De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Een huis kopen om te verhuren? Let op deze aandachtspunten!

VerhurenSpaargeld levert nauwelijks iets op en de hypotheekrente is lager dan ooit. Het is niet verwonderlijk dat steeds meer particulieren een huis kopen om te verhuren. We geven u een aantal aandachtspunten om rekening mee te houden.

 De opkomst van de particuliere belegger

percentage Particuliere beleggers.jpg

Steeds meer woningen worden gekocht door particuliere beleggers. Volgens Vastgoedmarkt in beeld 2017 (NVM) werd in 2017 één op de tien woningen opgekocht door een particuliere belegger. Uit gegevens van het kadaster blijkt dat het aantal particuliere beleggers in de afgelopen 10 jaar is verdubbeld. Vooral starterswoningen in de grote (studenten) steden zijn populair.

 

Het financieren van een beleggingswoning

Het financieren van een beleggingswoning werkt anders dan het financieren van een eigen woning. Wie een beleggingspand wil kopen, moet over flink wat eigen geld beschikken. Het aantal banken dat beleggingshypotheken aanbiedt, is zeer beperkt. De maximale hypotheek bedraagt circa 70% van de waarde van de woning in verhuurde staat en het deel boven 50% van de waarde moet vaak binnen 10 jaar lineair worden afgelost.

Een rekenvoorbeeld:
Een woning is verkocht voor € 250.000. Een taxateur heeft de marktwaarde vastgesteld op € 240.000 en de waarde in verhuurde staat op € 200.000. De geldverstrekker geeft een hypotheek van maximaal 70% van de waarde in verhuurde staat is € 140.000. De koper moet tenminste over € 110.000 aan eigen middelen beschikken, nog los van de kosten-koper.

 

Waarom een beleggingshypotheek duurder is dan een normale hypotheek

Er zijn tenminste drie redenen waarom een beleggingshypotheek duurder is dan een normale hypotheek:

  1. De rente op een beleggingshypotheek is gemiddeld 1 tot 2 procent-punten hoger dan een normale hypotheek;
  2. De hypotheekrente op een beleggingshypotheek is niet aftrekbaar;
  3. Het is niet mogelijk om gebruik te maken van de Nationale Hypotheek Garantie als het om een beleggingshypotheek gaat;

Vastgoed als belegging

Vastgoed is relatief waardevast en de verhuur van woningen kan een prima rendement opleveren. Toch zijn er ook nadelen verbonden aan vastgoed als belegging. Vastgoed moet onderhouden worden en onderhoud kost geld. Een aardige vuistregel is dat de jaarlijkse onderhoudskosten neerkomen op 1% van de marktwaarde van de woning.

Ook het beheer van een huurwoning kost tijd of geld. De huur moet worden geïncasseerd en jaarlijks moet de huur worden verhoogd. Bij aanvang van de verhuur moet de woning worden geïnspecteerd en deze inspectie moet in een rapport worden vastgelegd. Dat geeft de mogelijkheid om, aan het einde van de huur, te controleren of de huurder de woning in dezelfde staat heeft achtergelaten.

Nog iets om rekening mee te houden: Als de huurprijs (per 2018) minder dan € 710,68 bedraagt, dan is er sprake van een sociale-huurwoning. Voor sociale huurwoningen gelden maximale huurprijzen (die in verhouding moet staan tot het aantal punten dat een woning scoort binnen het puntenstelsel) en een maximale huurverhoging. De huurder van een sociale huurwoning kan huurtoeslag krijgen, dat kan niet bij een huurwoning in de vrije sector.

Het is mogelijk om het administratief beheer en / of het technisch beheer uit te besteden aan een beheerder. De kosten daarvoor variëren van enkele tientjes per maand tot enkele procenten van de huuropbrengst.

 

Kamerverhuur als belegging

Onttrekkingsvergunning

Voor kamerverhuur bestaan aparte regels. Op grond van plaatselijke Huisvestingsverordeningen is het vaak verboden om zonder omzettings- of ontrekkingsvergunning een zelfstandige woonruimte voor kamerverhuur te bestemmen. Gemeenten doen dat, omdat ze betaalbare en bereikbare woningen willen behouden voor de reguliere woningmarkt en grip willen houden op de leefbaarheid in de wijk. Er zijn gemeenten die een vergunning pas verlenen als er een (financiële) compensatie is geboden voor het verlies van de zelfstandige woonruimte.

Bouwbesluit

Voor kamerverhuur gelden bijzondere regels waar het gaat om brandveiligheid, deze zijn gebaseerd op het Bouwbesluit 2012. Zodra er in een woning 5 of meer wooneenheden (kamers) worden bewoond, gelden er speciale regels. Er moeten rookmelders geplaatst worden en blusmiddelen aanwezig zijn. Er kunnen ook eisen worden gesteld ten aanzien van vluchtwegen.

Appartementen

In beginsel is verhuur van een appartement toegestaan. Dat verandert als er in de akte van splitsing is opgenomen dat verhuur verboden is. Als er in de akte van splitsing staat dat de appartementen een woonbestemming moeten hebben, dan levert verhuur als Bed & Breakfast problemen op, want dit wordt beschouwd als 'bedrijfsmatige exploitatie' die strijdig is met de woonbestemming. Vaak is de woonbestemming van appartementen nauwkeurig omschreven, bijvoorbeeld met de woorden "als woning voor hun gezin of bij hen inwonenden te gebruiken". Het mag duidelijk zijn dat kamerverhuur niet aan deze omschrijving voldoet.

Toenemende maatschappelijke druk

Vooral in studentensteden neemt de weerstand tegen 'verkamering' toe. Sommige lokale politieke partijen bepleiten een maximum aan het aantal verkamerde woningen per straat of per wijk. Het ligt in de lijn der verwachting dat steeds meer steden met nieuwe regels zullen komen over verkamering. In NRC van 12 januari 2018 stond een opsomming van de beperkende regels die van toepassing waren in Amsterdam, Delft, Eindhoven, Enschede, Groningen, Leiden, Nijmegen, Rotterdam, Tilburg, Utrecht en Wageningen.

 

Ons advies

Het kan aantrekkelijk zijn om een woning te kopen en die vervolgens te verhuren. Maar rendement gaat altijd samen met risico en ook beleggen in een verhuurde woning is niet zonder risico's. We adviseren 'nieuwe beleggers' dan ook om zich goed voor te bereiden en bij voorkeur een eigen (NVM-) makelaar in te schakelen. Het spreekt voor zich dat onze makelaars en hypotheekadviseurs u graag van dienst zijn!

 

Vragen?

 Vragen over dit artikel kunt u hieronder stellen.

 

Vragen & Reacties 23

David Kleiterp op donderdag 16 augustus 2018 07:48

Ik heb een woning gezien in amsterdam van ongeveer eur 300k, ik zie dat ik deze kan verhuren voor 1,400/1,500 eur. Als ik de helft zelf wil inleggen, kan ik dan met de bank overleggen om alle huur te gebruiken voor het afbetalen van de hypotheek?

Ik heb een woning gezien in amsterdam van ongeveer eur 300k, ik zie dat ik deze kan verhuren voor 1,400/1,500 eur. Als ik de helft zelf wil inleggen, kan ik dan met de bank overleggen om alle huur te gebruiken voor het afbetalen van de hypotheek?
Wim de Leeuw op donderdag 16 augustus 2018 10:10

Beste David,

Naarmate er meer particulieren komen die willen beleggen in vastgoed, neemt ook het aantal aanbieders weer toe.

Er zijn inmiddels diverse aanbieders in de markt die financieringen aanbieden tussen 50 en 80% van de koopsom. Het uiteindelijke percentage is afhankelijk van het type pand.

Als die hypotheek wordt verstrekt, dan zal er ook een aflossingsschema worden besproken. Of een vervroegde of versnelde aflossing mogelijk is (en zo ja tegen welke boete), verschilt per bank.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste David, Naarmate er meer particulieren komen die willen beleggen in vastgoed, neemt ook het aantal aanbieders weer toe. Er zijn inmiddels diverse aanbieders in de markt die financieringen aanbieden tussen 50 en 80% van de koopsom. Het uiteindelijke percentage is afhankelijk van het type pand. Als die hypotheek wordt verstrekt, dan zal er ook een aflossingsschema worden besproken. Of een vervroegde of versnelde aflossing mogelijk is (en zo ja tegen welke boete), verschilt per bank. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Hermelien op dinsdag 09 oktober 2018 13:31

Hallo. Ik las dat je middels een LLC in de VS zelf individuele woningen kan kopen met een cashflow bruto van 20% en netto 12%. Dus zelf huizen kopen en die middels een soort bv (LLC) en plaatselijke makelaar verhuren. Is dat niet beter dan in Nederland kopen en verhuren? Woningen in de buitenwijken in goede staat kosten rond de 50.000 dollar. Huur 700 euro gemiddeld. Bedankt.

Hallo. Ik las dat je middels een LLC in de VS zelf individuele woningen kan kopen met een cashflow bruto van 20% en netto 12%. Dus zelf huizen kopen en die middels een soort bv (LLC) en plaatselijke makelaar verhuren. Is dat niet beter dan in Nederland kopen en verhuren? Woningen in de buitenwijken in goede staat kosten rond de 50.000 dollar. Huur 700 euro gemiddeld. Bedankt.
Wim de Leeuw op dinsdag 09 oktober 2018 13:59

Beste Hermelien,

Onze expertise op het gebied van de woningmakelaardij beperkt zich tot ons werkgebied. We hebben geen verstand van beleggingen in het buitenland, laat staan beleggingen via een LLC in Amerikaans vastgoed.

Ik weet wel één ding zeker. Rendement gaat ALTIJD hand in hand met risico. Daarop bestaat geen enkele uitzondering. Nu niet. Nooit. Als er rendementen worden beloofd van bruto 20% en netto 12%, dan is er DUS sprake van een ongelofelijk groot risico.

