over: De koop van een woning door een particulier moet schriftelijk worden aangegaan.Het wetsartikel noemt wel de koper, maar niet de verkoper. Er heeft lange tijd onzekerheid bestaan over de vraag of het schriftelijkheidsvereiste ook voor de verkoper gold, met andere woorden, of de verkoper wel aan zijn mondelinge toestemming gehouden kon worden. In december 2011 bepaalde de Hoge Raad dat ook particuliere verkopers niet zijn gebonden aan hun mondelinge afspraken over de koop van een woning.

 

Wat als koper en/ of verkoper geen particulier zijn maar professional

Bovenstaand schema geeft duidelijkheid over de verschillende situaties die zich kunnen voordoen als één of beide partijen bij de koopovereenkomst geen particulier zijn maar professional.

Particuliere verkoper, particuliere koper

Deze situatie is glashelder. Als zowel verkoper als koper particulier zijn, dan kunnen beide partijen zich nog terugtrekken nadat er mondelinge overeenstemming is bereikt. Geen van beide partijen kan worden gedwongen om een schriftelijke koopovereenkomst te ondertekenen. Alleen onder zeer bijzondere omstandigheden kan de verkoper worden gedwongen tot het betalen van schadevergoeding wegens het afbreken van onderhandelingen.

Professionele verkoper, particuliere koper

Uiteraard mag de particuliere koper zich terugtrekken nadat er een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen, de professionele verkoper mag dat niet. Als de professionele verkoper de overeenkomst niet wil ondertekenen, dan kan hij worden gedwongen om schadevergoeding te betalen en vermoedelijk om de koopovereenkomst te tekenen.

Professionele verkoper, professionele koper

Ook deze situatie is glashelder. De uitzonderingssituatie van artikel 7.2 is niet van toepassing. En dus is een mondelinge afspraak tussen een professionele verkoper en een professionele koper rechstgeldig. Beide partijen mogen zich na het mondelinge akkoord niet meer terugtrekken. En beide partijen kunnen worden gedwongen tot nakoming van de overeenkomst.

Particuliere verkoper, professionele koper

De professionele koper kan geen beroep doen op artikel 7.2. De mondelinge overeenkomst tussen een particuliere verkoper en een professionele koper is rechtsgeldig. Beide partijen mogen zich na het bereiken van een mondeling akkoord niet meer terugtrekken. En beide partijen kunnen worden gedwongen tot nakoming van de overeenkomst.

 

Wanneer moet de verkoper desondanks een schadevergoeding betalen in verband met het afbreken van onderhandelingen?

Als er sprake is van zeer bijzondere omstandigheden, dan is het denkbaar dat een verkoper schadevergoeding moet betalen. De Hoge Raad heeft dit beslist in het arrest CBO / JPO van 12 augustus 2005. In dit arrest werd beslist dat partijen vrij zijn om met elkaar te onderhandelen en die onderhandelingen ook weer tussentijds af te breken, maar dat er omstandigheden denkbaar zijn waarbij het afbreken van onderhandelingen onaanvaardbaar is op basis van gerechtvaardigd vertrouwen. Blijkbaar kan er een fase in de onderhandelingen zijn waarbij de andere partij erop mag vertrouwen dat er een overeenkomst gaat komen. Alleen overeenstemming over de prijs is daarvoor niet voldoende, partijen moeten elkaar op vrijwel alle belangrijke onderdelen van de overeenkomst hebben gevonden.

Het gevolg daarvan is niet dat er alsnog een overeenkomst tot stand komt. Maar de rechter kan de partij die de onderhandelingen afbreekt, wel vergoeden om schade te vergoeden. En dat kan zowel het negatieve contractsbelang als het positieve contractsbelang zijn.

Bij vergoeding van het negatieve contractsbelang wordt de benadeelde partij door de schadevergoeding in de positie gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als er niet onderhandeld was. Denk daarbij aan gemaakte kosten (zoals de kosten van een bouwkundige keuring), maar ook aan misgelopen andere contracten. Bij vergoeding van het positieve contractsbelang wordt de benadeelde partij door de schadevergoeding in de positie gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als het contract wèl tot stand zou zijn gekomen en correct uitgevoerd.

Voor de goede orde, een vordering zoals deze slaagt alleen onder zeer bijzondere omstandigheden. En wie eist, die bewijst.

 

Heb ik recht op schadevergoeding als de verkoper de onderhandelingen met mij afbreekt en met een andere kandidaat gaat onderhandelen?

Over deze vraag kan ik kort zijn. Het antwoord is "nee". Als een verkoper of een verkopend makelaar het idee heeft dat de onderhandelingen met een andere partij meer perspectief bieden, dan mogen de onderhandelingen worden beëindigd.

Mocht u vragen hebben over dit onderwerp, lees dan eerst de volgende blogs:

Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden

Spelregels bij onderhandeling (2) - het verbod op uitspelen.

10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) - Wat mag wel, wat mag niet

 

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen. 

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
zondag 22 april 2018

Gerelateerde berichten