De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verhuur in de VVE? Welke vormen van verhuur van een appartement zijn toegestaan en welke verboden?

Steeds meer woningen èn appartementen worden verkocht aan particuliere beleggers. Het onderwerp 'verhuur' komt daarom steeds vaker voor als agendapunt op de vergaderingen van de Vereniging van Eigenaren. Mag een VvE verhuur verbieden? En gaat het dan alleen om kamerverhuur of vakantieverhuur? Of over alle vormen van verhuur? De Leeuw Makelaardij schept duidelijkheid.

Verhuur van een appartement is toegestaan tenzij het verboden is in het splitsingsreglement

Het wettelijk uitgangspunt is dat verhuur van een appartementsrecht is toegestaan. Artikel 5:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een appartementseigenaar bevoegd is om zijn appartement zelf te gebruiken, maar ook bevoegd is om het appartement aan een ander in gebruik te geven.

In het splitsingsreglement kunnen regels zijn opgenomen over het gebruik, beheer en onderhoud van de appartementen, ook de privé delen van de appartementen. Soms staat er in de splitingsakte een 'zelfbewoningsclausule', waarin is geregeld dat appartementen uitsluitend door de eigenaar(s) mogen worden gebruikt en derhalve niet mogen worden verhuurd. Er is lange tijd twijfel geweest of de zelfbewoningsclausule geoorloofd is.Op 9 juni 2010 heeft de Rechtbank in Groningen zich daarover uitgesproken. De rechter was van mening dat een algeheel verhuurverbod niet ongeloorloofd is, omdat de nieuwe eigenaar van het appartement vooraf wist van het bestaan van het verbod en het appartement desondanks heeft gekocht.

Kamerverhuur kan verboden zijn op grond van het splitsingsreglement of gemeentelijke regels

Ook kamergewijze verhuur is in beginsel toegestaan, maar kan verboden zijn op basis van het splitsingsreglement of op basis van gemeentelijke regels.

Het splitsingsreglement kan alle vormen van verhuur verbieden, maar kan ook directe regels bevatten over het al dan niet toegestaan zijn van kamerverhuur. Soms zijn die regels wat 'indirect geformuleerd, als de bestemming van een appartementengebouw is 'woning voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden', dan mag de woning wel in zijn geheel worden verhuurd, maar niet in de vorm van kamergewijze verhuur.

Vakantieverhuur kan verboden zijn op grond van het splitsingsreglement of gemeentelijke regels

Of vakantieverhuur aan toeristen is toegestaan, is afhankelijk van de bestemming van het appartementsrecht. Vaak staat daar als omschrijving 'woonruimte' of 'woning' of 'woonruimte voor permanente bewoning'. Als de bestemming wonen is, dan is vakantieverhuur verboden omdat dit geldt als een bedrijfsmatige of commerciële exploitatie en daarom in strijd is met de woonbestemming. Er zijn steeds meer grote steden die verhuur van woonruimte aan toeristen voor meer dan 30 of 60 dagen per jaar verbieden. Amsterdam was de eerste, Utrecht en Rotterdam volgden al snel. Andere gemeenten met vergelijkbare regelgeving zijn Breda, Middelburg, Bergen, Texel en Amstelveen.

Conclusie:

Als de bestemming van een appartement 'wonen' is, dan is kamergewijze verhuur en vakantieverhuur niet toegestaan. Datzelfde geldt wanneer de gemeente regels heeft gesteld over kamergewijze of vakantieverhuur.

Maar 'normale verhuur', dus reguliere en langduriger verhuur als zelfstandige woonruimte, is toegestaan tenzij het expliciet is verboden in de splitsingsakte.

Kan een VvE achteraf nog de splitsingsakte wijzigen om een verhuurverbod af te dwingen?

Het is niet eenvoudig om een splitsingsakte te wijzigen. De splitsingsakte is een belangrijk document dat is opgesteld door een notaris. Naast de eigenaren moeten ook alle betrokken hypotheekbanken akkoord gaan met de wijziging. 

Op grond van de wet is voor wijziging van de splitsingsakte de medewerking van alle eigenaren noodzakelijk.Die unanimiteit kan worden doorbroken als 80% van de stemmen daartoe beslist en het bestuur van de VvE zijn medewerking verleent.

In de praktijk zal het erg lastig zijn om de splitsingsakte achteraf te wijzigen als enkele eigenaars zich daartegen verzetten. In de uitspraak van de Rechtbank Groningen werd een algeheel verhuurverbod niet ongeoorloofd beschouwd, omdat de nieuwe eigenaars vooraf wisten van het verbod op verhuur. Als de rechten van een appartementseigenaar achteraf worden aangetast en beperkt, dan zal de kans groot zijn dat een algeheel verhuurverbod wel als ongeoorloofd zal worden beschouwd.

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen.

 

 

 

Vragen & Reacties 2

Kees op vrijdag 18 oktober 2019 08:48

Kan een VVE-bestuur een minimale termijn voor verhuur vast stellen?

Kan een VVE-bestuur een minimale termijn voor verhuur vast stellen?
Wim de Leeuw op vrijdag 18 oktober 2019 14:47

Beste Kees,

Een VvE-bestuur kan en mag van alles vaststellen. Ik denk echter niet dat dat van enige invloed is op wat individuele appartementseigenaren wel en niet mogen met hun privé-gedeelten.

Zoals gezegd, de regels die individuele appartementseigenaren kunnen beperken in de manier waarop ze hun eigendom gebruiken moeten zijn vastgelegd in de splitsingsakte. Het bestuur van de VvE gaat niet over die splitsingsakte, de ledenvergadering van de VvE gaat daarover.

Ik denk overigens dat het niet zo zinvol is om als ledenvergadering van een VvE te willen bepalen wat de minimale termijn zou zijn voor verhuur. Waarom zou je dat willen? Er zijn inmiddels talloze procedures gevoerd over de vraag of er in een bepaalde concrete situatie wel of geen sprake is van 'commerciele exploitatie'. Waarom zou je een begrip dat inmiddels voldoende duidelijk is, als ledenvergadering nog willen definiëren?

Ik zie het praktisch belang niet. Maar als er een instantie over gaat, dan is het de ledenvergadering van de VvE. En zèker niet het bestuur van een VvE.

Met vriendelijke groet,
Wim de leeuw

Beste Kees, Een VvE-bestuur kan en mag van alles vaststellen. Ik denk echter niet dat dat van enige invloed is op wat individuele appartementseigenaren wel en niet mogen met hun privé-gedeelten. Zoals gezegd, de regels die individuele appartementseigenaren kunnen beperken in de manier waarop ze hun eigendom gebruiken moeten zijn vastgelegd in de splitsingsakte. Het bestuur van de VvE gaat niet over die splitsingsakte, de ledenvergadering van de VvE gaat daarover. Ik denk overigens dat het niet zo zinvol is om als ledenvergadering van een VvE te willen bepalen wat de minimale termijn zou zijn voor verhuur. Waarom zou je dat willen? Er zijn inmiddels talloze procedures gevoerd over de vraag of er in een bepaalde concrete situatie wel of geen sprake is van 'commerciele exploitatie'. Waarom zou je een begrip dat inmiddels voldoende duidelijk is, als ledenvergadering nog willen definiëren? Ik zie het praktisch belang niet. Maar als er een instantie over gaat, dan is het de ledenvergadering van de VvE. En zèker niet het bestuur van een VvE. Met vriendelijke groet, Wim de leeuw
Gast
maandag 21 oktober 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.