Ik kan me voorstellen dat ik daarmee wat conservatief klink. Maar als iets te mooi lijkt om waar te zijn, dan ìs het te mooi om waar te zijn.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Hermelien, Onze expertise op het gebied van de woningmakelaardij beperkt zich tot ons werkgebied. We hebben geen verstand van beleggingen in het buitenland, laat staan beleggingen via een LLC in Amerikaans vastgoed. Ik weet wel één ding zeker. Rendement gaat ALTIJD hand in hand met risico. Daarop bestaat geen enkele uitzondering. Nu niet. Nooit. Als er rendementen worden beloofd van bruto 20% en netto 12%, dan is er DUS sprake van een ongelofelijk groot risico. Ik kan me voorstellen dat ik daarmee wat conservatief klink. Maar als iets te mooi lijkt om waar te zijn, dan ìs het te mooi om waar te zijn. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Giegie op donderdag 01 november 2018 18:45

Hallo Wim, mag je een koophuis verhuren zonder toestemming? Heb je daar misschien wat tips voor? Dankjewel

Hallo Wim, mag je een koophuis verhuren zonder toestemming? Heb je daar misschien wat tips voor? Dankjewel
Wim de Leeuw op donderdag 01 november 2018 20:56

Dag Giegie,

In beginsel ben je vrij om jouw eigendom wel of niet te verhuren. Als je daarvoor toestemming nodig hebt, komt dat vrijwel altijd omdat er daarover afwijkende afspraken zijn gemaakt die voor jou gelden.

Als je een hypotheek hebt op je huis, dan heb je in de hypotheekakte afspraken gemaakt over verhuur. Bij een normale woninghypotheek is verhuur van de woning zonder toestemming van de bank verboden. Dat is begrijpelijk, omdat verhuur van invloed is op de waarde van een huis, in het bijzonder in geval van een gedwongen verkoop. Bij een gedwongen verkoop brengt een onverhuurde woning meestal meer op dan een verhuurde woning. Als je een hypotheek wilt voor een woning die je gaat verhuren, dan moet je daarvoor een speciale hypotheek aanvragen. De rente op dit soort hypotheken is vaak hoger en bovendien krijg je nooit de volledige koopsom gefinancierd. Als je, tegen deze regels in, je woning toch gaat verhuren en je bank ontdekt dat, dan loop je een behoorlijke kans dat de bank de lening opzegt. Daarmee zal je de hypotheek op een zeer korte termijn moeten aflossen, bijvoorbeeld in 14 dagen.

Als je een appartement hebt, dan heb je je akkoord verklaart met de 'akte van splitsing'. Daarin kunnen regels zijn opgenomen die bepaalde vormen van verhuur verbieden.

Los van deze afspraken zijn er in sommige gemeenten regels van toepassing die kamerverhuur verbieden. Dan is verhuur dus wel toegestaan, maar verhuur in de vorm van kamerverhuur niet.

Kortom, als je je huis wilt verhuren, vraag dan vooraf toestemming aan de bank. En ga na of het soort verhuur dat je van plan bent past binnen de afspraken van de Vereniging van Eigenaren dan wel de gemeentelijke regels.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Giegie, In beginsel ben je vrij om jouw eigendom wel of niet te verhuren. Als je daarvoor toestemming nodig hebt, komt dat vrijwel altijd omdat er daarover afwijkende afspraken zijn gemaakt die voor jou gelden. Als je een hypotheek hebt op je huis, dan heb je in de hypotheekakte afspraken gemaakt over verhuur. Bij een normale woninghypotheek is verhuur van de woning zonder toestemming van de bank verboden. Dat is begrijpelijk, omdat verhuur van invloed is op de waarde van een huis, in het bijzonder in geval van een gedwongen verkoop. Bij een gedwongen verkoop brengt een onverhuurde woning meestal meer op dan een verhuurde woning. Als je een hypotheek wilt voor een woning die je gaat verhuren, dan moet je daarvoor een speciale hypotheek aanvragen. De rente op dit soort hypotheken is vaak hoger en bovendien krijg je nooit de volledige koopsom gefinancierd. Als je, tegen deze regels in, je woning toch gaat verhuren en je bank ontdekt dat, dan loop je een behoorlijke kans dat de bank de lening opzegt. Daarmee zal je de hypotheek op een zeer korte termijn moeten aflossen, bijvoorbeeld in 14 dagen. Als je een appartement hebt, dan heb je je akkoord verklaart met de 'akte van splitsing'. Daarin kunnen regels zijn opgenomen die bepaalde vormen van verhuur verbieden. Los van deze afspraken zijn er in sommige gemeenten regels van toepassing die kamerverhuur verbieden. Dan is verhuur dus wel toegestaan, maar verhuur in de vorm van kamerverhuur niet. Kortom, als je je huis wilt verhuren, vraag dan vooraf toestemming aan de bank. En ga na of het soort verhuur dat je van plan bent past binnen de afspraken van de Vereniging van Eigenaren dan wel de gemeentelijke regels. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Orpheo op dinsdag 20 november 2018 12:01

Beste,

Ik heb een kamerruimte die ik graag wil verhuren. Maar dank zij uw blog lees ik over het bouwbesluit. Gelden de regels van dit besluit ook voor het verhuren van een kamerruimte?

