De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste)

In mijn blog 'Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!' beschreef ik dat mondelinge afspraken bij de particuliere koop of verkoop van een woning niet zoveel meer waard zijn. Maar wat is nu precies een 'particuliere koop'? En welke spelregels gelden er als of de verkoper of de koper geen particulier zijn, maar een professionele partij? 

 

 

 

 

 

 

Uitgangspunt: De mondelinge koop van een woning is niet rechtsgeldig

Artikel 2 van boek 7 van ons Burgerlijk Wetboek is er duidelijk over: De koop van een woning door een particulier moet schriftelijk worden aangegaan.Het wetsartikel noemt wel de koper, maar niet de verkoper. Er heeft lange tijd onzekerheid bestaan over de vraag of het schriftelijkheidsvereiste ook voor de verkoper gold, met andere woorden, of de verkoper wel aan zijn mondelinge toestemming gehouden kon worden. In december 2011 bepaalde de Hoge Raad dat ook particuliere verkopers niet zijn gebonden aan hun mondelinge afspraken over de koop van een woning.

 

Wat als koper en/ of verkoper geen particulier zijn maar professional

Bovenstaand schema geeft duidelijkheid over de verschillende situaties die zich kunnen voordoen als één of beide partijen bij de koopovereenkomst geen particulier zijn maar professional.

Particuliere verkoper, particuliere koper

Deze situatie is glashelder. Als zowel verkoper als koper particulier zijn, dan kunnen beide partijen zich nog terugtrekken nadat er mondelinge overeenstemming is bereikt. Geen van beide partijen kan worden gedwongen om een schriftelijke koopovereenkomst te ondertekenen. Alleen onder zeer bijzondere omstandigheden kan de verkoper worden gedwongen tot het betalen van schadevergoeding wegens het afbreken van onderhandelingen.

Professionele verkoper, particuliere koper

Uiteraard mag de particuliere koper zich terugtrekken nadat er een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen, de professionele verkoper mag dat niet. Als de professionele verkoper de overeenkomst niet wil ondertekenen, dan kan hij worden gedwongen om schadevergoeding te betalen en vermoedelijk om de koopovereenkomst te tekenen.

Professionele verkoper, professionele koper

Ook deze situatie is glashelder. De uitzonderingssituatie van artikel 7.2 is niet van toepassing. En dus is een mondelinge afspraak tussen een professionele verkoper en een professionele koper rechstgeldig. Beide partijen mogen zich na het mondelinge akkoord niet meer terugtrekken. En beide partijen kunnen worden gedwongen tot nakoming van de overeenkomst.

Particuliere verkoper, professionele koper

De professionele koper kan geen beroep doen op artikel 7.2. De mondelinge overeenkomst tussen een particuliere verkoper en een professionele koper is rechtsgeldig. Beide partijen mogen zich na het bereiken van een mondeling akkoord niet meer terugtrekken. En beide partijen kunnen worden gedwongen tot nakoming van de overeenkomst.

 

Wanneer moet de verkoper desondanks een schadevergoeding betalen in verband met het afbreken van onderhandelingen?

Als er sprake is van zeer bijzondere omstandigheden, dan is het denkbaar dat een verkoper schadevergoeding moet betalen. De Hoge Raad heeft dit beslist in het arrest CBO / JPO van 12 augustus 2005. In dit arrest werd beslist dat partijen vrij zijn om met elkaar te onderhandelen en die onderhandelingen ook weer tussentijds af te breken, maar dat er omstandigheden denkbaar zijn waarbij het afbreken van onderhandelingen onaanvaardbaar is op basis van gerechtvaardigd vertrouwen. Blijkbaar kan er een fase in de onderhandelingen zijn waarbij de andere partij erop mag vertrouwen dat er een overeenkomst gaat komen. Alleen overeenstemming over de prijs is daarvoor niet voldoende, partijen moeten elkaar op vrijwel alle belangrijke onderdelen van de overeenkomst hebben gevonden.

Het gevolg daarvan is niet dat er alsnog een overeenkomst tot stand komt. Maar de rechter kan de partij die de onderhandelingen afbreekt, wel vergoeden om schade te vergoeden. En dat kan zowel het negatieve contractsbelang als het positieve contractsbelang zijn.

