De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De regionale woningmarktcijfers over het derde kwartaal van 2020

Leiden zodwIn tegenstelling tot wat banken verwachtten, is er in het derde kwartaal van 2020 geen sprake van een stagnatie op de Nederlandse woningmarkt. In het werkgebied van De Leeuw Makelaardij is dat niet anders. We schetsen u graag de ontwikkeling van de regionale woningmarkt in ons werkgebied.

Verklaring vooraf - de seizoenstrends

Een daling van het aantal transacties in het derde kwartaal, in vergelijking tot het voorafgaande kwartaal, past bij de normale seizoenstrend. Op basis van de analyse van de verkoopaantallen van de afgelopen 45 jaar blijkt dat de verkoopaantallen in het eerste en derde kwartaal het laagst zijn. Tussen 1974 en 2019 werden in 23 jaren de meeste woningen verkocht in het vierde kwartaal en in 22 jaren in het tweede kwartaal.

De trend op de Nederlandse woningmarkt als geheel

Het woningaanbod nam in het derde kwartaal van 2020 met 10% af ten opzichte van het voorafgaande kwartaal. Ten opzichte van een jaar geleden bedroeg de afname maar liefst 18%. Het aantal verkochte woningen nam echter met 10% toe.

Als het aanbod afneemt en het aantal transacties stijgt, dan moet de druk op de markt toenemen. En dus steeg zowel de gemiddelde verkoopprijs als de gemiddelde meterprijs van alle woningtypen en nam de krapte toe.

Regio Leiden

In de Leidse regio daalde het aanbod met 11% naar circa 310 woningen. Het aantal verkochte woningen bleef met bijna 440 vrijwel stabiel. De druk op het prijsniveau en de krapte (*) namen daardoor verder toe.

Verkoopprijzen

Het prijsniveau van Leiden ligt aardig in de buurt van het gemiddelde van dat van de Leidse regio. De gemiddelde verkoopprijs van de meeste woningtypen is het hoogst in Oegstgeest en Voorschoten en het laagste in Leiderdorp en Zoeterwoude. Een tussenwoning in Leiden bracht bijvoorbeeld €405.000 op, in Oegstgeest en Voorschoten circa €420.000, in Zoeterwoude €340.000 en in Leiderdorp €378.000.

Meterprijzen

Kijkend naar de meterprijzen, dan liggen die in Oegstgeest vaak op het hoogste niveau. De meterprijs van Leiden ligt daar net onder. Dat de prijzen in Leiden voor de regio gemiddeld zijn, heeft dus vooral te maken met een beperkter woonoppervlak. De meterprijs van verkochte tussenwoningen lag in Oegstgeest bijvoorbeeld op €3.650, in Leiden op €3.2510 en in Leiderdorp, Voorschoten en Warmond rond €3.300. De laagste meterprijs voor dit woningtype werd geregistreerd in Zoeterwoude (€2.890).

Verkooptijd

Leidse woningen werden met gemiddeld 28 dagen het snelst verkocht. In de Leidse regio ligt dat gemiddelde rond of net boven 40 dagen.

Krapte

Leiden heeft met een kraptegetal (*) van 1,7 voor alle woningtypen gezamenlijk de meest krappe markt althans als we de krapte van 1,2 van de beperkte niche-markt van Warmond buiten beschouwing laten. In de rest van de Leidse regio ligt de krapte voor alle woningtypen gezamenlijk tussen 2,2 en 2,6.

Lokaal zijn er uitschieters. De krapte voor appartementen in Zoeterwoude is 0,7, die van tussenwoningen in Oegstgeest 1,1 en voor Leiden1,5. Bij de duurdere woningtypen als halfvrijstaande en vrijstaande woningen is de krapte beduidend lager. Voor vrijstaande woningen is de krapte het laagst, deze bedroeg in Leiderdorp en Voorschoten 5,8, in Oegstgeest 9,4 en in Zoeterwoude 11,5.

Leiden

Na de verruiming van de markt in het tweede kwartaal nam het Leidse woningaanbod van NVM-makelaars in het derde kwartaal af met 20% tot minder dan 120 woningen. Het aantal verkopen daarentegen nam met bijna 10% toe tot bijna 210 transacties. Ongeveer 86% van die transacties heeft betrekking op de meest populaire woningtypen tussenwoningen (bijna 40%) en appartementen (ruim 45%).

De prijzen in Leiden zijn en blijven aan de stevige kant. Toch werden er - uitgezonderd in het segment van hoekwoningen (gemiddelde verkoopprijs €565.000, gemiddelde meterprijs €4.130) geen nieuwe prijsrecords gevestigd. De verkooptijd bleef met 28 dagen stabiel terwijl de krapte (*) toenam tot een recordniveau van 1,7.

Leiderdorp

De markt in Leiderdorp vertoonde een afwijkend patroon. Het woningaanbod bleef met bijna 45 woningen stabiel, het aantal transacties daalde met iets meer dan 30% tot 50. Alleen in de meest populaire segmenten van appartementen (gemiddelde verkoopprijs bijna €260.000, gemiddelde meterprijs €2.880) en tussenwoningen (gemiddelde verkoopprijs €378.000, gemiddelde meterprijs €3.285) werden prijsrecords verbroken. In de andere segmenten lijkt de druk op de markt wat af te nemen. Dat blijkt ook uit de iets opgelopen verkooptijd en een afname van de krapte (*) van 1,7 naar 2,6 (hoe kleiner het kraptegetal, hoe minder keuzemogelijkheden kopers hebben, een toename van het kraptegetal betekent dus dat kopers meer keuze hebben).

Oegstgeest

Ondanks een afname van het aanbod van NVM-makelaars met 8% tot circa 70 woningen steeg het aantal transacties in Oegstgeest tot iets meer dan 80. Er werden geen prijsrecords verbroken. De verkooptijd bleef stabiel, de krapte (*) nam (minder aanbod, meer verkopen) toe.

Voorschoten

Zowel het woningaanbod (ruim 30) als het aantal verkopen (ruim 40) bleven gedurende het derde kwartaal van 2020 stabiel. In Voorschoten was de druk op het prijsniveau wat groter dan in Oegstgeest. De meterprijzen van tussenwoningen (€3.365) , halfvrijstaande woningen (€4.135) en appartementen (€4.010) vestigden nieuwe records. De verkooptijd nam licht af, de krapte (*) bleef op 2,2 stabiel.

Zoeterwoude

Het woningaanbod in Zoeterwoude is dermate beperkt dat een verschil van enkele woningen in het aanbod kan leiden tot serieuze procentuele stijgingen. Halverwege het derde kwartaal stonden er iets meer woningen te koop (12), het aantal verkopen liep op tot 14. Een derde van het aanbod bestaat uit vrijstaande woningen die in de verkoopcijfers slechts 8% van het volume bepalen. Op basis van het beperkte transactievolume in de verschillende marktsegmenten zijn geen betrouwbare uitspraken te doen over de prijsontwikkeling. De verkooptijd liep op tot 45 dagen, de krapte (*) nam toe tot 2,7. 

Regio Duin- en Bollenstreek

Ook in de Duin- en Bollenstreek daalde het aanbod met 11% tot circa 315 woningen. Maar in deze regio nam het aantal verkopen - anders dan in de Leidse regio maar in lijn met de landelijke ontwikkelingen - met een zelfde percentage toe. Het effect daarvan laat zich raden: hogere verkoopprijzen, hogere meterprijzen en een toegenomen krapte (*).

Verkoopprijzen

In het derde kwartaal was de gemiddelde verkoopprijs van tussenwoningen in Valkenburg (€412.500) het hoogst van de regio. Dat heeft echter alles te maken met de gemiddelde omvang van de verkochte woningen want de meterprijzen voor tussenwoningen in Noordwijk (€3.415), Katwijk (€3.385) en Warmond (€3.390) liggen serieus hoger dan hier (€3.160). Voor de meeste woningtypen werden de hoogste prijzen in het derde kwartaal genoteerd in Sassenheim. Aangezien de gemiddelde meterprijzen in veel gemeenten hoger liggen dan hier werden er in Sassenheim blijkbaar relatief grotere woningen verkocht.

Meterprijzen

De hoogste meterprijzen van het derde kwartaal werden genoteerd in de beide kustdorpen Katwijk en Noordwijk.

Verkooptijd

Als we kijken naar alle woningtypen gezamenlijk dan wisselden in Katwijk (26 dagen) en Rijnsburg (27) woningen het snelste (26 dagen) van eigenaar. Appartementen en tussenwoningen stonden in deze twee kernen niet langer dan 3 weken op de markt. In de andere gemeenten lag de verkooptijd voor alle woningtypen totaal wat hoger, tussen 30 en 50 dagen. De uitschieters werden vooral veroorzaakt door de verkoop van woningen die langere tijd op de markt hadden gestaan.

Krapte

Katwijk, Rijnsburg en Valkenburg zijn de meest krappe (*) markten van de Duin- en Bollenstreek. Het is opvallend dat de krapte in Sassenheim voor vrijwel de meeste woningtypen groter is dan die in Voorhout. 

Katwijk

Het woningaanbod van NVM-makelaars bleef met circa 33 woningen vrijwel stabiel, ruim 40% van het aanbod in Katwijk bestaat uit appartementen. Ook het aantal verkochte woningen bleef met bijna 80 vrijwel op hetzelfde niveau. De prijsontwikkeling in Katwijk vertoont twee gezichten. In de meest populaire segmenten van appartementen en tussenwoningen werden nieuwe records gevestigd. De gemiddelde verkoopprijs van tussenwoningen lag op €383.000 is €3.385 /m2, die van appartementen op €282.000 is €3.065 /m2. In de overige segmenten is geen duidelijke prijsontwikkeling zichtbaar. De verkooptijd liep iets op, van 19 naar 26 dagen, de krapte (*) bleef met 1,3 vrijwel gelijk.