Beste, Ik heb een kamerruimte die ik graag wil verhuren. Maar dank zij uw blog lees ik over het bouwbesluit. Gelden de regels van dit besluit ook voor het verhuren van een kamerruimte?
Wim de Leeuw op dinsdag 20 november 2018 14:33

Beste Orpheo,

Kamerverhuur is niet bepaald ons specialisme. Daar zijn, vooral in studentensteden, gespecialiseerde bureaus voor.

Voor zover ik weet zijn de in deze blog genoemde regels van het bouwbesluit van toepassing als een woning wordt verdeeld in separaat te verhuren kamers, niet over de situatie waarbij er in een woning één kamer wordt verhuurd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Orpheo, Kamerverhuur is niet bepaald ons specialisme. Daar zijn, vooral in studentensteden, gespecialiseerde bureaus voor. Voor zover ik weet zijn de in deze blog genoemde regels van het bouwbesluit van toepassing als een woning wordt verdeeld in separaat te verhuren kamers, niet over de situatie waarbij er in een woning één kamer wordt verhuurd. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Michael op zaterdag 02 maart 2019 14:35

Beste Wim,

Ik heb een huis volledig zelf gefinancierd, en ik wil dus 2 kamers laten verhuren.
Komt de belasting bij ons kijken als ik boven het ''kamerverhuurvrijstelling'' jaarlijks bedrag boven kom(€ 5.367)? of geldt dit alleen voor mensen met een hypotheek lening?
En gaat dit jaarlijks bedrag over het totale inkomen van de kamers die ik verhuur of gaat dit over per kamer/huurder?

Beste Wim, Ik heb een huis volledig zelf gefinancierd, en ik wil dus 2 kamers laten verhuren. Komt de belasting bij ons kijken als ik boven het ''kamerverhuurvrijstelling'' jaarlijks bedrag boven kom(€ 5.367)? of geldt dit alleen voor mensen met een hypotheek lening? En gaat dit jaarlijks bedrag over het totale inkomen van de kamers die ik verhuur of gaat dit over per kamer/huurder?
Wim de Leeuw op maandag 04 maart 2019 06:32

Beste Michael,

Als je vragen wilt beantwoorden over hoe het precies zit met bepaalde regelgeving, dan is het goed om jezelf allereerst af te vragen wat de oorspronkelijke bedoeling van de wetgever was. Een wet heeft altijd één of meer specifieke bedoelingen.

Inmiddels kent de Wet Inkomstenbelasting een 'vermogensrendementsheffing', waarbij het vermogen in box 3 geacht wordt 4% rendement op te leveren en met 30% wordt belast. Destijds werkte dat anders, er werd geen belasting geheven over een fictief rendement maar over de INKOMSTEN uit het vermogen, het werkelijke rendement. Voorbeelden van inkomsten uit vermogen waren dividend, rente en inkomsten uit verhuur. Destijds hebben de initiatiefnemers een uitzondering willen maken op dat fiscale inkomensbegrip. En met dat soort uitzonderingen word en werd uiteraard heel kritisch omgegaan. Blijkbaar was er een belangrijke reden, een belang dat zwaarder woog dan het inkomensbegrip.

De initiatiefnemers van de wet hadden voor ogen om met deze maatregel de huisvesting voor jongeren te stimuleren. De gedachte was dat men particulieren wilde verleiden om 'studentenkamers' te verhuren. En 'gelet op de nadelen die doorgaans aan de verhuur van kamers in de eigen woning zijn verbonden zoals de mogelijkheid van overlast en de gedeeltelijke inbreuk op de privacy, zullen particulieren in veel gevallen pas tot verhuur overgaan indien daar substantiële voordelen tegenover staan.' Dat was de gedachte. De initiatiefnemers van deze wet hoopten het voordeel van particuliere kamerverhuur te vergroten om zo het aanbod aan kamers te vergroten.

Terug naar jouw vraag. Het maakt niet uit of je je huis volledig zelf hebt gefinancierd of dat je, bij wijze van spreken, een volledige hypotheek op je woning hebt. Deze regeling is niet bedacht om huisjesmelkers over de brug te krijgen om kamers te verhuren, maar gewone particulieren. Die in de meeste gevallen natuurlijk een hypotheek op het huis hebben.

De vrijstelling geldt bij 'kamerverhuur', dus bij 'onzelfstandige woonruimte'. Als het gaat om een studio met een eigen voordeur, toilet, keuken en badkamer dan is er sprake van een zelfstandige woonruimte. Met andere woorden, het gaat om situaties waarbij de huurders gebruik maken van jouw voordeur, jouw toilet, jouw keuken en jouw badkamer.