Bij vergoeding van het negatieve contractsbelang wordt de benadeelde partij door de schadevergoeding in de positie gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als er niet onderhandeld was. Denk daarbij aan gemaakte kosten (zoals de kosten van een bouwkundige keuring), maar ook aan misgelopen andere contracten. Bij vergoeding van het positieve contractsbelang wordt de benadeelde partij door de schadevergoeding in de positie gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als het contract wèl tot stand zou zijn gekomen en correct uitgevoerd.

Voor de goede orde, een vordering zoals deze slaagt alleen onder zeer bijzondere omstandigheden. En wie eist, die bewijst.

 

Heb ik recht op schadevergoeding als de verkoper de onderhandelingen met mij afbreekt en met een andere kandidaat gaat onderhandelen?

Over deze vraag kan ik kort zijn. Het antwoord is "nee". Als een verkoper of een verkopend makelaar het idee heeft dat de onderhandelingen met een andere partij meer perspectief bieden, dan mogen de onderhandelingen worden beëindigd.

Mocht u vragen hebben over dit onderwerp, lees dan eerst de volgende blogs:

Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden

Spelregels bij onderhandeling (2) - het verbod op uitspelen.

10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) - Wat mag wel, wat mag niet

 

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen. 

 

Vragen & Reacties 4

Rita op woensdag 13 juni 2018 20:31

Mijn makelaar heeft een koper gevonden die de vraagprijs heeft geboden. Echter de manier waarop de dingen gaan geeft mij geen goed gevoel. Na een maand in de verkoop zonder dat er veel kijkers zijn geweest is mijn huis halsoverkop opnieuw in de verhuur gezet. Vervolgens werd er binnen een maand de vraagprijs geboden door een Russisch echtpaar dat vanuit Moskou contact heeft met mijn makelaar. Nu loopt mijn makelaar mij te pushen om zo snel mogelijk te tekenen terwijl het huur contract pas in november afloopt.
Het is een beetje alsof ze het beste willen voor de kopende partij. Ben ik nu verplicht om te tekenen?

Mijn makelaar heeft een koper gevonden die de vraagprijs heeft geboden. Echter de manier waarop de dingen gaan geeft mij geen goed gevoel. Na een maand in de verkoop zonder dat er veel kijkers zijn geweest is mijn huis halsoverkop opnieuw in de verhuur gezet. Vervolgens werd er binnen een maand de vraagprijs geboden door een Russisch echtpaar dat vanuit Moskou contact heeft met mijn makelaar. Nu loopt mijn makelaar mij te pushen om zo snel mogelijk te tekenen terwijl het huur contract pas in november afloopt. Het is een beetje alsof ze het beste willen voor de kopende partij. Ben ik nu verplicht om te tekenen?
Wim de Leeuw op woensdag 13 juni 2018 21:23

Beste Rita,

Om met het belangrijkste te beginnen: Nee, je bent niet verplicht om te tekenen. Als de vraagprijs wordt geboden, dan is er nog steeds geen sprake van wilsovereenstemming. En zelfs ALS er wilsovereenstemming is, dan zijn jullie als verkopers pas gebonden als de koopovereenkomst door jullie is ondertekend.

Dat jullie huis een maand in de verkoop staat zonder dat er veel bezichtigers zijn geweest en zonder dat er een bod is gedaan houdt in deze markt in dat jullie woning in elk geval niet heel courant is. Dat kan te maken hebben met de regio waar je huis te koop staat, maar ook met de prijsklasse of de staat van onderhoud. Ik kan me nauwelijks voorstellen dat jullie een appartement of woning verkopen in een courante prijsklasse in de Randstad. Want in dat geval is er werkelijk iets aan de hand als er binnen een maand nog geen sprake is geweest van een tsunami aan kopers.

