De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste)

In mijn blog 'Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!' beschreef ik dat mondelinge afspraken bij de particuliere koop of verkoop van een woning niet zoveel meer waard zijn. Maar wat is nu precies een 'particuliere koop'? En welke spelregels gelden er als of de verkoper of de koper geen particulier zijn, maar een professionele partij? 

 

 

 

 

 

 

Uitgangspunt: De mondelinge koop van een woning is niet rechtsgeldig

Artikel 2 van boek 7 van ons Burgerlijk Wetboek is er duidelijk over: De koop van een woning door een particulier moet schriftelijk worden aangegaan.Het wetsartikel noemt wel de koper, maar niet de verkoper. Er heeft lange tijd onzekerheid bestaan over de vraag of het schriftelijkheidsvereiste ook voor de verkoper gold, met andere woorden, of de verkoper wel aan zijn mondelinge toestemming gehouden kon worden. In december 2011 bepaalde de Hoge Raad dat ook particuliere verkopers niet zijn gebonden aan hun mondelinge afspraken over de koop van een woning.

 

Wat als koper en/ of verkoper geen particulier zijn maar professional

Bovenstaand schema geeft duidelijkheid over de verschillende situaties die zich kunnen voordoen als één of beide partijen bij de koopovereenkomst geen particulier zijn maar professional.

Particuliere verkoper, particuliere koper

Deze situatie is glashelder. Als zowel verkoper als koper particulier zijn, dan kunnen beide partijen zich nog terugtrekken nadat er mondelinge overeenstemming is bereikt. Geen van beide partijen kan worden gedwongen om een schriftelijke koopovereenkomst te ondertekenen. Alleen onder zeer bijzondere omstandigheden kan de verkoper worden gedwongen tot het betalen van schadevergoeding wegens het afbreken van onderhandelingen.

Professionele verkoper, particuliere koper

Uiteraard mag de particuliere koper zich terugtrekken nadat er een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen, de professionele verkoper mag dat niet. Als de professionele verkoper de overeenkomst niet wil ondertekenen, dan kan hij worden gedwongen om schadevergoeding te betalen en vermoedelijk om de koopovereenkomst te tekenen.

Professionele verkoper, professionele koper

Ook deze situatie is glashelder. De uitzonderingssituatie van artikel 7.2 is niet van toepassing. En dus is een mondelinge afspraak tussen een professionele verkoper en een professionele koper rechstgeldig. Beide partijen mogen zich na het mondelinge akkoord niet meer terugtrekken. En beide partijen kunnen worden gedwongen tot nakoming van de overeenkomst.

Particuliere verkoper, professionele koper

De professionele koper kan geen beroep doen op artikel 7.2. De mondelinge overeenkomst tussen een particuliere verkoper en een professionele koper is rechtsgeldig. Beide partijen mogen zich na het bereiken van een mondeling akkoord niet meer terugtrekken. En beide partijen kunnen worden gedwongen tot nakoming van de overeenkomst.

 

Wanneer moet de verkoper desondanks een schadevergoeding betalen in verband met het afbreken van onderhandelingen?

Als er sprake is van zeer bijzondere omstandigheden, dan is het denkbaar dat een verkoper schadevergoeding moet betalen. De Hoge Raad heeft dit beslist in het arrest CBO / JPO van 12 augustus 2005. In dit arrest werd beslist dat partijen vrij zijn om met elkaar te onderhandelen en die onderhandelingen ook weer tussentijds af te breken, maar dat er omstandigheden denkbaar zijn waarbij het afbreken van onderhandelingen onaanvaardbaar is op basis van gerechtvaardigd vertrouwen. Blijkbaar kan er een fase in de onderhandelingen zijn waarbij de andere partij erop mag vertrouwen dat er een overeenkomst gaat komen. Alleen overeenstemming over de prijs is daarvoor niet voldoende, partijen moeten elkaar op vrijwel alle belangrijke onderdelen van de overeenkomst hebben gevonden.

Het gevolg daarvan is niet dat er alsnog een overeenkomst tot stand komt. Maar de rechter kan de partij die de onderhandelingen afbreekt, wel vergoeden om schade te vergoeden. En dat kan zowel het negatieve contractsbelang als het positieve contractsbelang zijn.

Bij vergoeding van het negatieve contractsbelang wordt de benadeelde partij door de schadevergoeding in de positie gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als er niet onderhandeld was. Denk daarbij aan gemaakte kosten (zoals de kosten van een bouwkundige keuring), maar ook aan misgelopen andere contracten. Bij vergoeding van het positieve contractsbelang wordt de benadeelde partij door de schadevergoeding in de positie gebracht waarin hij zou hebben verkeerd als het contract wèl tot stand zou zijn gekomen en correct uitgevoerd.

Voor de goede orde, een vordering zoals deze slaagt alleen onder zeer bijzondere omstandigheden. En wie eist, die bewijst.

 

Heb ik recht op schadevergoeding als de verkoper de onderhandelingen met mij afbreekt en met een andere kandidaat gaat onderhandelen?

Over deze vraag kan ik kort zijn. Het antwoord is "nee". Als een verkoper of een verkopend makelaar het idee heeft dat de onderhandelingen met een andere partij meer perspectief bieden, dan mogen de onderhandelingen worden beëindigd.

Mocht u vragen hebben over dit onderwerp, lees dan eerst de volgende blogs:

Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden

Spelregels bij onderhandeling (2) - het verbod op uitspelen.

10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) - Wat mag wel, wat mag niet

 

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen. 

 

Vragen & Reacties 51

Rita op woensdag 13 juni 2018 20:31

Mijn makelaar heeft een koper gevonden die de vraagprijs heeft geboden. Echter de manier waarop de dingen gaan geeft mij geen goed gevoel. Na een maand in de verkoop zonder dat er veel kijkers zijn geweest is mijn huis halsoverkop opnieuw in de verhuur gezet. Vervolgens werd er binnen een maand de vraagprijs geboden door een Russisch echtpaar dat vanuit Moskou contact heeft met mijn makelaar. Nu loopt mijn makelaar mij te pushen om zo snel mogelijk te tekenen terwijl het huur contract pas in november afloopt.
Het is een beetje alsof ze het beste willen voor de kopende partij. Ben ik nu verplicht om te tekenen?

Mijn makelaar heeft een koper gevonden die de vraagprijs heeft geboden. Echter de manier waarop de dingen gaan geeft mij geen goed gevoel. Na een maand in de verkoop zonder dat er veel kijkers zijn geweest is mijn huis halsoverkop opnieuw in de verhuur gezet. Vervolgens werd er binnen een maand de vraagprijs geboden door een Russisch echtpaar dat vanuit Moskou contact heeft met mijn makelaar. Nu loopt mijn makelaar mij te pushen om zo snel mogelijk te tekenen terwijl het huur contract pas in november afloopt. Het is een beetje alsof ze het beste willen voor de kopende partij. Ben ik nu verplicht om te tekenen?
Wim de Leeuw op woensdag 05 december 2018 11:14

Beste Rita,

Om met het belangrijkste te beginnen: Nee, je bent niet verplicht om te tekenen. Als de vraagprijs wordt geboden, dan is er nog steeds geen sprake van wilsovereenstemming. En zelfs ALS er wilsovereenstemming is, dan zijn jullie als verkopers pas gebonden als de koopovereenkomst door jullie is ondertekend.

Dat jullie huis een maand in de verkoop staat zonder dat er veel bezichtigers zijn geweest en zonder dat er een bod is gedaan houdt in deze markt in dat jullie woning in elk geval niet heel courant is. Dat kan te maken hebben met de regio waar je huis te koop staat, maar ook met de prijsklasse of de staat van onderhoud. Ik kan me nauwelijks voorstellen dat jullie een appartement of woning verkopen in een courante prijsklasse in de Randstad. Want in dat geval is er werkelijk iets aan de hand als er binnen een maand nog geen sprake is geweest van een tsunami aan kopers.

En dan is het natuurlijk niet zo heel vreemd dat de makelaar adviseert om tot zaken te komen als er een koper is die de vraagprijs biedt terwijl er blijkbaar niet heel veel kapers op de kust zijn. Als er in de afgelopen maand geen concurrerende kopers zijn geweest, wat maakt dan dat je denkt dat als je nog langer wacht, die kopers wel zullen komen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Rita, Om met het belangrijkste te beginnen: Nee, je bent niet verplicht om te tekenen. Als de vraagprijs wordt geboden, dan is er nog steeds geen sprake van wilsovereenstemming. En zelfs ALS er wilsovereenstemming is, dan zijn jullie als verkopers pas gebonden als de koopovereenkomst door jullie is ondertekend. Dat jullie huis een maand in de verkoop staat zonder dat er veel bezichtigers zijn geweest en zonder dat er een bod is gedaan houdt in deze markt in dat jullie woning in elk geval niet heel courant is. Dat kan te maken hebben met de regio waar je huis te koop staat, maar ook met de prijsklasse of de staat van onderhoud. Ik kan me nauwelijks voorstellen dat jullie een appartement of woning verkopen in een courante prijsklasse in de Randstad. Want in dat geval is er werkelijk iets aan de hand als er binnen een maand nog geen sprake is geweest van een tsunami aan kopers. En dan is het natuurlijk niet zo heel vreemd dat de makelaar adviseert om tot zaken te komen als er een koper is die de vraagprijs biedt terwijl er blijkbaar niet heel veel kapers op de kust zijn. Als er in de afgelopen maand geen concurrerende kopers zijn geweest, wat maakt dan dat je denkt dat als je nog langer wacht, die kopers wel zullen komen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Chris op dinsdag 18 september 2018 08:51

Beste Wim,

Wanneer is er dan sprake van een professionele koper? Als beide partijen (verkoper en koper) als particulier genoemd worden in de akte, dus niet handelend namens een bedrijf. Maar het gaat wel om een aankoop van een woon-/winkelpand. Is er dan sprake van een professionele of zakelijke koop? Dus is er dan een schriftelijkvereiste

Alvast bedankt

Beste Wim, Wanneer is er dan sprake van een professionele koper? Als beide partijen (verkoper en koper) als particulier genoemd worden in de akte, dus niet handelend namens een bedrijf. Maar het gaat wel om een aankoop van een woon-/winkelpand. Is er dan sprake van een professionele of zakelijke koop? Dus is er dan een schriftelijkvereiste Alvast bedankt
Wim de Leeuw op dinsdag 18 september 2018 10:46

Beste Chris,

In lid 1 van artikel 2 boek 7 van ons Burgerlijk Wetboek staat het volgende:

De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

De eerste vraag is dus of er sprake is van een 'tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan'. Je zegt dat het gaat over een woon-/winkelpand dus ik ga ervan uit dat daarvan sprake is. Als het gaat over een zuivere bedrijfsruimte, dus een bedrijfshal of winkel of kantoor zonder woning, dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet.

De volgende vraag is of deze als particulier genoemde koper wel of niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Of er sprake is van een professionele koper, hangt af van talloze omstandigheden, dit zal aan de hand van de bijzonderheden van de concrete situatie rondom deze transactie moeten worden vastgesteld. Dat de koper in de akte als particulier wordt omschreven, zegt nog niets. Ook een eenmanszaak is een bedrijf, waardoor het niet altijd op te maken is aan de manier waarop de koper wordt omschreven of er sprake is van een particulier of professional.

Het hangt dus af van de concrete feiten en omstandigheden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Chris, In lid 1 van artikel [url=http://www.wetboek-online.nl/wet/Burgerlijk%20Wetboek%20Boek%207/2.html]2 boek 7 van ons Burgerlijk Wetboek[/url] staat het volgende: [i]De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. [/i] De eerste vraag is dus of er sprake is van een '[i]tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan[/i]'. Je zegt dat het gaat over een woon-/winkelpand dus ik ga ervan uit dat daarvan sprake is. Als het gaat over een zuivere bedrijfsruimte, dus een bedrijfshal of winkel of kantoor zonder woning, dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. De volgende vraag is of deze als particulier genoemde koper wel of niet [i]handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf[/i]. Of er sprake is van een professionele koper, hangt af van talloze omstandigheden, dit zal aan de hand van de bijzonderheden van de concrete situatie rondom deze transactie moeten worden vastgesteld. Dat de koper in de akte als particulier wordt omschreven, zegt nog niets. Ook een eenmanszaak is een bedrijf, waardoor het niet altijd op te maken is aan de manier waarop de koper wordt omschreven of er sprake is van een particulier of professional. Het hangt dus af van de concrete feiten en omstandigheden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Paul Jordaans op woensdag 07 november 2018 11:03

Ik ben voorzitter van een stichting die is opgericht om een woonzorggroep te starten voor gehandicapte jongeren.
De stichting heeft daartoe een woonhuis gekocht van een particulier. Het voorlopig koopcontract ligt bij de notaris maar is nog niet getekend. De koper heeft inmiddels een beter bod van een andere koper.
Kan ik c.q. de stichting hem aan onze (mondelinge) koopovereenkomst houden met het argument, dat het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing is, omdat de koper geen natuurlijk persoon is maar een stichting?

