De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Een huis kopen om te verhuren? Let op deze aandachtspunten!

VerhurenSpaargeld levert nauwelijks iets op en de hypotheekrente is lager dan ooit. Het is niet verwonderlijk dat steeds meer particulieren een huis kopen om te verhuren. We geven u een aantal aandachtspunten om rekening mee te houden.

 De opkomst van de particuliere belegger

percentage Particuliere beleggers.jpg

Steeds meer woningen worden gekocht door particuliere beleggers. Volgens Vastgoedmarkt in beeld 2017 (NVM) werd in 2017 één op de tien woningen opgekocht door een particuliere belegger. Uit gegevens van het kadaster blijkt dat het aantal particuliere beleggers in de afgelopen 10 jaar is verdubbeld. Vooral starterswoningen in de grote (studenten) steden zijn populair.

 

Het financieren van een beleggingswoning

Het financieren van een beleggingswoning werkt anders dan het financieren van een eigen woning. Wie een beleggingspand wil kopen, moet over flink wat eigen geld beschikken. Het aantal banken dat beleggingshypotheken aanbiedt, is zeer beperkt. De maximale hypotheek bedraagt circa 70% van de waarde van de woning in verhuurde staat en het deel boven 50% van de waarde moet vaak binnen 10 jaar lineair worden afgelost.

Een rekenvoorbeeld:
Een woning is verkocht voor € 250.000. Een taxateur heeft de marktwaarde vastgesteld op € 240.000 en de waarde in verhuurde staat op € 200.000. De geldverstrekker geeft een hypotheek van maximaal 70% van de waarde in verhuurde staat is € 140.000. De koper moet tenminste over € 110.000 aan eigen middelen beschikken, nog los van de kosten-koper.

 

Waarom een beleggingshypotheek duurder is dan een normale hypotheek

Er zijn tenminste drie redenen waarom een beleggingshypotheek duurder is dan een normale hypotheek:

  1. De rente op een beleggingshypotheek is gemiddeld 1 tot 2 procent-punten hoger dan een normale hypotheek;
  2. De hypotheekrente op een beleggingshypotheek is niet aftrekbaar;
  3. Het is niet mogelijk om gebruik te maken van de Nationale Hypotheek Garantie als het om een beleggingshypotheek gaat;

Vastgoed als belegging

Vastgoed is relatief waardevast en de verhuur van woningen kan een prima rendement opleveren. Toch zijn er ook nadelen verbonden aan vastgoed als belegging. Vastgoed moet onderhouden worden en onderhoud kost geld. Een aardige vuistregel is dat de jaarlijkse onderhoudskosten neerkomen op 1% van de marktwaarde van de woning.

Ook het beheer van een huurwoning kost tijd of geld. De huur moet worden geïncasseerd en jaarlijks moet de huur worden verhoogd. Bij aanvang van de verhuur moet de woning worden geïnspecteerd en deze inspectie moet in een rapport worden vastgelegd. Dat geeft de mogelijkheid om, aan het einde van de huur, te controleren of de huurder de woning in dezelfde staat heeft achtergelaten.

Nog iets om rekening mee te houden: Als de huurprijs (per 2018) minder dan € 710,68 bedraagt, dan is er sprake van een sociale-huurwoning. Voor sociale huurwoningen gelden maximale huurprijzen (die in verhouding moet staan tot het aantal punten dat een woning scoort binnen het puntenstelsel) en een maximale huurverhoging. De huurder van een sociale huurwoning kan huurtoeslag krijgen, dat kan niet bij een huurwoning in de vrije sector.

Het is mogelijk om het administratief beheer en / of het technisch beheer uit te besteden aan een beheerder. De kosten daarvoor variëren van enkele tientjes per maand tot enkele procenten van de huuropbrengst.

 

Kamerverhuur als belegging

Onttrekkingsvergunning

Voor kamerverhuur bestaan aparte regels. Op grond van plaatselijke Huisvestingsverordeningen is het vaak verboden om zonder omzettings- of ontrekkingsvergunning een zelfstandige woonruimte voor kamerverhuur te bestemmen. Gemeenten doen dat, omdat ze betaalbare en bereikbare woningen willen behouden voor de reguliere woningmarkt en grip willen houden op de leefbaarheid in de wijk. Er zijn gemeenten die een vergunning pas verlenen als er een (financiële) compensatie is geboden voor het verlies van de zelfstandige woonruimte.

Bouwbesluit

Voor kamerverhuur gelden bijzondere regels waar het gaat om brandveiligheid, deze zijn gebaseerd op het Bouwbesluit 2012. Zodra er in een woning 5 of meer wooneenheden (kamers) worden bewoond, gelden er speciale regels. Er moeten rookmelders geplaatst worden en blusmiddelen aanwezig zijn. Er kunnen ook eisen worden gesteld ten aanzien van vluchtwegen.

Appartementen

In beginsel is verhuur van een appartement toegestaan. Dat verandert als er in de akte van splitsing is opgenomen dat verhuur verboden is. Als er in de akte van splitsing staat dat de appartementen een woonbestemming moeten hebben, dan levert verhuur als Bed & Breakfast problemen op, want dit wordt beschouwd als 'bedrijfsmatige exploitatie' die strijdig is met de woonbestemming. Vaak is de woonbestemming van appartementen nauwkeurig omschreven, bijvoorbeeld met de woorden "als woning voor hun gezin of bij hen inwonenden te gebruiken". Het mag duidelijk zijn dat kamerverhuur niet aan deze omschrijving voldoet.

Toenemende maatschappelijke druk

Vooral in studentensteden neemt de weerstand tegen 'verkamering' toe. Sommige lokale politieke partijen bepleiten een maximum aan het aantal verkamerde woningen per straat of per wijk. Het ligt in de lijn der verwachting dat steeds meer steden met nieuwe regels zullen komen over verkamering. In NRC van 12 januari 2018 stond een opsomming van de beperkende regels die van toepassing waren in Amsterdam, Delft, Eindhoven, Enschede, Groningen, Leiden, Nijmegen, Rotterdam, Tilburg, Utrecht en Wageningen.

 

Ons advies

Het kan aantrekkelijk zijn om een woning te kopen en die vervolgens te verhuren. Maar rendement gaat altijd samen met risico en ook beleggen in een verhuurde woning is niet zonder risico's. We adviseren 'nieuwe beleggers' dan ook om zich goed voor te bereiden en bij voorkeur een eigen (NVM-) makelaar in te schakelen. Het spreekt voor zich dat onze makelaars en hypotheekadviseurs u graag van dienst zijn!

 

Vragen?

 Vragen over dit artikel kunt u hieronder stellen.

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
zondag 22 april 2018

Gerelateerde berichten