De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken

Verborgen gebreken

U heeft een huis gekocht of verkocht en nu blijkt dat er sprake is van een gebrek. Wat staat u te doen? Ons stappenplan helpt u verder.

Inleiding

Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er zes.

Stappenplan bij verborgen gebreken

Stap 1 : Juridisch gebrek of fysiek / feitelijk gebrek?

Bij 'verborgen gebreken' denken we in eerste instantie aan 'fysieke en feitelijke gebreken, zoals vochtproblemen, lekkages en problemen met de riolering. Er zijn echter ook 'juridische gebreken'. Daarbij moet u denken aan de aanwezigheid van erfdienstbaarheid zoals een recht van overpad of een huurder die een beroep doet op huurbescherming. De regeling voor 'juridische gebreken' is redelijk eenvoudig, streng voor de verkoper en dus gunstig voor de koper. De verkoper moet het huis leveren vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, tenzij anders is overeengekomen. De koper heeft in principe geen onderzoeksplicht.

De verkoper is aansprakelijk voor juridische gebreken, tenzij de koper deze uitdrukkelijk heeft aanvaard. Dit is de reden dat een koopovereenkomst vaak een groot aantal bijlagen betreft die vooral gaan over de juridische bijzonderheden van de woning of het appartement.

De inhoud van een bestemmingsplan kan op zichzelf nooit een gebrek vormen. Het ligt dan ook op de weg van de koper om het (openbare) bestemmingsplan de onderzoeken, niet op de weg van de verkoper om de koper daarover te informeren. 

Stap 2 : Ernstig gebrek of niet ernstig gebrek?

In de standaard-koopovereenkomst is de bepaling opgenomen dat de woning ‘de eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn’. Als er sprake is van een gebrek dat zo ernstig is dat de woning daardoor niet normaal als woning kan worden gebruikt, dan is de verkoper aansprakelijk. Normaal gebruik van een woning is gebruik op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Het huis moet voldoen aan redelijke verwachtingen, waarbij de leeftijd van het huis uiteraard een rol kan spelen. Bij een oudere woning moet een koper er rekening mee houden dat het huis niet aan de meest moderne standaarden voldoet en dat er sprake kan zijn van enig achterstallig onderhoud en verouderde installaties. Bij ernstige gebreken moet u vooral denken aan een woning die onveilig is voor normaal gebruik, bijvoorbeeld door een ernstige bodemverontreiniging, een onveilige elektrische installatie die de gebruikers ernstig hindert of gevaar voor brand veroorzaakt, ernstige vocht- en schimmelproblemen, balklagen die door houtrot onvoldoende sterkte, stijfheid en stabiliteit bieden. Ook een kelder die bij regenval compleet onder water komt te staan staat in de weg van het normale gebruik.

De verkoper is aansprakelijk voor ernstige gebreken die aanwezig zijn op het moment van de levering. Het is daarbij niet van belang of de verkoper de gebreken kende.

Stap 3 - Niet ernstige gebreken?

Bij juridische gebreken en ernstige gebreken is situatie vaak het meest helder. Het wordt een stuk complexer als er sprake is van een feitelijk gebrek dat het normale gebruik niet in de weg staat. Het antwoord op de vraag wie waarvoor aansprakelijk is - de koper of de verkoper - is vrijwel altijd afhankelijk van de concrete feiten en omstandigheden van het geval. Dat houdt in dat procederen over 'verborgen gebreken' risicovol is. Het is heel lastig om vooraf te bepalen welke beslissing een rechter uiteindelijk zal maken.

Dat begint al met de voorrangsregels tussen 'onderzoeksplicht' en 'mededelingsplicht'. De koper heeft een onderzoeksplicht, de verkoper heeft een mededelingsplicht. Maar welke van de twee verplichtingen weegt het meest zwaar? Als een verkoper zijn mededelingsplicht heeft verzaakt, komt die verkoper dan weg als hij kan aantonen dat ook de koper zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt? De Hoge Raad heeft zich hier inmiddels over uitgesproken. In beginsel gaat de mededelingsplicht van de verkoper voor. Een verkoper die achterwege heeft gelaten om de koper te informeren over bij hem bekende gebreken komt er niet meer weg door te stellen dat de koper zelf zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. De Hoge Raad heeft echter aan deze voorrangsregel toegevoegd dat de schadevergoeding wel kan worden verminderd als de koper de verkeerde voorstelling van zaken mede aan zichzelf te wijten heeft.

De aanwezigheid van bijzondere clausules in de koopovereenkomst, zoals de asbestclausule, de ouderdomsclausule of de niet-zelfbewoningsclausule, kan maken dat er (veel) zwaardere eisen aan de onderzoeksplicht van de koper worden gesteld.

Meer weten?

Lees de overige blogs over dit onderwerp:

Verborgen gebreken (1/5) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis
Verborgen gebreken (2/5) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (3/5) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst
Verborgen gebreken (4/5) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord
Verborgen gebreken (5/6) : Praktische tips voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken (deze blog)

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen stellen over dit onderwerp!

 

Vragen & Reacties 78

J. Brugmans op maandag 03 december 2018 17:08

Ls,

wij wonen nu iets meer dan een jaar in ons huis, gebouwd in 1953. Naar nu blijkt is de schoorsteen lek, zodat bij stoken er rook in zowel onze slaapkamer ontsnapt als bij de buren. Navraag bij de buurman keert dat de vorige bewoner hier van af wist en al verzocht was hier iets aan te doen. Wij hebben 1 keer matig en 1 keer flink gestookt, bij de 2e keer belde direct de buurman om te vragen of wij de haard aan hadden. Zo kwamen we erachter.

Ls, wij wonen nu iets meer dan een jaar in ons huis, gebouwd in 1953. Naar nu blijkt is de schoorsteen lek, zodat bij stoken er rook in zowel onze slaapkamer ontsnapt als bij de buren. Navraag bij de buurman keert dat de vorige bewoner hier van af wist en al verzocht was hier iets aan te doen. Wij hebben 1 keer matig en 1 keer flink gestookt, bij de 2e keer belde direct de buurman om te vragen of wij de haard aan hadden. Zo kwamen we erachter.
Wim de Leeuw op maandag 03 december 2018 17:30

Geachte heer / mevrouw Brugmans,

Als de vorige eigenaars wisten dat de schoorsteen lek was, dan lijkt mij dat ze u dat destijds hadden moeten vertellen.

Het is wel de vraag of het harde bewijs daarvoor direct te leveren is. Bijvoorbeeld omdat het een jaar heeft geduurd voordat u het probleem ontdekte en omdat het probleem zich naar uw zeggen blijkbaar niet voordoet bij 'matig stoken' maar uitsluitend bij 'flink stoken'.

U heeft het over de 'bewoner', niet over de 'verkoper'. Gaat het hier om de eigenaar-bewoner of de bewoner-huurder van een woning die niet door de verkoper wordt bewoond? Want dat zou de bewijsvoering nòg lastiger maken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Brugmans, Als de vorige eigenaars wisten dat de schoorsteen lek was, dan lijkt mij dat ze u dat destijds hadden moeten vertellen. Het is wel de vraag of het harde bewijs daarvoor direct te leveren is. Bijvoorbeeld omdat het een jaar heeft geduurd voordat u het probleem ontdekte en omdat het probleem zich naar uw zeggen blijkbaar niet voordoet bij 'matig stoken' maar uitsluitend bij 'flink stoken'. U heeft het over de 'bewoner', niet over de 'verkoper'. Gaat het hier om de eigenaar-bewoner of de bewoner-huurder van een woning die niet door de verkoper wordt bewoond? Want dat zou de bewijsvoering nòg lastiger maken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Quinten Van den Driest op dinsdag 04 december 2018 12:45

Beste heer De Leeuw,

U spreekt bij stap 3 over een uitspraak van De Hoge Raad, doelt u dan naar de uitspraak van 16 december 2016 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2016:2884)? Deze vraag stel ik namelijk voor mijn juridisch praktijkonderzoek met betrekking tot de onderzoeksplicht en mededelingsplicht bij (verborgen)gebreken bij onroerend goed.

Met vriendelijke groet,

Quinten van den Driest

Beste heer De Leeuw, U spreekt bij stap 3 over een uitspraak van De Hoge Raad, doelt u dan naar de uitspraak van 16 december 2016 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2016:2884)? Deze vraag stel ik namelijk voor mijn juridisch praktijkonderzoek met betrekking tot de onderzoeksplicht en mededelingsplicht bij (verborgen)gebreken bij onroerend goed. Met vriendelijke groet, Quinten van den Driest
Wim de Leeuw op dinsdag 04 december 2018 23:28

Beste Quinten,

Voor een student lijkt mij dit een beetje vragen naar de bekende weg. Maar dit is inderdaad het arrest waar ik op doelde.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Quinten, Voor een student lijkt mij dit een beetje vragen naar de bekende weg. Maar dit is inderdaad het arrest waar ik op doelde. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
J. Brugmans op dinsdag 04 december 2018 17:40

Bedankt voor uw reply. Het gaat om de vorige eigenaar waar wij het huis van hebben gekocht. Ik ga op korte termijn een inspectiefilm laten maken, dan krijg ik gelijk een advies. Wij wonen in een twee onder een kap en de buurman heeft mij verteld dat het al bekend was, nu is er wel een ouderdoms clausule opgenomen in de hypotheek, maar in mijn beleving zou dit gewoon netjes gemeld moeten zijn. Ik hoop dat we niet te laat zijn, heeft u nog suggesties? b.v. nu direct aankaarten bij de verkoop makelaar + verkopende partij, of eerst het rapport laten opmaken?

groet en dank, Jules Brugmans

Bedankt voor uw reply. Het gaat om de vorige eigenaar waar wij het huis van hebben gekocht. Ik ga op korte termijn een inspectiefilm laten maken, dan krijg ik gelijk een advies. Wij wonen in een twee onder een kap en de buurman heeft mij verteld dat het al bekend was, nu is er wel een ouderdoms clausule opgenomen in de hypotheek, maar in mijn beleving zou dit gewoon netjes gemeld moeten zijn. Ik hoop dat we niet te laat zijn, heeft u nog suggesties? b.v. nu direct aankaarten bij de verkoop makelaar + verkopende partij, of eerst het rapport laten opmaken? groet en dank, Jules Brugmans
Wim de Leeuw op dinsdag 04 december 2018 23:20

Geachte heer Brugmans,

U moet verborgen gebreken in huis 'binnen een redelijke termijn' melden bij de verkoper van de woning. Meestal wordt daarvoor maximaal twee maanden aangehouden, maar er is geen enkel bezwaar om de verkopers nu al te informeren.

Afhankelijk van de reactie van de verkopers zult u een strategie moeten bepalen om tot een oplossing te komen. Misschien zijn de verkopers bereid om (een deel van) de schade te vergoeden. Als u de indruk hebt dat er met de verkopers niet te praten valt, dan zult u een advocaat moeten inschakelen. Mocht u een rechtsbijstandverzekering hebben, dan kunt u de afhandeling van deze kwestie aan hen overlaten.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Brugmans, U moet verborgen gebreken in huis 'binnen een redelijke termijn' melden bij de verkoper van de woning. Meestal wordt daarvoor maximaal twee maanden aangehouden, maar er is geen enkel bezwaar om de verkopers nu al te informeren. Afhankelijk van de reactie van de verkopers zult u een strategie moeten bepalen om tot een oplossing te komen. Misschien zijn de verkopers bereid om (een deel van) de schade te vergoeden. Als u de indruk hebt dat er met de verkopers niet te praten valt, dan zult u een advocaat moeten inschakelen. Mocht u een rechtsbijstandverzekering hebben, dan kunt u de afhandeling van deze kwestie aan hen overlaten. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
J Brugmans op zaterdag 08 december 2018 10:53

beste heer de Leeuw,

Hartelijk dank voor uw advies, ik ga inderdaad contact opnemen en aan de hand daarvan bekijk ik het verder.

groeten,

Jules Brugmans

beste heer de Leeuw, Hartelijk dank voor uw advies, ik ga inderdaad contact opnemen en aan de hand daarvan bekijk ik het verder. groeten, Jules Brugmans
Stefanie op zaterdag 08 december 2018 14:26

Wij hebben onlangs een woning gekocht met een ingebouwde gashaard.
Aangezien het huis een tijdje onbewoond is geweest hebben wij er voor gekozen om eerst een specialist de kachel na te laten kijken voordat we deze zouden aanzetten en de schoorsteen laten vegen.
Nu blijkt bij de check van de specialist dat de gaskachel ingebouwd is in een houte constructie en het dus niet veilig is om dese te gebruiken. Verkoper heeft hier nooit over gesproken. Ook blijkt de gashaard helemaal niet te werken. Hier hebben wij de verkoper ook nooit over gehoord. Om de kachel werkend en veilig te krijgen gaat het in de duizenden euros lopen. Kunnen wij verkoper hiervoor aansprakelijk stellen?

