De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de woningmarkt de landelijke woningmarktcijfers over het vierde kwartaal van 2020

Leiden zodw 4Vanaf de eerste lockdown in maart 2020 werd Nederland overspoeld met pessimistische berichten over de effecten van de coronacrisis voor woningmarkt. De makelaars van De Leeuw waren minder pessimistisch, zoals u in ons blog van 27 maart 2020 hebt kunnen lezen. En met recht. In 2020 werden er meer woningen verkocht in minder tijd, tegen hogere prijzen. Krapte blijkt voor de woningmarkt een uiterst effectief vaccin te zijn.


Dè woningmarkt bestaat niet

De onderstaande cijfers gaan over de Nederlandse woningmarkt als geheel. Het is belangrijk dat de lezer zich realiseert dat dè woningmarkt niet bestaat. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze regionale en plaatselijke woningmarkten met een geheel eigen dynamiek. Voor de regionale marktontwikkelingen verwijzen wij u naar ons blog Zicht op de Woningmarkt - De regionale woningmarktcijfers over het vierde kwartaal van 2020.

Krapte werkt als vaccin voor de woningmarkt: zolang de krapte in een marktsegment groot is, is het - onder de huidig bekende omstandigheden - onwaarschijnlijk dat de huizenprijzen in dat segment zullen gaan dalen. Als u op zoek bent naar een antwoord op de vraag wat het effect zal zijn van covid-19 op de prijs van uw woning of van een specifieke woning, dan is het allereerst de vraag om te bepalen wat de krapte is in dat specifieke segment. En die krapte wordt bepaald door het aanbod in een bepaalde periode te delen door aantal transacties. Hoe krapper de markt, hoe meer weerstand de markt zal tonen tegen negatieve effecten van covid-19.

1) Aantal verkopen

In het vierde kwartaal van 2020 werden er vrijwel net zoveel woningen verkocht als in het derde kwartaal. De gezamenlijke NVM-makelaars verkochten in het laatste kwartaal 41.184 woningen. Op basis van het marktaandeel van de NVM komt dat neer op 59.700 woningen voor de markt als geheel.

Op jaarbasis werden er door NVM-makelaars in 2020 154.000 woningen verkocht - wat voor de hele markt neerkomt op 223.200 woningen, een toename ten opzichte van 2019 van 3,7%.

In de helft van de Nederlandse regio's stijgt het aantal verkopen, in de andere helft was sprake van een daling. De grootste stijgers waren Eindhoven (+17,4%),  Roermond (+35,3%), Amsterdam (+17,4%) en Den Helder (36,1%). De grootste dalers waren Alphen (-17,2%), Lelystad (-15,6%) en de stad Groningen (-12,3%).

2) Prijsniveau

De verkoopprijs van de gemiddelde verkochte woning steeg in het vierde kwartaal tot € 365.000, een stijging van 11,6% ten opzichte van het voorafgaande jaar.

De prijsontwikkeling is extreem te noemen. Halverwege 2019 passeerde de gemiddelde prijs van een verkochte woning € 300.000. Eind 2020 lag het prijsniveau op € 350.000. Als de prijzen met dit tempo blijven stijgen, wordt eind 2021 de grens van € 400.000 gepasseerd.

De prijs van vrijstaande woningen nam met 14,1% het sterkst toe, tussenwoningen stegen met 12,6% en bij appartementen lag de stijging net onder 10%.

Wat de prijsontwikkeling betreft zijn er grote verschillen tussen de NVM-regio's. In Hardenberg en Zutphen stegen de prijzen met meer dan 20%. In de regio's rondom de vier grote steden stegen de prijzen met 12 tot 15%, behalve in Amsterdam waar de prijzen met slechts 3,4% stegen. 

In 20 jaar zijn de meterprijzen in Nederland niet zo hard gestegen als in het afgelopen jaar. Ten opzichte van een jaar geleden bedroeg de ontwikkeling 10,6%. De gemiddelde verkochte woning kost inmiddels meer dan € 3.000 per m2.

3) Verkooptijd

De verkooptijd - de periode die koopwoningen te koop hebben gestaan voordat ze werden verkocht - bedroeg aan het einde van 2020 29 dagen, dat is 7 dagen minder dan aan het einde van 2019. Er zijn woningtypen die aanmerkelijk sneller verkopen, de verkooptijd van vrijstaande woningen bedroeg 46 dagen. Slechts 2,3% van alle verkochte woningen stond langer dan een jaar te koop, in bijna 86% van alle gevallen werden woningen binnen een kwartaal verkocht.