Verder gaat het niet zozeer om het aantal kamers dat wordt verhuurd maar om de totale huuropbrengst. In 2018 mocht de totale ontvangen huur niet hoger zijn dan € 5.246,= en in 2019 ligt de grens op € 5.367,=. Dat bedrag betreft de bruto-huur, dus inclusief de vergoeding voor meubilair, gas, water en licht. Maximaal € 5.367,= aan bruto-huurinkomsten betekent een bruto-huur van maximaal € 447,25 per maand. In 2018 lag de gemiddelde bruto-huur voor een studentenkamer volgens De Volkskrant op € 403,= per maand. Tenzij je de kamers dus voor een heel laag bedrag gaat verhuren zal je bij de verhuur van kamers al heel snel boven de vrijstellling uitkomen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw






Beste Michael, Als je vragen wilt beantwoorden over hoe het precies zit met bepaalde regelgeving, dan is het goed om jezelf allereerst af te vragen wat de oorspronkelijke bedoeling van de wetgever was. Een wet heeft altijd één of meer specifieke bedoelingen. Inmiddels kent de Wet Inkomstenbelasting een 'vermogensrendementsheffing', waarbij het vermogen in box 3 geacht wordt 4% rendement op te leveren en met 30% wordt belast. Destijds werkte dat anders, er werd geen belasting geheven over een fictief rendement maar over de INKOMSTEN uit het vermogen, het werkelijke rendement. Voorbeelden van inkomsten uit vermogen waren dividend, rente en inkomsten uit verhuur. Destijds hebben de initiatiefnemers een uitzondering willen maken op dat fiscale inkomensbegrip. En met dat soort uitzonderingen word en werd uiteraard heel kritisch omgegaan. Blijkbaar was er een belangrijke reden, een belang dat zwaarder woog dan het inkomensbegrip. De initiatiefnemers van de wet hadden voor ogen om met deze maatregel de huisvesting voor jongeren te stimuleren. De gedachte was dat men particulieren wilde verleiden om 'studentenkamers' te verhuren. En '[i]gelet op de nadelen die doorgaans aan de verhuur van kamers in de eigen woning zijn verbonden zoals de mogelijkheid van overlast en de gedeeltelijke inbreuk op de privacy, zullen particulieren in veel gevallen pas tot verhuur overgaan indien daar substantiële voordelen tegenover staan[/i].' Dat was de gedachte. De initiatiefnemers van deze wet hoopten het voordeel van particuliere kamerverhuur te vergroten om zo het aanbod aan kamers te vergroten. Terug naar jouw vraag. Het maakt niet uit of je je huis volledig zelf hebt gefinancierd of dat je, bij wijze van spreken, een volledige hypotheek op je woning hebt. Deze regeling is niet bedacht om huisjesmelkers over de brug te krijgen om kamers te verhuren, maar gewone particulieren. Die in de meeste gevallen natuurlijk een [b]hypotheek[/b] op het huis hebben. De vrijstelling geldt bij 'kamerverhuur', dus bij '[b]onzelfstandige woonruimte[/b]'. Als het gaat om een studio met een eigen voordeur, toilet, keuken en badkamer dan is er sprake van een zelfstandige woonruimte. Met andere woorden, het gaat om situaties waarbij de huurders gebruik maken van jouw voordeur, jouw toilet, jouw keuken en jouw badkamer. Verder gaat het niet zozeer om het aantal kamers dat wordt verhuurd maar om de [b]totale huuropbrengst[/b]. In 2018 mocht de totale ontvangen huur niet hoger zijn dan € 5.246,= en in 2019 ligt de grens op € 5.367,=. Dat bedrag betreft de bruto-huur, dus inclusief de vergoeding voor meubilair, gas, water en licht. Maximaal € 5.367,= aan bruto-huurinkomsten betekent een bruto-huur van maximaal € 447,25 per maand. In 2018 lag de gemiddelde bruto-huur voor een studentenkamer volgens De Volkskrant op € 403,= per maand. Tenzij je de kamers dus voor een heel laag bedrag gaat verhuren zal je bij de verhuur van kamers al heel snel boven de vrijstellling uitkomen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Corina op zaterdag 18 mei 2019 17:00

Wij overwegen om een woning te kopen om te verhuren. Nu hoorde ik van mijn zus dat ook zij daar aan zit te denken.
Als we beiden een huis kopen, hebben we beiden hypotheek nodig. Als we ieder de helft van een huis kopen, hebben we geen hypotheek nodig. Maar ik vraag me af, of dat dit belastingtechnisch kan. 1 van ons zal dan de huuropbrengst krijgen, en de helft daarvan naar de ander overmaken. En ook is de helft van die woning dan maar in box 3 bij ieder. Is dat mogelijk?
Zo ja, dan is samen kopen ook maar de helft van kosten koper, en geen lening nodig, dus lijkt me voordeliger.

Wij overwegen om een woning te kopen om te verhuren. Nu hoorde ik van mijn zus dat ook zij daar aan zit te denken. Als we beiden een huis kopen, hebben we beiden hypotheek nodig. Als we ieder de helft van een huis kopen, hebben we geen hypotheek nodig. Maar ik vraag me af, of dat dit belastingtechnisch kan. 1 van ons zal dan de huuropbrengst krijgen, en de helft daarvan naar de ander overmaken. En ook is de helft van die woning dan maar in box 3 bij ieder. Is dat mogelijk? Zo ja, dan is samen kopen ook maar de helft van kosten koper, en geen lening nodig, dus lijkt me voordeliger.
Wim de Leeuw op zondag 19 mei 2019 09:32

Dag Corina,

Je kunt met twee of meer mensen (mede-) eigenaar van een huis zijn. Ook belastingtechnisch is dat geen probleem. Uiteraard moet je er wel goede afspraken over maken. Want je hebt beiden recht op de helft van de huur en je zult beiden verplicht zijn om het verhuurdersonderhoud uit te voeren.