Wij hebben onlangs een woning gekocht met een ingebouwde gashaard. Aangezien het huis een tijdje onbewoond is geweest hebben wij er voor gekozen om eerst een specialist de kachel na te laten kijken voordat we deze zouden aanzetten en de schoorsteen laten vegen. Nu blijkt bij de check van de specialist dat de gaskachel ingebouwd is in een houte constructie en het dus niet veilig is om dese te gebruiken. Verkoper heeft hier nooit over gesproken. Ook blijkt de gashaard helemaal niet te werken. Hier hebben wij de verkoper ook nooit over gehoord. Om de kachel werkend en veilig te krijgen gaat het in de duizenden euros lopen. Kunnen wij verkoper hiervoor aansprakelijk stellen?
Wim de Leeuw op zaterdag 08 december 2018 15:19

Beste Stefanie,

Blijkbaar heb je het huis gekocht met een verkeerde voorstelling van zaken over de haard. En blijkbaar is die haard voor jou belangrijk geweest. De verkoper heeft een mededelingsplicht ten aanzien van gebreken die hij kent, maar de koper heeft een onderzoeksplicht.

Je zegt dat de verkoper niet over de haard heeft gesproken en dat je hem niet hebt horen zeggen dat de haard werkte. Heb jij de verkoper vragen gesteld over die haard? En heeft hij daarop verklaard dat de haard bijvoorbeeld prima werkte en dat hij regelmatig werd gebruikt? Of heb je dat aangenomen?

Je kunt iedereen altijd overal voor aansprakelijk stellen. Maar als de verkoper je niet bewust verkeerd heeft voorgelicht en je verder geen onderzoek hebt verricht, dan heb je in een procedure geen schijn van kans.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Stefanie, Blijkbaar heb je het huis gekocht met een verkeerde voorstelling van zaken over de haard. En blijkbaar is die haard voor jou belangrijk geweest. De verkoper heeft een mededelingsplicht ten aanzien van gebreken die hij kent, maar de koper heeft een onderzoeksplicht. Je zegt dat de verkoper niet over de haard heeft gesproken en dat je hem niet hebt horen zeggen dat de haard werkte. Heb jij de verkoper vragen gesteld over die haard? En heeft hij daarop verklaard dat de haard bijvoorbeeld prima werkte en dat hij regelmatig werd gebruikt? Of heb je dat aangenomen? Je kunt iedereen altijd overal voor aansprakelijk stellen. Maar als de verkoper je niet bewust verkeerd heeft voorgelicht en je verder geen onderzoek hebt verricht, dan heb je in een procedure geen schijn van kans. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Stefanie Van Bommel op zondag 09 december 2018 12:24

Beste wim de leeuw,

Wij hebben bij de makelaar nagevraagd tijdens de bezichtiging of de haard werkt, die gaf toen aan dat de haard werkte.
Het gaat ons vooral om de brandgevaarlijke constructie waar de haard in zit. Verkoper heeft de haard zelf geplaatst dus zou dit moeten weten. Bij bouwkundige keuring kon de inspecteur niet zien of de haard in een goede constructie is gebouwd. Daarvoor had hij dingen uit elkaar moeten halen.

Met vriendelijke groet.,

Stefanie

Beste wim de leeuw, Wij hebben bij de makelaar nagevraagd tijdens de bezichtiging of de haard werkt, die gaf toen aan dat de haard werkte. Het gaat ons vooral om de brandgevaarlijke constructie waar de haard in zit. Verkoper heeft de haard zelf geplaatst dus zou dit moeten weten. Bij bouwkundige keuring kon de inspecteur niet zien of de haard in een goede constructie is gebouwd. Daarvoor had hij dingen uit elkaar moeten halen. Met vriendelijke groet., Stefanie
Wim de Leeuw op zondag 09 december 2018 13:32

Beste Stefanie,

Als de makelaar heeft verklaard dat de haard werkte, dan zou de haard ook moeten kunnen werken. Je mag er van uitgaan dat de makelaar zich bij zijn uitlatingen heeft gebaseerd op informatie of uitlatingen van de verkoper. Een probleem kan wel zijn om daarvoor het bewijs te leveren.

Ik denk dat het lastig gaat worden om de verkoper aansprakelijk te stellen voor de constructie zelf. De verkoper heeft de haard zelf geplaatst, schrijf je. Het lijkt mij behoorlijk onlogisch dat iemand, terwijl hij zich daarvan bewust is, een haard in zijn huis plaatst op een manier die brandgevaarlijk is. En daar zit hem dan het juridische probleem, denk ik. Je kunt iemand aansprakelijk stellen voor onjuiste informatie, niet voor 'knulligheid'.

Als ik jullie zou zijn, zou ik beginnen met actie in de richting van de makelaar. Als die onjuiste informatie heeft verstrekt, dan zit hij fout. Misschien blijkt dat de makelaar onjuist is voorgelicht door de verkoper. En als dat het geval is, dan sta je sterker bij het aanspreken van de verkoper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Stefanie, Als de makelaar heeft verklaard dat de haard werkte, dan zou de haard ook moeten kunnen werken. Je mag er van uitgaan dat de makelaar zich bij zijn uitlatingen heeft gebaseerd op informatie of uitlatingen van de verkoper. Een probleem kan wel zijn om daarvoor het bewijs te leveren. Ik denk dat het lastig gaat worden om de verkoper aansprakelijk te stellen voor de constructie zelf. De verkoper heeft de haard zelf geplaatst, schrijf je. Het lijkt mij behoorlijk onlogisch dat iemand, terwijl hij zich daarvan bewust is, een haard in zijn huis plaatst op een manier die brandgevaarlijk is. En daar zit hem dan het juridische probleem, denk ik. Je kunt iemand aansprakelijk stellen voor onjuiste informatie, niet voor 'knulligheid'. Als ik jullie zou zijn, zou ik beginnen met actie in de richting van de makelaar. Als die onjuiste informatie heeft verstrekt, dan zit hij fout. Misschien blijkt dat de makelaar onjuist is voorgelicht door de verkoper. En als dat het geval is, dan sta je sterker bij het aanspreken van de verkoper. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Natasja op zondag 09 december 2018 08:31


Goedemorgen, ik heb en vraagje. Wij hebben vande week een bod gedaan op een huis. De koopovereenkomst is ons toegestuurd en we kunnen deze week tekenen. Gisteren zijjn we nog even langs de woning gereden en zagen we dat de regenpijp bovenaan in het kozijn is afgebroken. Dit hebben we op moment van bezichtig niet geconstateerd/gezien. Het staat niet in de lijst van gebreken.
Kan ik dit punt alsnog op laten nemen in de nog niet getekende koopovereenkomst? Of is dit te laat?

Ik hoor graag van u.

Met vriendelijke groet, Natasja de Jong

Goedemorgen, ik heb en vraagje. Wij hebben vande week een bod gedaan op een huis. De koopovereenkomst is ons toegestuurd en we kunnen deze week tekenen. Gisteren zijjn we nog even langs de woning gereden en zagen we dat de regenpijp bovenaan in het kozijn is afgebroken. Dit hebben we op moment van bezichtig niet geconstateerd/gezien. Het staat niet in de lijst van gebreken. Kan ik dit punt alsnog op laten nemen in de nog niet getekende koopovereenkomst? Of is dit te laat? Ik hoor graag van u. Met vriendelijke groet, Natasja de Jong
Wim de Leeuw op zondag 09 december 2018 11:02

Beste Natasja,

Je krijgt twee antwoorden van me.

1 - Hoe zit het juridisch?

Als koper hebben jullie een onderzoeksplicht. Je wordt geacht om het huis dat je koopt, goed en actief te onderzoeken. Een simpel voorbeeld: als er op het moment van de bezichtiging een grote barst in het raam van de voordeur zit, dan hoeft de verkoper je daarover in beginsel niets te vertellen omdat je geacht wordt om het zelf te hebben gezien. De verkoper is in zo'n situatie ook niet verplicht om die barst te repareren voordat het huis wordt geleverd. Je hebt het huis immers gekocht 'inclusief ZICHTBARE en onzichtbare gebreken'.

De verkoper heeft een mededelingsplicht. Dat gaat uiteraard uitsluitend over gebreken die hem bekend waren en niet over gebreken die hij niet kende.

Conclusie: Als de breuk aanwezig was voordat jullie het kochten, dan is de eigenaar niet verplicht om het te herstellen.

2 - Hoe zit het praktisch

Jullie zijn, juridisch gezien, nog zo vrij als een vogeltje. Je kunt straffeloos weigeren de koopovereenkomst te ondertekenen, omdat je na het tekenen van de koopovereenkomst als koper nog drie (werk)dagen bedenktijd hebt. Dus je kunt de onderhandeling over dit punt nog openen. Ik geef je het advies om dat vooral te doen. Realiseer je echter dat ook de verkoper nog zo vrij als een vogeltje is. Zolang de verkoper de koopovereenkomst nog niet heeft ondertekend, staat het hem vrij om het huis aan een ander te verkopen. Je mag er van uitgaan dat de verkoper sowieso die breuk zou laten repareren, omdat deze in de aankomende winterse periode misschien tot gevolgschade zou kunnen leiden. Het zou vreemd zijn als hij de regenpijp niet zou laten repareren, puur vanuit zijn eigen belang.

Maar als de verkoper zijn poot stijf houdt en ervan overtuigd is dat hij het huis morgen of overmorgen voor hetzelfde geld of meer geld aan een ander kan verkopen, dan loop je enig risico dat de transactie niet doorgaat. De kans daarop lijkt mij - in zijn algemeenheid - niet groot.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Natasja, Je krijgt twee antwoorden van me. [b]1 - Hoe zit het juridisch?[/b] Als koper hebben jullie een onderzoeksplicht. Je wordt geacht om het huis dat je koopt, goed en actief te onderzoeken. Een simpel voorbeeld: als er op het moment van de bezichtiging een grote barst in het raam van de voordeur zit, dan hoeft de verkoper je daarover in beginsel niets te vertellen omdat je geacht wordt om het zelf te hebben gezien. De verkoper is in zo'n situatie ook niet verplicht om die barst te repareren voordat het huis wordt geleverd. Je hebt het huis immers gekocht 'inclusief ZICHTBARE en onzichtbare gebreken'. De verkoper heeft een mededelingsplicht. Dat gaat uiteraard uitsluitend over gebreken die hem bekend waren en niet over gebreken die hij niet kende. Conclusie: Als de breuk aanwezig was voordat jullie het kochten, dan is de eigenaar niet verplicht om het te herstellen. [b]2 - Hoe zit het praktisch[/b] Jullie zijn, juridisch gezien, nog zo vrij als een vogeltje. Je kunt straffeloos weigeren de koopovereenkomst te ondertekenen, omdat je na het tekenen van de koopovereenkomst als koper nog drie (werk)dagen bedenktijd hebt. Dus je kunt de onderhandeling over dit punt nog openen. Ik geef je het advies om dat vooral te doen. Realiseer je echter dat ook de verkoper nog zo vrij als een vogeltje is. Zolang de verkoper de koopovereenkomst nog niet heeft ondertekend, staat het hem vrij om het huis aan een ander te verkopen. Je mag er van uitgaan dat de verkoper sowieso die breuk zou laten repareren, omdat deze in de aankomende winterse periode misschien tot gevolgschade zou kunnen leiden. Het zou vreemd zijn als hij de regenpijp niet zou laten repareren, puur vanuit zijn eigen belang. Maar als de verkoper zijn poot stijf houdt en ervan overtuigd is dat hij het huis morgen of overmorgen voor hetzelfde geld of meer geld aan een ander kan verkopen, dan loop je enig risico dat de transactie niet doorgaat. De kans daarop lijkt mij - in zijn algemeenheid - niet groot. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Sake Hamstra op zondag 16 december 2018 03:20

Na ca. 2 maanden na de verkoop woning, komt de koper met een klacht over beschadigde trespa platen aan de buitenkant van de woning. Dit punt, is door mij voor de verkoop besproken met de makelaar. Hij adviseerde mij, dit punt niet te melden, omdat er geen sprake was van lekkage. De beschadiging is duidelijk zichtbaar, echter alleen vanaf een trap of het platte dak van de uitbouw. Mag je van een zorgvuldig handelend koper verwachten dat hij dit probleem zelf had kunnen ontdekken?

