De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verhuur in de VVE? Welke vormen van verhuur van een appartement zijn toegestaan en welke verboden?

Steeds meer woningen èn appartementen worden verkocht aan particuliere beleggers. Het onderwerp 'verhuur' komt daarom steeds vaker voor als agendapunt op de vergaderingen van de Vereniging van Eigenaren. Mag een VvE verhuur verbieden? En gaat het dan alleen om kamerverhuur of vakantieverhuur? Of over alle vormen van verhuur? De Leeuw Makelaardij schept duidelijkheid.

Verhuur van een appartement is toegestaan tenzij het verboden is in het splitsingsreglement

Het wettelijk uitgangspunt is dat verhuur van een appartementsrecht is toegestaan. Artikel 5:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een appartementseigenaar bevoegd is om zijn appartement zelf te gebruiken, maar ook bevoegd is om het appartement aan een ander in gebruik te geven.

In het splitsingsreglement kunnen regels zijn opgenomen over het gebruik, beheer en onderhoud van de appartementen, ook de privé delen van de appartementen. Soms staat er in de splitingsakte een 'zelfbewoningsclausule', waarin is geregeld dat appartementen uitsluitend door de eigenaar(s) mogen worden gebruikt en derhalve niet mogen worden verhuurd. Er is lange tijd twijfel geweest of de zelfbewoningsclausule geoorloofd is.Op 9 juni 2010 heeft de Rechtbank in Groningen zich daarover uitgesproken. De rechter was van mening dat een algeheel verhuurverbod niet ongeloorloofd is, omdat de nieuwe eigenaar van het appartement vooraf wist van het bestaan van het verbod en het appartement desondanks heeft gekocht.

Kamerverhuur kan verboden zijn op grond van het splitsingsreglement of gemeentelijke regels

Ook kamergewijze verhuur is in beginsel toegestaan, maar kan verboden zijn op basis van het splitsingsreglement of op basis van gemeentelijke regels.

Het splitsingsreglement kan alle vormen van verhuur verbieden, maar kan ook directe regels bevatten over het al dan niet toegestaan zijn van kamerverhuur. Soms zijn die regels wat 'indirect geformuleerd, als de bestemming van een appartementengebouw is 'woning voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden', dan mag de woning wel in zijn geheel worden verhuurd, maar niet in de vorm van kamergewijze verhuur.

Vakantieverhuur kan verboden zijn op grond van het splitsingsreglement of gemeentelijke regels

Of vakantieverhuur aan toeristen is toegestaan, is afhankelijk van de bestemming van het appartementsrecht. Vaak staat daar als omschrijving 'woonruimte' of 'woning' of 'woonruimte voor permanente bewoning'. Als de bestemming wonen is, dan is vakantieverhuur verboden omdat dit geldt als een bedrijfsmatige of commerciële exploitatie en daarom in strijd is met de woonbestemming. Er zijn steeds meer grote steden die verhuur van woonruimte aan toeristen voor meer dan 30 of 60 dagen per jaar verbieden. Amsterdam was de eerste, Utrecht en Rotterdam volgden al snel. Andere gemeenten met vergelijkbare regelgeving zijn Breda, Middelburg, Bergen, Texel en Amstelveen.

Conclusie:

Als de bestemming van een appartement 'wonen' is, dan is kamergewijze verhuur en vakantieverhuur niet toegestaan. Datzelfde geldt wanneer de gemeente regels heeft gesteld over kamergewijze of vakantieverhuur.

Maar 'normale verhuur', dus reguliere en langduriger verhuur als zelfstandige woonruimte, is toegestaan tenzij het expliciet is verboden in de splitsingsakte.

Kan een VvE achteraf nog de splitsingsakte wijzigen om een verhuurverbod af te dwingen?

Het is niet eenvoudig om een splitsingsakte te wijzigen. De splitsingsakte is een belangrijk document dat is opgesteld door een notaris. Naast de eigenaren moeten ook alle betrokken hypotheekbanken akkoord gaan met de wijziging. 

Op grond van de wet is voor wijziging van de splitsingsakte de medewerking van alle eigenaren noodzakelijk.Die unanimiteit kan worden doorbroken als 80% van de stemmen daartoe beslist en het bestuur van de VvE zijn medewerking verleent.

In de praktijk zal het erg lastig zijn om de splitsingsakte achteraf te wijzigen als enkele eigenaars zich daartegen verzetten. In de uitspraak van de Rechtbank Groningen werd een algeheel verhuurverbod niet ongeoorloofd beschouwd, omdat de nieuwe eigenaars vooraf wisten van het verbod op verhuur. Als de rechten van een appartementseigenaar achteraf worden aangetast en beperkt, dan zal de kans groot zijn dat een algeheel verhuurverbod wel als ongeoorloofd zal worden beschouwd.

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen.

 

 

 

Vragen & Reacties 9

Kees op vrijdag 18 oktober 2019 08:48

Kan een VVE-bestuur een minimale termijn voor verhuur vast stellen?