De laatste zin van je vraag klopt overigens niet. Samen kopen is niet voordeliger 'omdat je maar de helft van de kosten-koper betaalt'. Je zou ook kunnen zeggen dat samen kopen en verhuren niet voordeliger is 'omdat je maar de helft van de huur ontvangt' ;-).

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Dag Corina, Je kunt met twee of meer mensen (mede-) eigenaar van een huis zijn. Ook belastingtechnisch is dat geen probleem. Uiteraard moet je er wel goede afspraken over maken. Want je hebt beiden recht op de helft van de huur en je zult beiden verplicht zijn om het verhuurdersonderhoud uit te voeren. De laatste zin van je vraag klopt overigens niet. Samen kopen is niet voordeliger 'omdat je maar de helft van de kosten-koper betaalt'. Je zou ook kunnen zeggen dat samen kopen en verhuren niet voordeliger is 'omdat je maar de helft van de huur ontvangt' ;-). Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Corina op zaterdag 18 mei 2019 19:25

"Nog iets om rekening mee te houden: Als de huurprijs (per 2018) minder dan € 710,68 bedraagt, dan is er sprake van een sociale-huurwoning. Voor sociale huurwoningen gelden maximale huurprijzen (die in verhouding moet staan tot het aantal punten dat een woning scoort binnen het puntenstelsel) en een maximale huurverhoging. De huurder van een sociale huurwoning kan huurtoeslag krijgen, dat kan niet bij een huurwoning in de vrije sector."

Kan je voor een huis wat net te weinig punten scoort binnen het puntenstelsel meer vragen, zodat er geen sprake is van sociale huurwoning? Oftewel, als ik een huis koop die wat punten betreft €680,00 aan huur zou mogen kosten, en ik vraag er €720 voor zou ik me dan niet hoeven houden aan de regels van maximale huurverhoging? Of kan de huurder dan achteraf nog dwingen dat het bedrag omlaag moet gaan met terugwerkende kracht? Want in dat geval is het dus heel belangrijk om een huis te kopen wat meer dan €711 per maand echt waard is wat punten betreft, als je zelf wil bepalen wat je per maand vraagt.

"Nog iets om rekening mee te houden: Als de huurprijs (per 2018) minder dan € 710,68 bedraagt, dan is er sprake van een sociale-huurwoning. Voor sociale huurwoningen gelden maximale huurprijzen (die in verhouding moet staan tot het aantal punten dat een woning scoort binnen het puntenstelsel) en een maximale huurverhoging. De huurder van een sociale huurwoning kan huurtoeslag krijgen, dat kan niet bij een huurwoning in de vrije sector." Kan je voor een huis wat net te weinig punten scoort binnen het puntenstelsel meer vragen, zodat er geen sprake is van sociale huurwoning? Oftewel, als ik een huis koop die wat punten betreft €680,00 aan huur zou mogen kosten, en ik vraag er €720 voor zou ik me dan niet hoeven houden aan de regels van maximale huurverhoging? Of kan de huurder dan achteraf nog dwingen dat het bedrag omlaag moet gaan met terugwerkende kracht? Want in dat geval is het dus heel belangrijk om een huis te kopen wat meer dan €711 per maand echt waard is wat punten betreft, als je zelf wil bepalen wat je per maand vraagt.
Wim de Leeuw op zondag 19 mei 2019 09:40

Dag Corina,

Het doel van het puntenstelsel is om de prijs te kunnen beheersen afhankelijk van een aantal objectieve criteria, die neergelegd zijn in het puntenstelsel.

Als het zo eenvoudig was, dat je alleen maar iets meer huur hoeft te vragen om van dat puntenstelsel verlost te raken, dan zou die wet natuurlijk geen enkele betekenis meer hebben... Natuurlijk kan jij een hogere prijs vragen. Vervolgens rent de huurder naar de huurcommissie en wordt de prijs keurig neerwaarts aangepast.

Mijn advies: als je zelf onvoldoende verstand hebt van dit soort zaken, laat je dan HEEL GOED adviseren bij deze aankoop, bij de verhuur en bij de administratief / fiscale afwikkeling. Het verhuren van een woning kan heel rendabel zijn. Maar als je geen verstand van zaken hebt, dan is de kans op teleurstellingen heel groot.