Na ca. 2 maanden na de verkoop woning, komt de koper met een klacht over beschadigde trespa platen aan de buitenkant van de woning. Dit punt, is door mij voor de verkoop besproken met de makelaar. Hij adviseerde mij, dit punt niet te melden, omdat er geen sprake was van lekkage. De beschadiging is duidelijk zichtbaar, echter alleen vanaf een trap of het platte dak van de uitbouw. Mag je van een zorgvuldig handelend koper verwachten dat hij dit probleem zelf had kunnen ontdekken?
Wim de Leeuw op zondag 16 december 2018 10:46

Beste Sake,

Heel eerlijk gezegd vind ik het advies van je verkopend makelaar verbazingwekkend. Ik vind zijn advies blijk geven van een gebrek aan professionaliteit. Ik vind het zelfs ongelofelijk achterbaks.

Jij kende als verkoper het defect. En dus was je verplicht om dit te melden aan de koper. Je komt er niet mee weg door te stellen dat als de koper op het dak van de uitbouw was geklommen, hij het zelf had kunnen ontdekken.

Als de koper kan bewijzen wat er is gebeurd, zal elke rechter je veroordelen tot het vergoeden van de schade. En ik adviseer je om die schade dan te verhalen op de klojo die wat mij betreft de titel makelaar niet waard is.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Sake, Heel eerlijk gezegd vind ik het advies van je verkopend makelaar verbazingwekkend. Ik vind zijn advies blijk geven van een gebrek aan professionaliteit. Ik vind het zelfs ongelofelijk achterbaks. Jij kende als verkoper het defect. En dus was je verplicht om dit te melden aan de koper. Je komt er niet mee weg door te stellen dat als de koper op het dak van de uitbouw was geklommen, hij het zelf had kunnen ontdekken. Als de koper kan bewijzen wat er is gebeurd, zal elke rechter je veroordelen tot het vergoeden van de schade. En ik adviseer je om die schade dan te verhalen op de klojo die wat mij betreft de titel makelaar niet waard is. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Fred op maandag 17 december 2018 19:52

Hallo heer de Leeuw,
Ik heb een vraag: is een verlichtings-wandarmatuur vastgeschroefd met 2 schroeven in de muur een roerende of een onroerende zaak? Dit is namelijk onderdeel van een stelletje behorend bij een kroonluchter aan het plafond. Hartelijk dank, groet, Fred

Hallo heer de Leeuw, Ik heb een vraag: is een verlichtings-wandarmatuur vastgeschroefd met 2 schroeven in de muur een roerende of een onroerende zaak? Dit is namelijk onderdeel van een stelletje behorend bij een kroonluchter aan het plafond. Hartelijk dank, groet, Fred
Wim de Leeuw op dinsdag 18 december 2018 09:34

Beste Fred,

De enkele bevestiging met twee schroeven maakt een lamp wat mij betreft nog niet onroerend. Ik vind dat een kroonluchter een roerende zaak is.

Dat houdt in dat de kroonluchter - tenzij er afwijkende afspraken zijn gemaakt - door de verkoper mogen worden verwijderd. Ik ga er daarbij van uit dat de kroonluchter niet expliciet is opgenomen in de lijst met roerende zaken of de promotionele beschrijving van de woning.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Fred, De enkele bevestiging met twee schroeven maakt een lamp wat mij betreft nog niet onroerend. Ik vind dat een kroonluchter een roerende zaak is. Dat houdt in dat de kroonluchter - tenzij er afwijkende afspraken zijn gemaakt - door de verkoper mogen worden verwijderd. Ik ga er daarbij van uit dat de kroonluchter niet expliciet is opgenomen in de lijst met roerende zaken of de promotionele beschrijving van de woning. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
gast op dinsdag 08 januari 2019 12:33

Beste,

Wij hebben recent een koophuis gekocht, op zich waren hierbij geen zichtbare gebreken. Het plafond in de woonkamer was echter nog oudbollig (houten platen) waarbij wij zoiets hadden om deze in ieder geval te verfen of iets mee te doen.

Er staat verder niks vermeld in de overdracht over een plafond.

Nu is het echter zo dat wij na financiëring etc een afspraak hebben gemaakt om wat dingen te bekijken. De verkopers geven nu ineens aan dat ze het plafond in vrijwel het hele huis hebben verbouwd omdat hier nog softboard achter verwerkt zit. De woonkamer dus ook, deze hebben ze echter niet opgepakt.

Nu draaien wij op voor een hoop kosten vanwege de brandveiligheid etc, voor hoever kunnen wij hier iets mee?

Beste, Wij hebben recent een koophuis gekocht, op zich waren hierbij geen zichtbare gebreken. Het plafond in de woonkamer was echter nog oudbollig (houten platen) waarbij wij zoiets hadden om deze in ieder geval te verfen of iets mee te doen. Er staat verder niks vermeld in de overdracht over een plafond. Nu is het echter zo dat wij na financiëring etc een afspraak hebben gemaakt om wat dingen te bekijken. De verkopers geven nu ineens aan dat ze het plafond in vrijwel het hele huis hebben verbouwd omdat hier nog softboard achter verwerkt zit. De woonkamer dus ook, deze hebben ze echter niet opgepakt. Nu draaien wij op voor een hoop kosten vanwege de brandveiligheid etc, voor hoever kunnen wij hier iets mee?
Wim de Leeuw op dinsdag 08 januari 2019 17:54

Beste Arjen,

Ik vees dat ik je ga teleurstellen.

Je hebt een huis gekocht waarin de vorige eigenaars blijkbaar alle plafonds - met uitzondering van die van de woonkamer - hebben gemoderniseerd. Op zichzelf is er helemaal niets mis met een plafond waarin zachtboard is verwerkt. Het is niet verplicht om bestaande plafonds in een bestaande woning te vervangen, zachtboard mag in verband met de brandveiligheid alleen niet meer in nieuwe plafonds worden aangebracht. Je kunt hier achteraf helemaal niets mee. De verkoper heeft niets verkeerd gedaan.

Als je zelf onvoldoende deskundig bent om de bouwtechnische staat van een huis te controleren, dan is het verstandig om daar de volgende keer deskundige hulp bij in te huren. Het was een aankoopmakelaar vermoedelijk direct opgevallen dat de plafonds op verschillende manieren waren uitgevoerd. En vermoedelijk was dat bij een bouwkundige keuring - omdat een bouwkundige hier vermoedelijk ook vragen over had gesteld - ook gebleken.

Een aankoopmakelaar is niet gratis, maar bespaart je wel heel veel narigheid achteraf!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Arjen, Ik vees dat ik je ga teleurstellen. Je hebt een huis gekocht waarin de vorige eigenaars blijkbaar alle plafonds - met uitzondering van die van de woonkamer - hebben gemoderniseerd. Op zichzelf is er helemaal niets mis met een plafond waarin zachtboard is verwerkt. Het is niet verplicht om bestaande plafonds in een bestaande woning te vervangen, zachtboard mag in verband met de brandveiligheid alleen niet meer in nieuwe plafonds worden aangebracht. Je kunt hier achteraf helemaal niets mee. De verkoper heeft niets verkeerd gedaan. Als je zelf onvoldoende deskundig bent om de bouwtechnische staat van een huis te controleren, dan is het verstandig om daar de volgende keer deskundige hulp bij in te huren. Het was een aankoopmakelaar vermoedelijk direct opgevallen dat de plafonds op verschillende manieren waren uitgevoerd. En vermoedelijk was dat bij een bouwkundige keuring - omdat een bouwkundige hier vermoedelijk ook vragen over had gesteld - ook gebleken. Een aankoopmakelaar is niet gratis, maar bespaart je wel heel veel narigheid achteraf! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
M op woensdag 09 januari 2019 14:27


Beste...,
Als er al zichtbare scheuren en scheefstand te zien/voelen is in een (veel te duur) te koop staand huis, en er lijkt een duidelijk funderingsprobleem, wie zou er dan de kosten van een (duur) funderingsonderzoek moeten dragen? De verkoper of koper?

Beste..., Als er al zichtbare scheuren en scheefstand te zien/voelen is in een (veel te duur) te koop staand huis, en er lijkt een duidelijk funderingsprobleem, wie zou er dan de kosten van een (duur) funderingsonderzoek moeten dragen? De verkoper of koper?
Wim de Leeuw op woensdag 09 januari 2019 15:25

Beste M.,

Er zijn heel veel redenen te bedenken waarom de koper opdrachtgever zou moeten zijn voor dat onderzoek en niet de verkoper. Ik zal er een aantal noemen.

1) Stel dat de verkoper jou als kandidaat-koper een rapport van een funderingsonderzoek zou overhandigen. Zou je dat rapport dan vertrouwen? De meeste kopers doen dat niet. En dat is ook precies de reden dat verkopend makelaars hun opdrachtgever niet adviseren om elk zichtbaar probleem uitgebreid te laten onderzoeken door deskundigen.

2) De aansprakelijkheid van degene die het funderingsonderzoek uitvoert ligt fundamenteel anders ten opzichte van de opdrachtgever voor het onderzoek (contractuele relatie, dus aansprakelijkheid op basis van wanprestatie) dan ten opzichte van een willekeurige derde (geen contractuele relatie dus hooguit aansprakelijkheid op basis van een onrechtmatige daad, maar deze aansprakelijkheid wordt normaliter uitgesloten door zogenaamde exoneratieclausules).

3) Er is geen enkele consequentie verbonden aan het feit dat de verkoper duidelijk zichtbare scheuren en scheefstand niet nader heeft laten onderzoeken. De verkoper is daartoe niet verplicht. Als een koper nalaat om zichtbare scheuren en scheefstand nader te onderzoeken, dan heeft dat wel degelijk juridische consequenties omdat de koper daarmee zijn onderzoeksplicht verwaarloost.

Wat je zou kunnen doen is het huis kopen onder de ontbindende voorwaarde dat indien uit een door jou uit te voeren funderingsonderzoek blijkt dat er werkelijk serieuze problemen zijn waarvan de reparatie meer zou kosten dan bedrag x, je de overeenkomst kunt ontbinden. En je zou de verkoper zelfs kunnen vragen om, stel dàt er sprake is van serieuze problemen, de kosten voor dat onderzoek voor zijn rekening te nemen.