En dan is het natuurlijk niet zo heel vreemd dat de makelaar adviseert om tot zaken te komen als er een koper is die de vraagprijs biedt terwijl er blijkbaar niet heel veel kapers op de kust zijn. Als er in de afgelopen maand geen concurrerende kopers zijn geweest, wat maakt dan dat je denkt dat als je nog langer wacht, die kopers wel zullen komen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Rita, Om met het belangrijkste te beginnen: Nee, je bent niet verplicht om te tekenen. Als de vraagprijs wordt geboden, dan is er nog steeds geen sprake van wilsovereenstemming. En zelfs ALS er wilsovereenstemming is, dan zijn jullie als verkopers pas gebonden als de koopovereenkomst door jullie is ondertekend. Dat jullie huis een maand in de verkoop staat zonder dat er veel bezichtigers zijn geweest en zonder dat er een bod is gedaan houdt in deze markt in dat jullie woning in elk geval niet heel courant is. Dat kan te maken hebben met de regio waar je huis te koop staat, maar ook met de prijsklasse of de staat van onderhoud. Ik kan me nauwelijks voorstellen dat jullie een appartement of woning verkopen in een courante prijsklasse in de Randstad. Want in dat geval is er werkelijk iets aan de hand als er binnen een maand nog geen sprake is geweest van een tsunami aan kopers. En dan is het natuurlijk niet zo heel vreemd dat de makelaar adviseert om tot zaken te komen als er een koper is die de vraagprijs biedt terwijl er blijkbaar niet heel veel kapers op de kust zijn. Als er in de afgelopen maand geen concurrerende kopers zijn geweest, wat maakt dan dat je denkt dat als je nog langer wacht, die kopers wel zullen komen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Chris op dinsdag 18 september 2018 08:51

Beste Wim,

Wanneer is er dan sprake van een professionele koper? Als beide partijen (verkoper en koper) als particulier genoemd worden in de akte, dus niet handelend namens een bedrijf. Maar het gaat wel om een aankoop van een woon-/winkelpand. Is er dan sprake van een professionele of zakelijke koop? Dus is er dan een schriftelijkvereiste

Alvast bedankt

Beste Wim, Wanneer is er dan sprake van een professionele koper? Als beide partijen (verkoper en koper) als particulier genoemd worden in de akte, dus niet handelend namens een bedrijf. Maar het gaat wel om een aankoop van een woon-/winkelpand. Is er dan sprake van een professionele of zakelijke koop? Dus is er dan een schriftelijkvereiste Alvast bedankt
Wim de Leeuw op dinsdag 18 september 2018 10:46

Beste Chris,

In lid 1 van artikel 2 boek 7 van ons Burgerlijk Wetboek staat het volgende:

De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

De eerste vraag is dus of er sprake is van een 'tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan'. Je zegt dat het gaat over een woon-/winkelpand dus ik ga ervan uit dat daarvan sprake is. Als het gaat over een zuivere bedrijfsruimte, dus een bedrijfshal of winkel of kantoor zonder woning, dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet.

De volgende vraag is of deze als particulier genoemde koper wel of niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Of er sprake is van een professionele koper, hangt af van talloze omstandigheden, dit zal aan de hand van de bijzonderheden van de concrete situatie rondom deze transactie moeten worden vastgesteld. Dat de koper in de akte als particulier wordt omschreven, zegt nog niets. Ook een eenmanszaak is een bedrijf, waardoor het niet altijd op te maken is aan de manier waarop de koper wordt omschreven of er sprake is van een particulier of professional.

Het hangt dus af van de concrete feiten en omstandigheden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Chris, In lid 1 van artikel [url=http://www.wetboek-online.nl/wet/Burgerlijk%20Wetboek%20Boek%207/2.html]2 boek 7 van ons Burgerlijk Wetboek[/url] staat het volgende: [i]De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. [/i] De eerste vraag is dus of er sprake is van een '[i]tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan[/i]'. Je zegt dat het gaat over een woon-/winkelpand dus ik ga ervan uit dat daarvan sprake is. Als het gaat over een zuivere bedrijfsruimte, dus een bedrijfshal of winkel of kantoor zonder woning, dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. De volgende vraag is of deze als particulier genoemde koper wel of niet [i]handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf[/i]. Of er sprake is van een professionele koper, hangt af van talloze omstandigheden, dit zal aan de hand van de bijzonderheden van de concrete situatie rondom deze transactie moeten worden vastgesteld. Dat de koper in de akte als particulier wordt omschreven, zegt nog niets. Ook een eenmanszaak is een bedrijf, waardoor het niet altijd op te maken is aan de manier waarop de koper wordt omschreven of er sprake is van een particulier of professional. Het hangt dus af van de concrete feiten en omstandigheden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
woensdag 24 oktober 2018

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.