Ik ben voorzitter van een stichting die is opgericht om een woonzorggroep te starten voor gehandicapte jongeren. De stichting heeft daartoe een woonhuis gekocht van een particulier. Het voorlopig koopcontract ligt bij de notaris maar is nog niet getekend. De koper heeft inmiddels een beter bod van een andere koper. Kan ik c.q. de stichting hem aan onze (mondelinge) koopovereenkomst houden met het argument, dat het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing is, omdat de koper geen natuurlijk persoon is maar een stichting?
Wim de Leeuw op woensdag 07 november 2018 16:47

Geachte heer Jordaans / Beste Paul,

De verkoper is particulier en jullie stichting is de kandidaat-koper, zo begrijp ik uit je vraag.

Ik ben geneigd om te zeggen dat het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing is - en dus is de mondelinge koopovereenkomst rechtsgeldig - omdat jullie stichting immers geen natuurlijk persoon is maar een rechtspersoon.

Als ik jou was zou ik als een haas juridische bijstand zoeken om te waarborgen dat het huis niet aan een ander wordt verkocht!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw






Geachte heer Jordaans / Beste Paul, De verkoper is particulier en jullie stichting is de kandidaat-koper, zo begrijp ik uit je vraag. Ik ben geneigd om te zeggen dat het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing is - en dus is de mondelinge koopovereenkomst rechtsgeldig - omdat jullie stichting immers geen natuurlijk persoon is maar een rechtspersoon. Als ik jou was zou ik als een haas juridische bijstand zoeken om te waarborgen dat het huis niet aan een ander wordt verkocht! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Esther Parkins op vrijdag 09 november 2018 09:37

Beste Wim de Leeuw,

Vraag op bovenstaande mail en antwoord van u op de vraag van Paul Jordaans.

Indien de Stichting inderdaad een rechtsgeldige mondelinge overeenkomst heeft met de verkoper en deze gedetailleerde overeengekomen mondelinge overeenkomst bij de notaris is aangedragen om op papier te zetten voor de ondertekening. Dat ook alle gegevens van beide partijen zijn aangeleverd bij deze notaris. Kan de verkoper dan nog steeds tegen het advies in van de Notaris en zijn eigen makelaar in zijn woning verkopen aan een andere koper die pas na de overeenkomst in beeld is gekomen? Zo nee, wat zijn de consequenties voor de verkoper en wat kan de Stichting dan nog doen? Zo ja, kan de stichting dan zoals bovenstaand beschreven, een schadevergoeding vragen/eisen voor positief en negatief contractbelang?


Beste Wim de Leeuw, Vraag op bovenstaande mail en antwoord van u op de vraag van Paul Jordaans. Indien de Stichting inderdaad een rechtsgeldige mondelinge overeenkomst heeft met de verkoper en deze gedetailleerde overeengekomen mondelinge overeenkomst bij de notaris is aangedragen om op papier te zetten voor de ondertekening. Dat ook alle gegevens van beide partijen zijn aangeleverd bij deze notaris. Kan de verkoper dan nog steeds tegen het advies in van de Notaris en zijn eigen makelaar in zijn woning verkopen aan een andere koper die pas na de overeenkomst in beeld is gekomen? Zo nee, wat zijn de consequenties voor de verkoper en wat kan de Stichting dan nog doen? Zo ja, kan de stichting dan zoals bovenstaand beschreven, een schadevergoeding vragen/eisen voor positief en negatief contractbelang?
Wim de Leeuw op vrijdag 09 november 2018 13:36

Beste Esther,

In beginsel kan een verkoper een woning oneindig veel keren verkopen. De verkoper kan echter maar één keer leveren, dus pleegt wanprestatie ten opzichte van elke partij waarmee een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen als hij niet bereid of in staat is om de woning te leveren. Dat is dus de reden dat het zonde is dat er inmiddels weer twee dagen voorbij zijn gegaan. Natuurlijk beantwoord ik vraag jullie vragen, maar het is ECHT van belang dat jullie een advocaat in de arm nemen om dit probleem aan te pakken.

Als deze verkoper ook niet naar zijn eigen makelaar en naar de notaris luistert, dan zal vermoedelijk alleen 'juridisch grof geweld' helpen. Het is bijvoorbeeld mogelijk om conservatoir beslag op de woning te laten leggen. Daarmee wordt voorkomen dat de woning aan een andere partij wordt geleverd. Maar ook dat is een zaak om met een eigen advocaat te bespreken! En wel snel!!!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Esther, In beginsel kan een verkoper een woning oneindig veel keren verkopen. De verkoper kan echter maar één keer leveren, dus pleegt wanprestatie ten opzichte van elke partij waarmee een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen als hij niet bereid of in staat is om de woning te leveren. Dat is dus de reden dat het zonde is dat er inmiddels weer twee dagen voorbij zijn gegaan. Natuurlijk beantwoord ik vraag jullie vragen, maar het is ECHT van belang dat jullie een advocaat in de arm nemen om dit probleem aan te pakken. Als deze verkoper ook niet naar zijn eigen makelaar en naar de notaris luistert, dan zal vermoedelijk alleen 'juridisch grof geweld' helpen. Het is bijvoorbeeld mogelijk om conservatoir beslag op de woning te laten leggen. Daarmee wordt voorkomen dat de woning aan een andere partij wordt geleverd. Maar ook dat is een zaak om met een eigen advocaat te bespreken! En wel snel!!! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Esther op woensdag 05 december 2018 11:04

Beste Wim,

Wij hebben meteen een advocaat in de arm genomen. Als een stichting of een bedrijf een gedetailleerde, mondelinge koopovereenkomst tot koop overeen komt met een particuliere verkoper is de koop wettelijk bindend. Let wel op dat er een getuige aanwezig moet zijn, indien er alsnog problemen ontstaan, zoals een andere koper die ineens in beeld komt en zegt direct te kunnen kopen. De advocaat heeft per direct een deurwaarder ingeschakeld en een brief met de feiten en eventuele gevolgen die de verkoper kon verwachten indien hij de overeenkomst met ons niet zou naleven. Dit omdat er hele hoge subsidie's misgelopen konden worden waardoor wij ons initiatief niet meer zouden kunnen realiseren.
Er is toen ook meteen een beslaglegging op de woning aangevraagd zodat verkoper zijn woning niet snel aan een andere koper kon verkopen. Deze is uiteindelijk niet ingezet omdat de verkoper tot inzicht kwam.

Met vriendelijke groeten,
Esther Parkins




Beste Wim, Wij hebben meteen een advocaat in de arm genomen. Als een stichting of een bedrijf een gedetailleerde, mondelinge koopovereenkomst tot koop overeen komt met een particuliere verkoper is de koop wettelijk bindend. Let wel op dat er een getuige aanwezig moet zijn, indien er alsnog problemen ontstaan, zoals een andere koper die ineens in beeld komt en zegt direct te kunnen kopen. De advocaat heeft per direct een deurwaarder ingeschakeld en een brief met de feiten en eventuele gevolgen die de verkoper kon verwachten indien hij de overeenkomst met ons niet zou naleven. Dit omdat er hele hoge subsidie's misgelopen konden worden waardoor wij ons initiatief niet meer zouden kunnen realiseren. Er is toen ook meteen een beslaglegging op de woning aangevraagd zodat verkoper zijn woning niet snel aan een andere koper kon verkopen. Deze is uiteindelijk niet ingezet omdat de verkoper tot inzicht kwam. Met vriendelijke groeten, Esther Parkins
Wim de Leeuw op woensdag 05 december 2018 11:18

Dag Esther,

Verstandig dat je direct actie hebt ondernomen, want soms moet je je best doen om je gelijk te halen als je gelijk hebt.

Ik kan me goed voorstellen dat dit soort dingen in de praktijk misgaan. De regels over verkoop van woningen zijn er niet eenvoudiger op geworden.

Dank voor de update!

Met vriendelijke groeten,
Wim de Leeuw

Dag Esther, Verstandig dat je direct actie hebt ondernomen, want soms moet je je best doen om je gelijk te halen als je gelijk hebt. Ik kan me goed voorstellen dat dit soort dingen in de praktijk misgaan. De regels over verkoop van woningen zijn er niet eenvoudiger op geworden. Dank voor de update! Met vriendelijke groeten, Wim de Leeuw
Robertus op zaterdag 10 november 2018 18:19

Goedendag; het volgende, IK heb een appartement te koop aangeboden. En had het eigenlijk binnen 2 weken verkocht met behulp van een makelaar. Onderhandelen, foto, tekst enz deed ik zelf. De eerste koper die het koopcontract kreeg wilde alsnog een aanpassing van een ontbindende voorwaarde. Ik en mijn vrouw hadden toen al getekend. Twee dagen daarna komt er de gelegenheid voorbij (middels mailconversatie) dat ik het ook een andere persoon kan verkopen. Echter dezelfde dag heb ik later ook telefonisch contact met de 1ste koper met hun mededeling dat ze binnen 24 uur willen tekenen, maar wel met opnemen van voorbehoud financiering. Dit heb ik gedaan, en de bedenktijd van 3 dagen is ook inmiddels voorbij. De 1st koper liet ook al weten dat hun bank geen problemen voor financiering verwacht. Echter de ander koper met wie ik mailcontact had, (tussentijds) eist nu dat er ook een koopcontract wordt opgesteld op basis van emails , en dat eventueel zijn gemaakte kosten bij annulering op mij verhaalt gaan worden. Echter de koop met de eerste is vastgelegd, de andere gegadigde is particulier en heeft zich gewoon met naam gemeld. Mijn vragen; 1 kan ik mij voor de 2de persoon beroepen op het schriftelijkheidsvereiste omdat ik nog geen overeenkomst heb getekend ? vraag 2 stel dat hij later zou mededelen dat hij niet als particulier maar als professional handelt, zou dat een mogelijkheid kunnen zijn om als nog mij aansprakelijk te stellen voor gemaakte kosten, en of is dat mogelijk, omdat ik enkelen alleen zijn naam ken van email ? Bij voorbaat dank voor Uw reactie.

Goedendag; het volgende, IK heb een appartement te koop aangeboden. En had het eigenlijk binnen 2 weken verkocht met behulp van een makelaar. Onderhandelen, foto, tekst enz deed ik zelf. De eerste koper die het koopcontract kreeg wilde alsnog een aanpassing van een ontbindende voorwaarde. Ik en mijn vrouw hadden toen al getekend. Twee dagen daarna komt er de gelegenheid voorbij (middels mailconversatie) dat ik het ook een andere persoon kan verkopen. Echter dezelfde dag heb ik later ook telefonisch contact met de 1ste koper met hun mededeling dat ze binnen 24 uur willen tekenen, maar wel met opnemen van voorbehoud financiering. Dit heb ik gedaan, en de bedenktijd van 3 dagen is ook inmiddels voorbij. De 1st koper liet ook al weten dat hun bank geen problemen voor financiering verwacht. Echter de ander koper met wie ik mailcontact had, (tussentijds) eist nu dat er ook een koopcontract wordt opgesteld op basis van emails , en dat eventueel zijn gemaakte kosten bij annulering op mij verhaalt gaan worden. Echter de koop met de eerste is vastgelegd, de andere gegadigde is particulier en heeft zich gewoon met naam gemeld. Mijn vragen; 1 kan ik mij voor de 2de persoon beroepen op het schriftelijkheidsvereiste omdat ik nog geen overeenkomst heb getekend ? vraag 2 stel dat hij later zou mededelen dat hij niet als particulier maar als professional handelt, zou dat een mogelijkheid kunnen zijn om als nog mij aansprakelijk te stellen voor gemaakte kosten, en of is dat mogelijk, omdat ik enkelen alleen zijn naam ken van email ? Bij voorbaat dank voor Uw reactie.
Wim de Leeuw op zondag 11 november 2018 17:46

Beste Robertus,

Opvallend dat je je woning verkoopt met behulp van een makelaar maar wel zelf zorg draagt voor de onderhandeling en de tekst. Een opmerkelijke keuze, vooral vanuit juridisch perspectief. Want volgens mij zijn dit nèt de onderdelen waarbij een makelaar veel toegevoegde waarde kan leveren. En in deze situatie ook HAD kunnen leveren. Waar heb je anders een makelaar anders voor nodig. Toch niet alleen om een woning op Funda te krijgen? Dat lijkt me, vooral in deze marktsituatie, zonde van het geld.

Ik begrijp niet zo goed hoe het kan gebeuren dat jullie als verkopers een koopakte ondertekenen die blijkbaar geen weerspiegeling vormt van de reeds mondeling gemaakte afspraken. Want jullie tekenen een koopakte en daarna wil de koper een aanpassing van de ontbindende voorwaarde. Heel eerlijk gezegd, het was jullie redding geweest als jullie met die (nieuwe?) voorwaarde niet akkoord waren gegaan. Want dan was er weliswaar een door jullie ondertekende koopakte geweest (èn dus voor jullie juridisch bindend), maar dan was de koper met die akte niet akkoord gegaan. Doordat jullie de aangepaste koopakte opnieuw hebben ondertekend, is aan het schriftelijkheidsvereiste voldaan. Jullie mondeling akkoord met de 1e kopers was nog niet bindend, jullie schriftelijk akkoord was dat wel.

Als de 'tweede koper' geen particuliere koper is èn aan de hand van verstuurde emails kan bewijzen dat er sprake is van wilsovereenstemming, dan denk ik dat je een serieus probleem hebt.

Je geeft aan dat je niet wist dat je te maken had met een professionele koper. Het is belangrijk dat je je realiseert dat het schriftelijkheidsvereiste primair bedoeld is om KOPERS te beschermen. Uitsluitend als er sprake is van een 'beschermde particuliere koper' dan is de keerzijde van die medaille dat ook de verkoper niet gebonden is aan zijn mondeling akkoord.

