De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verborgen gebreken (3/6) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst

Verborgen gebreken

De aan- of verkoop van een huis is voor veel mensen de meest kostbare beslissing van hun leven. Hoe voorkomt u als verkoper en koper teleurstellingen en juridische problemen rondom ‘verborgen gebreken’? Het belang van een goede koopovereenkomst.

Inleiding

Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er vijf.

Het belang van een goede koopovereenkomst

De koopovereenkomst van een woning wordt soms onterecht een ‘voorlopige koopakte’ genoemd omdat er ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst kunnen staan. Verder is voor de overdracht van het huis nog een andere akte nodig, de akte van levering of transportakte. Deze wordt door de notaris opgemaakt. Hoe ‘voorlopig’ de koopakte ook is, als het gaat om het voorkomen van problemen achteraf, in het bijzonder problemen over ‘verborgen gebreken’, dan is de inhoud van de koopovereenkomst ongelofelijk belangrijk. In de eerste blog over dit onderwerp gaf ik aan dat het van allerlei feitelijke omstandigheden afhangt of bepaalde informatie door de verkoper had moeten worden medegedeeld of dat het op de weg van de koper had gelegen om de informatie uit eigen onderzoek te verkrijgen. Die feitelijke omstandigheden moeten dus ook worden vastgelegd in de koopovereenkomst.

Als de verkoper in het kader van zijn mededelingsplicht heeft verklaard dat er sprake is van bepaalde gebreken, dan moet dat in de koopovereenkomst worden vastgelegd. Het verdient voorkeur om ook de Vragenlijst verkoop woningen als bijlage van de koopovereenkomst op te nemen. Daarmee komt vast te liggen welke informatie de verkoper wel en niet heeft verstrekt.

Bijzondere clausules in de koopovereenkomst

Er zijn allerlei clausules die in een koopovereenkomst kunnen worden opgenomen, die belangrijke consequenties hebben voor het risico van verborgen gebreken. De drie meest voorkomende clausules worden hieronder besproken.

Asbestclausules

Er zijn diverse 'asbestclausules' in omloop, die afhankelijk van de feitelijke situatie van invloed zijn op de aansprakelijkheid van de verkoper. Een aantal voorbeelden:

In de onroerende zaak kunnen asbesthoudende stoffen aanwezig zijn. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen moeten speciale maatregelen worden getroffen, die staan beschreven in de Milieuwet. De koper verklaart in de clausule dat hij hiermee bekend is. Hij vrijwaart daarmee de verkoper van iedere aansprakelijkheid als er inderdaad asbest wordt gevonden.

Het is Verkoper niet bekend dat zich asbestverdachte materialen bevinden in het verkochte of in het gebouw met toebehoren waarvan het Verkochte deel uitmaakt; 

Aan verkoper is niet bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt anders dan ten tijde van de bouw te doen gebruikelijk. In de onroerende zaak kunnen derhalve asbesthoudende stoffen aanwezig zijn. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van de milieuwetgeving special maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kanvoortvloeien.

Niet zelf-bewoningsclausule

Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden.

Toelichting: deze clausule wordt gebruikt bij de verkoop van woningen door erfgenamen, maar ook bij uitponding (verkoop van woningen) door een woningbouwcoöperatie of belegger. In beide situaties gaat het om een verkoper die de woning niet zelf heeft bewoond en de bijzonderheden van de woning dus ook minder goed kent. Er rust daardoor automatisch een grotere verantwoordelijkheid op de onderzoeksplicht van de koper.

Ouderdomsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan (…) jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroe­rende zaak voor normaal en bijzonder gebruik  en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.

Toelichting: deze clausule wordt toegepast bij de verkoop van oudere woningen. Afhankelijk van de bouwperiode komen bij oudere woningen vaker bepaalde problemen voor. Een voorbeeld van die problemen per bouwperiode kunt u bijvoorbeeld hier bekijken. Naarmate een woning ouder is, wordt van een koper verwacht dat hij meer onderzoek verricht naar de gebreken van de woning.

Meer weten?

Lees de overige blogs over dit onderwerp:

Verborgen gebreken (1/6) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis
Verborgen gebreken (2/6) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (3/6) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst (deze blog)
Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord
Verborgen gebreken (5/6) : Praktische tips voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken

 

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.