De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

De coronacrisis en haar effecten voor de woningmarkt

De Nederlandse woningmarkt herstelde zich na de kredietcrisis razendsnel. De krapte is groter dan ooit en dus liepen de prijzen op tot ongekende niveaus. En nu is er de volgende crisis: een gezondheidscrisis met een grote impact op de economie. En dus wellicht ook op de woningmarkt. We wagen ons aan een eerste, voorzichtige, prognose.

De coronacrisis en onze economie - vier scenario's

De impact van de coronacrisis op de woningmarkt is afhankelijk van de impact op de economie. Het Centraal Plan Bureau (CPB) waagt zich niet aan voorspellingen maar schetste wel vier scenario's. Uitgangspunt bij deze scenarios is de duur van de contactbeperkingen en de diepte waarin deze doorwerken op de economie. We vatten deze scenario's kort voor u samen:

Scenario 1 – 'Korte dip met herstel in 2020'
De contactmaatregelen duren 3 maanden, het eerste herstel vindt al in 2020 plaats. In de eerste helft van 2020 is er sprake van een recessie, daarna volgt een snel herstel. De economische groei bedraagt -1,2% in 2020 en 3,5% in 2021. De werkloosheid loopt op tot 4,5% in 2021, de effecten op de (toename van de) staatsschuld zijn gering.

Scenario 2 – 'Korte recessie'
De contactmaatregelen duren 6 maanden, de industrie wordt zwaarder getroffen, de wereldhandel zakt weg. De economische groei bedraagt -5% in 2020 en 3,8% in 2021. De werkloosheid loopt op tot 5,3% in 2021, de staatsschuld verslechterd door langere steun en een diepere recessie.

Scenario 3 – 'Diepere recessie'
De contactmaatregelen duren 6 maanden, de problemen in de wereldeconomie en het financiële stelsel leiden tot een langere en diepere recessie. De economische groei bedraagt -7,7% in 2020 en 2% in 2021. De werkloosheid loopt op tot 8,4% in 2021, de diepere recessie stuwt de schuld op en de overheid moet bedrijven redden.

Scenario 4 – 'Diepere en langere recessie'
De contactmaatregelen duren 12 maanden, de recessie houdt anderhalf jaar aan, mede door problemen in de financiële sector en in het buitenland. De economische groei bedraagt -7,3% in 2020 en -2,7% in 2021. De werkloosheid loopt op tot 9,4% in 2021, de diepere en langere recessie stuwt de schuld op, meer bedrijven moeten door de overheid worden gered.

Belangrijk: Het CPB schetste vier scenario's zonder een uitspraak te doen welk scenario het meest waarschijnlijk is. Op de website van het CPB lezen we daarover: "Het CPB doet geen uitspraken over welk scenario het meest waarschijnlijk is. De waarde van scenario-analyse is ook niet zozeer gelegen in de precieze uitkomsten in een bepaald scenario, het gaat er juist om de scenario’s met elkaar te vergelijken. Dat geeft een indruk van de orde van grootte van economische effecten en laat zien waar de voornaamste onzekerheden zitten. Naarmate meer informatie beschikbaar komt, kan wel duidelijk worden dat bepaalde scenario’s meer of minder waarschijnlijk worden."

De coronacrisis en de woningmarkt - vier scenario's

Scenario 1 – 'Korte dip met herstel in 2020'
In het eerste scenario zal het effect naar onze inschatting beperkt blijven tot een ‘pauze voor de woningmarkt’. Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis blijkt dat 79% (beperkte doelgroep dus indicatief) van de consumenten met verhuisplannen wacht met uitvoering tot de problemen met het coronavirus voorbij zijn.
In dit scenario worden er in de komende maanden hooguit wat minder woningen verkocht. Het effect op de prijsontwikkeling zal beperkt blijven tot een stagnatie van de prijsstijging, dalende huizenprijzen zijn – op korte en langere termijn - niet te verwachten.

Scenario 2 –'Korte recessie'
Als het tweede scenario zich voordoet, dan achten wij het aannemelijk dat er hooguit een 'langere pauze' zal optreden voor de woningmarkt. De verhouding tussen vraag en aanbod zal niet ingrijpend veranderen. De vraag zal afnemen, maar dit heeft direct effecten voor de doorstroming en dus ook op het aanbod van bestaande woningen. Daarnaast staat vast dat een aantal bouwprojecten zal worden vertraagd. Er zullen gedurende meerdere maanden minder woningen worden verkocht. Het effect op de prijsontwikkeling zal beperkt blijven tot een stagnatie van de prijsstijging, dalende huizenprijzen zijn ook in dit scenario niet te verwachten.

Scenario 3 – 'Diepere recessie'

In het derde scenario zal er naar onze inschatting meer stagnatie gaan optreden op de woningmarkt. De vraag neemt af, het aanbod ook. Huizenbezitters die al een nieuwbouwwoning hebben gekocht en hun eigen woning nog moeten verkopen, zouden mogelijkerwijs wat onder druk kunnen komen te staan. Het aantal verkooptransacties zal verder afnemen. Desondanks zal het effect op de prijsontwikkeling van woningen beperkt blijven.

Scenario 4 – 'Diepere en langere recessie'

In het vierde en minst optimistische scenario zal er significante stagnatie optreden op de woningmarkt. De vraag naar woningen zal verder afnemen, terwijl ook het aanbod aan woningen in de nieuwbouw en bestaande bouw zal afnemen. En desondanks zal voor deze periode het effect op de prijsontwikkeling van woningen beperkt blijven. De vraag zal dalen, het aanbod zal ook dalen.

Waarom we verwachten dat huizenprijzen tussen 2020 en 2021 niet (significant) zullen dalen

We zijn makelaars, geen waarzeggers. We weten dus niet hoe de huizenprijzen zich zullen gaan ontwikkelen. Maar we hebben wel een onderbouwde visie op dit vraagstuk. En daarbij baseren we ons in belangrijke mate op onze ervaringen met de kredietcrisis.

De eerste serieuze signalen voor die financiëlle crisis waren al zichtbaar in 2007. In 2008 raakten Icesafe, Lehman Brothers, Fortis, ING, Aegon en SNS in de problemen. Pas in 2009 werden de eerste gevolgen voor de woningmarkt zichtbaar door een daling van het aantal verkopen met 26% en een beperkte prijsdaling. In 2010 stabiliseerde de markt.
Daarna zette de woningmarkt een dalende beweging in, een beweging die veel duidelijker zichtbaar werd in de daling van het aantal verkopen dan in de prijsstijging. De prijzen daalden met circa 22%, maar het aantal verkopen halveerde bijna.

Waarom de woningmarkt eerst reageert met dalende verkoopaantallen en pas later met dalende prijzen

De eerste 'trigger' bij een economische crisis is dat woningzoekenden hun plannen uitstellen. Funda rapporteerde op 26 maart 2020 dat de helft van de potentiële huizenkopers en verkopers de plannen (nog) niet aanpaste. Maar 36% van de kopers en 24,3% van de verkopers is wel voorzichtiger. Het eerste effect wordt dan uiteindelijk zichtbaar in minder bezichtigingen, een lager verkooptempo en dus een afnemend aantal transacties.

We hebben twee belangrijke argumenten waarom we denken dat de prijzen op korte termijn niet zullen dalen

Argument één - De woningmarkt is nog steeds krapper dan ooit

De druk op de woningmarkt wordt gemeten met behulp van de krapte-indicator.

De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële koper op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Hoe lager de krapte-indicator, hoe krapper de markt is. Bij een krapte onder de 5 is er sprake van een verkopersmarkt, bij een krapte tussen 5 en 10 is er sprake van een evenwichtige markt en vanaf een krapte van 10 is er sprake van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld.

Een jaar geleden was de krapte nog 3,6. Dat houdt in dat de consument gemiddeld kon kiezen uit 3,6 woningen. Aan het einde van 2019 was de krapte toegenomen tot 2,8. Dus zelfs als het aantal te koop staande woningen ten opzichte van het aanbod bijna verdubbelt of wanneer het aantal verkochte woningen bijna halveert ten opzichte van het aanbod, is er nog steeds sprake van een krapte van 5,6. Daarmee is er net sprake van een evenwichtige markt en net geen sprake meer van een verkopersmarkt.

Kortom, het aantal transacties moet fors afnemen wil er sprake zijn van een duidelijk effect op de krapte.

Argument twee - Prijsdalingen worden in eerste instantie sterker bepaald door psychologische dan door economische wetten

Consumenten kiezen vaak irrationeel. Wie het gedrag van consumenten wil voorspellen, moet in eerste instantie kijken naar psychologische wetten en daarna pas naar economische wetten.

Een voorbeeld. Iedereen wist dat de prijzen van duurdere woningen tijdens de financiële crisis sneller daalden dan die van goedkopere woningen. Wie een woning van € 250.000 met 10% verlies verkocht kon bijvoorbeeld een woning van € 400.000 kopen die met 15% verlies was aangeboden.

En toch werden dit soort economische en rekenkundig onderbouwde keuzes maar nauwelijks gemaakt. Consumenten hebben namelijk een uiterst sterke afkeer van verkopen met verlies. Dit fenomeen wordt 'verliesaversie' genoemd. Daarbij moet het begrip 'verlies' overigens niet letterlijk worden genomen. Zelfs de consument die 10% winst maakt op zijn woning maar 2% minder incasseert dan de buurman, zal die 2% als verlies ervaren.

Voor een potentiële verkoper houdt dit in dat biedingen die als 'verliesgevend' worden ervaren (ook als dat objectief gezien onjuist is), in eerste instantie worden afgewezen. Pas als anderen het verlies hebben geaccepteerd - en bij voorkeur tenminste in dezelfde mate - ontstaat er ruimte voor acceptatie van dat verlies.

Samenvatting

De coronacrisis is een zeer ernstige crisis voor de volksgezondheid en een serieuze bedreiging voor onze economie. Op dit moment is er niets zinnigs te zeggen hoe de corinacrisis zich verder zal ontwikkelen. En dus zijn we niet zeker van de consequenties voor de woningmarkt. De Leeuw Makelaardij heeft daar echter wel een onderbouwde verwachting over.

Als de contactmaatregelen langer aanhouden of nog verder worden versterkt, dan zal er ongetwijfeld sprake zijn van een stagnatie op de woningmarkt. Er zullen minder woningen worden verkocht maar er zullen ook minder woningen te koop worden gezet. De woningmarkt gaat daardoor tijdelijk in de pauzestand.

Als er een effect merkbaar zal zijn, dan zal dat naar onze verwachting in eerste instantie vooral zichtbaar worden in een afnemend transactievolume en een oplopende verkooptijd. Verder is het waarschijnlijk dat de prijsstijging verder zal afvlakken, een beweging die al eerder in gang was gezet.

Een daling van de huizenprijzen is naar onze inschatting, op basis van de huidige omstandigheden, niet te verwachten. Ook de aangekondigde (beperkte) renteverhogingen veranderen daar wat ons betreft niets aan.

Vooruitlopend op onze rapportage Zicht op de Woningmarkt over het eerste kwartaal van 2020

Begin april 2020 verschijnt onze rapportage Zicht op de Woningmarkt over het eerste kwartaal van 2020. Vooruitlopend daarop wijzen wij u graag op het vrij constante seizoenspatroon in de prijsontwikkeling van woningen. Uit bovenstaande grafiek blijkt dat de prijsontwikkeling in ELK eerste kwartaal van het jaar in negatief opzicht afwijkt van de voorafgaande kwartalen. Dat patroon doet zich dus elk jaar voor. En de voortzetting van dit patroon in 2020 is op zichzelf dus nog geen indicatie voor dalende prijzen. Maar we vrezen nu al voor de onjuiste interpretatie van dat gegeven...

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.