De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Terug van weggeweest: Het gemeentelijk antispeculatiebeding in de herhaling

Antispeculatiebedingen kwamen in de zeventiger en tachtiger jaren veel voor en maakten bijvoorbeeld standaard onderdeel uit van de verkoopvoorwaarden van premiewoningen. De afgelopen jaren werd het antispeculatiebeding veel minder toegepast. Maar inmiddels lijkt het gemeentelijk antispeculatiebeding weer aan populariteit te winnen. Maar wat is een speculatiebeding precies?

Wat is een antispeculatiebeding?

Een antispeculatiebeding is een clausule in een koopcontract of koop-aannemingsovereenkomst waarmee een huiseigenaar (1) wordt verplicht om de aangekochte woning zelf te bewonen en (2) wordt beperkt in zijn vrijheid om zijn woning aan derden te verkopen.

Het antispeculatiebeding wordt ingezet in situaties waarbij een gemeente de intentie heeft om een woning langdurig bereikbaar te houden voor een specifieke doelgroep. Het antispeculatiebeding werd iin de zeventiger- en tachtiger jaren breed ingezet bij de verkoop van premiewoningen. Afhankelijk van hun inkomen konden kopers van een premie A-woning tussen de ƒ 10.000 en bijna ƒ 40.000 aan premie ontvangen. Het antispeculatiebeding werd om twee redenen gehanteerd:
(1) Om te voorkomen dat nieuwbouwwoningen aan 'buitenstaanders' (niet-ingezetenen van- of niet economisch gebonden aan de gemeente werden verkocht;
(2) Om te voorkomen dat de eerste eigenaar teveel profiteerde van investeringen van de gemeente, waarmee de woning ook buiten het bereik van de oorspronkelijke doelgroep zou vallen.

Een antispeculatiebeding wordt opgenomen als 'kettingbeding': elke eigenaar van de woning is contractueel verplicht om de bepalingen van het antispeculatiebeding ook weer op te leggen aan opvolgende eigenaars.

Het zijn overigens niet alleen gemeenten die gebruik maken van dit soort bepalingen. Ook bij de uitponding van corporatiebezit worden vaak vergelijkbare juridische maatregelen genomen om de verkochte woningen voor de toekomst zoveel mogelijk beschikbaar te houden voor de oorspronkelijk beoogde doelgroepen.

Welke toepassingen van het antispeculatiebeding zijn toegestaan?

Er zijn veel procedures gevoerd over de geldigheid van antispeculatiebedingen.

(1) Niet meer toegestaan: Verkoop uitsluitend aan eigen inwoners of economisch gebondenen

Antispeculatiebedingen werden in het verleden ook ingezet om de woningvoorraad te behouden voor  inwoners van- of economisch gebondendenen aan de eigen gemeente. Bij deze antispeculatiebedingen mocht de woning uitsluitend worden verkocht aan een door de gemeente aan te wijzen of goed te keuren gegadigde. Met het arrest van 14 april 2006 zette de Hoge Raad een streep door deze praktijk. De gemeente heeft met de Huisvestingswet een belangrijk instrument in handen voor de verdeling van woningen beneden een bepaalde prijsgrens. En dus is het niet de bedoeling dat de gemeente haar bevoegdheid boven deze prijsgrens 'oprekt' met behulp van een antispeculatiebeding.

Conclusie: Een gemeentelijk antispeculatiebeding dat woningen in de vrije sector alleen toegankelijk maakt voor gegadigden met een economische of sociale binding aan de gemeente is NIET toegestaan.

