Verborgen gebreken

De aan- of verkoop van een huis is voor veel mensen de meest kostbare beslissing van hun leven. Hoe voorkomt u als verkoper en koper teleurstellingen en juridische problemen rondom ‘verborgen gebreken’? Inleiding 'verborgen gebreken'. 

 

Inleiding

Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er vijf.

Ellende achteraf

Het zal je maar gebeuren. Je koopt een huis en na de overdracht blijkt er van alles mis te zijn. Of andersom: je hebt je huis verkocht en het gevoel dat je eerlijk en duidelijk bent geweest naar de koper en alle nodige informatie hebt verstrekt. Maar de koper ontdekt een gebrek en stelt je aansprakelijk.

Zichtbare en verborgen gebreken

Er zijn gebreken die iedereen aan een huis kan ontdekken tijdens een eerste bezichtiging, zoals matig schilderwerk, scheuren in de gevel, scheefstand of houtrot. Veel onderdelen van het huis zijn echter minder gemakkelijk te inspecteren.Denkt u daarbij bijvoorbeeld aan houten vloeren, die verstopt zijn onder vloerbedekking of parket. Denkt u aan de fundering, die onder de grond of onder de vloer zit. Denkt u ook aan technische installaties, waarvan de leidingen soms verstopt zitten onder de vloer, in de muren, achter timmerwerk of in de plafonds. Als u een technisch mankement heeft aan uw auto, dan merkt u dat vrij snel. Bij een huis is dat anders. Als er bij het ontwerp, bij de materiaalkeuze of bij de bouw van een huis iets is misgegaan, dan blijkt dat soms pas na jaren en soms pas na tientallen jaren. Er zijn ook gebreken aan een huis die zich uitsluitend onder bijzondere omstandigheden openbaren. De waterleiding in de douche bevriest alleen bij zeer ernstige vorst. De dakkapel lekt alleen als er sprake is van een enorme regenbui en dan alleen nog bij harde wind uit een specifieke windrichting.

Conclusie: Een huis is een ‘complexe’ zaak. Voor een deel kunt u zelf beoordelen wat u koopt. Maar er zijn aspecten aan het huis alleen met voldoende bouwkundige kennis en ervaring kunnen worden beoordeeld. Er er zijn zelfs technische problemen die voor een bouwkundige lastig te ontdekken zijn.

De algemene juridische spelregels voor kopers en verkopers

Zowel de verkoper van een huis als de koper hebben er belang bij dat er achteraf geen problemen ontstaan na de verkoop van een huis. En ook de makelaar van verkoper en koper hebben daar belang bij. Voor alle betrokken partijen gelden een aantal juridische spelregels. Een koper accepteert het huis in beginsel inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Maar alle partijen bij de aan- of verkoop van een huis hebben eigen rechten en verplichtingen om ‘problemen achteraf’ te voorkomen.

De belangrijkste juridische spelregel is dat een verkoper een mededelingsplicht heeft en dat de koper een onderzoeksplicht heeft. Beide partijen hebben dus verplichtingen om problemen bij de koop te voorkomen. En daar ligt meteen ook het probleem, want in de praktijk vindt de koper meestal dat de verkoper tekort is geschoten in zijn mededelingsplicht, terwijl de verkoper vindt dat de koper tekort is geschoten in zijn onderzoeksplicht.

Waar concreet de mededelingsplicht van een verkoper ophoudt en de onderzoeksplicht van een koper begint, is niet te zeggen. De grens hangt af van allerlei feitelijke omstandigheden.  Een paar voorbeelden:

Meer weten?

Lees de overige blogs over dit onderwerp:

Verborgen gebreken (1/6) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis (deze blog)
Verborgen gebreken (2/6) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (3/6) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst
Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord
Verborgen gebreken (5/6) : Verborgen gebreken: Praktische tips voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken