De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het tweede kwartaal van 2020

Haven KatwijkDe 'intelligente lockdown' als gevolg van COVD-19 ging op 16 maart 2020 in. De effecten hiervan op de woningmarkt werden voor het eerst zichtbaar in het afgelopen, tweede kwartaal. Er is nog geen medicijn en nog geen vaccin tegen COVID-19, maar vooralsnog lijkt de woningmarkt volledig immuum te zijn. Huizen worden sneller verkocht, voor meer dan de helft van alle verkochte huizen werd meer dan de vraagprijs betaald waardoor de gemiddelde verkoopprijs in een jaar met 8,8% toenam.


Dè woningmarkt bestaat niet

De onderstaande cijfers gaan over de Nederlandse woningmarkt als geheel. Het is belangrijk dat de lezer zich realiseert dat dè woningmarkt niet bestaat. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze regionale en plaatselijke woningmarkten met een geheel eigen dynamiek. Voor professionals in de woningmarkt publiceren wij elk kwartaal onze woningmarktrapport Zicht op de Woningmarkt, waarmee wij ingaan op de ontwikkelingen van de diverse woningmarkten in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij.

Klik hier voor onze publicatie over de regionale woningmarkt - Zicht op de Woningmarkt - tweede kwartaal 2020.pdf

1) Aantal verkopen

In het tweede kwartaal van 2020 verkochten NVM-makelaars circa 37.500 woningen. Op basis van het marktaandeel van de NVM - om en nabij 70% - gaat het voor de totale markt om 54.500 woningen. Dit is een daling van 3,7% ten opzichte van een jaar geleden. Ten opzichte van een kwartaal geleden werden er 14% meer woningen verkocht. Het gaat hier om een gebruikelijk seizoenspatroon. Op jaarbasis worden er 147.000 woningen verkocht, dit aantal ligt al 7 kwartalen op rij op een vrijwel stabiel niveau.

2) Prijsniveau

De gemiddelde verkoopprijs ligt voor Nederland als geheel inmiddels op € 335.000. Dat is een toename van 8,8% ten opzichte van vorig jaar. De prijsstijging was het grootst in het segment tussenwoningen (+10%), de prijs van appartementen steeg met 'slechts' 7,7%. De woningmarkten met de hoogste gemiddelde prijzen zijn Amsterdam en het Gooi waar de prijzen opliepen tot € 475.000 respectievelijk € 480.000. Het prijsverschil met de regio's aan de randen van ons land, zoals Slochteren (€ 210.000) is extreem te noemen. Anderzijds doen de grootste prijsstijgingen zich voor in het noorden en oosten van het land, waar de prijs van verkochte woningen in één jaar tussen 15% en 25% toenam. In de vier grote steden is de prijsontwikkeling (tussen 4 en 8%) het laagst.

De ontwikkeling van de meterprijs laat een evenwichtiger beeld zien van de prijsontwikkeling omdat deze zowel is gecorrigeerd naar woningtype, regio als grootte van de woning. De transactieprijs van de gemiddelde woning ligt op dit moment op € 2.800 per meter, een stijging ten opzichte van vorig jaar van 8,5%. Tussenwoningen en appartementen werden 9% duurder, vrijstaande woningen 'slechts' 6,5%.

3) Verkooptijd

De gemiddelde verkooptijd in Nederland ligt op dit moment op 28 dagen (ter vergelijking: in 2012, tijdens de financiële crisis, lag de verkooptijd gemiddeld op 166 dagen). Voor vrijstaande woningen bedraagt de verkooptijd 51 dagen, voor de overige woningtypen tussen 24 en 26 dagen. Het percentage woningen dat binnen een kwartaal is verkocht, bedraagt inmiddels bijna 88% (vorig kwartaal: 79%). Slechts 2,5% van alle woningen heeft lang te koop gestaan voordat ze werden verkocht.

4) Verschil tussen vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs

Het verschil tussen de vraagprijs en verkoopprijs bedraagt inmiddels min! 1,5%. Dit houdt in dat voor de gemiddelde woning de verkoopprijs 1,5% hoger ligt dan de vraagprijs. Bij appartementen wordt gemiddeld 3,1% meer betaald dan de vraagprijs, bij tussenwoningen 2,5%. Bij de verkoop van vrijstaande woningen is gemiddeld nog wel 2% onderhandelingsruimte aanwezig. Landelijk wordt inmiddels bij meer dan de helft (51,7%) van alle verkopen meer betaald dan de vraagprijs. Het is niet eerder voorgekomen dat dit percentage boven de 50% ligt.

5) Woningaanbod

Het aantal te koop aangeboden lag in het tweede kwartaal van 2020 bijna 23% lager dan een jaar geleden. De gezamenlijke NVM-makelaars hadden 33.500 woningen in de verkoop, op basis van het marktaandeel van de NVM komt dit neer op 44.000 woningen voor de markt als geheel. In vergelijking met een kwartaal geleden is het woningaanbod met 11,3% toegenomen. Het betreft hier een gebruikelijk seizoenspatroon.