4) Verschil tussen vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs

 

In vrijwel alle regio's van Nederland is het verschil tussen vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs negatief, er wordt dan meer betaald dan de vraagprijs. Gemiddeld wordt er 2,5% boven de vraagprijs betaald, voor tussenwoningen is dat 3,8%.

In het marktsegment appartementen stijgt het percentage verkopen boven de vraagprijs niet meer. Dat zou kunnen betekenen dat de prijzen zo hoog zijn geworden dat kopers beginnen af te haken.

5) Woningaanbod

Het woningaanbod van NVM-makelaars is zeer laag en blijft maar verder dalen.In de afgelopen 20 jaar kwam het niet eerder voor dat er zo weinig woningen te koop stonden. Halverwege het vierde kwartaal van 2020 stonden er 25.519 woningen te koop, voor de gehele markt komt dat neer op circa 37.000 woningen.

De daling is het grootst in het noorden en oosten van het land, waar het aanbod soms wel 40% of 50% lager ligt dan een jaar geleden. Maar ook in het zuiden en westen van ons land daalde het aanbod met gemiddeld 30%. In regio's rond Amsterdam, Den Haag en Rotterdam is de daling minder groot, in Amsterdam nam het woningaanbod - als enige deelmarkt van Nederland - met 10% toe.

De omvang van het woningaanbod wordt bepaald door het aantal woningen dat nieuw in verkoop komt en het aantal woningen dat wordt verkocht of ingetrokken. Er wordt al jarenlang meer verkocht dan er te koop wordt gezet. 

 

De gemiddelde vraagprijs van het aanbod bedroeg in het vierde kwartaal van 2020 € 486.000, dit is een stijging van 9,3% ten opzichte van een jaar geleden.

Voor de gemiddelde vrijstaande woning wordt inmiddels meer dan € 700.000 gevraagd, voor een tussenwoning € 340.000.

7) Looptijd van het aanbod

De gemiddelde looptijd van het aanbod bedroeg aan het einde van het vierde kwartaal 85 dagen. Een jaar geleden was die looptijd nog 117 dagen.

De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd (29 dagen) heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod (117 dagen) gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod.

8) Krapte

 

De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Hoe lager de krapte-indicator, hoe krapper de markt is. Bij een krapte onder de 5 is er sprake van een verkopersmarkt, bij een krapte tussen 5 en 10 is er sprake van een evenwichtige markt en vanaf een krapte van 10 is er sprake van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld.

De woningmarkt in Nederland is krapper dan hij ooit is geweest. Voor tussenwoningen bedraagt de krapte 0,7, voor vrijstaande woningen 3,6. De krapte is het grootst in de stad Groningen, de regio midden-Kennemerland en Almere. Er is geen enkele regio meer te vinden waar sprake is van een evenwichtige markt, de minst krappe markt is die van Zeeuws-Vlaanderen met een krapte van 3,2. 

9) Het vijvermodel

 

Het vijvermodel geeft een mooi beeld van de situatie op de Nederlandse woningmarkt. Het bovenste gedeelte van de grafiek geeft aan hoe het NIEUWE woningaanbod op de markt vergaat. Er kwamen in het afgelopen kwartaal 41.306 woningen nieuw in verkoop met een gemiddelde vraagprijs van € 365.459. In hetzelfde kwartaal verdwijnen 24.736 woningen direct van de markt, na gemiddeld 20 dagen, tegen een verkoopprijs van € 339.470, dus 4% boven de vraagprijs.

Het middelste gedeelte van de grafiek geeft aan hoe het het BESTAANDE woningaanbod vergaat, dat aan het begin van het kwartaal al te koop stond. De voorraad bedroeg 27.009 woningen met een gemiddelde prijs van € 482.297 die al 100 dagen op de markt stonden. De woningen die onverkocht op de markt bleven staan, hadden een gemiddelde prijs van € 619.553 en stonden al 383 dagen op de markt. Aan het einde van het kwartaal resteerden daarvan nog 25.519 woningen met een gemiddelde prijs van € 286.498.

Slechts een gedeelde van de bestaande voorraad - het onderste gedeelte van de grafiek - wordt verkocht. Dat betreft 14.848 woningen met een gemiddelde prijs van € 391.202 die uiteindelijk 0,6% onder de vraagprijs worden verkocht na 77 dagen.

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.