Kan een VVE-bestuur een minimale termijn voor verhuur vast stellen?
Wim de Leeuw op vrijdag 18 oktober 2019 14:47

Beste Kees,

Een VvE-bestuur kan en mag van alles vaststellen. Ik denk echter niet dat dat van enige invloed is op wat individuele appartementseigenaren wel en niet mogen met hun privé-gedeelten.

Zoals gezegd, de regels die individuele appartementseigenaren kunnen beperken in de manier waarop ze hun eigendom gebruiken moeten zijn vastgelegd in de splitsingsakte. Het bestuur van de VvE gaat niet over die splitsingsakte, de ledenvergadering van de VvE gaat daarover.

Ik denk overigens dat het niet zo zinvol is om als ledenvergadering van een VvE te willen bepalen wat de minimale termijn zou zijn voor verhuur. Waarom zou je dat willen? Er zijn inmiddels talloze procedures gevoerd over de vraag of er in een bepaalde concrete situatie wel of geen sprake is van 'commerciele exploitatie'. Waarom zou je een begrip dat inmiddels voldoende duidelijk is, als ledenvergadering nog willen definiëren?

Ik zie het praktisch belang niet. Maar als er een instantie over gaat, dan is het de ledenvergadering van de VvE. En zèker niet het bestuur van een VvE.

Met vriendelijke groet,
Wim de leeuw

Beste Kees, Een VvE-bestuur kan en mag van alles vaststellen. Ik denk echter niet dat dat van enige invloed is op wat individuele appartementseigenaren wel en niet mogen met hun privé-gedeelten. Zoals gezegd, de regels die individuele appartementseigenaren kunnen beperken in de manier waarop ze hun eigendom gebruiken moeten zijn vastgelegd in de splitsingsakte. Het bestuur van de VvE gaat niet over die splitsingsakte, de ledenvergadering van de VvE gaat daarover. Ik denk overigens dat het niet zo zinvol is om als ledenvergadering van een VvE te willen bepalen wat de minimale termijn zou zijn voor verhuur. Waarom zou je dat willen? Er zijn inmiddels talloze procedures gevoerd over de vraag of er in een bepaalde concrete situatie wel of geen sprake is van 'commerciele exploitatie'. Waarom zou je een begrip dat inmiddels voldoende duidelijk is, als ledenvergadering nog willen definiëren? Ik zie het praktisch belang niet. Maar als er een instantie over gaat, dan is het de ledenvergadering van de VvE. En zèker niet het bestuur van een VvE. Met vriendelijke groet, Wim de leeuw
piet op woensdag 20 november 2019 13:37

Het hiervoor gestelde lijdt uitzondering in die gevallen waarbij de
vervreemding geschiedt aan een gegadigde voor meerdere verhuurde appartementsrechten uit een
oogpunt van geldbelegging en die niet het oogmerk heeft van bewoning voor zichzelf.

mag op basis van deze regel in de splitsingsakte wel of niet 4 kamers verhuren?

Het hiervoor gestelde lijdt uitzondering in die gevallen waarbij de vervreemding geschiedt aan een gegadigde voor meerdere verhuurde appartementsrechten uit een oogpunt van geldbelegging en die niet het oogmerk heeft van bewoning voor zichzelf. mag op basis van deze regel in de splitsingsakte wel of niet 4 kamers verhuren?
Wim de Leeuw op woensdag 20 november 2019 14:30

Beste Piet,

Om hier iets zinnigs over te kunnen roepen zou ik deze regeling als geheel uit de splitsingsakte moeten zien. Ik weet, op basis van jouw vraagstelling, niet wat jij bedoelt met 'het hiervoor gestelde'.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Piet, Om hier iets zinnigs over te kunnen roepen zou ik deze regeling als geheel uit de splitsingsakte moeten zien. Ik weet, op basis van jouw vraagstelling, niet wat jij bedoelt met 'het hiervoor gestelde'. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
piet op woensdag 20 november 2019 16:50

Hoi Win,

Hier ook de ander tex1. de tereinen met opstallen dienen te worden aanvaard
in de staat waarin deze zich bevinden.
2. Elk appartementsrecht omvat een koopwoning of een bijbehorende
berging of een afzonderlijke parkeerplaats voor een peronenauto of een bromfiets-, motorfiets- of fietsenberging welke slecht als zodanig mag worden gebruikt.
3. elke na splitsing onstane appartementsrecht, voor zo ver het een woning omvat, mag slechts worden vervreemd aan;
a. de huurder van de op de erfpacht gebouwde woning op het moment van de splitsing, dan wel
b. eengegadigde die daarop reflecteert na het eindigen van de huurovereenkomst met de huurder, als bedoel in het virige lid.
4. Het hiervoor gestelde lijdt uitzondering in die gevallen waarbij de
vervreemding geschiedt aan een gegadigde voor meerdere verhuurde appartementsrechten uit een
oogpunt van geldbelegging en die niet het oogmerk heeft van bewoning voor zichzelf.
5. datum van ingang
6. appartements-rechten mogen niet afzonderlijk verkocht worden.

mag je hier dan verkameren?