Simpel voorbeeld: Je hebt ongetwijfeld een berekening gemaakt om te kijken of verhuur van dit huis rendabel is. Met hoeveel onderhoudslasten per jaar heb je rekening gehouden? Heb je rekening gehouden met het leegstandsrisico? Realiseer je dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is? Wat ga je doen om te voorkomen dat je je huis verhuurt aan iemand die je huis omtovert tot weedkwekerij? Hebben jullie onderling iets geregeld over wat er gaat gebeuren met het huis als één van jullie zou komen te overlijden? Want nu doe je samen zaken en dan kom je er altijd wel uit. Maar wat nu als één van jullie komt te overlijden en 15 familieleden achter laat? Ik noem zomaar wat voorbeelden van onderwerpen waar je vooraf goed over moet hebben nagedacht!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Corina, Het doel van het puntenstelsel is om de prijs te kunnen beheersen afhankelijk van een aantal objectieve criteria, die neergelegd zijn in het puntenstelsel. Als het zo eenvoudig was, dat je alleen maar iets meer huur hoeft te vragen om van dat puntenstelsel verlost te raken, dan zou die wet natuurlijk geen enkele betekenis meer hebben... Natuurlijk kan jij een hogere prijs vragen. Vervolgens rent de huurder naar de huurcommissie en wordt de prijs keurig neerwaarts aangepast. Mijn advies: als je zelf onvoldoende verstand hebt van dit soort zaken, laat je dan HEEL GOED adviseren bij deze aankoop, bij de verhuur en bij de administratief / fiscale afwikkeling. Het verhuren van een woning kan heel rendabel zijn. Maar als je geen verstand van zaken hebt, dan is de kans op teleurstellingen heel groot. Simpel voorbeeld: Je hebt ongetwijfeld een berekening gemaakt om te kijken of verhuur van dit huis rendabel is. Met hoeveel onderhoudslasten per jaar heb je rekening gehouden? Heb je rekening gehouden met het leegstandsrisico? Realiseer je dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is? Wat ga je doen om te voorkomen dat je je huis verhuurt aan iemand die je huis omtovert tot weedkwekerij? Hebben jullie onderling iets geregeld over wat er gaat gebeuren met het huis als één van jullie zou komen te overlijden? Want nu doe je samen zaken en dan kom je er altijd wel uit. Maar wat nu als één van jullie komt te overlijden en 15 familieleden achter laat? Ik noem zomaar wat voorbeelden van onderwerpen waar je vooraf goed over moet hebben nagedacht! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Marie op woensdag 22 mei 2019 10:02

Deze informatie helpt echt! Ik hoef gelukkig niet te kopen, ik wil nu mijn huis huis verhuren. Ik ben gewoon bang dat ze mijn huis vernietigen. Any tips?

Deze informatie helpt echt! Ik hoef gelukkig niet te kopen, ik wil nu mijn huis huis verhuren. Ik ben gewoon bang dat ze mijn huis vernietigen. Any tips?
Wim de Leeuw op woensdag 22 mei 2019 11:08

Dag Marie,

Mijn belangrijkste tip is dat je het verhuren overlaat aan een professional.

Die voert bijvoorbeeld een screening uit op de huurder. Zorg voor een waterdicht huurcontract. Met een waarborgsom. En een beschrijving van de staat van oplevering bij het begin van de huur en een inventarislijst, zodat je aan het einde van de huurperiode kunt controleren of de huurder het huis netjes heeft achtergelaten.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Marie, Mijn belangrijkste tip is dat je het verhuren overlaat aan een professional. Die voert bijvoorbeeld een screening uit op de huurder. Zorg voor een waterdicht huurcontract. Met een waarborgsom. En een beschrijving van de staat van oplevering bij het begin van de huur en een inventarislijst, zodat je aan het einde van de huurperiode kunt controleren of de huurder het huis netjes heeft achtergelaten. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
James op zondag 23 juni 2019 10:37

Mijn huis verhuren of verkopen? Daar twijfelde ik in het begin over, maar heb uiteindelijk toch besloten het te verhuren in plaats van te verkopen.

Mijn huis verhuren of verkopen? Daar twijfelde ik in het begin over, maar heb uiteindelijk toch besloten het te verhuren in plaats van te verkopen.
Suus op dinsdag 03 september 2019 14:29

Goede middag,

Is het toegestaan om zakelijk een appartement te kopen (zonder hypotheek), dus als belegging, in Breda en deze te verhuren aan 3 of 4 studenten?

Of is het een optie dat we het aan 1 persoon verhuren, welke dan zelf weer aan anderen onderverhuurt? (Aan hoeveel mensen mag je maximaal verhuren binnen 1 woning?)

Maakt het dat nog uit of het studenten zijn of "andere" mensen?

Alvast bedankt voor uw reactie.

Viendelijke groetjes!

Goede middag, Is het toegestaan om zakelijk een appartement te kopen (zonder hypotheek), dus als belegging, in Breda en deze te verhuren aan 3 of 4 studenten? Of is het een optie dat we het aan 1 persoon verhuren, welke dan zelf weer aan anderen onderverhuurt? (Aan hoeveel mensen mag je maximaal verhuren binnen 1 woning?) Maakt het dat nog uit of het studenten zijn of "andere" mensen? Alvast bedankt voor uw reactie. Viendelijke groetjes!
Wim de Leeuw op dinsdag 03 september 2019 23:56

Beste Suus,

Je vraagt of het is toegestaan. Toegestaan door wie? Je stelt deze vraag aan een makelaar die weliswaar tot de top 20 van Nederland behoort. Maar we zijn gevestigd in de regio Leiden en de Bollenstreek. We hebben dus geen verstand van de woningmarkt of de plaatselijke regels in Breda.