(2) Nog wel toegestaan: Verkoop tegen een maximale prijs voor een specifieke doelgroep

Een ander, minder vergaand doel van een antispeculatiebeding is het voorkomen dat de prijs van een woning zich zodanig ontwikkelt dat de woning niet langer bereikbaar is voor de beoogde doelgroep. Het antispeculatiebeding wordt dan vooral ingezet om de prijsontwikkeling van de woning te drukken of om te voorkomen dat de eerste eigenaar zichzelf onredelijk verrijkt. Dat doel is volgens de Hoge Raad nog steeds toegestaan. Zolang de vrijheid van vestiging niet onrechtvaardig beperkt - en de maatregelen tegen prijsopdrijving gelden voor iedereen en niet specifiek voor niet-gebondenden aan de gemeente, kan het antispeculatiebeding nog steeds worden ingezet.

Conclusie: Een gemeentelijk antispeculatiebeding dat de prijsvorming beïnvloedt is WEL toegestaan

Gebruikelijke uitzonderingen

 Een antispeculatiebeding mag nooit een absolute werking hebben. En dus worden standaard een aantal ontheffingsgronden opgenomen:

  1. verandering van werkkring door de eigenaar;
  2. overlijden van de eigenaar of diens partner;
  3. ontbinding van het huwelijk of geregistreerd partnerschap;
  4. verhuizing in verband met de gezondheid van de eigenaar of diens gezinsleden;
  5. andere bijzondere omstandigheden;

Te verwachten ontwikkelingen

De druk op de woningmarkt is groter dan ooit. Gemeenten willen graag dat er betaalbare woningen worden gebouwd die beschikbaar blijven voor specifieke doelgroepen in plaats van dat de woningen snel en met hoge winsten worden doorverkocht of worden aangekocht voor de toeristische verhuur. Het is logisch dat de zelfbewoningsclausule en het antispeculatiebeding weer aan populariteit winnen.

De verschillende ervaringen in Nederland tonen aan dat een anti-speculatiebeding alleen werkt als de handhaving goed in orde is. Gemeentes met minder strenge maatregelen merken geen verbetering, gemeenten met een streng beleid wel.

Voorbeelden uit het land

In Amstelveen werd de eigenaar van een appartement door de rechtbank veroordeeld tot een contractuele boete van € 50.000 omdat niet was voldaan aan de zelfbewoningsplicht. De rechter ging mee in de hoogte van de boete, omdat er een afschrikkende werking van uit moest gaan.

Amsterdam voerde in 2018 een maximale verkoopprijs in voor nieuwbouwwoningen in de middensector. Er is in Amsterdam geen geloof in de de effectiviteit van een antispeculatiebeding, wel in een verhuurverbod en een zelfbewoningsplicht.

Ook Haarlem voerde voor nieuwbouwwoningen met een prijs onder € 367.395 (middensegment koop prijspeil 2019) een zelfbewoningsplicht en een antispeculatiebeding voor maximaal 10 jaar in.

In het verleden werd een antispeculatiebeding vaak opgenomen voor 5 of maximaal 10 jaar. In 2019 werden er in Utrecht nieuwbouwwoningen aangeboden met een antispeculatiebeding voor 15 jaar. Die termijn komt ons als onredelijk lang voor en we twijfelen aan de juridische houdbaarheid ervan. Het zal bijvoorbeeld lastig vast te stellen zijn of een gerealiseerde verkoopwinst nog het gevolg is van de lagere nieuwbouwprijs of het resultaat van investeringen in en aanpassingen en verbeteringen aan de woning.

In Wijk bij Duurstede bleek het antispeculatiebeding waarbij 10% van de winst aan de gemeente moest worden overgedragen, onvoldoende effectief. De winsten waren dermate hoog dat de 'doorverkopers' de afdracht van 10% voor lief namen.

De gemeente Woerden maakt gebruik van een antispeculatiebeding en een zelfbewoningsplicht. Deze regels gelden voor woningen die op gemeentegrond staan en woningen die gebouwd worden tot € 200.000. Verder zijn er bij sommige nieuwbouwprojecten uitbreidingsbeperkingen en mogen twee goedkopere woningen niet worden samengevoegd tot één grotere woning. Dit alles moet ertoe leiden dat de prijsstijging van de woningen beperkt blijft.

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.