6) Vraagprijzen

De vraagprijs ligt in Nederland inmiddels op gemiddeld € 462.000. Dit is een toename van 9%. Voor de vijfde keer op rij ligt de vraagprijs 9% hoger dan een jaar geleden. Het is opvallend dat juist de vraagprijs van appartementen dit kwartaal het meest steeg (10,4%). Dat correspondeert niet met de vraag naar appartementen, die dit kwartaal juist hete meest sterk achterbleef.

7) Looptijd van het aanbod

De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd (28 dagen) heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod (98 dagen) gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod. De gemiddelde woning in Nederland staat nu 98 dagen te koop. De laatste keer dat dat getal onder de 100 lag, was in 2002. Ruim 60% van het aanbod staat gemiddeld korter dan 1 kwartaal te koop. Slechts 17% van de te koop gezette woningen staat langer dan een jaar op de markt.

8) Krapte

De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Hoe lager de krapte-indicator, hoe krapper de markt is. Bij een krapte onder de 5 is er sprake van een verkopersmarkt, bij een krapte tussen 5 en 10 is er sprake van een evenwichtige markt en vanaf een krapte van 10 is er sprake van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld.

De krapte lag in het tweede kwartaal van 2020 op 2,7. Voor tussenwoningen ligt de krapte op 1,7, voor vrijstaande woningen op 5,9. De grootste krapte doet zich op dit moment voor in de regionale woningmarkten van Groningen, Haarlem en Almere waar de totale krapte onder 2 ligt. Alleen in noordoost Groningen (krapte net boven 5) is de markt nog evenwichtig.

9) Het vijvermodel

Het vijvermodel geeft een mooi beeld van de situatie op de Nederlandse woningmarkt. 

Het bovenste gedeelte van de grafiek geeft aan hoe het NIEUW woningaanbod op de markt vergaat. Er kwamen in het afgelopen kwartaal 43.134 woningen nieuw in verkoop met een gemiddelde vraagprijs van net boven € 350.000. In hetzelfde kwartaal verdwijnen 22.290 woningen direct van de markt, na gemiddeld 19 dagen, tegen een verkoopprijs van € 309.616, dus 1,7% boven de vraagprijs.

Het middelste gedeelte van de grafiek geeft aan hoe het het BESTAANDE woningaanbod vergaat, dat aan het begin van het kwartaal al te koop stond. De voorraad bedroeg 29.225 woningen met een gemiddelde prijs van € 466.414 die al 132 dagen op de markt stonden. De woningen die onverkocht op de markt bleven staan, hadden een gemiddelde prijs van € 576.197 en stonden al 384 dagen op de markt. Aan het einde van het kwartaal resteerden daarvan nog 33.554 woningen met een gemiddelde prijs van € 462.419.

Maar een gedeelde van de bestaande voorraad - het

onderste gedeelte van de grafiek - wordt verkocht. Dat betreft 13.675 woningen met een gemiddelde prijs van € 356.491 die uiteindelijk 0,6% onder de vraagprijs worden verkocht na 82 dagen.

10) Regionale verschillen

Dè Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Bovenstaande grafiek geeft de ontwikkeling aan van het AANTAL verkochte woningen ten opzichte van een jaar geleden. In Lelystad en Zeeuws-Vlaanden is de afname van het aantal transacties het grootst. In Woerden het kleinst, gevolgd door de gebieden Brielle-Goeree, Noordoost-Brabant, Duiven-Westvoort en Noordoost-Groningen.

Deze grafiek geeft de prijsontwikkeling aan voor de verschllende gebieden van Nederland. De prijsstijging was het grootst in Den Helder en Noordoost-Groningen en minder in de randstad.

12) De nieuwbouwmarkt

Nieuwbouw - Verkocht

In het tweede kwartaal van 2020 verkochten NVM-makelaars 7.200 nieuwbouwwoningen en nieuwbouwkavels, een stijging van 8% ten opzichte van vorig jaar.

Nieuwbouw - Prijsontwikkeling

De prijsstijging van nieuwbouwwoningen is minder extreem dan een jaar geleden. In het recente verleden waren prijsstijgingen van 10% gebruikelijk, inmiddels stijgen de prijzen met 9% per jaar. De gemiddelde prijs liep op tot € 401.000 voor een nieuwbouwwoning.

Nieuwbouw - Nieuw aanbod

In het tweede kwartaal werden er 10.400 dus 6% meer nieuwbouwwoningen te koop gezet dan een jaar geleden.

Nieuwbouw - Totaal aanbod

 

Het totale aanbod bedroeg halverwege het tweede kwartaal van 2020 14.800 nieuwbouwwoningen, 5% meer dan vorig jaar.


Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.