De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Help, mijn nieuwe huis biedt uitzicht op een seksbos

Het bericht haalde eind maart 2019 de Telegraaf en werd direct een trending topic: “Gezin koopt huis met uitzicht op homo-ontmoetingsplek”. En "de makelaar had de kopers daar niets over verteld". Dit nieuws roept een interessante vraag op. Want had de verkoper of verkopend makelaar de kopers beter moeten informeren? Of hadden de kopers beter hun 'huiswerk' moeten doen?

Geen verborgen gebrek…

Op onze website vindt u zes blogs over ‘verborgen gebreken’. Over deze blogs zijn door onze lezers inmiddels honderden vragen gesteld èn door ons beantwoord. Deze blogs bieden echter geen antwoord op onze vraag. Met het huis is niets mis, het huis heeft geen gebrek. Het uitzicht van een huis en de overlast die u van buren of derden ervaart, zijn geen ‘verborgen gebreken’ in de zin van de koopovereenkomst.

Dwaling?

Bij ‘verborgen gebreken’ gaat het om non-conformiteit, over eigenschappen die het huis niet heeft terwijl de koper die eigenschappen wel mocht verwachten. Er is echter nog een ander rechtsmiddel dat kopers kunnen inzetten als een huis niet aan de verwachtingen voldoet: kopers kunnen zich beroepen op dwaling. Dwaling is een ‘wilsgebrek’. Een koopovereenkomst komt tot stand door een aanbod van de ene partij en de acceptatie daarvan door de andere partij. Dit wordt ook wel ‘wilsovereenstemming’ genoemd. Bij het wilsgebrek dwaling is die wil gevormd op basis van een verkeerde indruk. Een overeenkomst die onder dwaling tot stand is gekomen is vernietigbaar als wordt voldaan aan drie eisen:

- er is gedwaald door een mededeling van de wederpartij;
- er is gedwaald doordat de wederpartij zijn mededelingsplicht heeft geschonden;
- beide partijen waren niet op de hoogte van de ware stand van zaken.

De rechtspraak over dwaling met betrekking tot overlast

Voor zover mij bekend zijn er geen rechterlijke uitspraken bekend over volledig vergelijkbare zaken. Er zijn wel veel uitspraken te vinden over dwaling bij de aankoop van een woning waarbij overlast door buren centraal staat.

De Rechtbank Amsterdam wees op 19 juni 2013 een vordering af in een zaak waar de nieuwe eigenaar last had van onderburen die dankzij een alcoholverslaving serieuze overlast opleverden. Een complicerende factor bij deze uitspraak is echter dat het appartement, voorafgaand aan de verkoop, verhuurd was geweest. De huurder had veel overlast ervaren, maar het viel niet te bewijzen dat de verhuurder / verkoper daarvan op de hoogte was gesteld. De verkoper viel niets te verwijten en dus bleef het probleem het probleem van de koper.

Ook Het Gerechtshof Arnhem – Leeuwaarden wees op 12 februari 2013 een vordering af. De kopers kwamen pas na drie jaar in actie en het Hof vond dat het illegale landmechanisatiebedrijf van de buurman geen langdurige, frequente en indringende overlast opleverde.

De Rechtbank Amsterdam wees op 25 september 2009 een vordering toe. De verkochte woning was aangeprezen als licht en stil en ‘gelegen aan een rustige weg’ maar bleek naast een studentenhuis te liggen. De kopers konden aantonen dat ze tijdens de aankoopprocedure expliciet en herhaaldelijk hadden aangegeven dat het ontbreken van geluidshinder voor hen erg belangrijk was. En ze konden aantonen dat de verkoper de reeds jarenlang bestaande overlast bewust had verzwegen.

Terug naar de woning met uitzicht op het seksbos

Er is geen eenduidig antwoord te geven op de vraag of de verkopers melding hadden moeten maken van het seksbos of dat de kopers hun huiswerk beter hadden moeten doen. Als over deze kwestie zou worden geprocedeerd, dan zou de uitkomst van dat proces sterk afhankelijk zijn van de concrete feitelijke omstandigheden van het geval.

Eén ding is zeker. Een (aankoop) makelaar wordt geacht ‘plaatselijk bekend’ te zijn en zijn werkgebied zeer goed te kennen. Makelaars moeten weten waar zich scholen, winkels en sportvelden bevinden, maar ook welke overlast waar te verwachten is. Een goede aankoopmakelaar had dit probleem dan ook naar alle waarschijnlijkheid kunnen voorkomen.

Of er sprake is van dwaling, zal afhankelijk zijn van de duur, frequentie en indringendheid van de overlast maar ook van hetgeen verkoper en koper met elkaar hebben besproken in de periode voordat de koopovereenkomst tot stand kwam. Daarbij kan van belang zijn of de verkopers wisten dat deze kopers de woning met hun gezin met jonge kinderen wilden bewonen.

Ik twijfel over de uitkomst van een proces over deze kwestie.

Enerzijds neig ik ernaar om te zeggen dat een verkoper of een verkopend makelaar die deze woning aan een jong gezin heeft verkocht zonder hen te waarschuwen, meer ‘boef dan dom’ is. Ik vind een dergelijke verkoper te kwader trouw en zou er bepaald niet trots op geweest zijn als deze verkooptransactie was begeleid door één van onze makelaars.

Maar er is ook een andere kant. Moet een verkoper een koper informeren over zaken die hij gemakkelijk zelf had kunnen ontdekken? Een verkopend makelaar wordt ingehuurd en betaald door de verkoper met het doel om diens belangen te behartigen. Een verkopend makelaar heeft niet als primaire taak om gemakzuchtige kopers te behoeden voor missers.

Moet een verkopend makelaar in het centrum van een studentenstad een potentiële koper nadrukkelijk wijzen op het bellenbord bij de buren dat aangeeft dat er geen gezin woont maar 25 studenten?
Moet een verkopend makelaar in Zwanenburg (gemeente Haarlemmermeer) potentiële kopers wijzen op mogelijke geluidsoverlast van Schiphol?
Moet een verkopend makelaar een potentiële koper informeren dat een parkeerplaats in de buurt van de woning voorkomt op de website homoontmoetingsplekken.nl? De link verwijst naar het seksbos waar het desbetreffende gezin op uitkijkt. En in 2010 was deze ontmoetingsplek nog in het nieuws omdat een 44-jarige man er ernstig was mishandeld.

Ik twijfel. Ik neig ernaar om de verkoper 'te kwader trouw' te vinden en diens makelaar 'onprofessioneel'. Maar tegelijkertijd vind ik de koper in deze casus 'erg gemakzuchtig'.

Toch zou ik deze koper in elk geval het advies geven om de verkoper aansprakelijk te stellen, maar vooral te beginnen met het indienen van een klacht tegen de verkopend makelaar. Als het een NVM-makelaar betreft, dan kan er een procedure worden gestart bij de Geschillencommissie Makelaardij of bij de onafhankelijke Stichting Tuchtrechtspraak NVM. Die procedure verloopt redelijk snel en de kosten zijn – in tegenstelling tot die van een civiele procedure – laag. Als een makelaar tuchtrechtelijk is veroordeeld, maakt dat een civiele procedure een stuk gemakkelijker.

Voorkomen blijft beter dan genezen. Als u een huis koopt - en zeker als u dat doet in een gebied dat u niet kent - maakt u dan vooral gebruik van een (NVM-) aankoopmakelaar. Al was het alleen maar omdat hij geacht wordt alles te weten van de woonomgeving van uw nieuwe woning….

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder aan ons stellen.

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
maandag 21 oktober 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.