Hoi Win, Hier ook de ander tex1. de tereinen met opstallen dienen te worden aanvaard in de staat waarin deze zich bevinden. 2. Elk appartementsrecht omvat een koopwoning of een bijbehorende berging of een afzonderlijke parkeerplaats voor een peronenauto of een bromfiets-, motorfiets- of fietsenberging welke slecht als zodanig mag worden gebruikt. 3. elke na splitsing onstane appartementsrecht, voor zo ver het een woning omvat, mag slechts worden vervreemd aan; a. de huurder van de op de erfpacht gebouwde woning op het moment van de splitsing, dan wel b. eengegadigde die daarop reflecteert na het eindigen van de huurovereenkomst met de huurder, als bedoel in het virige lid. 4. Het hiervoor gestelde lijdt uitzondering in die gevallen waarbij de vervreemding geschiedt aan een gegadigde voor meerdere verhuurde appartementsrechten uit een oogpunt van geldbelegging en die niet het oogmerk heeft van bewoning voor zichzelf. 5. datum van ingang 6. appartements-rechten mogen niet afzonderlijk verkocht worden. mag je hier dan verkameren?
Wim de Leeuw op donderdag 21 november 2019 10:24

Beste Piet,

Deze clausule gaat niet over verkameren, deze overeenkomst gaat over verhuur in zijn algemeenheid. Op basis van dit artikel kan je niets zeggen over het al dan niet toegestaan zijn van verkamering.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Piet, Deze clausule gaat niet over verkameren, deze overeenkomst gaat over verhuur in zijn algemeenheid. Op basis van dit artikel kan je niets zeggen over het al dan niet toegestaan zijn van verkamering. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Piet op donderdag 21 november 2019 08:00

Hoi Wim,
Dat zie ik ook, maar mag je dan wel verhuren? aan de hand van deze regel.
in de HHR staat alleen iets dat als je een derde er in laat wonen je het moet melden.
maar niet iets over toestemming.
en vlg mij mij mag de VVE in het HHR niet iets beslissen over de manier hoe jij verhuurd. of zit ik verkeerd.
gr Piet

Hoi Wim, Dat zie ik ook, maar mag je dan wel verhuren? aan de hand van deze regel. in de HHR staat alleen iets dat als je een derde er in laat wonen je het moet melden. maar niet iets over toestemming. en vlg mij mij mag de VVE in het HHR niet iets beslissen over de manier hoe jij verhuurd. of zit ik verkeerd. gr Piet
Wim de Leeuw op donderdag 21 november 2019 10:26

Beste Piet,

Op basis van de tekst die jij me hebt voorgelegd lijkt me verhuur van de woning als zelfstandige woning toegestaan.

Er staat niets over kamerverhuur, maar meestal is kamergewijze verhuur verboden op basis van gemeentelijke regels of pp basis van de bestemming 'wonen' in de splitsingsakte.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Piet, Op basis van de tekst die jij me hebt voorgelegd lijkt me verhuur van de woning als zelfstandige woning toegestaan. Er staat niets over kamerverhuur, maar meestal is kamergewijze verhuur verboden op basis van gemeentelijke regels of pp basis van de bestemming 'wonen' in de splitsingsakte. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Piet op donderdag 21 november 2019 10:56

Hoi Wim,

dat is dan vreemd. Vergunning in Amsterdam wordt wel verstrekt, maar de VVE gaat direct op de achterste poten van weg dat artikel 4

4. Het hiervoor gestelde lijdt uitzondering in die gevallen waarbij de
vervreemding geschiedt aan een gegadigde voor meerdere verhuurde appartementsrechten uit een
oogpunt van geldbelegging en die niet het oogmerk heeft van bewoning voor zichzelf.

dan is het gewoon blazen van die VVE denk ik dan.
koop ik het niet ik wijk gewoon uit naar een andere woning. De VVE in dit geval zorgt alleen voor dat de woningen daar veel minder waard zijn voor de huidig woning bezitters.
spijtig voor hun :-)
gr Piet
bedankt voor je mening

Hoi Wim, dat is dan vreemd. Vergunning in Amsterdam wordt wel verstrekt, maar de VVE gaat direct op de achterste poten van weg dat artikel 4 4. Het hiervoor gestelde lijdt uitzondering in die gevallen waarbij de vervreemding geschiedt aan een gegadigde voor meerdere verhuurde appartementsrechten uit een oogpunt van geldbelegging en die niet het oogmerk heeft van bewoning voor zichzelf. dan is het gewoon blazen van die VVE denk ik dan. koop ik het niet ik wijk gewoon uit naar een andere woning. De VVE in dit geval zorgt alleen voor dat de woningen daar veel minder waard zijn voor de huidig woning bezitters. spijtig voor hun :-) gr Piet bedankt voor je mening
Gast
maandag 09 december 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.