Heel eerlijk gezegd ken ik geen rechterlijke uitspraken over de vraag of er uitsluitend sprake is van een 'particuliere verkoop' indien en voor zover de verkoper zich realiseert dat er van een particuliere verkoop sprake is. Voor zover ik weet, zijn die uitspraken er ook niet. Maar als ik afga op mijn rechtsgevoel en op de intentie van de wetgever die ten grondslag lag aan deze regeling, dan denk ik dat het niets uitmaakt of je als verkoper wel of niet weet dat er sprake is van een particuliere of niet-particuliere koper. Hoofdregel van het Nederlands recht blijft dat ook mondelinge afspraken bindend zijn. Tenzij de particuliere koper een bijzondere bescherming heeft (bedenktijd). Want alleen in dat geval heeft ook de verkoper een bijzondere bescherming (schriftelijkheidsvereiste).

Robertus, je hebt me in een latere vraag op onze blog gevraagd of je de informatie van mijn website mag delen met anderen. Dat mag je.

Zoals gezegd, ik ben niet bekend met rechterlijke uitspraken over dit specifieke thema. Maar als ik afga op mijn rechtsgevoel, dan denk ik dat je jezelf een serieus probleem op de hals hebt gehaald. Je hebt jezelf de kosten van een ècht professionele makelaar bespaard, maar ik vrees dat de financiële consequenties van deze gang van zaken niet zullen opwegen tegen deze besparing.

Ik adviseer je om deze kwestie zo snel mogelijk met je rechtsbijstandverzekeraar of met een advocaat te bespreken!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Robertus, Opvallend dat je je woning verkoopt met [i]behulp van een makelaar[/i] maar wel [i]zelf zorg draagt voor de onderhandeling en de tekst[/i]. Een opmerkelijke keuze, vooral vanuit juridisch perspectief. Want volgens mij zijn dit nèt de onderdelen waarbij een makelaar veel toegevoegde waarde kan leveren. En in deze situatie ook HAD kunnen leveren. Waar heb je anders een makelaar anders voor nodig. Toch niet alleen om een woning op Funda te krijgen? Dat lijkt me, vooral in deze marktsituatie, zonde van het geld. Ik begrijp niet zo goed hoe het kan gebeuren dat jullie als verkopers een koopakte ondertekenen die blijkbaar geen weerspiegeling vormt van de reeds mondeling gemaakte afspraken. Want jullie tekenen een koopakte en daarna wil de koper een aanpassing van de ontbindende voorwaarde. Heel eerlijk gezegd, het was jullie redding geweest als jullie met die (nieuwe?) voorwaarde niet akkoord waren gegaan. Want dan was er weliswaar een door jullie ondertekende koopakte geweest (èn dus voor jullie juridisch bindend), maar dan was de koper met die akte niet akkoord gegaan. Doordat jullie de aangepaste koopakte opnieuw hebben ondertekend, is aan het schriftelijkheidsvereiste voldaan. Jullie mondeling akkoord met de 1e kopers was nog niet bindend, jullie schriftelijk akkoord was dat wel. Als de 'tweede koper' geen particuliere koper is èn aan de hand van verstuurde emails kan bewijzen dat er sprake is van wilsovereenstemming, dan denk ik dat je een serieus probleem hebt. Je geeft aan dat je niet wist dat je te maken had met een professionele koper. Het is belangrijk dat je je realiseert dat het schriftelijkheidsvereiste primair bedoeld is om KOPERS te beschermen. Uitsluitend als er sprake is van een 'beschermde particuliere koper' dan is de keerzijde van die medaille dat ook de verkoper niet gebonden is aan zijn mondeling akkoord. Heel eerlijk gezegd ken ik geen rechterlijke uitspraken over de vraag of er uitsluitend sprake is van een 'particuliere verkoop' indien en voor zover de verkoper zich realiseert dat er van een particuliere verkoop sprake is. Voor zover ik weet, zijn die uitspraken er ook niet. Maar als ik afga op mijn rechtsgevoel en op de intentie van de wetgever die ten grondslag lag aan deze regeling, dan denk ik dat het niets uitmaakt of je als verkoper wel of niet weet dat er sprake is van een particuliere of niet-particuliere koper. Hoofdregel van het Nederlands recht blijft dat ook mondelinge afspraken bindend zijn. Tenzij de particuliere koper een bijzondere bescherming heeft (bedenktijd). Want alleen in dat geval heeft ook de verkoper een bijzondere bescherming (schriftelijkheidsvereiste). Robertus, je hebt me in een latere vraag op onze blog gevraagd of je de informatie van mijn website mag delen met anderen. Dat mag je. Zoals gezegd, ik ben niet bekend met rechterlijke uitspraken over dit specifieke thema. Maar als ik afga op mijn rechtsgevoel, dan denk ik dat je jezelf een serieus probleem op de hals hebt gehaald. Je hebt jezelf de kosten van een ècht professionele makelaar bespaard, maar ik vrees dat de financiële consequenties van deze gang van zaken niet zullen opwegen tegen deze besparing. Ik adviseer je om deze kwestie zo snel mogelijk met je rechtsbijstandverzekeraar of met een advocaat te bespreken! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Robertus op zaterdag 10 november 2018 18:24

Mag ik info van uw website delen met anderen ?, als ik natuurlijk steeds de BRON vermeld?
Vriendelijke groet,

Mag ik info van uw website delen met anderen ?, als ik natuurlijk steeds de BRON vermeld? Vriendelijke groet,
Wim de Leeuw op zondag 11 november 2018 17:00

Beste Robertus,

Ik heb daar geen bezwaar tegen. Ik zie graag dat je naar complete blogs verwijst in plaats van delen van een tekst overneemt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Robertus, Ik heb daar geen bezwaar tegen. Ik zie graag dat je naar complete blogs verwijst in plaats van delen van een tekst overneemt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Otto op woensdag 05 december 2018 21:08

Hallo Wim,

Ik heb afgelopen donderdag via de makelaar een pand verkocht, welke ik als handelspand heb gekocht. Het pand is verkocht aan een privépersoon met inmiddels 14 beleggingspanden. De persoon in kwestie heeft deze panden puur als belegging en werkt in het dagelijks leven als docent op de universiteit. De overeenkomst is per mail bevestigd. Nu heeft de koper gisteravond de koop ontbonden. Ik heb aangegeven dat ik hier niet mee akkoord ga, omdat ik van mening ben dat koper handelt als vastgoedbelegger/professionele partij, waardoor er geen schriftelijkheidsvereiste is. Nu is mijn vraag hoe een rechter hier tegenaan zal kijken. Handelt deze man als particulier of professional?

Groeten Otto

Hallo Wim, Ik heb afgelopen donderdag via de makelaar een pand verkocht, welke ik als handelspand heb gekocht. Het pand is verkocht aan een privépersoon met inmiddels 14 beleggingspanden. De persoon in kwestie heeft deze panden puur als belegging en werkt in het dagelijks leven als docent op de universiteit. De overeenkomst is per mail bevestigd. Nu heeft de koper gisteravond de koop ontbonden. Ik heb aangegeven dat ik hier niet mee akkoord ga, omdat ik van mening ben dat koper handelt als vastgoedbelegger/professionele partij, waardoor er geen schriftelijkheidsvereiste is. Nu is mijn vraag hoe een rechter hier tegenaan zal kijken. Handelt deze man als particulier of professional? Groeten Otto
Wim de Leeuw op woensdag 05 december 2018 22:15

Dag Otto,

Ik begrijp dat jij particulier bent. En dat het gaat om de vraag of deze koper als professional mag worden beschouwd. Deze koper is docent op de universiteit en heeft 14 beleggingspanden.

Ik vrees dat ik je niet meer ga geven dan een 'algemeen juristenantwoord', Otto. Sorry daarvoor ;-). Hou je vast: "Het antwoord zal afhankelijk zijn van de concrete feiten en omstandigheden van het geval." Op zichzelf kunnen de vastgoedactiviteiten van een universitair docent best een volume of vorm aannemen waarbij een rechter zou kunnen oordelen dat er sprake is van een beroep of bedrijf.

Ik denk dat de omvang van een beleggingsportefeuille daarbij een rol zou kunnen spelen. Maar ik denk ook dat de mate van bemoeienis van de eigenaar met het onroerend goed relevant is. En het zou me niet verbazen als ook de verhouding tussen de tijd die deze docent besteedt aan dat doceren, van belang zou kunnen zijn. Ik schets je twee uitersten.

Scenario 'professioneel'.
De koper is een handige jongen. En is dat altijd geweest. Met een lening van zijn vader kocht hij in zijn studententijd al zijn eerste beleggingspandje, dat hij voor een belangrijk gedeelte zelf opknapte en verhuurde. Voordat hij afstudeerde, had hij al drie royale studentenhuizen panden in bezit. Van zijn wetenschappelijke carrière kwam weinig terecht, anders dan het verzorgen van werkgroepen voor maximaal twee dagdeleen per jaar. Maar dat deerde ook niet, omdat hij vanaf zijn 28e prima kon leven van de verhuurinkomsten. En bovendien was hij gezegend met 'twee rechterhanden' waarmee hij een belangrijke bijdrage leverde in de verbouwing van zijn langzaam maar zeker groeiende vastgoedportefeuille. Uiteraard werden alle administratieve en commerciele processen door de koper zelf uitgevoerd.


Scenario 'particulier'
De koper is vooral een wetenschapper. Trad direct na zijn afstuderen in dienst als universitair docent en is daar meer dan fulltime mee bezig. Maar erfde een jaar geleden een effectenportefeuille die daarvoor werd beheerd door zijn vader. Koper zich nooit zelf bemoeid met de portefeuille en zowel het technisch als administratief beheer overgelaten aan een makelaarskantoor.


Er zijn ongetwijfeld talloze uitspraken te vinden op rechtspraak.nl over zaken waarover juist over deze vraag is geprocedeerd. Ik heb die uitspraken nog niet bestudeerd, dus ik kan je geen concreet antwoord geven.

Ik heb wel een niet-juridisch antwoord voor je. Tenzij deze koper werkelijk de hoofdprijs heeft geboden, zal je je moeten afvragen of het de moeite loont om deze 'onwillige koper' aan te pakken. Vast staat dat je daarvoor kosten zult moeten maken. En de uitkomst van elke procedure is onzeker en vooral de uitkomsten van procedures waar het gaat om de interpretatie van de concrete feiten en omstandigheden van het geval zijn onzeker. En zolang je meent dat er sprake is van een geldige koop, kan je lastig op zoek gaan naar een andere koper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Otto, Ik begrijp dat jij particulier bent. En dat het gaat om de vraag of deze koper als professional mag worden beschouwd. Deze koper is docent op de universiteit en heeft 14 beleggingspanden. Ik vrees dat ik je niet meer ga geven dan een 'algemeen juristenantwoord', Otto. Sorry daarvoor ;-). Hou je vast: "Het antwoord zal afhankelijk zijn van de concrete feiten en omstandigheden van het geval." Op zichzelf kunnen de vastgoedactiviteiten van een universitair docent best een volume of vorm aannemen waarbij een rechter zou kunnen oordelen dat er sprake is van een beroep of bedrijf. Ik denk dat de omvang van een beleggingsportefeuille daarbij een rol zou kunnen spelen. Maar ik denk ook dat de mate van bemoeienis van de eigenaar met het onroerend goed relevant is. En het zou me niet verbazen als ook de verhouding tussen de tijd die deze docent besteedt aan dat doceren, van belang zou kunnen zijn. Ik schets je twee uitersten. [b][i]Scenario 'professioneel'.[/b] De koper is een handige jongen. En is dat altijd geweest. Met een lening van zijn vader kocht hij in zijn studententijd al zijn eerste beleggingspandje, dat hij voor een belangrijk gedeelte zelf opknapte en verhuurde. Voordat hij afstudeerde, had hij al drie royale studentenhuizen panden in bezit. Van zijn wetenschappelijke carrière kwam weinig terecht, anders dan het verzorgen van werkgroepen voor maximaal twee dagdeleen per jaar. Maar dat deerde ook niet, omdat hij vanaf zijn 28e prima kon leven van de verhuurinkomsten. En bovendien was hij gezegend met 'twee rechterhanden' waarmee hij een belangrijke bijdrage leverde in de verbouwing van zijn langzaam maar zeker groeiende vastgoedportefeuille. Uiteraard werden alle administratieve en commerciele processen door de koper zelf uitgevoerd. [/i] [i][b]Scenario 'particulier'[/b] De koper is vooral een wetenschapper. Trad direct na zijn afstuderen in dienst als universitair docent en is daar meer dan fulltime mee bezig. Maar erfde een jaar geleden een effectenportefeuille die daarvoor werd beheerd door zijn vader. Koper zich nooit zelf bemoeid met de portefeuille en zowel het technisch als administratief beheer overgelaten aan een makelaarskantoor.[/i] Er zijn ongetwijfeld talloze uitspraken te vinden op rechtspraak.nl over zaken waarover juist over deze vraag is geprocedeerd. Ik heb die uitspraken nog niet bestudeerd, dus ik kan je geen concreet antwoord geven. Ik heb wel een niet-juridisch antwoord voor je. Tenzij deze koper werkelijk de hoofdprijs heeft geboden, zal je je moeten afvragen of het de moeite loont om deze 'onwillige koper' aan te pakken. Vast staat dat je daarvoor kosten zult moeten maken. En de uitkomst van elke procedure is onzeker en vooral de uitkomsten van procedures waar het gaat om de interpretatie van de concrete feiten en omstandigheden van het geval zijn onzeker. En zolang je meent dat er sprake is van een geldige koop, kan je lastig op zoek gaan naar een andere koper. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Do op donderdag 13 december 2018 15:54

Geachte heer de Leeuw,

Een aankoopmakelaar(professional) heeft voor ons een woning gekocht (mondeling) van een verkoopmakelaar (professional) die namens een stel opereert. We stonden op het punt om de koopovereenkomst te tekenen. Nu trekken zij zich terug. Zij hebben zich ingeschreven voor een nieuwbouwwoning maar de ontwikkelaar gaat nog niet bouwen omdat er te weinig huizen zijn verkocht. Mogen de verkopers van het huis af zien van de deal met ons? Ik vraag me sowieso af of deze situatie valt onder 'particulier' of professional'

Alvast bedankt.