Het is allereerst de vraag of de Vereniging van Eigenaren van het appartement verhuur toestaat. En in het bijzonder verhuur aan studenten.

Als u persé aan studenten wilt verhuren, dan lijkt het me verstandiger om een woning te kopen dan een appartement. Een appartement verhuren aan studenten is wat mij betreft vragen om problemen met de overige eigenaars. Maar er zijn inmiddels steeds meer steden die de verkamering / verhuur aan studenten aan banden hebben gelegd. Ik adviseer u dringen om vooraf uit te zoeken welke regels er daarvoor in Breda gelden.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Suus, Je vraagt of het is toegestaan. Toegestaan door wie? Je stelt deze vraag aan een makelaar die weliswaar tot de top 20 van Nederland behoort. Maar we zijn gevestigd in de regio Leiden en de Bollenstreek. We hebben dus geen verstand van de woningmarkt of de plaatselijke regels in Breda. Het is allereerst de vraag of de Vereniging van Eigenaren van het appartement verhuur toestaat. En in het bijzonder verhuur aan studenten. Als u persé aan studenten wilt verhuren, dan lijkt het me verstandiger om een woning te kopen dan een appartement. Een appartement verhuren aan studenten is wat mij betreft vragen om problemen met de overige eigenaars. Maar er zijn inmiddels steeds meer steden die de verkamering / verhuur aan studenten aan banden hebben gelegd. Ik adviseer u dringen om vooraf uit te zoeken welke regels er daarvoor in Breda gelden. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Tjeerd op vrijdag 13 september 2019 07:11

Goedemorgen,
Is er ook een omzettings- of andere vergunning nodig als je bedrijfsruimte in Leiden ombouwt tot apartementen? En is er binnen Leiden een gedoogbeleid als kamerverhuur al meer dan 30 jaar plaatsvindt?
Mvg, Tjeerd

Goedemorgen, Is er ook een omzettings- of andere vergunning nodig als je bedrijfsruimte in Leiden ombouwt tot apartementen? En is er binnen Leiden een gedoogbeleid als kamerverhuur al meer dan 30 jaar plaatsvindt? Mvg, Tjeerd
Wim de Leeuw op vrijdag 13 september 2019 08:39

Beste Tjeerd,

Als je bedrijfsruimte ombouwt tot appartementen zal je meestal een omgevingsvergunning nodig hebben, bijvoorbeeld omdat je gaat verbouwen en bouwkundige aanpassingen moet laten voeren, omdat er afval ontstaat of omdat het plan in strijd kan zijn met het bestemmingsplan.

Ik ben niet bekend met een 'gedoogbeleid' van de gemeente waar het gaat om het in stand houden van illegale appartementen. Maar het lijkt me zeer sterk dat die er zouden zijn. De regels die aan kamerverhuur worden gesteld, hebben voor een deel (brandtrappen, brandwerende deuren, blusmiddelen) te maken met de veiligheid van de bewoners. Hoe gedoogziek we in Nederland ook moge zijn, als het om veiligheid en gezondheid van mensen gaat dan zal er geen sprake zijn van een gedoogbeleid.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Tjeerd, Als je bedrijfsruimte ombouwt tot appartementen zal je meestal een omgevingsvergunning nodig hebben, bijvoorbeeld omdat je gaat verbouwen en bouwkundige aanpassingen moet laten voeren, omdat er afval ontstaat of omdat het plan in strijd kan zijn met het bestemmingsplan. Ik ben niet bekend met een 'gedoogbeleid' van de gemeente waar het gaat om het in stand houden van illegale appartementen. Maar het lijkt me zeer sterk dat die er zouden zijn. De regels die aan kamerverhuur worden gesteld, hebben voor een deel (brandtrappen, brandwerende deuren, blusmiddelen) te maken met de veiligheid van de bewoners. Hoe gedoogziek we in Nederland ook moge zijn, als het om veiligheid en gezondheid van mensen gaat dan zal er geen sprake zijn van een gedoogbeleid. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Anne op dinsdag 15 oktober 2019 12:31

Hi Wim fijn artikel,

Waar ligt overigens de grens van een woning in de sociale sector. Ligt dat omslagpunt inderdaad bij 365.000 euro?

Hi Wim fijn artikel, Waar ligt overigens de grens van een woning in de sociale sector. Ligt dat omslagpunt inderdaad bij 365.000 euro?
Wim de Leeuw op dinsdag 15 oktober 2019 13:27

Dag Anne,

Als we het hebben over de sociale sector, dan hebben we het over een huurprijs en niet over de waarde van een woning. Boven een huurprijs van € 720,54 (2019) is er sprake van vrije sector huur.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Anne, Als we het hebben over de sociale sector, dan hebben we het over een huurprijs en niet over de waarde van een woning. Boven een huurprijs van € 720,54 (2019) is er sprake van vrije sector huur. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
dinsdag 12 november 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.