De verkoper is daar niet toe verplicht, het is allemaal een kwestie van onderhandelen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste M., Er zijn heel veel redenen te bedenken waarom de koper opdrachtgever zou moeten zijn voor dat onderzoek en niet de verkoper. Ik zal er een aantal noemen. 1) Stel dat de verkoper jou als kandidaat-koper een rapport van een funderingsonderzoek zou overhandigen. Zou je dat rapport dan vertrouwen? De meeste kopers doen dat niet. En dat is ook precies de reden dat verkopend makelaars hun opdrachtgever niet adviseren om elk zichtbaar probleem uitgebreid te laten onderzoeken door deskundigen. 2) De aansprakelijkheid van degene die het funderingsonderzoek uitvoert ligt fundamenteel anders ten opzichte van de opdrachtgever voor het onderzoek (contractuele relatie, dus aansprakelijkheid op basis van wanprestatie) dan ten opzichte van een willekeurige derde (geen contractuele relatie dus hooguit aansprakelijkheid op basis van een onrechtmatige daad, maar deze aansprakelijkheid wordt normaliter uitgesloten door zogenaamde exoneratieclausules). 3) Er is geen enkele consequentie verbonden aan het feit dat de verkoper duidelijk zichtbare scheuren en scheefstand niet nader heeft laten onderzoeken. De verkoper is daartoe niet verplicht. Als een koper nalaat om zichtbare scheuren en scheefstand nader te onderzoeken, dan heeft dat wel degelijk juridische consequenties omdat de koper daarmee zijn onderzoeksplicht verwaarloost. Wat je zou kunnen doen is het huis kopen onder de ontbindende voorwaarde dat indien uit een door jou uit te voeren funderingsonderzoek blijkt dat er werkelijk serieuze problemen zijn waarvan de reparatie meer zou kosten dan bedrag x, je de overeenkomst kunt ontbinden. En je zou de verkoper zelfs kunnen vragen om, stel dàt er sprake is van serieuze problemen, de kosten voor dat onderzoek voor zijn rekening te nemen. De verkoper is daar niet toe verplicht, het is allemaal een kwestie van onderhandelen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Marc op maandag 21 januari 2019 18:31

Ik heb ook een vreemd verhaal, afgelopen zomer een nieuw huis gekocht. In de NVM vragenlijst is de vraag expliciet gesteld of er ooit een leiding bevroren was.. antwoord was; Nee.
Nu eerste beetje winter en vorst, en de leiding is bevroren in de garage.. hier staat de wasmachine op dezelfde plek als voorgaande bewoners hun wasmachine hadden staan..

Klinkt een beetje als hun woord tegen het onze bij een eventuele aansprakelijkheid maar vind het wel een vreemd gewaarwording..

U idee/kijk hierop?

Vriendelijke groet,
Marc

Ik heb ook een vreemd verhaal, afgelopen zomer een nieuw huis gekocht. In de NVM vragenlijst is de vraag expliciet gesteld of er ooit een leiding bevroren was.. antwoord was; Nee. Nu eerste beetje winter en vorst, en de leiding is bevroren in de garage.. hier staat de wasmachine op dezelfde plek als voorgaande bewoners hun wasmachine hadden staan.. Klinkt een beetje als hun woord tegen het onze bij een eventuele aansprakelijkheid maar vind het wel een vreemd gewaarwording.. U idee/kijk hierop? Vriendelijke groet, Marc
Wim de Leeuw op dinsdag 22 januari 2019 22:18

Beste Marc,

Ik heb hier niet direct een idee bij.

Als de voorgaande bewoners hun wasmachine ook in de garage hadden staan, dan hadden bevroren waterleidingen toch ook bij hen veel hinder opgeleverd?

Ik denk dat het lastig zal worden om de vorige bewoners met succes aansprakelijk te stellen, tenzij je kunt bewijzen dat ze jullie bewust verkeerde informatie hebben verstrekt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Beste Marc, Ik heb hier niet direct een idee bij. Als de voorgaande bewoners hun wasmachine ook in de garage hadden staan, dan hadden bevroren waterleidingen toch ook bij hen veel hinder opgeleverd? Ik denk dat het lastig zal worden om de vorige bewoners met succes aansprakelijk te stellen, tenzij je kunt bewijzen dat ze jullie bewust verkeerde informatie hebben verstrekt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Nicole op dinsdag 29 januari 2019 20:00

Beste,

Wij hebben ca. 6 jaar geleden een nieuwbouwwoning gekocht. Nu hebben we recent ontdekt dat we vochtschade hebben in het dak van de garage. Ook onze buren hebben dit bij hun geconstateerd. Nu is onze vraag of we hier nog iets mee kunnen richting de aannemer?

MVG,
Nicole

Beste, Wij hebben ca. 6 jaar geleden een nieuwbouwwoning gekocht. Nu hebben we recent ontdekt dat we vochtschade hebben in het dak van de garage. Ook onze buren hebben dit bij hun geconstateerd. Nu is onze vraag of we hier nog iets mee kunnen richting de aannemer? MVG, Nicole
Wim de Leeuw op woensdag 30 januari 2019 09:39

Beste Nicole,

Dank voor de inspiratie. Ik heb over dit onderwerp een nieuwe blog geschreven: De aansprakelijkheid voor gebreken aan een nieuwbouwwoning.

Ik ga ervan uit dat dit gebrek niet zichtbaar was tijdens de oplevering en dat er ook geen sprake is van een zodanig ernstig gebrek dat de constructie van het huis in gevaar komt.

De bouwer is 5 jaar na afloop van de onderhoudsperiode, dus normaliter 5 1/2 jaar na de oplevering van het huis, aansprakelijk. Maar wellicht is er een garantieregeling (SWK, Woningborg, Bouwgarant) van toepassing waarop u 6 jaar na de oplevering nog een beroep kunt doen.

Het is in elk geval van belang om in actie te komen. Als u niets doet, verspeelt u uiteindelijk de rechten die u nu nog heeft.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Nicole, Dank voor de inspiratie. Ik heb over dit onderwerp een nieuwe blog geschreven: [url=https://deleeuw.nl/blog/nieuws/744-de-aansprakelijkheid-voor-gebreken-aan-een-nieuwbouwwoning]De aansprakelijkheid voor gebreken aan een nieuwbouwwoning[/url]. Ik ga ervan uit dat dit gebrek niet zichtbaar was tijdens de oplevering en dat er ook geen sprake is van een zodanig ernstig gebrek dat de constructie van het huis in gevaar komt. De bouwer is 5 jaar na afloop van de onderhoudsperiode, dus normaliter 5 1/2 jaar na de oplevering van het huis, aansprakelijk. Maar wellicht is er een garantieregeling (SWK, Woningborg, Bouwgarant) van toepassing waarop u 6 jaar na de oplevering nog een beroep kunt doen. Het is in elk geval van belang om in actie te komen. Als u niets doet, verspeelt u uiteindelijk de rechten die u nu nog heeft. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Wilma op woensdag 27 februari 2019 19:09

We hebben een woning gekocht 3 jaar geleden. Nu vertelde de buren ons dat het 1 "woning betrof. En dat in 2004 niet de tussen deur is gemetseld en niet de gezamenlijke ruimte. Ook blijkt de garage veel groter te zijn dan toegestaan. Kan het zijn dat we een woning hebben gekocht. Die later onverkoopbaar blijkt? En kan de gemeente ons nog aansprakelijk stellen voor de niet juiste bouw?. We hebben eigen perceel en dragen gewoon belasting aan de gemeente af.

We hebben een woning gekocht 3 jaar geleden. Nu vertelde de buren ons dat het 1 "woning betrof. En dat in 2004 niet de tussen deur is gemetseld en niet de gezamenlijke ruimte. Ook blijkt de garage veel groter te zijn dan toegestaan. Kan het zijn dat we een woning hebben gekocht. Die later onverkoopbaar blijkt? En kan de gemeente ons nog aansprakelijk stellen voor de niet juiste bouw?. We hebben eigen perceel en dragen gewoon belasting aan de gemeente af.
Wim de Leeuw op woensdag 27 februari 2019 23:57

Beste Wilma,

Strikt genomen zou de gemeente zich kunnen verzetten tegen een aanbouw die groter dan is toegestaan. Dat je woning op eigen grond staat en dat je belasting betaalt, heeft daar overigens niets mee te maken. Als deze aanbouw ook in 2004 is aangebracht, dan maakt de gemeente zich daarover blijkbaar al 15 jaar niet druk. Ik ken weinig gemeenten waarin ambtenaren actief op zoek zijn naar werk, dus ik zou me daar geen grote zorgen over maken.

Wel is dit iets dat je aan toekomstige kopers zult moeten melden.

Ook de vorige eigenaars hadden het aan jullie moeten melden. Als het goed is, hebben jullie een koopovereenkomst ondertekend waarin werd verwezen naar een 'vragenlijst voor de verkoop' die door de verkoper ingevuld en ondertekend zou moeten zijn.

Vraag 9j op dat formulier:

j. Hebben er verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden in en/of om de woning? nee/ja
Zo ja, welke ver-/bijbouwingen, in welk jaartal en door welk bedrijf zijn deze uitgevoerd?


k. Zijn er verbouwingen of uitbreidingen
uitgevoerd zonder omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning)?


Als de vorige eigenaars dat formulier in strijd met de waarheid hebben ingevuld dan sta je behoorlijk sterk als je juridische stappen tegen hen zou willen ondernemen. Maar procederen is nooit gratis, ook niet als je een proces wint.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Wilma, Strikt genomen zou de gemeente zich kunnen verzetten tegen een aanbouw die groter dan is toegestaan. Dat je woning op eigen grond staat en dat je belasting betaalt, heeft daar overigens niets mee te maken. Als deze aanbouw ook in 2004 is aangebracht, dan maakt de gemeente zich daarover blijkbaar al 15 jaar niet druk. Ik ken weinig gemeenten waarin ambtenaren actief op zoek zijn naar werk, dus ik zou me daar geen grote zorgen over maken. Wel is dit iets dat je aan toekomstige kopers zult moeten melden. Ook de vorige eigenaars hadden het aan jullie moeten melden. Als het goed is, hebben jullie een koopovereenkomst ondertekend waarin werd verwezen naar een 'vragenlijst voor de verkoop' die door de verkoper ingevuld en ondertekend zou moeten zijn. Vraag 9j op dat formulier: [i]j. Hebben er verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden in en/of om de woning? nee/ja Zo ja, welke ver-/bijbouwingen, in welk jaartal en door welk bedrijf zijn deze uitgevoerd?[/i] [i]k. Zijn er verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd zonder omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning)?[/i] Als de vorige eigenaars dat formulier in strijd met de waarheid hebben ingevuld dan sta je behoorlijk sterk als je juridische stappen tegen hen zou willen ondernemen. Maar procederen is nooit gratis, ook niet als je een proces wint. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
wilma op donderdag 28 februari 2019 08:50

Goede morgen mijnheer de Leeuw,

Bedankt voor uw snelle reactie.
Echter is in 2004, 1 woonhuis gekocht, de kavels gesplitst, en het
huis aan de grond gegooid. Er is een nieuwbouwwoning gerealiseerd.
1 woning gebouwd op 2 kavels. (familie van elkaar)

Volgens de tekening (die we hebben gevonden), moet er een tussendeur zijn en een verkeersruimte. En betreft het 1 woning.(zoals de gemeente liet weten) De deur is er nooit geweest en de verkeersruimte ook niet. Ook is het huis veel te hoog, zit de trap op een andere plek en zijn de bijgebouwen van beide woningen veel groter. Dus niet gebouwd volgens tekening.
Moeten wij bij de Gemeente opvragen of het inderdaad 1 woning is?
Kan dit problemen opleveren bij eventuele verkoop?

Ook gaf de buurman aan (waarvan de andere helft is, en die het gebouwd heeft)
Dat we bij de gemeente grote problemen kregen, als we bijvoorbeeld een aanvraag doen
voor een carport of aanvraag doen om te verbouwen.