Geachte heer de Leeuw, Een aankoopmakelaar(professional) heeft voor ons een woning gekocht (mondeling) van een verkoopmakelaar (professional) die namens een stel opereert. We stonden op het punt om de koopovereenkomst te tekenen. Nu trekken zij zich terug. Zij hebben zich ingeschreven voor een nieuwbouwwoning maar de ontwikkelaar gaat nog niet bouwen omdat er te weinig huizen zijn verkocht. Mogen de verkopers van het huis af zien van de deal met ons? Ik vraag me sowieso af of deze situatie valt onder 'particulier' of professional' Alvast bedankt.
Wim de Leeuw op donderdag 13 december 2018 17:55

Beste Do,

Het gaat bij het schriftelijkheidsvereiste over de vraag of de koper en de verkoper zèlf professionals zijn of niet. Dat partijen zich laten bijstaan of vertegenwoordigen door een makelaar, doet niet ter zake.

Jullie zijn particuliere kopers, deze verkoper is dus ook een gewone 'particuliere' verkoper die zich mag terugtrekken zolang de koopakte niet is ondertekend.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Do, Het gaat bij het schriftelijkheidsvereiste over de vraag of de koper en de verkoper zèlf professionals zijn of niet. Dat partijen zich laten bijstaan of vertegenwoordigen door een makelaar, doet niet ter zake. Jullie zijn particuliere kopers, deze verkoper is dus ook een gewone 'particuliere' verkoper die zich mag terugtrekken zolang de koopakte niet is ondertekend. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Piety Piket op dinsdag 18 december 2018 19:20

Geachte heer de Leeuw,
Ik heb een bod uitgebracht op een woning. De koper wil met mij verder in zee gaan (ondanks meerdere biedingen die ook wel hoger zijn) en doet een tegenvoorstel. Wij zijn dus in onderhandeling. Ik ga mij beraden. Nog geen twee uur later komt er een appje van de makelaar met het bericht dat een andere partij een belangrijk hoger bod heeft gedaan en dat de verkoper hier op in gaat. Het is vervelend voor mij wordt gezegd. Kan dit zo maar? Ik ben toch nog in onderhandeling met de verkoper en heb nog niet beslist.
mvg Piety

Geachte heer de Leeuw, Ik heb een bod uitgebracht op een woning. De koper wil met mij verder in zee gaan (ondanks meerdere biedingen die ook wel hoger zijn) en doet een tegenvoorstel. Wij zijn dus in onderhandeling. Ik ga mij beraden. Nog geen twee uur later komt er een appje van de makelaar met het bericht dat een andere partij een belangrijk hoger bod heeft gedaan en dat de verkoper hier op in gaat. Het is vervelend voor mij wordt gezegd. Kan dit zo maar? Ik ben toch nog in onderhandeling met de verkoper en heb nog niet beslist. mvg Piety
Wim de Leeuw op dinsdag 18 december 2018 23:15

Beste Piety,

Ik vind je vraagstelling wat verwarrend. Je geeft aan dat 'de koper' met jou verder in zee wil gaan ondanks het feit dat er meerdere biedingen zijn die wel hoger zijn en je geeft aan dat de verkoper een tegenvoorstel doet. En vervolgens geef je aan dat de makelaar je een appje stuurt met het bericht dat een andere partij een belangrijk hoger bod heeft gedaan.

Mijn eerste vraag: Met wie ben je nu precies aan het onderhandelen. Met de verkoper zelf? Of met de makelaar? Dat maakt nogal verschil. In veel 'opdrachten tot dienstverlening bij verkoop' is de volgende bepaling opgenomen:
Het is de opdrachtgever, behoudens andersluidende afspraken, niet toegestaan buiten de makelaar om overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te voeren, gebruik te maken van soortgelijke diensten van anderen en/of activiteiten te ontplooien, die de makelaar bij het vervullen van zijn bemiddelingsopdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen.
Dat houdt in dat de verkoper niet met jou MAG onderhandelen.

Mijn tweede vraag: Je zegt dat de verkoper meerdere biedingen heeft gekregen die ook wel hoger zijn. Welke reden heeft de verkoper (of zijn makelaar) om met jou in onderhandeling te gaan door je een tegenbod te doen? Voor mij klinkt dat heel onlogisch.

Je bent overigens op de juiste website maar bij de verkeerde blog. Het antwoord waar je naar op zoek was, staat hier: 10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) – Wat mag wel, wat mag niet?.

Alle spelregels over onderhandeling zijn afkomstig uit 'intern tuchtrecht'. De spelregels over onderhandeling waar ik in dit blog over schrijf, zijn de spelregels over onderhandeling van de NVM. Die spelregels gelden uitsluitend voor NVM-makelaars. Makelaar die geen lid zijn van de NVM maar van een andere beroepsorganisatie, hebben veel minder strenge regels waar ze zich aan moeten houden. En een makelaar die geen lid is van een beroepsorganisatie, heeft helemaal geen last van spelregels.

Als de verkoper, in strijd met de opdracht tot dienstverlening met de makelaar, met jou in onderhandeling is gegaan dan heb je aan die NVM-spelregels helemaal niets. Die spelregels gelden voor NVM-makelaars, niet voor de opdrachtgevers van NVM-makelaars. Misschien was deze verkoper zich niet bewust van de met de makelaar overeengekomen afspraken, en heeft deze verkoper in strijd met de opdracht tot dienstverlening gehandeld door met jou de onderhandelingen te openen. En in dat geval is deze verkoper door de makelaar geconfronteerd met deze afspraken en heeft de makelaar de onderhandelingen overgenomen. Daar kan je niets tegen doen.

Als niet de verkoper maar de verkopend NVM-makelaar je een tegenvoorstel heeft gedaan en daarna de onderhandelingen eenzijdig afbreekt, dan kan je een klacht tegen hem indienen. Een NVM-makelaar mag de onderhandelingen met jou best afbreken, maar pas wanneer jou de gelegenheid is geboden om een eenmalig nieuw voorstel te doen dat gunstiger is dan het bod dat door de andere partij is gedaan. Maar zelfs als deze NVM-makelaar de plank heeft misgeslagen, dan helpt je dat geen stap verder in je positie als potentiële koper. Zelfs als de makelaar zich in strijd met alle beroepsregels heeft gedragen, dan is de overeenkomst die met een andere gegadigde tot stand komt volstrekt rechtsgeldig. Daar kan jij niets meer aan veranderen.

Eén ding is zeker en dat is dat het huis uiteindelijk verkocht gaat worden aan degene die, vanuit het perspectief van de verkoper, het beste bod doet. Vaak is het beste bod het hoogste bod, maar dat hoeft niet persé zo te zijn. Het is denkbaar dat een verkoper een bod dat 1 of 2% lager is dan een ander bod maar gedaan wordt zonder ontbindende voorwaarden, als een beter bod beschouwt. Het staat je uiteraard vrij om opnieuw een hoger bod te doen en jezelf een positie aan de onderhandelingstafel te verwerven.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Piety, Ik vind je vraagstelling wat verwarrend. Je geeft aan dat 'de koper' met jou verder in zee wil gaan ondanks het feit dat er meerdere biedingen zijn die wel hoger zijn en je geeft aan dat de verkoper een tegenvoorstel doet. En vervolgens geef je aan dat de makelaar je een appje stuurt met het bericht dat een andere partij een belangrijk hoger bod heeft gedaan. [u]Mijn eerste vraag:[/u] Met wie ben je nu precies aan het onderhandelen. Met de verkoper zelf? Of met de makelaar? Dat maakt nogal verschil. In veel 'opdrachten tot dienstverlening bij verkoop' is de volgende bepaling opgenomen:[i] Het is de opdrachtgever, behoudens andersluidende afspraken, niet toegestaan buiten de makelaar om overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te voeren, gebruik te maken van soortgelijke diensten van anderen en/of activiteiten te ontplooien, die de makelaar bij het vervullen van zijn bemiddelingsopdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen.[/i] Dat houdt in dat de verkoper niet met jou MAG onderhandelen. [u]Mijn tweede vraag:[/u] Je zegt dat de verkoper meerdere biedingen heeft gekregen die ook wel hoger zijn. Welke reden heeft de verkoper (of zijn makelaar) om met jou in onderhandeling te gaan door je een tegenbod te doen? Voor mij klinkt dat heel onlogisch. Je bent overigens op de juiste website maar bij de verkeerde blog. Het antwoord waar je naar op zoek was, staat hier: [url=https://deleeuw.nl/blog/ervaring-van-waarde/626-10-vragen-over-de-spelregels-bij-onderhandeling-3-wat-mag-wel-wat-mag-niet]10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) – Wat mag wel, wat mag niet?[/url]. Alle spelregels over onderhandeling zijn afkomstig uit 'intern tuchtrecht'. De spelregels over onderhandeling waar ik in dit blog over schrijf, zijn de spelregels over onderhandeling van de NVM. Die spelregels gelden uitsluitend voor NVM-makelaars. Makelaar die geen lid zijn van de NVM maar van een andere beroepsorganisatie, hebben veel minder strenge regels waar ze zich aan moeten houden. En een makelaar die geen lid is van een beroepsorganisatie, heeft helemaal geen last van spelregels. Als de verkoper, in strijd met de opdracht tot dienstverlening met de makelaar, met jou in onderhandeling is gegaan dan heb je aan die NVM-spelregels helemaal niets. Die spelregels gelden voor NVM-makelaars, niet voor de opdrachtgevers van NVM-makelaars. Misschien was deze verkoper zich niet bewust van de met de makelaar overeengekomen afspraken, en heeft deze verkoper in strijd met de opdracht tot dienstverlening gehandeld door met jou de onderhandelingen te openen. En in dat geval is deze verkoper door de makelaar geconfronteerd met deze afspraken en heeft de makelaar de onderhandelingen overgenomen. Daar kan je niets tegen doen. Als niet de verkoper maar de verkopend NVM-makelaar je een tegenvoorstel heeft gedaan en daarna de onderhandelingen eenzijdig afbreekt, dan kan je een klacht tegen hem indienen. Een NVM-makelaar mag de onderhandelingen met jou best afbreken, maar pas wanneer jou de gelegenheid is geboden om een eenmalig nieuw voorstel te doen dat gunstiger is dan het bod dat door de andere partij is gedaan. Maar zelfs als deze NVM-makelaar de plank heeft misgeslagen, dan helpt je dat geen stap verder in je positie als potentiële koper. Zelfs als de makelaar zich in strijd met alle beroepsregels heeft gedragen, dan is de overeenkomst die met een andere gegadigde tot stand komt volstrekt rechtsgeldig. Daar kan jij niets meer aan veranderen. Eén ding is zeker en dat is dat het huis uiteindelijk verkocht gaat worden aan degene die, vanuit het perspectief van de verkoper, het beste bod doet. Vaak is het beste bod het hoogste bod, maar dat hoeft niet persé zo te zijn. Het is denkbaar dat een verkoper een bod dat 1 of 2% lager is dan een ander bod maar gedaan wordt zonder ontbindende voorwaarden, als een beter bod beschouwt. Het staat je uiteraard vrij om opnieuw een hoger bod te doen en jezelf een positie aan de onderhandelingstafel te verwerven. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Piety Piket op woensdag 19 december 2018 13:45

Wim, dank voor je antwoord.

Ik begrijp de verwarring. Maar het is een NVM verkoopmakelaar die met mijn NVM aankoopmakelaar in onderhandeling is, dus niet de verkoper zelf!
Mijn makelaar heeft op 14 december een bod uitgebracht op de woning. Afgelopen maandag 17 december belde hij op met het bericht dat ik de beste partij was mits het bod met 1400 verhoogd werd en een maand eerdere afname. Ik moest hier uiteraard over nadenken. Nog geen drie uur later belde mijn makelaar met het bericht dat hij vervelend nieuws had. Er had zich een nieuwe bieder gemeld die een ´veel veel hoger bod´ had gedaan zonder voorbehoud. De verkoper is hierop ingegaan. Ik was een geval van ´jammer maar helaas´.
groeten, Piety

Wim, dank voor je antwoord. Ik begrijp de verwarring. Maar het is een NVM verkoopmakelaar die met mijn NVM aankoopmakelaar in onderhandeling is, dus niet de verkoper zelf! Mijn makelaar heeft op 14 december een bod uitgebracht op de woning. Afgelopen maandag 17 december belde hij op met het bericht dat ik de beste partij was mits het bod met 1400 verhoogd werd en een maand eerdere afname. Ik moest hier uiteraard over nadenken. Nog geen drie uur later belde mijn makelaar met het bericht dat hij vervelend nieuws had. Er had zich een nieuwe bieder gemeld die een ´veel veel hoger bod´ had gedaan zonder voorbehoud. De verkoper is hierop ingegaan. Ik was een geval van ´jammer maar helaas´. groeten, Piety
Wim de Leeuw op woensdag 19 december 2018 22:08

Beste Piety,

Het blijft opmerkelijk dat je, terwijl je in onderhandeling bent, wordt gepasseerd door een ander zonder dat je daarbij ten minste eenmalig in de gelegenheid wordt gesteld om een beter bod te doen.

