De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord

Verborgen gebreken

De aan- of verkoop van een huis is voor veel mensen de meest kostbare beslissing van hun leven. Hoe voorkomt u als verkoper en koper teleurstellingen en juridische problemen rondom ‘verborgen gebreken’? Enkele rechterlijke uitspraken over dit onderwerp.

Inleiding

Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er vijf.

Verzwegen lekkages in de badkamer

(Rechtbank Breda, 13-12-2006, zaaknummer 398458 cv 06-3152)

Binnen veertien dagen na de overdracht van een huis worden de nieuwe eigenaars geconfronteerd met lekkages in de badkamer als gevolg van gebreken aan het afvoerputje in de douche. De verkopers stellen van niets te weten. Door de nieuwe eigenaars wordt een bouwkundige ingehuurd die het vermoeden uitspreekt dat de lekkages zich al meer dan een jaar hebben voorgedaan. De nieuwe eigenaar stelt de verkoper aansprakelijk. De lekkage is zodanig dat de badkamer niet kan worden gebruikt. En daarmee kan het huis als geheel ook niet op een normale manier worden gebruikt. De rechter acht het onwaarschijnlijk dat de verkopers niet bekend waren met dit gebrek en wijst de vordering toe. De voormalige eigenaars draaien op voor de herstelkosten (€ 3.175,=), de kosten van het bouwkundig onderzoek van ruim € 500,= en circa € 1.200 aan proceskosten.

Scheefstand en funderingsproblemen

(Rechtbank Dordrecht, 30-06-2005, zaaknummer 156064 CV EXPL 05-1311)

Nadat de koopovereenkomst is getekend, maken de kopers van een huis een afspraak met de verkopers om het huis op te meten. Dan valt hen op dat de vloer van het huis wel erg schuin afloopt. Als het tapijt en de daaronder liggende triplex-platen worden verwijderd, blijkt de vloer als gevolg van een funderingsprobleem 16 centimeter verzakt te zijn. Verder is er sprake van ernstige aantasting door houtworm en zitten er forse scheuren in de muren van het huis, die zowel van binnen als van buiten zichtbaar zijn. In de Vragenlijst verkoop woningen wordt alleen melding gemaakt van een probleem met een dakkapel. De nieuwe eigenaren stellen de verkopers aansprakelijk voor een bedrag van circa € 22.000. De verkopers zijn van mening dat de kopers ook voordat ze de woning kochten, hadden kunnen constateren dat de vloer scheef liep en dat er scheuren in de muren zaten.

De rechter komt tot het oordeel dat de problemen met de vloer het normaal gebruik van het huis in de weg staan. De verkopers moeten de kosten van herstel van de vloer betalen. Ten aanzien van de scheuren in de muren stelt de rechter dat deze voor de kopers zichtbaar moeten zijn geweest. Wat kopers zelf hadden kunnen ontdekken, valt niet onder de mededelingsplicht van de verkoper. De koper had het huis beter moeten onderzoeken, op dit punt wordt de claim van de kopers afgewezen.

Ouderdom komt met gebreken

(Rechtbank Leeuwarden, 22-07-2009, zaaknummer 92435 / HA ZA 08-864)

Een woning uit de 'dertiger jaren' wordt verkocht via een verkopend makelaar door een koper die de woning vooraf bouwkundig laat keuren. Bij de bouwkundige keuring is niet gebleken van bijzondere problemen. De Vragenlijst Verkoop Woningen is opgenomen in de bijlagen van de koopovereenkomst. Verkopers hebben in dit formulier vragen "Is er sprake van lekkages (of gehad) aan de daken?" en "Zijn er beschadigingen aan (…) douche (…)?" ontkennend beantwoord. In november wordt de woning overgedragen. Kort daarna blijkt dat er sprake is van een lekkage aan het dak, waardoor ook de zoldervloer is verrot. De plek waar de lekkage zich voordoet, is blijkbaar 'overgeschilderd'. De verkopers krijgen daardoor de indruk dat er een bekend gebrek is 'weggewerkt'. Kort daarna blijkt dat ook de douche gebreken vertoont als gevolg waarvan de badkamer en de badkamervloer moet worden vervangen. Uit een aanvullend bouwkundig onderzoek blijkt dat er permanent water op het platte dak staat, omdat de afvoer niet op het laagste punt is aangebracht. Ook blijkt dat er diverse pogingen zijn gedaan om met kit de lekkages te stoppen. De nieuwe eigenaar stelt de verkopers vervolgens aansprakelijk.

De rechtbank wijst de claim af. De verkopers hebben in de Vragenlijst Verkoop Woningen verklaard dat ze niet bekend waren met gebreken. Daarmee hebben ze niet automatisch een garantie gegeven dat er geen sprake zou kunnen zijn van (verborgen) gebreken. Bij aankoop van een oudere woning moet altijd rekening worden gehouden met de aanwezigheid van (verborgen) gebreken.

Ingestorte dakkapel

(Rechtbank Haarlem, 31-03-2004, zaaknummer 94323 - HA ZA 03-873)

In de koopovereenkomst van een woning zijn twee bijzondere clausules opgenomen:

‘ouderdomsclausule’: “Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 60 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor onder andere de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering (…) Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik. Tevens verklaart koper genoegzaam bekend te zijn met de bouwkundige staat van de onroerende zaak.

‘de gebruikersclausule’: Koper is op de hoogte van het feit dat de verkoper het verkochte nimmer zelf heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over de eigenschappen van c.q. de gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper."