Ik hoop dat u ons hiermee kunt helpen of kunt adviseren, hoe we met dit probleem om moeten gaan.
Alvast bedankt
Gr Wilma

Goede morgen mijnheer de Leeuw, Bedankt voor uw snelle reactie. Echter is in 2004, 1 woonhuis gekocht, de kavels gesplitst, en het huis aan de grond gegooid. Er is een nieuwbouwwoning gerealiseerd. 1 woning gebouwd op 2 kavels. (familie van elkaar) Volgens de tekening (die we hebben gevonden), moet er een tussendeur zijn en een verkeersruimte. En betreft het 1 woning.(zoals de gemeente liet weten) De deur is er nooit geweest en de verkeersruimte ook niet. Ook is het huis veel te hoog, zit de trap op een andere plek en zijn de bijgebouwen van beide woningen veel groter. Dus niet gebouwd volgens tekening. Moeten wij bij de Gemeente opvragen of het inderdaad 1 woning is? Kan dit problemen opleveren bij eventuele verkoop? Ook gaf de buurman aan (waarvan de andere helft is, en die het gebouwd heeft) Dat we bij de gemeente grote problemen kregen, als we bijvoorbeeld een aanvraag doen voor een carport of aanvraag doen om te verbouwen. Ik hoop dat u ons hiermee kunt helpen of kunt adviseren, hoe we met dit probleem om moeten gaan. Alvast bedankt Gr Wilma
Wim de Leeuw op donderdag 28 februari 2019 12:39

Beste Wilma,

Het lijkt me zeker dat dit bij de verkoop problemen gaat opleveren!

Ik denk dat het verstandig is dat jullie juridische hulp inhuren, deze zaak is werkelijk te gecompliceerd en te ingrijpend om door middel van vragen op ons blog op te kunnen lossen.

Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, dan zou ik daar zeker gebruik van maken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Wilma, Het lijkt me zeker dat dit bij de verkoop problemen gaat opleveren! Ik denk dat het verstandig is dat jullie juridische hulp inhuren, deze zaak is werkelijk te gecompliceerd en te ingrijpend om door middel van vragen op ons blog op te kunnen lossen. Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, dan zou ik daar zeker gebruik van maken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Tang op donderdag 28 februari 2019 12:36

Beste,

wij hebben in 2018 een huis gekocht waarbij ons is verteld dat de badkamer in 2016 is geplaatst. nu zijn er barsten gekomen in de wandtegels en zijn een aantal tegels verkleurd. door de barsten is het vocht achter de tegels gekomen, vandaar de verkleuring. bij navraag blijkt dat de randen niet goed zijn afgewerkt. de randen zijn gevoegd en niet gekit. Doordat de randen niet gekit zijn maar gevoegd komt er in het midden steeds meer spanning op de tegels te staan waardoor de tegels in het midden, nu uiteindelijk, gebarsten zijn. Dit wordt dus veroorzaakt door een constructiefout.
we hebben de verkopers hiervan op de hoogte gebracht. zij gaven aan dat bij overdracht er geen barsten waren en dus nu daarmee niet verantwoordelijk zijn.

redelijkerwijs hadden we mogen aannemen dat, bij een badkamer die in 2016 onder andere opnieuw betegeld is, dit op de juiste manier gebeurd was. dat is niet gebeurd en hebben we schade. wat kunnen we nu?

de tegels dienen zo snel mogelijk vervangen te worden. anders neemt de schade toe.

Beste, wij hebben in 2018 een huis gekocht waarbij ons is verteld dat de badkamer in 2016 is geplaatst. nu zijn er barsten gekomen in de wandtegels en zijn een aantal tegels verkleurd. door de barsten is het vocht achter de tegels gekomen, vandaar de verkleuring. bij navraag blijkt dat de randen niet goed zijn afgewerkt. de randen zijn gevoegd en niet gekit. Doordat de randen niet gekit zijn maar gevoegd komt er in het midden steeds meer spanning op de tegels te staan waardoor de tegels in het midden, nu uiteindelijk, gebarsten zijn. Dit wordt dus veroorzaakt door een constructiefout. we hebben de verkopers hiervan op de hoogte gebracht. zij gaven aan dat bij overdracht er geen barsten waren en dus nu daarmee niet verantwoordelijk zijn. redelijkerwijs hadden we mogen aannemen dat, bij een badkamer die in 2016 onder andere opnieuw betegeld is, dit op de juiste manier gebeurd was. dat is niet gebeurd en hebben we schade. wat kunnen we nu? de tegels dienen zo snel mogelijk vervangen te worden. anders neemt de schade toe.
Wim de Leeuw op donderdag 28 februari 2019 12:46

Geachte heer / mevrouw Tang,

Ik denk dat de verkopers inderdaad gelijk hebben.

Als u de koopakte erbij pakt, dan zult u ontdekken dat u het huis heeft gekocht inclusief ZICHTBARE en ONZICHTBARE (dus verborgen) gebreken.

De verkoper van een huis is aansprakelijk als hij verkeerde informatie heeft verstrekt. Een verkoper is niet aansprakelijk als hij een huis knullig heeft verbouwd of een huis knullig heeft laten verbouwen.

U bent ervan uitgegaan dat het huis correct was verbouwd. Op zichzelf is dat best begrijpelijk. Maar dat is wel een aanname die voor uw eigen risico komt. Ik ben ervan overtuigd dat een bouwkundige dit probleem had ontdekt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Tang, Ik denk dat de verkopers inderdaad gelijk hebben. Als u de koopakte erbij pakt, dan zult u ontdekken dat u het huis heeft gekocht inclusief ZICHTBARE en ONZICHTBARE (dus verborgen) gebreken. De verkoper van een huis is aansprakelijk als hij verkeerde informatie heeft verstrekt. Een verkoper is niet aansprakelijk als hij een huis knullig heeft verbouwd of een huis knullig heeft laten verbouwen. U bent ervan uitgegaan dat het huis correct was verbouwd. Op zichzelf is dat best begrijpelijk. Maar dat is wel een aanname die voor uw eigen risico komt. Ik ben ervan overtuigd dat een bouwkundige dit probleem had ontdekt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mourik op donderdag 07 maart 2019 19:24

Beste meneer de Leeuw,
Wij hebben begin dit jaar ons huis (20 jaar oud) verkocht en nu hebben we een verzoek via E-mail van de kopers van ons huis om de reparatie van een lekkage aan de vide (trappenhuis, in de nok, lekt het dak) te vergoeden. Deze lekkage bestond al toen wij daar woonden en dit hebben wij twee keer laten repareren, de laatste keer in 2017. Hiervan waren de kopers op de hoogte (hebben wij vermeld in de "Vragenlijst voor de verkoop van een woning"). Helaas ging vlak na de overdracht de boel weer lekken. De kopers gaan ervan uit dat het huis nu niet "normaal bewoonbaar" is en wij dit moeten betalen. Wij twijfelen nu of het een ernstig gebrek is en wij aansprakelijk zijn? Waar ligt de grens van een ernstig gebrek en wie bepaalt dat?
Met vriendelijke groet,
M. Mourik

Beste meneer de Leeuw, Wij hebben begin dit jaar ons huis (20 jaar oud) verkocht en nu hebben we een verzoek via E-mail van de kopers van ons huis om de reparatie van een lekkage aan de vide (trappenhuis, in de nok, lekt het dak) te vergoeden. Deze lekkage bestond al toen wij daar woonden en dit hebben wij twee keer laten repareren, de laatste keer in 2017. Hiervan waren de kopers op de hoogte (hebben wij vermeld in de "Vragenlijst voor de verkoop van een woning"). Helaas ging vlak na de overdracht de boel weer lekken. De kopers gaan ervan uit dat het huis nu niet "normaal bewoonbaar" is en wij dit moeten betalen. Wij twijfelen nu of het een ernstig gebrek is en wij aansprakelijk zijn? Waar ligt de grens van een ernstig gebrek en wie bepaalt dat? Met vriendelijke groet, M. Mourik
Wim de Leeuw op donderdag 07 maart 2019 23:55

Geachte heer / mevrouw Mourik,

Allereerst: maakt u zich vooral niet druk.

Vragen staat vrij. Het staat de nieuwe eigenaars volledig vrij om u als voormalige eigenaars te vragen om hun reparatiekosten voor uw rekening te laten komen. Een ook procederen staat vrij. Iedereen kan u altijd overal voor alles aansprakelijk stellen.

Er was niet eens een gebrek. Want u had de lekkage al twee keer laten repareren.
En zelfs àls er sprake zou zijn van een gebrek, dan is er geen sprake van een ernstig gebrek dat de woning niet normaal bewoonbaar maakt.

Degene die uiteindelijk bepaalt of er sprake is van een ernstig gebrek is de rechter. En 'wie eist, die bewijst'. Kortom, het is aan de nieuwe eigenaars om te bewijzen dat u als voormalige eigenaars / verkopers iets verkeerds heeft gedaan.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Mourik, Allereerst: maakt u zich vooral niet druk. Vragen staat vrij. Het staat de nieuwe eigenaars volledig vrij om u als voormalige eigenaars te vragen om hun reparatiekosten voor uw rekening te laten komen. Een ook procederen staat vrij. Iedereen kan u altijd overal voor alles aansprakelijk stellen. Er was niet eens een gebrek. Want u had de lekkage al twee keer laten repareren. En zelfs àls er sprake zou zijn van een gebrek, dan is er geen sprake van een ernstig gebrek dat de woning niet normaal bewoonbaar maakt. Degene die uiteindelijk bepaalt of er sprake is van een ernstig gebrek is de rechter. En 'wie eist, die bewijst'. Kortom, het is aan de nieuwe eigenaars om te bewijzen dat u als voormalige eigenaars / verkopers iets verkeerds heeft gedaan. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mourik op donderdag 14 maart 2019 19:14

Bedankt voor het duidelijke antwoord!

Bedankt voor het duidelijke antwoord!
angela op vrijdag 29 maart 2019 12:13

Beste Wim,

Ik heb een pand aangekocht om te ontwikkelen, de kwaliteit was laag, daar was de prijs naar en eea staat expliciet in overeenkomst vermeld . In afwachting van concretisering van de plannen (verkrijgen nadere financiering, vergunningen ed) , stond het leeg. Nu heeft de buurman mij aansprakelijk gesteld voor verzakkingen aan zijn pand omdat, naar zijn zeggen, door een gebrek in de riolering onder mijn pand, er grond is weggestroomd onder zijn vloer. Los van de vraag of dat daadwerkelijk aangetoond kan worden, heb ik een aantal vragen:
Kan de riolering aangemerkt worden als onderdeel van de opstal? En geldt dan daarvoor een risico-aansprakelijkheid als er ten gevolge van een kapotte riolering schade ontstaat?

Mijn pand stond leeg met leegstandcontract, waterleiding ed waren afgesloten. Kan ik hierover een melding, verborgen gebrek bij vorige eigenaar indienen?

Ik begrijp dat de termijn waarbinnen melding gemaakt met zijn uiterlijk 2 jaar na verkoop en levering is. De schade is nu pas door de buren ontdekt en bij mij kenbaar gemaakt, ik ben reeds 1,5 jaar eigenaar. Het is dus zeer de vraag hoe deze schade kan zijn ontstaan. Kan ik de vorige eigenaar aanspreken?

Ik ben erg benieuwd of u mij kunt helpen.

Angela

Beste Wim, Ik heb een pand aangekocht om te ontwikkelen, de kwaliteit was laag, daar was de prijs naar en eea staat expliciet in overeenkomst vermeld . In afwachting van concretisering van de plannen (verkrijgen nadere financiering, vergunningen ed) , stond het leeg. Nu heeft de buurman mij aansprakelijk gesteld voor verzakkingen aan zijn pand omdat, naar zijn zeggen, door een gebrek in de riolering onder mijn pand, er grond is weggestroomd onder zijn vloer. Los van de vraag of dat daadwerkelijk aangetoond kan worden, heb ik een aantal vragen: Kan de riolering aangemerkt worden als onderdeel van de opstal? En geldt dan daarvoor een risico-aansprakelijkheid als er ten gevolge van een kapotte riolering schade ontstaat? Mijn pand stond leeg met leegstandcontract, waterleiding ed waren afgesloten. Kan ik hierover een melding, verborgen gebrek bij vorige eigenaar indienen? Ik begrijp dat de termijn waarbinnen melding gemaakt met zijn uiterlijk 2 jaar na verkoop en levering is. De schade is nu pas door de buren ontdekt en bij mij kenbaar gemaakt, ik ben reeds 1,5 jaar eigenaar. Het is dus zeer de vraag hoe deze schade kan zijn ontstaan. Kan ik de vorige eigenaar aanspreken? Ik ben erg benieuwd of u mij kunt helpen. Angela
Wim de Leeuw op vrijdag 29 maart 2019 14:05

Beste Angela,

De bezitter van een gebouw is in beginsel aansprakelijk voor schade die wordt veroorzaakt door een gebrek in of aan dat gebouw. Het betreft hier inderdaad een risico-aansprakelijkheid die geldt voor het gebouw als geheel, dus ook voor de riolering.