Is het denkbaar dat jouw aankoopmakelaar, op basis van de afspraken die jullie met elkaar hebben gemaakt, de overtuiging had dat jullie niet de bereidheid hadden om jullie bod zoveel te verhogen dan wel dat jullie niet bereid of in staat waren om zonder voorbehoud te bieden? Als dat zo is, dan zou het kunnen zijn dat er op basis van die uitgangspunten 'korte klappen' zijn gemaakt. In dat geval formeel misschien niet 100% juist, maar praktisch wel.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Beste Piety, Het blijft opmerkelijk dat je, terwijl je in onderhandeling bent, wordt gepasseerd door een ander zonder dat je daarbij ten minste eenmalig in de gelegenheid wordt gesteld om een beter bod te doen. Is het denkbaar dat jouw aankoopmakelaar, op basis van de afspraken die jullie met elkaar hebben gemaakt, de overtuiging had dat jullie niet de bereidheid hadden om jullie bod zoveel te verhogen dan wel dat jullie niet bereid of in staat waren om zonder voorbehoud te bieden? Als dat zo is, dan zou het kunnen zijn dat er op basis van die uitgangspunten 'korte klappen' zijn gemaakt. In dat geval formeel misschien niet 100% juist, maar praktisch wel. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Piety Piket op donderdag 20 december 2018 13:07

Nee Wim, daar hebben wij het met de makelaar niet over gehad. We zijn min of meer overdonderd. Hij heeft niet echt zijn best voor ons gedaan. Maar wat je zegt, het had toch niets uitgemaakt, de verkoper heeft gekozen.
Dank voor de informatie. Weer wat geleerd in "huizenland".
Met vriendelijke groet,
Piety

Nee Wim, daar hebben wij het met de makelaar niet over gehad. We zijn min of meer overdonderd. Hij heeft niet echt zijn best voor ons gedaan. Maar wat je zegt, het had toch niets uitgemaakt, de verkoper heeft gekozen. Dank voor de informatie. Weer wat geleerd in "huizenland". Met vriendelijke groet, Piety
Wim de Leeuw op maandag 24 december 2018 10:19

Beste Piety,

Als je het gevoel hebt dat deze makelaar niet echt voor je knokte, dan adviseer ik je in elk geval een andere NVM-aankoopmakelaar te kiezen. Een aankoopmakelaar is niet per definitie een garantie voor succes in deze soms zeer overspannen woningmarkt. Maar je moet toch op zijn minst het gevoel hebben dat een makelaar zijn best voor je doet!

Succes met jullie verdere zoektocht!

Groeten, Wim de Leeuw



Beste Piety, Als je het gevoel hebt dat deze makelaar niet echt voor je knokte, dan adviseer ik je in elk geval een andere NVM-aankoopmakelaar te kiezen. Een aankoopmakelaar is niet per definitie een garantie voor succes in deze soms zeer overspannen woningmarkt. Maar je moet toch op zijn minst het gevoel hebben dat een makelaar zijn best voor je doet! Succes met jullie verdere zoektocht! Groeten, Wim de Leeuw
Piety op maandag 24 december 2018 15:57

Wij zullen hem niet meer als aankoopmakelaar nemen. Wij zijn daarentegen wel te spreken over hem als verkopend makelaar. Daar doet hij voor ons wel zijn best voor onder prima voorwaarden. Deze voorwaarden waren ons al bekend voordat hij voor ons aan de slag ging als verkoopmakelaar. Inmiddels is ons oog op een andere woning gevallen….
Groeten, Piety

Wij zullen hem niet meer als aankoopmakelaar nemen. Wij zijn daarentegen wel te spreken over hem als verkopend makelaar. Daar doet hij voor ons wel zijn best voor onder prima voorwaarden. Deze voorwaarden waren ons al bekend voordat hij voor ons aan de slag ging als verkoopmakelaar. Inmiddels is ons oog op een andere woning gevallen…. Groeten, Piety
Annemoon Borst op dinsdag 18 december 2018 22:09

Hi Wim,

Twee weken geleden kregen mijn schoonouders (particuliere kopers) bericht (e-mail) van de verkoopmakelaar dat zij het hoogste bod hadden op het appartement en dat zij de koopakte mochten komen ondertekenen. Hypotheek geregeld (en dus kosten gemaakt), aanbetaling in gang gezet en uiteindelijk op een dinsdag (week na het bieden) de koopovereenkomst ondertekend op het makelaarskantoor. Het was enkel nog aan de verkoper om de voorlopige koopovereenkomst te ondertekenen. Op zaterdag werden wij gebeld door de makelaar met de boodschap dat de verkoper zich terugtrekt zonder opgaaf van rede. De verkoper is een grote landelijke vastgoedpartij. Wij dachten, omdat de koopovereenkomst nog niet door de verkoper ondertekend was, dat we geen poot hadden om op te staan. Ook de verkoopmakelaar gaf ons deze boodschap mee.

Nu lees ik jouw blog over het verschil tussen professionele en particuliere verkopers en uit de tabel lijken we te mogen concluderen dat de verkoper wel aan de afspraken gehouden kan worden. Let wel, ze hebben wel in het koopcontract opgenomen dat de verkoop enkel definitief is wanneer de directie deze ondertekend heeft.

Wat is wijsheid in deze zaak?

Dank!

Groet,

Annemoon

Hi Wim, Twee weken geleden kregen mijn schoonouders (particuliere kopers) bericht (e-mail) van de verkoopmakelaar dat zij het hoogste bod hadden op het appartement en dat zij de koopakte mochten komen ondertekenen. Hypotheek geregeld (en dus kosten gemaakt), aanbetaling in gang gezet en uiteindelijk op een dinsdag (week na het bieden) de koopovereenkomst ondertekend op het makelaarskantoor. Het was enkel nog aan de verkoper om de voorlopige koopovereenkomst te ondertekenen. Op zaterdag werden wij gebeld door de makelaar met de boodschap dat de verkoper zich terugtrekt zonder opgaaf van rede. De verkoper is een grote landelijke vastgoedpartij. Wij dachten, omdat de koopovereenkomst nog niet door de verkoper ondertekend was, dat we geen poot hadden om op te staan. Ook de verkoopmakelaar gaf ons deze boodschap mee. Nu lees ik jouw blog over het verschil tussen professionele en particuliere verkopers en uit de tabel lijken we te mogen concluderen dat de verkoper wel aan de afspraken gehouden kan worden. Let wel, ze hebben wel in het koopcontract opgenomen dat de verkoop enkel definitief is wanneer de directie deze ondertekend heeft. Wat is wijsheid in deze zaak? Dank! Groet, Annemoon
Wim de Leeuw op dinsdag 18 december 2018 23:34

Hi Annemoon,

Ik ben heel benieuwd hoe jouw schoonouders een hypotheek hebben 'geregeld' en 'dus kosten hebben gemaakt' voordat er sprake was van een koopakte. Onze organisatie omvat niet alleen woningmakelaars maar ook hypotheekadviseurs. En het lijkt ons een feest om zaken te mogen doen met partijen die zonder koopakte binnen een paar dagen een hypotheek voor onze klanten kunnen regelen! Namen en rugnummers graag ;-). Ik ga er gemakhalve van uit dat je deze opmerking hebt gemaakt om je positie als koper te verstevigen.

Als de verkoper een professionele partij is, dan kan deze zich ZEKER niet zomaar terugtrekken. Dat in het koopcontract is opgenomen dat de verkoop enkel definitief is na ondertekening door de directie, is irrelevant. Tenzij jullie over dit gegeven in het verkoopproces (op de website van de makelaar, in de brochure over de woning etc.) EERDER zijn geïnformeerd, komt de verkoper hier niet zomaar mee weg.

Als dat niet het geval is, du als je schoonouders hierover op geen enkele manier eerder zijn geïnformeerd, dan heb ik maar één advies voor jou en je schoonouders: Schakel als een haas een ter zake kundige advocaat in die ervoor zorgt dat je je recht krijgt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Hi Annemoon, Ik ben heel benieuwd hoe jouw schoonouders een hypotheek hebben 'geregeld' en 'dus kosten hebben gemaakt' voordat er sprake was van een koopakte. Onze organisatie omvat niet alleen woningmakelaars maar ook hypotheekadviseurs. En het lijkt ons een feest om zaken te mogen doen met partijen die zonder koopakte binnen een paar dagen een hypotheek voor onze klanten kunnen regelen! Namen en rugnummers graag ;-). Ik ga er gemakhalve van uit dat je deze opmerking hebt gemaakt om je positie als koper te verstevigen. Als de verkoper een professionele partij is, dan kan deze zich ZEKER niet zomaar terugtrekken. Dat in het koopcontract is opgenomen dat de verkoop enkel definitief is na ondertekening door de directie, is irrelevant. [b]Tenzij jullie over dit gegeven in het verkoopproces (op de website van de makelaar, in de brochure over de woning etc.) EERDER zijn geïnformeerd[/b], komt de verkoper hier niet zomaar mee weg. Als dat niet het geval is, du als je schoonouders hierover op geen enkele manier eerder zijn geïnformeerd, dan heb ik maar één advies voor jou en je schoonouders: Schakel als een haas een ter zake kundige advocaat in die ervoor zorgt dat je je recht krijgt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
linda bijtebier op zaterdag 05 januari 2019 14:19

Beste
ik zag deze week een woning die ik erg graag wil kopen. donderdag 3 januari mailde ik de makelaar.
Vrijdag belde ik. in de ochtend. ik zou teruggebeld worden.
Dit gebeurde niet.
Vandaag zaterdag ga ik even naar de woning kijken en bij toeval zie ik de eigenaar. Deze zegt er is een bod gedaan, nog niets getekend maar we hebben ok gezegd. Ze zeiden ook we gaan de makelaar mailen want we hebben niet gehoord dat jij ook interesse had. Ik wil gerust de vraagprijs betalen. Echter de vraag is.
Hoe geldig is de mondelinge ja.
kan de eigenaar daar op terugkomen en het alsnog aan mij verkopen?

dank voor uw reactie
vriendelijke groeten
linda

Beste ik zag deze week een woning die ik erg graag wil kopen. donderdag 3 januari mailde ik de makelaar. Vrijdag belde ik. in de ochtend. ik zou teruggebeld worden. Dit gebeurde niet. Vandaag zaterdag ga ik even naar de woning kijken en bij toeval zie ik de eigenaar. Deze zegt er is een bod gedaan, nog niets getekend maar we hebben ok gezegd. Ze zeiden ook we gaan de makelaar mailen want we hebben niet gehoord dat jij ook interesse had. Ik wil gerust de vraagprijs betalen. Echter de vraag is. Hoe geldig is de mondelinge ja. kan de eigenaar daar op terugkomen en het alsnog aan mij verkopen? dank voor uw reactie vriendelijke groeten linda
Wim de Leeuw op zaterdag 05 januari 2019 16:18

Beste Linda,

Ik zou toch hopen dat het antwoord op je vraag duidelijk zou zijn na het lezen van mijn blogs over dit onderwerp.

In beginsel is een mondelinge afspraak bij de particuliere verkoop van een woning niets waard. Als de eigenaar wil, dan kan hij daar probleemloos op terugkomen. Realiseer je dat in de randstad heel veel woningen boven de vraagprijs worden verkocht en dat het dus in veel situaties nog niet voldoende hoeft te zijn als je de vraagprijs biedt. En zelfs àls je de vraagprijs biedt, dan is er nog niet automatisch sprake van een koopovereenkomst!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Linda, Ik zou toch hopen dat het antwoord op je vraag duidelijk zou zijn na het lezen van mijn blogs over dit onderwerp. In beginsel is een mondelinge afspraak bij de particuliere verkoop van een woning niets waard. Als de eigenaar wil, dan kan hij daar probleemloos op terugkomen. Realiseer je dat in de randstad heel veel woningen boven de vraagprijs worden verkocht en dat het dus in veel situaties nog niet voldoende hoeft te zijn als je de vraagprijs biedt. En zelfs àls je de vraagprijs biedt, dan is er nog niet automatisch sprake van een koopovereenkomst! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Sander op woensdag 09 januari 2019 19:11

Beste Wim,

Ik heb samen met een partner een VOF. Stel dat ik -alleen- in onderhandeling/ verkennend gesprek ben over de verkoop van een winkelpand met bovengelegen woonruimtes (worden verhuurd) met een "handige jongen met meerdere bedrijfsvoeringen", ben ik dan professioneel verkoper of particulier verkoper?