Tijdens de bezichtiging van de woning zijn lekkageplekken zichtbaar aan het plafond van een dakkapel. Verkopers erkennen de aanwezigheid van die lekkageplekken, maar geven aan dat er een reparatie heeft plaatsgevonden aan de dakkapel. Kort na de overdracht van de woning stort een gedeelte van het plafond van de dakkapel naar beneden. De nieuwe eigenaars stellen de verkopers van de woning aansprakelijk voor een bedrag van ruim € 9.000. De rechter wijst de claim af, omdat niet te bewijzen was dat de verkopers wisten dat de dakkapel in een zodanig slechte staat was dat er gevaar dreigde voor instorting. Omdat in de koopovereenkomst de ouderdomsclausule en de gebruikersclausule was opgenomen, rustte er op de kopers een extra zware onderzoeksplicht.

Asbest in de tuin van een 'renovatiewoning'

Rechtbank Middelburg, 21-07-2004, zaaknummer 585/2003

In de koopakte van een woning zijn twee bijzondere clausules opgenomen: "Koper is bekend met onderhoudstoestand van het gekochte, en aan koper is medegedeeld dat het gekochte algehele renovatie behoeft. Na renovatie van het onderhavige object heeft de woning de feitelijke eigenschappen die voor normaal gebruik van toepassing zijn.” en "Koper is bekend dat in de berging en schuur van het gekochte asbesthoudende dakbedekking is gebruikt. Verkoper is niet bekend dat er nog meer asbest in het gekochte is verwerkt”.  Na de overdracht blijkt dat de tuin ernstig vervuild is met asbest. De nieuwe eigenaars stellen de verkopers aansprakelijk.

De rechter wijst de claim af. Koper is akkoord gegaan met de bijzondere clausules in de koopovereenkomst en wist dat hij een huis kocht dat gerenoveerd moest worden en dat er asbest aanwezig was. Op grond daarvan ligt het risico voor de aanwezigheid van de geconstateerde gebreken bij de koper.

Verborgen kelderzwam

Rechtbank Dordrecht, 02-02-2011, zaaknummer84585 / HA ZA 09-2923 en 86736 / HA ZA 10-2366

Er wordt een woning verkocht uit omstreeks 1930 die is gerenoveerd in 1997. Na de overdracht van de woning blijkt dat er sprake is van kelderzwam die de houten vloeren ernstig heeft aangetast. Deze kelderzwam was aanwezig in de (niet toegankelijke kelder) en achter betegelde en betimmerde wanden. Zowel de verkoper als de verkopend makelaar worden door de nieuwe eigenaar aansprakelijk gesteld.

De rechter komt tot de conclusie dat de kopers hun onderzoeksplicht niet hebben geschonden, omdat de kelderzwam niet zichtbaar was en de kelder ten tijde van de verkoop niet toegankelijk. Kopers mochten er op vertrouwen dat de woning geschikt was voor het normale gebruik als woning. Nu de woning in de huidige staat ongeschikt is om te worden bewoond, worden verkopers worden door de rechtbank veroordeeld om de schade( van vele tienduizenden euro) te vergoeden. De makelaar is niet aansprakelijk, omdat ook deze het gebrek niet kon hebben geconstateerd.

Nieuw: Zichtbare gebreken oude woonboerderij staan niet in de weg aan 'normaal gebruik'

Hoge Raad, 7-10-2016, Zaaknummer 15/01323, RvdW 2016/1036

Kopers kopen (in 2003!) na twee bezichtigingen een in 1880 gebouwde woonboerderij voor € 375.000,=. Tijdens die bezichtigingen is zichtbaar dat er veel achterstallig onderhoud is, onder andere door de aanwezigheid van veel scheuren in het voor- als achterhuis. In de koopovereenkomst verklaren verkopers dat de boerderij geschikt is voor normaal gebruik voor bewoning met een gezin. Kopers verklaren dat ze bekend zijn met de staat van onderhoud en hierover voldoende zijn geïnformeerd. Kopers willen niet meewerken aan de levering omdat de woning niet geschikt zou zijn voor gebruik als woning. Verkopers starten een kort geding waarin de kopers worden veroordeeld om mee te werken aan de levering, die op 19 mei 2004 plaatsvindt. Daarna laten kopers een bouwkundige keuring uitvoeren inclusief een funderingsonderzoek alsmede een milieukundig bodemonderzoek. Gewapend met die gegevens starten kopers een bodemprocedure.

De rechtbank concludeert dat verkopers een bedrag van € 37.500,= moeten betalen als schadevergoeding in verband met de aanwezigheid van asbest. De rechtbank wijst de vordering, dat de woning ongeschikt is voor normaal gebruik, af. Het gerechtshof stelt dat aan de eigenschappen die benodigd zijn voor normaal gebruik geen hoge eisen mogen worden gesteld omdat er sprake is van een zeer oude woonboerderij met tal van zichtbare gebreken. Daarmee bekrachtigd het hof de uitspraak van de rechtbank.

De Hoge Raad bevestigt het standpunt van het hof. Aan een heel oude woonboerderij met zichtbare gebreken mogen kopers geen zware eisen stellen aan de eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn. Er is blijkbaar sprake van een oude, zichtbaar gebrekkige, woning. Kopers kenden de gebreken omdat die zichtbaar waren en omdat naar de gebreken werd verwezen in de koopovereenkomst.

Meer weten?

Lees de overige blogs over dit onderwerp:

Verborgen gebreken (1/6) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis
Verborgen gebreken (2/6) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (3/6) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst
Verborgen gebreken (4/6) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord (deze blog)
Verborgen gebreken (5/6) : Praktische tips voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.