Verborgen gebreken komen voor rekening en risico van de koper. En dat geldt temeer bij een pand waarvan je zelf aangeeft dat het 1) bedoeld is voor ontwikkeling, 2) de kwaliteit laag is en 3) er in de prijs daarmee rekening is gehouden.

Mijn advies: als je geld wilt verdienen met de ontwikkeling van vastgoed zonder dat je zelf beschikt over de nodige expertise, dan is het handig als je die expertise inhuurt!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw










Beste Angela, De bezitter van een gebouw is in beginsel aansprakelijk voor schade die wordt veroorzaakt door een gebrek in of aan dat gebouw. Het betreft hier inderdaad een risico-aansprakelijkheid die geldt voor het gebouw als geheel, dus ook voor de riolering. Verborgen gebreken komen voor rekening en risico van de koper. En dat geldt temeer bij een pand waarvan je zelf aangeeft dat het 1) bedoeld is voor ontwikkeling, 2) de kwaliteit laag is en 3) er in de prijs daarmee rekening is gehouden. Mijn advies: als je geld wilt verdienen met de ontwikkeling van vastgoed zonder dat je zelf beschikt over de nodige expertise, dan is het handig als je die expertise inhuurt! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
anoniem op vrijdag 29 maart 2019 16:56

Als de koper beweert dat er een verborgen gebrek is en vraagt aan de koper om een bepaald bedrag te betalen en deze koper doet dat. Nu vraagt de koper zich af of hij het bedrag terug kan vorderen aangezien er geen bewijs is voor het gebrek en ook geen bon is aangeleverd.

Als de koper beweert dat er een verborgen gebrek is en vraagt aan de koper om een bepaald bedrag te betalen en deze koper doet dat. Nu vraagt de koper zich af of hij het bedrag terug kan vorderen aangezien er geen bewijs is voor het gebrek en ook geen bon is aangeleverd.
Wim de Leeuw op vrijdag 29 maart 2019 22:58

Beste Anoniem,

Een huis is voor de meeste mensen het meest kostbare bezit. Dus hoewel we er geen verstand van hebben, slaan we aan het doe-het-zelven. Want dan besparen we tenminste de kosten van een makelaar uit. Afijn. Iets met goedkoop en duurkoop, denk ik dan maar....

Toen de koper beweerde dat er een verborgen gebrek was, had de verkoper de koper er op moeten wijzen dat hij een koopovereenkomst heeft ondertekend waarin vermoedelijk in artikel zes is geregeld dat de koper het huis kocht 'inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken' en dat dus een verborgen gebrek het probleem is van de koper en niet van de verkoper.

De verkoper heeft dus onverplicht een bedrag betaald omdat hij zich ten onrechte als aansprakelijk beschouwde. En blijkbaar maakte de verkoper zich toen niet druk over de vraag of er wel of geen bewijs was aangeleverd en of er wel of geen bon was overhandigd. Dat de verkoper zich daar nu wel druk over maakt, is weer niet het probleem van de koper.

Een procedure om dat geld terug te vorderen lijkt me kansloos. En bovendien kostbaar. Makelaars werken niet voor niets maar advocaten al helemaal niet.

Mijn belangrijkste advies: huur de volgende keer expertise in op de gebieden waar je zelf de kennis en ervaring niet hebt. Een goede makelaar verdient zichzelf terug.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Beste Anoniem, Een huis is voor de meeste mensen het meest kostbare bezit. Dus hoewel we er geen verstand van hebben, slaan we aan het doe-het-zelven. Want dan besparen we tenminste de kosten van een makelaar uit. Afijn. Iets met goedkoop en duurkoop, denk ik dan maar.... Toen de koper beweerde dat er een verborgen gebrek was, had de verkoper de koper er op moeten wijzen dat hij een koopovereenkomst heeft ondertekend waarin vermoedelijk in artikel zes is geregeld dat de koper het huis kocht 'inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken' en dat dus een verborgen gebrek het probleem is van de koper en niet van de verkoper. De verkoper heeft dus onverplicht een bedrag betaald omdat hij zich ten onrechte als aansprakelijk beschouwde. En blijkbaar maakte de verkoper zich toen niet druk over de vraag of er wel of geen bewijs was aangeleverd en of er wel of geen bon was overhandigd. Dat de verkoper zich daar nu wel druk over maakt, is weer niet het probleem van de koper. Een procedure om dat geld terug te vorderen lijkt me kansloos. En bovendien kostbaar. Makelaars werken niet voor niets maar advocaten al helemaal niet. Mijn belangrijkste advies: huur de volgende keer expertise in op de gebieden waar je zelf de kennis en ervaring niet hebt. Een goede makelaar verdient zichzelf terug. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bas op dinsdag 16 april 2019 10:55

Goedemorgen,

In september 2018 hebben wij een huis gekocht, voorafgaand aan de koop heb ik een vraag gesteld bij de verkopende makelaar over een hersteld gat. De makelaar heeft aangegeven dat er een gat gemaakt was om een lekkage op te lossen (in de mail is aangegeven dat deze lekkage hersteld is). Afgelopen weekend hebben wij op dezelfde plek in het huis lekkage gekregen. Kan ik deze 'schade' verhalen bij de verkopende partij?

Goedemorgen, In september 2018 hebben wij een huis gekocht, voorafgaand aan de koop heb ik een vraag gesteld bij de verkopende makelaar over een hersteld gat. De makelaar heeft aangegeven dat er een gat gemaakt was om een lekkage op te lossen (in de mail is aangegeven dat deze lekkage hersteld is). Afgelopen weekend hebben wij op dezelfde plek in het huis lekkage gekregen. Kan ik deze 'schade' verhalen bij de verkopende partij?
Wim de Leeuw op dinsdag 16 april 2019 11:20

Beste Bas,

Op grond waarvan zou je die schade willen verhalen? Vind je dat de verkoper, omdat hij een half jaar geleden blijkbaar een zichtbaar gebrek heeft laten herstellen, hij nog steeds aansprakelijk is als er in de buurt van dat oude probleem een nieuw probleem ontstaat?

Ik kan niet beoordelen of deze schade wel of niet het gevolg is van een gebrek. Maar als er sprake is van een gebrek, dan lijkt me dat dat gebrek onbekend is geweest bij de verkoper. Als hij de lekkage niet of niet goed zou hebben gerepareerd, dan hadden jullie al veel eerder een lekkage gekregen. Dus een verborgen gebrek. En niet de verkoper, maar de koper heeft een probleem als er sprake is van een verborgen gebrek.

Je kunt deze schade dus niet verhalen bij de verkopende partij.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Bas, Op grond waarvan zou je die schade willen verhalen? Vind je dat de verkoper, omdat hij een half jaar geleden blijkbaar een zichtbaar gebrek heeft laten herstellen, hij nog steeds aansprakelijk is als er in de buurt van dat oude probleem een nieuw probleem ontstaat? Ik kan niet beoordelen of deze schade wel of niet het gevolg is van een gebrek. Maar als er sprake is van een gebrek, dan lijkt me dat dat gebrek onbekend is geweest bij de verkoper. Als hij de lekkage niet of niet goed zou hebben gerepareerd, dan hadden jullie al veel eerder een lekkage gekregen. Dus een verborgen gebrek. En niet de verkoper, maar de koper heeft een probleem als er sprake is van een verborgen gebrek. Je kunt deze schade dus niet verhalen bij de verkopende partij. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Anoniem op dinsdag 23 april 2019 21:36

Geachte heer De Leeuw, wij hebben half januari onze intrek genomen in een huis dat niet goed warm is te stoken. De ketel is pas drie jaar oud. De vorige bewoners zeggen dit probleem niet te herkennen, maar via het installatiebedrijf weten we dat er herhaaldelijk contact is geweest over problemen met de ketel en de thermostaat. Een tweede tegenvaller is dat de gashaard geen rookkanaal heeft en dat er een dragende balk dwars door de schoorsteeen loopt, waardoor de aanleg van een rookkanaal duizenden euro’s gaat kosten. De vorige bewoners moeten hiervan hebben geweten, want zij hebben de schoorsteen enkele jaren geleden laten vegen. Gelden deze twee zaken mogelijk als verborgen gebreken?

Geachte heer De Leeuw, wij hebben half januari onze intrek genomen in een huis dat niet goed warm is te stoken. De ketel is pas drie jaar oud. De vorige bewoners zeggen dit probleem niet te herkennen, maar via het installatiebedrijf weten we dat er herhaaldelijk contact is geweest over problemen met de ketel en de thermostaat. Een tweede tegenvaller is dat de gashaard geen rookkanaal heeft en dat er een dragende balk dwars door de schoorsteeen loopt, waardoor de aanleg van een rookkanaal duizenden euro’s gaat kosten. De vorige bewoners moeten hiervan hebben geweten, want zij hebben de schoorsteen enkele jaren geleden laten vegen. Gelden deze twee zaken mogelijk als verborgen gebreken?
Wim de Leeuw op donderdag 25 april 2019 14:31

Beste Anoniem,

Er kunnen heel veel redenen zijn waardoor een huis minder goed warm te stoken is. Vaak komt dat door een gebrekkige isolatie, wat bij oudere woningen vaker het geval is.

Het lijkt er voor mij op dat de verkopers niet voor niets een nieuwe ketel hebben laten plaatsen. Als er een gebrek was, dan hebben ze dat daarmee opgelost. En het feit dat er problemen zijn geweest met een nieuwe ketel en thermostaat, wil nog niet zeggen dat er sprake is van een gebrek.

Je vraag over de gashaard is niet helder. Is er helemaal geen rookkanaal (je schrijft:dat de gashaard geen rookkanaal heeft) of loopt er een dragende balk door de schoorsteen onder het rookkanaal (dan is er dus wel een rookkanaal maar loopt daaronder een dragende balk). Je zegt dat de vorige bewoners ervan moeten hebben geweten. Ik vind dat nogal een aanname. Je veronderstelt dat een vorige schoorsteenveger het probleem heeft geconstateerd (wat niet het geval hoeft te zijn, er lopen nogal wat louche en ondeskundige types rond in deze branche) en dat àls dat het geval is, dit probleem bekend gemaakt is aan de verkoper. Als je dat onomstotelijk kunt bewijzen, dan zou je een zaak kunnen hebben.

Je zou ook een zaak kunnen hebben als de gashaard expliciet is opgenomen in de beschrijving van de woning terwijl de haard onmogelijk normaal kan functioneren.