En daarbij zijn er twee eigenaren van het pand (privé aankocht en ingebracht in de VOF). Is het dan uberhaubt mogelijk om een mondelinge overeenkomst te sluiten of geldt hier een schriftelijkheidsvereiste van beide partners in de vof?

Met vriendelijke groet,
Sander

Beste Wim, Ik heb samen met een partner een VOF. Stel dat ik -alleen- in onderhandeling/ verkennend gesprek ben over de verkoop van een winkelpand met bovengelegen woonruimtes (worden verhuurd) met een "handige jongen met meerdere bedrijfsvoeringen", ben ik dan professioneel verkoper of particulier verkoper? En daarbij zijn er twee eigenaren van het pand (privé aankocht en ingebracht in de VOF). Is het dan uberhaubt mogelijk om een mondelinge overeenkomst te sluiten of geldt hier een schriftelijkheidsvereiste van beide partners in de vof? Met vriendelijke groet, Sander
Wim de Leeuw op woensdag 09 januari 2019 22:04

Beste Sander,

Eerste vraag is of je als 'natuurlijke persoon handelt'. Voor jezelf. In privé. Dan wel als ondernemer. En uiteraard wordt elk bedrijf uiteindelijk een keer door een natuurlijke persoon vertegenwoordigd.

Ik ben makelaar. En ik ben ondernemer. Maar als ik morgen mijn huis verkoop en een ander huis koop om daarin zelf te gaan wonen, dan ben ik toch een particuliere koper.
Als ik voor mijn bedrijf een pand koop, dan ben ik een professionele koper.
Als ik 'een beleggingspandje' koop, ben ik nog steeds een particuliere koper. Maar als ik inmiddels een halve straat op mijn naam heb, niet meer.

Als je bedrijfsmatig een pand koopt, dan handel je niet in privé. Natuurlijk blijft het mogelijk om een mondelinge overeenkomst te sluiten. Die mondelingen overeenkomst is echter, als het om professionele partijen gaat, niet zoveel waard.

Is dat een antwoord op je vraag?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Beste Sander, Eerste vraag is of je als 'natuurlijke persoon handelt'. Voor jezelf. In privé. Dan wel als ondernemer. En uiteraard wordt elk bedrijf uiteindelijk een keer door een natuurlijke persoon vertegenwoordigd. Ik ben makelaar. En ik ben ondernemer. Maar als ik morgen mijn huis verkoop en een ander huis koop om daarin zelf te gaan wonen, dan ben ik toch een particuliere koper. Als ik voor mijn bedrijf een pand koop, dan ben ik een professionele koper. Als ik 'een beleggingspandje' koop, ben ik nog steeds een particuliere koper. Maar als ik inmiddels een halve straat op mijn naam heb, niet meer. Als je bedrijfsmatig een pand koopt, dan handel je niet in privé. Natuurlijk blijft het mogelijk om een mondelinge overeenkomst te sluiten. Die mondelingen overeenkomst is echter, als het om professionele partijen gaat, niet zoveel waard. Is dat een antwoord op je vraag? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Rick Teunen op woensdag 30 januari 2019 12:34

Beste Wim,

Wij hadden een mondelinge overeenkomst met de makelaar, op basis van dit akkoord hebben wij kosten gemaakt.
De makelaar had niet duidelijk vermeld dat er nog na deze overeenkomst, nog anderen bezichtigingen door zouden gaan.
Wij waren in afwachting nog van ons koopcontract, maar de makelaar gaf aan dat deze de volgende dag einde middag zou komen per mail.

Zijn er nog juridische mogelijkheden? bv wanprestatie van de makelaar ?

mvg,
Rick

Beste Wim, Wij hadden een mondelinge overeenkomst met de makelaar, op basis van dit akkoord hebben wij kosten gemaakt. De makelaar had niet duidelijk vermeld dat er nog na deze overeenkomst, nog anderen bezichtigingen door zouden gaan. Wij waren in afwachting nog van ons koopcontract, maar de makelaar gaf aan dat deze de volgende dag einde middag zou komen per mail. Zijn er nog juridische mogelijkheden? bv wanprestatie van de makelaar ? mvg, Rick
Wim de Leeuw op woensdag 30 januari 2019 13:27

Beste Rick,

Ik beantwoord heel graag vragen. Maar volgens mij was het antwoord op jouw vraag hierboven terug te vinden.

Ervan uitgaande dat dit over een particuliere transactie gaat, is een mondeling akkoord weinig tot niets waard. En dat is ook wel logisch. Want elke particuliere koper kan een handtekening onder een koopakte zetten en wordt daarna door de wet beschermd als hij zich nog wil bedenken en van de koop af wil. Deze juridische idioterie is niet door makelaars verzonnen, maar door onze wetgever. En als kopers nog terug mogen komen op een schriftelijk akkoord, waarom zou een verkoper dan niet terug mogen komen op een mondeling akkoord?

Als je, op basis van dat mondeling akkoord, als vermeende koper zelf kosten maakt, doe je dat voor eigen rekening en risico in de wetenschap dat je die kosten misschien wel voor niets maakt.

Als je mijn blogs en deze reactie goed leest, dan zal je begrijpen dat ook ik geen voorstander ben van dit soort kul-wetgeving. Maar als de verkopend makelaar zijn medewerking zou weigeren, bijvoorbeeld door een concurrerend bod niet door te geven aan de opdrachtgever, dan is hij zowel tuchtrechtelijk als civielrechtelijk aansprakelijk.

Jij kunt deze makelaar sowieso niet aansprakelijk stellen wegens wanprestatie, van wanprestatie kan uitsluitend sprake zijn binnen een contractuele relatie. Een makelaar kan wanprestatie plegen ten opzichte van zijn opdrachtgever, niet ten opzichte van jou als derde. Je zou een makelaar hooguit aansprakelijk kunnen stellen als hij onrechtmatig handelt. Maar daarvan is geen sprake, integendeel zelfs. Deze makelaar handelt niet onrechtmatig of onwetmatig, maar voert juist een (belachelijke) wet op een correcte manier uit.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw




Beste Rick, Ik beantwoord heel graag vragen. Maar volgens mij was het antwoord op jouw vraag hierboven terug te vinden. Ervan uitgaande dat dit over een particuliere transactie gaat, is een mondeling akkoord weinig tot niets waard. En dat is ook wel logisch. Want elke particuliere koper kan een handtekening onder een koopakte zetten en wordt daarna door de wet beschermd als hij zich nog wil bedenken en van de koop af wil. Deze juridische idioterie is niet door makelaars verzonnen, maar door onze wetgever. En als kopers nog terug mogen komen op een schriftelijk akkoord, waarom zou een verkoper dan niet terug mogen komen op een mondeling akkoord? Als je, op basis van dat mondeling akkoord, als vermeende koper zelf kosten maakt, doe je dat voor eigen rekening en risico in de wetenschap dat je die kosten misschien wel voor niets maakt. Als je mijn blogs en deze reactie goed leest, dan zal je begrijpen dat ook ik geen voorstander ben van dit soort kul-wetgeving. Maar als de verkopend makelaar zijn medewerking zou weigeren, bijvoorbeeld door een concurrerend bod niet door te geven aan de opdrachtgever, dan is hij zowel tuchtrechtelijk als civielrechtelijk aansprakelijk. Jij kunt deze makelaar sowieso niet aansprakelijk stellen wegens wanprestatie, van wanprestatie kan uitsluitend sprake zijn binnen een contractuele relatie. Een makelaar kan wanprestatie plegen ten opzichte van zijn opdrachtgever, niet ten opzichte van jou als derde. Je zou een makelaar hooguit aansprakelijk kunnen stellen als hij onrechtmatig handelt. Maar daarvan is geen sprake, integendeel zelfs. Deze makelaar handelt niet onrechtmatig of onwetmatig, maar voert juist een (belachelijke) wet op een correcte manier uit. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
GJ Bouwmeester op vrijdag 15 maart 2019 17:40

Hallo, ik ben verkoper en heb het object voor verkoop met de makelaar besproken. Voordat het daadwerkelijk in de verkoop kwam, benaderden mij mensen. Bezichtiging volgt op zaterdag, maandag vindt op verzoek een 2e bezichtiging plaats. Men biedt gelijk de vraagprijs. Bij 1e bezichtiging al aangegeven met partijen nog in gesprek te zijn. Dit eerst te moeten afwachten. Kort na hun vertrek na de 2e bezichtiging, geef ik hen telefonisch akkoord. Paar dagen later blijkt mij dat ik toch mijn ex-partner uit kan kopen. Mijn ex gaat akkoord. Op dat moment is er nog geen koopovereenkomst getekend. Hoewel zij aangeven graag te willen tekenen. Aan de ene kant vind ik dit ook lastig. Tegelijkertijd is het een volledig particulier gefinancierd object. En verkoop het als particulier. De werkzaamheden verbonden aan het pand waren een 1 1/2 maand voor het uitbrengen van bod door kopers al gestaakt. Sinds 2006 vindt er weekendzorg plaats in het pand met volledige woonbestemming. Door nu lijkt mijn ex uiteindelijk toch uit te kunnen kopen, leek er eerst niet op dat dit kon, zou ik zowel kunnen blijven wonen en het zorgaanbod zou ik kunnen continueren. Verder zijn er door kopers nog geen kosten gemaakt.
Kan ik onder de koop uit, hoewel wel tegen mijn gevoel, echter het is mijn leven hier, ook mijn werkzame, wat ik liever niet opgeef. Er is dus nog niks getekend. En heb als particulier verkocht. Gaat in dit geval de schriftelijkheidsvereiste op?
Niet verkopen is nu in mijn belang, kan ik nog mijn eigen belang behartigen. Zaak speelt concreet as we speak.
U zou graag uw bevindingen willen vernemen
Met dank en vriendelijk groet,
Gerrit-Jan

Hallo, ik ben verkoper en heb het object voor verkoop met de makelaar besproken. Voordat het daadwerkelijk in de verkoop kwam, benaderden mij mensen. Bezichtiging volgt op zaterdag, maandag vindt op verzoek een 2e bezichtiging plaats. Men biedt gelijk de vraagprijs. Bij 1e bezichtiging al aangegeven met partijen nog in gesprek te zijn. Dit eerst te moeten afwachten. Kort na hun vertrek na de 2e bezichtiging, geef ik hen telefonisch akkoord. Paar dagen later blijkt mij dat ik toch mijn ex-partner uit kan kopen. Mijn ex gaat akkoord. Op dat moment is er nog geen koopovereenkomst getekend. Hoewel zij aangeven graag te willen tekenen. Aan de ene kant vind ik dit ook lastig. Tegelijkertijd is het een volledig particulier gefinancierd object. En verkoop het als particulier. De werkzaamheden verbonden aan het pand waren een 1 1/2 maand voor het uitbrengen van bod door kopers al gestaakt. Sinds 2006 vindt er weekendzorg plaats in het pand met volledige woonbestemming. Door nu lijkt mijn ex uiteindelijk toch uit te kunnen kopen, leek er eerst niet op dat dit kon, zou ik zowel kunnen blijven wonen en het zorgaanbod zou ik kunnen continueren. Verder zijn er door kopers nog geen kosten gemaakt. Kan ik onder de koop uit, hoewel wel tegen mijn gevoel, echter het is mijn leven hier, ook mijn werkzame, wat ik liever niet opgeef. Er is dus nog niks getekend. En heb als particulier verkocht. Gaat in dit geval de schriftelijkheidsvereiste op? Niet verkopen is nu in mijn belang, kan ik nog mijn eigen belang behartigen. Zaak speelt concreet as we speak. U zou graag uw bevindingen willen vernemen Met dank en vriendelijk groet, Gerrit-Jan
Wim de Leeuw op vrijdag 15 maart 2019 23:01

Beste Gerrit-Jan,

Zolang je als verkoper (bij een particuliere transactie) je handtekening niet hebt gezet, ben je nog niet juridisch gebonden. Je hoeft niet onder de verkoop, formeel IS er namelijk nog geen verkoop.

Niets aan het handje dus!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Gerrit-Jan, Zolang je als verkoper (bij een particuliere transactie) je handtekening niet hebt gezet, ben je nog niet juridisch gebonden. Je hoeft niet onder de verkoop, formeel IS er namelijk nog geen verkoop. Niets aan het handje dus! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Tina de Keyzer op zondag 17 maart 2019 09:38

Geachte heer De Leeuw,

Wij hebben een huis gekocht en de verkoopmakelaar heeft ons het voorlopige koopcontract toegestuurd. In dit contract is een artikel opgenomen dat verkoper de woning mag blijven aanbieden en dat hij het aan een derde kan en mag verkopen tegen gunstigere voorwaarden. Wij zijn het daar absoluut niet mee eens, want wij lopen daardoor een verhoogd risico als wij ons eigen huis hebben verkocht. Nu heb ik gehoord en gelezen dat na ondertekening het voorlopige koopcontract bindend is en dat verkoper geen hogere biedingen meer mag accepteren. Koper heeft nog drie dagen bedenktijd maar verkoper kan de koop niet meer annuleren. Klopt het dat een dergelijk artikel niet rechtsgeldig is of mag verkoper het er wel in laten opnemen? Ik heb inmiddels wel begrepen dat zolang het voorlopige koopcontract niet is getekend verkoper alsnog een hogere bieding mag accepteren, maar het gaat ons om het stukje ná de ondertekening door beide partijen.

Alvast dank voor uw antwoord.

Met vriendelijke groet,

Tina de Keyzer

Geachte heer De Leeuw, Wij hebben een huis gekocht en de verkoopmakelaar heeft ons het voorlopige koopcontract toegestuurd. In dit contract is een artikel opgenomen dat verkoper de woning mag blijven aanbieden en dat hij het aan een derde kan en mag verkopen tegen gunstigere voorwaarden. Wij zijn het daar absoluut niet mee eens, want wij lopen daardoor een verhoogd risico als wij ons eigen huis hebben verkocht. Nu heb ik gehoord en gelezen dat na ondertekening het voorlopige koopcontract bindend is en dat verkoper geen hogere biedingen meer mag accepteren. Koper heeft nog drie dagen bedenktijd maar verkoper kan de koop niet meer annuleren. Klopt het dat een dergelijk artikel niet rechtsgeldig is of mag verkoper het er wel in laten opnemen? Ik heb inmiddels wel begrepen dat zolang het voorlopige koopcontract niet is getekend verkoper alsnog een hogere bieding mag accepteren, maar het gaat ons om het stukje ná de ondertekening door beide partijen. Alvast dank voor uw antwoord. Met vriendelijke groet, Tina de Keyzer
Wim de Leeuw op zondag 17 maart 2019 10:36

Geachte mevrouw de Keyzer,

Bij een particuliere verkoop geldt dat de verkoper pas juridisch gebonden is nadat hij zijn handtekening onder de koopovereenkomst heeft gezet.

De clausule waarbij de verkoper de woning mag blijven aanbieden en aan een derde mag verkopen tegen gunstiger voorwaarden wordt de 'no risk clausule' genoemd. Dat is een gebruikelijke clausule ter bescherming van de belangen van de verkoper in de situatie waarbij de koper heeft bedongen dat hij de koopovereenkomst mag ontbinden als hij er niet in slaagt om binnen een bepaalde termijn zijn woning te verkopen. In die situatie is het een volstrekt logische en redelijke clausule.

Als jullie dat voorbehoud van verkoop eigen woning niet hebben gemaakt, dan is het een echter buitengewoon vreemde clausule. Ik adviseer jullie om daar niet mee akkoord te gaan. Het klopt overigens absoluut NIET dat deze clausule niet rechtsgeldig zou zijn. Buiten de situatie van een ontbindende voorwaarde voor verkoop van de eigen woning door de koper is het een vreemde en wat mij betreft onredelijke clausule. Maar dat maakt de clausule nog niet ongeldig.

Het gevolg daarvan is overigens dat de verkoper de koopovereenkomst niet zal ondertekenen en dat er dus geen sprake is van een juridisch bindende overeenkomst.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte mevrouw de Keyzer, Bij een particuliere verkoop geldt dat [b]de verkoper[/b] pas juridisch gebonden is nadat hij zijn handtekening onder de koopovereenkomst heeft gezet. De clausule waarbij de verkoper de woning mag blijven aanbieden en aan een derde mag verkopen tegen gunstiger voorwaarden wordt de 'no risk clausule' genoemd. Dat is een gebruikelijke clausule ter bescherming van de belangen van de verkoper in de situatie waarbij de koper heeft bedongen dat hij de koopovereenkomst mag ontbinden als hij er niet in slaagt om binnen een bepaalde termijn zijn woning te verkopen. In die situatie is het een volstrekt logische en redelijke clausule. Als jullie dat voorbehoud van verkoop eigen woning niet hebben gemaakt, dan is het een echter buitengewoon vreemde clausule. Ik adviseer jullie om daar niet mee akkoord te gaan. Het klopt overigens absoluut NIET dat deze clausule niet rechtsgeldig zou zijn. Buiten de situatie van een ontbindende voorwaarde voor verkoop van de eigen woning door de koper is het een vreemde en wat mij betreft onredelijke clausule. Maar dat maakt de clausule nog niet ongeldig. Het gevolg daarvan is overigens dat de verkoper de koopovereenkomst niet zal ondertekenen en dat er dus geen sprake is van een juridisch bindende overeenkomst. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Tina de Keyzer op zondag 17 maart 2019 12:40

Hartelijk dank voor uw snelle en duidelijke reactie. We kunnen hiermee verder.

Fijne dag nog!

Met vriendelijke groet,

Tina de Keyzer

Hartelijk dank voor uw snelle en duidelijke reactie. We kunnen hiermee verder. Fijne dag nog! Met vriendelijke groet, Tina de Keyzer
Rick op dinsdag 26 maart 2019 10:28

Beste,

Mijn schoonouders zijn recent benaderd door een belegger die interesse heeft in hun woonhuis met extra appartement boven. Ze hadden precies goed getimed want ze hadden zojuist besloten te willen gaan verkopen. De belegger heeft een bod uitgebracht voor beide woningen. Aangezien ze opzagen tegen de rompslomp van verkopen en in de veronderstelling waren dat de woning minder waard was hebben ze heel snel mondeling akkoord gegeven en dit ook nog eens per email bevestigd. Dit is eigenlijk allemaal zonder overleg met de kinderen gebeurd. Intussen weten we van een bevriend makelaar dat de commerciële verkoopprijs ca. €100.000,- hoger ligt. Mede door ons toch tot inzicht gekomen dat ze veel te snel geregeerd hebben en daarmee natuurlijk een flink bedrag mislopen.

Als ik de tabel goed lees hebben zij als particuliere verkoper met een zakelijke investeerder geen recht tot het afzien van de verkoop, we hopen natuurlijk dat er toch nog een grond si om af te kunnen zien van de "overeenkomst". Ik vind het persoonlijk erg bijzonder dat een particulier in deze situatie geacht wordt op de hoogte te zijn van een zakelijk recht.

Ik ben heel benieuwd naar jullie visie op deze zaak.

Beste, Mijn schoonouders zijn recent benaderd door een belegger die interesse heeft in hun woonhuis met extra appartement boven. Ze hadden precies goed getimed want ze hadden zojuist besloten te willen gaan verkopen. De belegger heeft een bod uitgebracht voor beide woningen. Aangezien ze opzagen tegen de rompslomp van verkopen en in de veronderstelling waren dat de woning minder waard was hebben ze heel snel mondeling akkoord gegeven en dit ook nog eens per email bevestigd. Dit is eigenlijk allemaal zonder overleg met de kinderen gebeurd. Intussen weten we van een bevriend makelaar dat de commerciële verkoopprijs ca. €100.000,- hoger ligt. Mede door ons toch tot inzicht gekomen dat ze veel te snel geregeerd hebben en daarmee natuurlijk een flink bedrag mislopen. Als ik de tabel goed lees hebben zij als particuliere verkoper met een zakelijke investeerder geen recht tot het afzien van de verkoop, we hopen natuurlijk dat er toch nog een grond si om af te kunnen zien van de "overeenkomst". Ik vind het persoonlijk erg bijzonder dat een particulier in deze situatie geacht wordt op de hoogte te zijn van een zakelijk recht. Ik ben heel benieuwd naar jullie visie op deze zaak.
Wim de Leeuw op dinsdag 26 maart 2019 12:48

Beste Rick,

Er wordt weleens gezegd dat elke Nederlander geacht wordt om de wet te kennen. Misschien gaat dat wat ver. Maar de algemene hoofdregel van het recht is nog steeds dat afspraak afspraak is. Voor consumentenkoop zijn daar (wat mij betreft helaas) een aantal uitzonderingen op gemaakt. Dat je schoonouders die uitzonderingen niet kennen, dat begrijp ik wel. Maar ik kan me toch nauwelijks voorstellen dat ze, toen ze een mondelinge koop-afspraak per mail bevestigden, het idee hadden dat dat allemaal nog steeds volstrekt vrijblijvend was.

Ik geef jou en je schoonouders het dringende advies om te doen wat ze direct hadden moeten doen, namelijk expertise inhuren voor dingen waar ze zelf geen verstand van hebben. Ik adviseer hen om contact op te nemen met een gespecialiseerd advocaat om te kijken of er nog gronden te verzinnen zijn om onder deze deal uit te komen. Ik noem een aantal theoretische mogelijkheden. Als het gaat om de echtelijke woning dan hebben je schoonouders op grond van elkaars toestemming nodig om deze te mogen verkopen. Als je ouders ernstig op leeftijd zijn of als er sprake is van een medische indicatie, dan zouden je schoonouders zich op het standpunt kunnen stellen dat er sprake was van een tijdelijke of blijvende stoornis waardoor de verzender van de mail niet in staat was om zijn of haar wil goed te bepalen. Tsjah...

Hoe dan ook, niet meer doe-het-zelven. Laat dit over aan een professional. Allereerst om te voorkomen dat deze koop definitief is. En als dat lukt, door een deskundige (NVM-) makelaar in te schakelen om het woonhuis met appartement voor de best mogelijke prijs te verkopen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Rick, Er wordt weleens gezegd dat elke Nederlander geacht wordt om de wet te kennen. Misschien gaat dat wat ver. Maar de algemene hoofdregel van het recht is nog steeds dat afspraak afspraak is. Voor consumentenkoop zijn daar (wat mij betreft helaas) een aantal uitzonderingen op gemaakt. Dat je schoonouders die uitzonderingen niet kennen, dat begrijp ik wel. Maar ik kan me toch nauwelijks voorstellen dat ze, toen ze een mondelinge koop-afspraak per mail bevestigden, het idee hadden dat dat allemaal nog steeds volstrekt vrijblijvend was. Ik geef jou en je schoonouders het dringende advies om te doen wat ze direct hadden moeten doen, namelijk expertise inhuren voor dingen waar ze zelf geen verstand van hebben. Ik adviseer hen om contact op te nemen met een gespecialiseerd advocaat om te kijken of er nog gronden te verzinnen zijn om onder deze deal uit te komen. Ik noem een aantal theoretische mogelijkheden. Als het gaat om de echtelijke woning dan hebben je schoonouders op grond van elkaars [url=http://www.wetboek-online.nl/wet/BW1/88.html]toestemming[/url] nodig om deze te mogen verkopen. Als je ouders ernstig op leeftijd zijn of als er sprake is van een medische indicatie, dan zouden je schoonouders zich op het standpunt kunnen stellen dat er sprake was van een [url=https://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-3/artikel34]tijdelijke of blijvende stoornis[/url] waardoor de verzender van de mail niet in staat was om zijn of haar wil goed te bepalen. Tsjah... Hoe dan ook, niet meer doe-het-zelven. Laat dit over aan een professional. Allereerst om te voorkomen dat deze koop definitief is. En als dat lukt, door een deskundige (NVM-) makelaar in te schakelen om het woonhuis met appartement voor de best mogelijke prijs te verkopen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Peter op donderdag 04 april 2019 19:27

Beste Wim,

Ik ben bang dat er niets uit te halen valt, maar toch even een situatieschets. Een maand terug hebben we een woning bezichtigd. Deze woning beviel ons, waarna we nog een bezichtiging gepland hebben. Daarna zijn we gestart met onderhandelen. Uiteindelijk zijn we na een aantal biedingen over en weer overeengekomen over de prijs. Ook zijn we overeengekomen over de termijn ‘onder voorbehoud betaling’, en hebben we afgelopen week het concept koopcontract + alle bijbehorende documenten ontvangen. Nu trekt de verkoper zich ineens terug, zonder een duidelijke opgaaf van redenen. Is er op een of andere manier nog een financiële vergoeding uit te halen, voor bijvoorbeeld het inschakelen van de financieel adviseur of 10% van het koopbedrag?

Bij voorbaat dank!

Peter

Beste Wim, Ik ben bang dat er niets uit te halen valt, maar toch even een situatieschets. Een maand terug hebben we een woning bezichtigd. Deze woning beviel ons, waarna we nog een bezichtiging gepland hebben. Daarna zijn we gestart met onderhandelen. Uiteindelijk zijn we na een aantal biedingen over en weer overeengekomen over de prijs. Ook zijn we overeengekomen over de termijn ‘onder voorbehoud betaling’, en hebben we afgelopen week het concept koopcontract + alle bijbehorende documenten ontvangen. Nu trekt de verkoper zich ineens terug, zonder een duidelijke opgaaf van redenen. Is er op een of andere manier nog een financiële vergoeding uit te halen, voor bijvoorbeeld het inschakelen van de financieel adviseur of 10% van het koopbedrag? Bij voorbaat dank! Peter
Wim de Leeuw op vrijdag 05 april 2019 07:46

Beste Peter,

Je wilt de verkoper aansprakelijk stellen. Als je daarin wilt slagen, dan moet de verkoper iets hebben gedaan dat niet volgens de regels is. Hij moet 'wanprestatie' hebben gepleegd of zich onrechtmatig hebben gedragen.

Daarvan is geen sprake. Deze verkoper heeft zich aan de regels gehouden en maakt slechts gebruik van de wettelijke ruimte die ons rechtssysteem hem biedt. En ja, het moge duidelijk zijn dat ik ons rechtssysteem op dit punt een gedrocht vind. Maar dat helpt jou niet verder.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Peter, Je wilt de verkoper aansprakelijk stellen. Als je daarin wilt slagen, dan moet de verkoper iets hebben gedaan dat niet volgens de regels is. Hij moet 'wanprestatie' hebben gepleegd of zich onrechtmatig hebben gedragen. Daarvan is geen sprake. Deze verkoper heeft zich aan de regels gehouden en maakt slechts gebruik van de wettelijke ruimte die ons rechtssysteem hem biedt. En ja, het moge duidelijk zijn dat ik ons rechtssysteem op dit punt een gedrocht vind. Maar dat helpt jou niet verder. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Peter op vrijdag 05 april 2019 19:55

Beste Wim,

Ik snap het, duidelijk. Ik hoopte stiekem dat het maken van de duidelijk afspraken een uitkomst boden in ons geval, maar helaas. De gemaakte kosten kan ik dus nergens op verhalen. In ieder geval dank voor je antwoord!