Rijnsburg

Het woningaanbod van NVM-makelaars bleef gedurende het derde kwartaal beperkt tot een kleine 15 woningen, het aantal transacties nam licht af tot circa 30. Een derde van de Rijnsburgse transacties speelde zich af in het segment appartementen. Vooral in de segmenten van tussenwoningen en appartementen was het prijsniveau stevig te noemen. Tussenwoningen brachten gemiddeld €365.000 op is €3.255 / /m2, appartementen €327.000 is €3.415 /m2. De verkooptijd lag op 27 dagen, de krapte (*) bleef stabiel op 1,5.

Valkenburg

De woningmarkt in Valkenburg is uiterst beperkt. Halverwege het derde kwartaal stonden er gemiddeld 5 woningen te koop, wat over dit kwartaal leidde tot iets meer dan 10 verkopen. Op basis van dit beperkte transactievolume zijn geen betrouwbare uitspraken te doen over de prijsontwikkeling. De verkooptijd lag op 34 dagen, de krapte (*) op 1,3.

Lisse

Halverwege het derde kwartaal stonden er in Lisse bij de gezamenlijke NVM-makelaars 45 woningen te koop. Dat aanbod bestond voor bijna 40% uit de duurdere woningtypen halfvrijstaande- en vrijstaande woningen. De gemiddelde prijzen van appartementen, tussenwoningen en hoekwoningen liggen in Lisse op een ongeveer vergelijkbaar niveau, tussenwoningen brachten gemiddeld €342.000 op (een prijsrecord!), hoekwoningen €340.000 en appartementen bijna €310.000. De verkooptijd liep terug naar 29 dagen, de krapte (*) bleef 1,4.

Hillegom

Het aanbod in Hillegom bleef met bijna 55 woningen stabiel, evenals het aantal verkopen (bijna 80). In de ontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijzen is geen trend zichtbaar, dat is anders met de meterprijzen. Voor het eerst lag de gemiddelde prijs  van tussenwoningen boven €3.000 /m2. De verkooptijd bleef gelijk, de krapte (*) bleef op een niveau van 2.0 vrijwel gelijk.

Noordwijk

In Noordwijk was sprake van een sterke afname van het aanbod naar 45 woningen in combinatie met een gelijkblijvend transactievolume van net meer dan 55 woningen. Het is logisch dat als gevolg daarvan de krapte (*) verder toenam tot een niveau van 2,4. Niet eerder was de woningmarkt in Noordwijk zo krap als in dit kwartaal. De gemiddelde verkooptijd lag net boven 1 maand. Er is geen sprake van een duidelijke prijsontwikkeling.

Noordwijkerhout

Ook in Noordwijkerhout verkleinde de markt zich. De gezamenlijke NVM-makelaars boden halverwege het derde kwartaal gezamenlijk iets meer dan 20 woningen aan, wat leidde tot een eveneens afgenomen transactievolume van 25 woningen en een iets toegenomen krapte (*) van 2,6. De helft van alle transacties had betrekking op een tussenwoning, 25% op een hoekwoning. De verkooptijd nam toe tot 51 dagen, dit werd vooral veroorzaakt door de verkoop van een tweetal appartementen die verhoudingsgewijs wat langer op de markt hadden gestaan. Twee-onder-één-kapwoningen wisselden het snelst - na 24 dagen - van eigenaar.

Sassenheim

Een opvallende marktontwikkeling in Sassenheim waar het aanbod halverwege het derde kwartaal stabiel bleef op iets meer dan 30 woningen maar het transactievolume met bijna 70% steeg tot meer dan 60. Dit verklaart de ontwikkeling van het kraptegetal (*) van 2,6 naar 1,5. De toegenomen druk op de woningmarkt van Sassenheim leidde tot nieuwe records van de gemiddelde verkoopprijzen van tussenwoningen (€392.000 is €3.320 /m2) en hoekwoningen €420.000. De verkooptijd nam toe tot 32 dagen.

Voorhout

In Voorhout, de andere grote kern van de gemeente Teylingen, ontwikkelde de markt zich op een vergelijkbare manier. Het aanbod bleef met bijna 60 woningen stabiel, het transactievolume steeg met circa 35% tot 60 transacties. Ook hier nam de krapte (*) toe van 4 naar 2,9. Afgezien van de record-prijs voor verkochte tussenwoningen van €360.000 was er geen trend waarneembaar in de prijsontwikkeling. De verkooptijd liep iets op.

Warmond

De interpretatie van de woningmarktcijfers in de niche-markt van Warmond is in verband met de beperkte omvang van de markt nauwelijks te doen. Het gemiddelde aanbod bedroeg iets meer dan 5 woningen terwijl er 15 woningen van eigenaar wisselden. De gemiddelde verkoopprijs liep iets op, vooral als gevolg van de verkoop van enkele vrijstaande woningen die ruim 90 dagen te koop hadden gestaan. Betaalbaar aanbod in Warmond wordt - in zeer beperkte mate - vlot verkocht.

(*) Toelichting: Het kraptegetal

De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Hoe lager de krapte-indicator, hoe krapper de markt is. Bij een krapte onder de 5 is er sprake van een verkopersmarkt, bij een krapte tussen 5 en 10 is er sprake van een evenwichtige markt en vanaf een krapte van 10 is er sprake van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld.

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.