Als dat niet het geval is, dan is er sprake van een verborgen gebrek. Het hoofdonderwerp van mijn blog is dat als er sprake is van een verborgen gebrek, dat gebrek verborgen was voor de verkoper. Een gebrek dat de verkoper niet kende, daarover had hij in het kader van zijn mededelingsplicht in relatie tot jullie onderzoeksplicht ook geen mededelingen kunnen doen. De verkoper heeft dus niets verkeerds gedaan. En omdat jullie het huis hebben gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare (= verborgen) gebreken, is dat jullie probleem en niet dat van de verkoper!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw








Beste Anoniem, Er kunnen heel veel redenen zijn waardoor een huis minder goed warm te stoken is. Vaak komt dat door een gebrekkige isolatie, wat bij oudere woningen vaker het geval is. Het lijkt er voor mij op dat de verkopers niet voor niets een nieuwe ketel hebben laten plaatsen. Als er een gebrek was, dan hebben ze dat daarmee opgelost. En het feit dat er problemen zijn geweest met een nieuwe ketel en thermostaat, wil nog niet zeggen dat er sprake is van een gebrek. Je vraag over de gashaard is niet helder. Is er helemaal geen rookkanaal (je schrijft:dat de gashaard geen rookkanaal heeft) of loopt er een dragende balk door de schoorsteen onder het rookkanaal (dan is er dus wel een rookkanaal maar loopt daaronder een dragende balk). Je zegt dat de vorige bewoners ervan moeten hebben geweten. Ik vind dat nogal een aanname. Je veronderstelt dat een vorige schoorsteenveger het probleem heeft geconstateerd (wat niet het geval hoeft te zijn, er lopen nogal wat louche en ondeskundige types rond in deze branche) en dat àls dat het geval is, dit probleem bekend gemaakt is aan de verkoper. Als je dat onomstotelijk kunt bewijzen, dan zou je een zaak kunnen hebben. Je zou ook een zaak kunnen hebben als de gashaard expliciet is opgenomen in de beschrijving van de woning terwijl de haard onmogelijk normaal kan functioneren. Als dat niet het geval is, dan is er sprake van een verborgen gebrek. Het hoofdonderwerp van mijn blog is dat als er sprake is van een verborgen gebrek, dat gebrek verborgen was voor de verkoper. Een gebrek dat de verkoper niet kende, daarover had hij in het kader van zijn mededelingsplicht in relatie tot jullie onderzoeksplicht ook geen mededelingen kunnen doen. De verkoper heeft dus niets verkeerds gedaan. En omdat jullie het huis hebben gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare (= verborgen) gebreken, is dat jullie probleem en niet dat van de verkoper! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mevr Turan op dinsdag 07 mei 2019 23:36

Beste Wim,
Wij hebben een bod gedaan op een woning van 45 jaar oud op basis van NVM lijst dat aangaf dat alles in orde was en in goede staat. Er staat niks beschreven over gebreken en of lekkages, of scheurtjes in de muur etc. Ons bod is geaccepteerd. Nu hebben we koopovereenkomst nog niet ondertekent maar al wel ontvangen. Wij hebben een bouwkundig laten komen en die heeft het huis beoordeeld en ontdekte lekkage in plafond en er is ook eens scheur in de muur (deze zag ik zelf ook). Alleen de lekkage was ons niet opgevallen maar de makelaar wist er van en ook de verkoper. Echter dit staat niet vermeld in NVM lijst. Nu willen we dat ze de lekkage gaan oplossen voordat we erin gaan. Echter de makelaar verteld ons dat het onder normale achterstallig onderhoud komt en dus voor onze rekening omdat wij een clausule hebben in de koopovereenkomst om alleen dit te ontbinden als de kosten van bouwkundig rapport hoger dan 5000 euro zullen uitpakken. Maar ik ben van mening dat wij alleen dit hebben opgenomen in de koopovereenkomst omdat op de NVM lijst deze gebreke niet vermeld stond. Wij dachten dat het huis bewoonbaar was en dat we alleen investering zouden stoppen in het naar onze smaak in te richten ipv achterstallig onderhoud / gebreken oplossen? Hoe pakken we dit aan?

Beste Wim, Wij hebben een bod gedaan op een woning van 45 jaar oud op basis van NVM lijst dat aangaf dat alles in orde was en in goede staat. Er staat niks beschreven over gebreken en of lekkages, of scheurtjes in de muur etc. Ons bod is geaccepteerd. Nu hebben we koopovereenkomst nog niet ondertekent maar al wel ontvangen. Wij hebben een bouwkundig laten komen en die heeft het huis beoordeeld en ontdekte lekkage in plafond en er is ook eens scheur in de muur (deze zag ik zelf ook). Alleen de lekkage was ons niet opgevallen maar de makelaar wist er van en ook de verkoper. Echter dit staat niet vermeld in NVM lijst. Nu willen we dat ze de lekkage gaan oplossen voordat we erin gaan. Echter de makelaar verteld ons dat het onder normale achterstallig onderhoud komt en dus voor onze rekening omdat wij een clausule hebben in de koopovereenkomst om alleen dit te ontbinden als de kosten van bouwkundig rapport hoger dan 5000 euro zullen uitpakken. Maar ik ben van mening dat wij alleen dit hebben opgenomen in de koopovereenkomst omdat op de NVM lijst deze gebreke niet vermeld stond. Wij dachten dat het huis bewoonbaar was en dat we alleen investering zouden stoppen in het naar onze smaak in te richten ipv achterstallig onderhoud / gebreken oplossen? Hoe pakken we dit aan?
Wim de Leeuw op woensdag 08 mei 2019 00:37

Beste mevrouw Turan,

Ik kan u feliciteren. U heeft het huis nog niet gekocht.

De koopakte is nog niet ondertekend. Pas nadat de verkoper de koopakte heeft ondertekend, is de koop definitief. En nadat u de koopovereenkomst heeft ondertekend, heeft u nog drie (werk) dagen de tijd om terug te komen op uw beslissing.

U bent inmiddels van alles te weten gekomen over het huis. Zaken die u zelf al had gezien. En zaken die de bouwkundige heeft ontdekt.

Als u het huis wilt kopen met de wetenschap van nu, koopt u het huis dan vooral.

En als u het huis met de wetenschap van nu niet wilt kopen, koop het dan vooral niet.

Het staat u volledig vrij om opnieuw te onderhandelen. En het staat de verkopers ook volledig vrij om met een andere koper in zee te gaan.

Jammer dat u geen eigen (NVM-) aankoopmakelaar heeft ingeschakeld!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Beste mevrouw Turan, Ik kan u feliciteren. U heeft het huis nog niet gekocht. De koopakte is nog niet ondertekend. Pas nadat de verkoper de koopakte heeft ondertekend, is de koop definitief. En nadat u de koopovereenkomst heeft ondertekend, heeft u nog drie (werk) dagen de tijd om terug te komen op uw beslissing. U bent inmiddels van alles te weten gekomen over het huis. Zaken die u zelf al had gezien. En zaken die de bouwkundige heeft ontdekt. Als u het huis wilt kopen met de wetenschap van nu, koopt u het huis dan vooral. En als u het huis met de wetenschap van nu niet wilt kopen, koop het dan vooral niet. Het staat u volledig vrij om opnieuw te onderhandelen. En het staat de verkopers ook volledig vrij om met een andere koper in zee te gaan. Jammer dat u geen eigen (NVM-) aankoopmakelaar heeft ingeschakeld! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
sandra op maandag 20 mei 2019 12:49

Onze dochter en schoonzoon hebben hun huis in december 2018 verkocht, na de koopoverkomst is het overgedragen naar de nieuwe bewoner, 2 weken na die datum krijgt onze dochter een melding van de koper dat de tegelvloer in de woonkamer los ligt, dus los liggende tegels. De dag dat onze dochter en schoonzoon het huis hebben verlaten hebben ze de stekker uit de vloerverwarming gehaald, omdat er 1 maand niemand in het huis woonde.
Toen onze dochter en schoonzoon de overdracht hadden van het huis waren er geen gebreken aan de vloer. de nieuwe eigenaar heeft de stekker er in gestopt en de vloerverwarming aan gezet. Daarna sprongen de tegels los.
Nu wil hij onze dochter en schoonzoon aansprankelijk stellen voor geborgen gebreken en waarom hun de stekker eruit hebben getrokken en eist geld.
De vloer verwarming en tegels zijn niet gelegd door onze dochter en schoonzoon, de tegels zijn er in 2012 ingelegd en intussen hebben er 3 gezinnen in dit huis gewoond. Wat moeten we doen....

Onze dochter en schoonzoon hebben hun huis in december 2018 verkocht, na de koopoverkomst is het overgedragen naar de nieuwe bewoner, 2 weken na die datum krijgt onze dochter een melding van de koper dat de tegelvloer in de woonkamer los ligt, dus los liggende tegels. De dag dat onze dochter en schoonzoon het huis hebben verlaten hebben ze de stekker uit de vloerverwarming gehaald, omdat er 1 maand niemand in het huis woonde. Toen onze dochter en schoonzoon de overdracht hadden van het huis waren er geen gebreken aan de vloer. de nieuwe eigenaar heeft de stekker er in gestopt en de vloerverwarming aan gezet. Daarna sprongen de tegels los. Nu wil hij onze dochter en schoonzoon aansprankelijk stellen voor geborgen gebreken en waarom hun de stekker eruit hebben getrokken en eist geld. De vloer verwarming en tegels zijn niet gelegd door onze dochter en schoonzoon, de tegels zijn er in 2012 ingelegd en intussen hebben er 3 gezinnen in dit huis gewoond. Wat moeten we doen....
Wim de Leeuw op maandag 20 mei 2019 13:30

Beste Sandra,

Laat ik nou heel toevallig ;-) een vergelijkbare vraag hebben beantwoord van ene Maikel. Familie?

VRAAG


Wij hebben in december onze woning uit 1948 verkocht en er waren bij ons geen gebreken bekend met de vloer/vloerverwarming was. Omdat ik een aantal maanden voor verkoop een schakelklok had gekocht die automatisch de pomp van de vloerverwarming in en uit schakelde als de verwarming aanging en ik deze in onze nieuwe woning wilde gebruiken heb ik deze uit het stopcontact gehaald, en door het stressen van de verhuizing vergeten de stekker van de pomp terug in het stopcontact te steken. Na de overdracht van de woning kwamen bij de nieuwe bewoner alle tegels los en klapte de voegen er uit toen hij de stekker terug in het stopcontact stak.nu wil hij de kosten voor een nieuwe vloer op ons verhalen a €8000 terwijl de vloer er al inlicht vanaf 2012 en wij pas in 2015 de woning kochten. Tevens haalde wij tijdens de vakantie ook altijd de pomp er uit en ook in de zomer zonder ooit enige problemen te hebben gehad. Koper heeft 1 bezichtiging gedaan en heeft daarna gelijk geboden zonder bouwtechnisch onderzoek of enig ander onderzoek. Kan hij ons verantwoordelijk stellen voor de kosten van de vloer?

ANTWOORD

Beste Maikel,

Een koper kan jullie met succes aansprakelijk stellen als 1) het huis zo slecht is dat het niet als huis kan worden gebruikt (daarvan lijkt me geen sprake) en als 2) jullie een bekend probleem hebben verzwegen dat de koper niet zelf had kunnen ontdekken. En ook van het laatste lijkt me geen sprake te zijn.

Dit is een typisch geval van een verborgen gebrek. En in tegenstelling tot wat veel mensen denken zijn verborgen problemen primair het probleem van de koper en niet van de verkoper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Sandra, Laat ik nou heel toevallig ;-) een vergelijkbare vraag hebben beantwoord van ene Maikel. Familie? [b] VRAAG[/b] [i]Wij hebben in december onze woning uit 1948 verkocht en er waren bij ons geen gebreken bekend met de vloer/vloerverwarming was. Omdat ik een aantal maanden voor verkoop een schakelklok had gekocht die automatisch de pomp van de vloerverwarming in en uit schakelde als de verwarming aanging en ik deze in onze nieuwe woning wilde gebruiken heb ik deze uit het stopcontact gehaald, en door het stressen van de verhuizing vergeten de stekker van de pomp terug in het stopcontact te steken. Na de overdracht van de woning kwamen bij de nieuwe bewoner alle tegels los en klapte de voegen er uit toen hij de stekker terug in het stopcontact stak.nu wil hij de kosten voor een nieuwe vloer op ons verhalen a €8000 terwijl de vloer er al inlicht vanaf 2012 en wij pas in 2015 de woning kochten. Tevens haalde wij tijdens de vakantie ook altijd de pomp er uit en ook in de zomer zonder ooit enige problemen te hebben gehad. Koper heeft 1 bezichtiging gedaan en heeft daarna gelijk geboden zonder bouwtechnisch onderzoek of enig ander onderzoek. Kan hij ons verantwoordelijk stellen voor de kosten van de vloer?[/i] [b]ANTWOORD[/b] [i]Beste Maikel, Een koper kan jullie met succes aansprakelijk stellen als 1) het huis zo slecht is dat het niet als huis kan worden gebruikt (daarvan lijkt me geen sprake) en als 2) jullie een bekend probleem hebben verzwegen dat de koper niet zelf had kunnen ontdekken. En ook van het laatste lijkt me geen sprake te zijn. Dit is een typisch geval van een verborgen gebrek. En in tegenstelling tot wat veel mensen denken zijn verborgen problemen primair het probleem van de koper en niet van de verkoper. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw[/i] Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Anoniem op dinsdag 21 mei 2019 18:56

Beste heer de Leeuw
Okt 2017 hebben wij ons huis verkocht. Vandaag krijgen wij een brief waarin we aansprakelijk worden gesteld
voor een verborgen gebrek.
Het leidingwerk van het afzuigsysteem van de badkamer wordt niet via een doorvoer naar buiten gebracht. De leiding stopt halverwege het huis waardoor het vocht al een aantal jaar het huis ingeblazen wordt. Dit resulteert in schimmel.
Wij weten niet beter als dat de vorige bewoner ook dit afzuigsysteem hanteerde.
We proberen er met de nieuwe bewoners uit te komen natuurlijk maar zijn we daadwerkelijk nog aansprakelijk ?