Mvg, Peter

Beste Wim, Ik snap het, duidelijk. Ik hoopte stiekem dat het maken van de duidelijk afspraken een uitkomst boden in ons geval, maar helaas. De gemaakte kosten kan ik dus nergens op verhalen. In ieder geval dank voor je antwoord! Mvg, Peter
Max op donderdag 09 mei 2019 13:07

Beste Peter,

Ik heb een aantal weken geleden een bod gedaan op een woning, dit bod is via de telefoon geaccepteerd en we hebben mondeling wat zaken afgesproken. 1 van die dingen was dat er in de woning op dit moment geen vloer lig op de begane grond, in de brochure staat dat de verkoper hiervoor 2500eu ter beschikking stelt voor het leggen en kopen van een nieuwe laminaat vloer. Vervolgens kreeg ik een paar dagen geleden de koopakte binnen, hierin stond niks over de vloer. Ik heb dit vervolgens aangegeven bij de makelaar en hij zou dit bespreken met de verkoper want de verkoper had bij hem aangegeven dat hij erop terug ziet en ik de vloer zelf maar moet regelen zonder vergoeding, ik heb aangegeven dat dit niet de afspraak was en dat ik wel de vloer in de koopakte wil hebben, de makelaar zou dit weer overleggen met de verkoper. Nu ben ik vanochtend terug gebeld door de makelaar, de verkoop gaat niet door want de verkoper die geeft aan dat "het niet goed voelt" om de woning aan mij te verkopen. Ten eerste is de vloer voor mij niet zo belangrijk dat ik de koop hierdoor zou afzeggen, ten tweede staat er het volgende in de koopakte: 'Tevens handelend onder de naam: bedrijfsnaam + kvk nummer'. naar mijn idee betekent dit dat het om een professionele verkoper gaat en hij niet zomaar de mondelinge overeenkomst mag stoppen. Graag verneem ik of ik in mijn gelijk sta zodat ik juridische stappen kan ondernemen. Ik hoor graag snel van je!

Groet,
Max

Beste Peter, Ik heb een aantal weken geleden een bod gedaan op een woning, dit bod is via de telefoon geaccepteerd en we hebben mondeling wat zaken afgesproken. 1 van die dingen was dat er in de woning op dit moment geen vloer lig op de begane grond, in de brochure staat dat de verkoper hiervoor 2500eu ter beschikking stelt voor het leggen en kopen van een nieuwe laminaat vloer. Vervolgens kreeg ik een paar dagen geleden de koopakte binnen, hierin stond niks over de vloer. Ik heb dit vervolgens aangegeven bij de makelaar en hij zou dit bespreken met de verkoper want de verkoper had bij hem aangegeven dat hij erop terug ziet en ik de vloer zelf maar moet regelen zonder vergoeding, ik heb aangegeven dat dit niet de afspraak was en dat ik wel de vloer in de koopakte wil hebben, de makelaar zou dit weer overleggen met de verkoper. Nu ben ik vanochtend terug gebeld door de makelaar, de verkoop gaat niet door want de verkoper die geeft aan dat "het niet goed voelt" om de woning aan mij te verkopen. Ten eerste is de vloer voor mij niet zo belangrijk dat ik de koop hierdoor zou afzeggen, ten tweede staat er het volgende in de koopakte: 'Tevens handelend onder de naam: bedrijfsnaam + kvk nummer'. naar mijn idee betekent dit dat het om een professionele verkoper gaat en hij niet zomaar de mondelinge overeenkomst mag stoppen. Graag verneem ik of ik in mijn gelijk sta zodat ik juridische stappen kan ondernemen. Ik hoor graag snel van je! Groet, Max
Wim de Leeuw op donderdag 09 mei 2019 14:08

Beste Max,

Het zou kunnen zijn dat het hier gaat om een professionele partij. Mijn advies is om contact op te nemen met een advocaat.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw






Beste Max, Het zou kunnen zijn dat het hier gaat om een professionele partij. Mijn advies is om contact op te nemen met een advocaat. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Jacob van der Sluys op woensdag 15 mei 2019 14:22

Beste Wim,

Wellicht is de vraag al gesteld, maar ik zie het er zo snel niet tussen staan.
Ik heb een mondelinge overeenkomst voor de aankoop van een nog te bouwen nieuwbouwhuis. Na ontvangst van definitieve tekeningen etc. hebben we dus mondeling aangegeven akkoord te gaan met de aankoop.
Na enkele weken van uitstel tekenafspraak blijkt dat, nu het eindelijk rond is, de perceelgrootte is aangepast nav discussie met de huidige grondeigenaar.
De verkoper is een projectontwikkelaar.

Wat zijn mijn rechten? Ik kan uiteraard afzien van de koop, maar mag de ontwikkelaar de voorwaarden zomaar aanpassen na mondelinge overeenkomst?

Met vriendelijke groet,
Jacob

Beste Wim, Wellicht is de vraag al gesteld, maar ik zie het er zo snel niet tussen staan. Ik heb een mondelinge overeenkomst voor de aankoop van een nog te bouwen nieuwbouwhuis. Na ontvangst van definitieve tekeningen etc. hebben we dus mondeling aangegeven akkoord te gaan met de aankoop. Na enkele weken van uitstel tekenafspraak blijkt dat, nu het eindelijk rond is, de perceelgrootte is aangepast nav discussie met de huidige grondeigenaar. De verkoper is een projectontwikkelaar. Wat zijn mijn rechten? Ik kan uiteraard afzien van de koop, maar mag de ontwikkelaar de voorwaarden zomaar aanpassen na mondelinge overeenkomst? Met vriendelijke groet, Jacob
Wim de Leeuw op woensdag 15 mei 2019 15:53

Beste Jacob,

Een particuliere koper kan in inderdaad probleemloos afzien van de koop.

De verkoper, als projectontwikkelaar een professionele verkoper, is in beginsel gebonden aan zijn mondelinge akkoord. Ik schrijf bewust 'in beginsel'.

Allereerst bevat verkoopdocumentatie altijd voorbehouden zoals: "Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. Wijzigingen zijn derhalve voorbehouden. Afbeeldingen, sfeerimpressies en plattegronden zijn impressies, bedoeld om een indruk te geven van de woningen en de woonomgeving".

In veel gevallen is er sprake van een nog ongesplitst perceel waarvan de exacte perceelgrootte pas vast komt te staan als het kadaster de exacte grenzen van de gesplitste percelen heeft vastgesteld. Dat is de reden dat het perceeloppervlakte bij nieuwbouw altijd in meer globale termen (circa x meter) wordt aangegeven. Soms wordt verrekening van op of ondermaat in de koopovereenkomst volledig uitgesloten. Uit de jurisprudentie blijkt dat een verschil van minder dan 5% geacht wordt binnen de grenzen van 'circa' te blijven. Als de afwijking tussen 5 en 10% bedraagt, dan zijn de feitelijke omstandigheden van belang. Bij een afwijking van meer dan 10% vindt vindt in het algemeen verrekening plaats.

Dit houdt in dat het vermoedelijk erg lastig is om je gelijk te halen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Jacob, Een particuliere koper kan in inderdaad probleemloos afzien van de koop. De verkoper, als projectontwikkelaar een professionele verkoper, is in beginsel gebonden aan zijn mondelinge akkoord. Ik schrijf bewust 'in beginsel'. Allereerst bevat verkoopdocumentatie altijd voorbehouden zoals: "Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. Wijzigingen zijn derhalve voorbehouden. Afbeeldingen, sfeerimpressies en plattegronden zijn impressies, bedoeld om een indruk te geven van de woningen en de woonomgeving". In veel gevallen is er sprake van een nog ongesplitst perceel waarvan de exacte perceelgrootte pas vast komt te staan als het kadaster de exacte grenzen van de gesplitste percelen heeft vastgesteld. Dat is de reden dat het perceeloppervlakte bij nieuwbouw altijd in meer globale termen (circa x meter) wordt aangegeven. Soms wordt verrekening van op of ondermaat in de koopovereenkomst volledig uitgesloten. Uit de jurisprudentie blijkt dat een verschil van minder dan 5% geacht wordt binnen de grenzen van 'circa' te blijven. Als de afwijking tussen 5 en 10% bedraagt, dan zijn de feitelijke omstandigheden van belang. Bij een afwijking van meer dan 10% vindt vindt in het algemeen verrekening plaats. Dit houdt in dat het vermoedelijk erg lastig is om je gelijk te halen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Richard op donderdag 16 mei 2019 15:40

Beste Wim,

beschrijving: begin maart kregen wij via onze makelaar bericht van onze makelaar, dat er een bod was gedaan op onze woning.
de bieder, een besloten vennootschap, wil de woning kopen per 1 december 2019 en de woning huren vanaf 1 juni 2019 tot aan het transport bij de notaris.
wij hebben dit bod geaccepteerd, maar horen nu niets meer van onze makelaar over de gang van zaken.
Huurovereenkomst en koopcontract zijn allemaal opgemaakt. In hoeverre is deze a.s. koper verplicht zich aan zijn bod, ook van het huren te houden?

met vriendelijk groet,
Richard

Beste Wim, beschrijving: begin maart kregen wij via onze makelaar bericht van onze makelaar, dat er een bod was gedaan op onze woning. de bieder, een besloten vennootschap, wil de woning kopen per 1 december 2019 en de woning huren vanaf 1 juni 2019 tot aan het transport bij de notaris. wij hebben dit bod geaccepteerd, maar horen nu niets meer van onze makelaar over de gang van zaken. Huurovereenkomst en koopcontract zijn allemaal opgemaakt. In hoeverre is deze a.s. koper verplicht zich aan zijn bod, ook van het huren te houden? met vriendelijk groet, Richard
Wim de Leeuw op donderdag 16 mei 2019 19:06

Dag Richard,

Bijzonder dat je zelf een makelaar hebt en mij desondanks deze vraag stelt ;-).

In beginsel is een professionele partij gebonden aan zijn mondelinge toezegging. En dat geldt in principe zowel voor de koop als voor de huur. Je hebt gelijk. Maar als je je gelijk wilt gaan halen, dan zal je een advocaat moeten inhuren. Dat gaat geld èn tijd kosten. En zelfs als je de procedure wint, krijg je niet al je kosten vergoedt.

Een zwak punt is daarbij dat er inmiddels tweeënhalve maand zijn verstreken. Dat zal je positie in een procedure verzwakken.

Waarom heeft je makelaar niet eerder actie ondernomen? Is dat bekend?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Richard, Bijzonder dat je zelf een makelaar hebt en mij desondanks deze vraag stelt ;-). In beginsel is een professionele partij gebonden aan zijn mondelinge toezegging. En dat geldt in principe zowel voor de koop als voor de huur. Je hebt gelijk. Maar als je je gelijk wilt gaan halen, dan zal je een advocaat moeten inhuren. Dat gaat geld èn tijd kosten. En zelfs als je de procedure wint, krijg je niet al je kosten vergoedt. Een zwak punt is daarbij dat er inmiddels tweeënhalve maand zijn verstreken. Dat zal je positie in een procedure verzwakken. Waarom heeft je makelaar niet eerder actie ondernomen? Is dat bekend? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Richard op vrijdag 17 mei 2019 15:12

bedankt voor je reactie.
wij hadden specifiek een NVM makelaar genomen, omdat een NVM makelaar geacht wordt goed onderlegd te zijn.
Och, och wat een grote fout, via via kwam ik heden te weten dat bij een zakelijk bod geen schriftelijkheidsvereiste nodig is/was.
dit behoort een NVM makelaar toch te weten en dient hij toch eerder actie te ondernemen

Met vriendelijke groet,
Richard

bedankt voor je reactie. wij hadden specifiek een NVM makelaar genomen, omdat een NVM makelaar geacht wordt goed onderlegd te zijn. Och, och wat een grote fout, via via kwam ik heden te weten dat bij een zakelijk bod geen schriftelijkheidsvereiste nodig is/was. dit behoort een NVM makelaar toch te weten en dient hij toch eerder actie te ondernemen Met vriendelijke groet, Richard
Wim de Leeuw op zondag 19 mei 2019 09:23

Dag Richard,

Dit klopt helemaal, een NVM-makelaar wordt geacht dit soort regels te kennen en mag in staat worden geacht om daar op een professionele manier mee om te gaan.

Je kunt bij de NVM een klacht tegen je makelaar indienen:
https://www.nvm.nl/service/contact/vraagofklacht/klachtenprocedure

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Richard, Dit klopt helemaal, een NVM-makelaar wordt geacht dit soort regels te kennen en mag in staat worden geacht om daar op een professionele manier mee om te gaan. Je kunt bij de NVM een klacht tegen je makelaar indienen: https://www.nvm.nl/service/contact/vraagofklacht/klachtenprocedure Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
maandag 27 mei 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.