Alvast bedankt voor uw reactie
Met vriendelijke groet

Beste heer de Leeuw Okt 2017 hebben wij ons huis verkocht. Vandaag krijgen wij een brief waarin we aansprakelijk worden gesteld voor een verborgen gebrek. Het leidingwerk van het afzuigsysteem van de badkamer wordt niet via een doorvoer naar buiten gebracht. De leiding stopt halverwege het huis waardoor het vocht al een aantal jaar het huis ingeblazen wordt. Dit resulteert in schimmel. Wij weten niet beter als dat de vorige bewoner ook dit afzuigsysteem hanteerde. We proberen er met de nieuwe bewoners uit te komen natuurlijk maar zijn we daadwerkelijk nog aansprakelijk ? Alvast bedankt voor uw reactie Met vriendelijke groet
Wim de Leeuw op dinsdag 21 mei 2019 22:58

Beste Anoniem,

U hoeft zich werkelijk NERGENS druk om te maken.

De 'nieuwe' eigenaar van uw vorige woning, die blijkbaar al anderhalf jaar probleemloos in uw woning woont, heeft NIETS begrepen van hoe het zit met 'verborgen gebreken'.
Verborgen gebreken zijn in beginsel het probleem van de koper, niet van de verkoper. De koper van uw huis heeft namelijk zijn handtekening gezet onder een koopakte waarin staat dat hij het huis heeft gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken.

Er zijn twee uitzonderingen. Uitzondering één doet zich voor als de gebreken zo ernstig zijn dat het huis niet als huis kan worden gebruikt. Daarvan kan in uw situatie, na anderhalf jaar, geen sprake zijn. Uitzondering twee doet zich voor als u als eigenaars de gebreken kende, u de kopers daarover niet heeft geïnformeerd terwijl ze het gebrek zelf niet hadden kunnen ontdekken.
U hoeft helemaal NERGENS uit te komen met de nieuwe bewoners. Dit is HUN probleem. Niet het uwe.
Maak de nieuwe eigenaren duidelijk dat u niet aansprakelijk bent en dat u ook geen aansprakelijkheid erkent. Dat u niet langer wilt worden lastig gevallen. En dat als ze ECHT serieus zijn, ze maar een advocaat moeten inhuren. Daarna zult u nooit meer iets van ze horen ;-).

Gerustgesteld?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Anoniem, U hoeft zich werkelijk NERGENS druk om te maken. De 'nieuwe' eigenaar van uw vorige woning, die blijkbaar al anderhalf jaar probleemloos in uw woning woont, heeft NIETS begrepen van hoe het zit met 'verborgen gebreken'. Verborgen gebreken zijn in beginsel het probleem van de koper, niet van de verkoper. De koper van uw huis heeft namelijk zijn handtekening gezet onder een koopakte waarin staat dat hij het huis heeft gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. Er zijn twee uitzonderingen. Uitzondering één doet zich voor als de gebreken zo ernstig zijn dat het huis niet als huis kan worden gebruikt. Daarvan kan in uw situatie, na anderhalf jaar, geen sprake zijn. Uitzondering twee doet zich voor als u als eigenaars de gebreken kende, u de kopers daarover niet heeft geïnformeerd terwijl ze het gebrek zelf niet hadden kunnen ontdekken. U hoeft helemaal NERGENS uit te komen met de nieuwe bewoners. Dit is HUN probleem. Niet het uwe. Maak de nieuwe eigenaren duidelijk dat u niet aansprakelijk bent en dat u ook geen aansprakelijkheid erkent. Dat u niet langer wilt worden lastig gevallen. En dat als ze ECHT serieus zijn, ze maar een advocaat moeten inhuren. Daarna zult u nooit meer iets van ze horen ;-). Gerustgesteld? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bernard op zaterdag 25 mei 2019 19:51

Beste heer de Leeuw,

Op 1 maart van dit jaar is ons huis verkocht. De kopers hebben een bouwtechnische keuring laten doen waarbij volgens onze makelaar niets is uitgekomen. Wel liet onze makelaar telefonisch weten dat de bouwtechnische keurder had laten weten dat er vocht boven het plafond in de meterkast zichtbaar was en hoogstwaarschijnlijk werd veroorzaakt door een scheefstaand toilet in de badkamer erboven.
We hebben het toilet eraf gehaald, alles eronder goed bekeken, was helemaal droog en het toilet er toen goed recht op gezet. Boven in de meterkast hebben we daarna een witte doek neergelegd om te zien of er op de doek druppels zichtbaar werden. Dit was niet het geval, de meterkast was kurkdroog.
De koop werd gesloten en een week voor de overdracht vroeg de verkoper nog of het toilet hebben rechtgezet. Wij gaven aan dat we ook een doekje op de bovenste plank hebben gelegd en dat kurk droog was gebleven. Ook daarvoor hadden wij daar nooit vochtproblemen geconstateerd, dus we hebben er verder niet meer naar gekeken. Op de dag van de overdracht heeft de koper er verder niet meer naar gekeken of geïnformeerd.
Ongeveer 2 weken na de overdracht kregen we van de kopers te horen dat ze het plafond in de meterkast hebben verwijderd en er hun inziens nog steeds lekkage zichtbaar was en dat ze willen dat we dit verhelpen omdat ze nu geen gebruik van het toilet en de douche durven te maken.
Uit coulance hebben we toen een loodgieter er naar laten kijken, die zag niet direct lekkage, wel wat vocht in het beton en heeft druk gezet door met kracht water door de afvoer te doen om te kijken of het dan ging lekken. Dit gebeurde niet direct zei de koper, maar wel een aantal dagen later zag ze toename van vocht boven het plafond in de meterkast. De loodgieter geeft aan dat het dan misschien in het afvoerputje van de douche zit en de kopers willen nu dat we het afvoerputje van de douche vervangen, maar eigenlijk vragen wij ons af of we wel aansprakelijk zijn. Uit coulance zijn we hiermee begonnen, maar er komt geen einde aan. Het gaat om een betonnen vloer met tegels in de badkamer, dus het is nogal een ingreep.
Wij hebben zo’n 40 jaar in de huis gewoond, met een gezin, zonder problemen met vocht in de meterkast.
Hebben de kopers recht van spreken?

Alvast bedankt voor uw reactie!

Beste heer de Leeuw, Op 1 maart van dit jaar is ons huis verkocht. De kopers hebben een bouwtechnische keuring laten doen waarbij volgens onze makelaar niets is uitgekomen. Wel liet onze makelaar telefonisch weten dat de bouwtechnische keurder had laten weten dat er vocht boven het plafond in de meterkast zichtbaar was en hoogstwaarschijnlijk werd veroorzaakt door een scheefstaand toilet in de badkamer erboven. We hebben het toilet eraf gehaald, alles eronder goed bekeken, was helemaal droog en het toilet er toen goed recht op gezet. Boven in de meterkast hebben we daarna een witte doek neergelegd om te zien of er op de doek druppels zichtbaar werden. Dit was niet het geval, de meterkast was kurkdroog. De koop werd gesloten en een week voor de overdracht vroeg de verkoper nog of het toilet hebben rechtgezet. Wij gaven aan dat we ook een doekje op de bovenste plank hebben gelegd en dat kurk droog was gebleven. Ook daarvoor hadden wij daar nooit vochtproblemen geconstateerd, dus we hebben er verder niet meer naar gekeken. Op de dag van de overdracht heeft de koper er verder niet meer naar gekeken of geïnformeerd. Ongeveer 2 weken na de overdracht kregen we van de kopers te horen dat ze het plafond in de meterkast hebben verwijderd en er hun inziens nog steeds lekkage zichtbaar was en dat ze willen dat we dit verhelpen omdat ze nu geen gebruik van het toilet en de douche durven te maken. Uit coulance hebben we toen een loodgieter er naar laten kijken, die zag niet direct lekkage, wel wat vocht in het beton en heeft druk gezet door met kracht water door de afvoer te doen om te kijken of het dan ging lekken. Dit gebeurde niet direct zei de koper, maar wel een aantal dagen later zag ze toename van vocht boven het plafond in de meterkast. De loodgieter geeft aan dat het dan misschien in het afvoerputje van de douche zit en de kopers willen nu dat we het afvoerputje van de douche vervangen, maar eigenlijk vragen wij ons af of we wel aansprakelijk zijn. Uit coulance zijn we hiermee begonnen, maar er komt geen einde aan. Het gaat om een betonnen vloer met tegels in de badkamer, dus het is nogal een ingreep. Wij hebben zo’n 40 jaar in de huis gewoond, met een gezin, zonder problemen met vocht in de meterkast. Hebben de kopers recht van spreken? Alvast bedankt voor uw reactie!
Wim de Leeuw op zondag 26 mei 2019 10:42

Beste Bernhard,

Het antwoord is nee! Dat hebben ze niet. Jullie zijn absoluut niet aansprakelijk.

Het is belangrijk dat je je realiseert dat een bestaand huis niet 'onder garantie' wordt verkocht. De koper koopt het huis met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. De lekkage was een 'onzichtbaar gebrek' dat dankzij het bouwkundig onderzoek een 'zichtbaar gebrek' werd. Het is ongelofelijk vriendelijk van jullie dat jullie coulant met deze klacht zijn omgegaan maar daardoor zijn de nieuwe eigenaren wel versterkt in hun idee dat dit jullie probleem is en niet dat van hen. Jullie hebben al veel meer gedaan dan jullie hadden moeten doen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Bernhard, Het antwoord is [b]nee![/b] Dat hebben ze niet. Jullie zijn [b]absoluut niet aansprakelijk.[/b] Het is belangrijk dat je je realiseert dat een bestaand huis niet 'onder garantie' wordt verkocht. De koper koopt het huis met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. De lekkage was een 'onzichtbaar gebrek' dat dankzij het bouwkundig onderzoek een 'zichtbaar gebrek' werd. Het is ongelofelijk vriendelijk van jullie dat jullie coulant met deze klacht zijn omgegaan maar daardoor zijn de nieuwe eigenaren wel versterkt in hun idee dat dit jullie probleem is en niet dat van hen. Jullie hebben al veel meer gedaan dan jullie hadden moeten doen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Fam Lequin op dinsdag 28 mei 2019 20:08

Hallo,
Wij hebben ons huis verkocht en bij de bouwtechnische keuring werd aangegeven dat ons platte dak van de uitbouw wat aandacht nodig had op korte termijn. Ondanks dat is zonder duidelijke afspraak het voorlopige koopcontract getekend.
Daarna gaf de aankoopmakelaar aan dat het verstandig was als wij (verkopers) naar het dak lieten kijken en herstellen/repareren. Dit in verband met eventuele lekkage. Overdracht van het huis is pas over 3 maanden.

Wat zijn nu als verkoper onze rechten en plichten? Het wil namelijk zo dat wij bij onze aankoop iets soortgelijks hebben.

Alvast bedankt voor het antwoord.

Groet
Marco

Hallo, Wij hebben ons huis verkocht en bij de bouwtechnische keuring werd aangegeven dat ons platte dak van de uitbouw wat aandacht nodig had op korte termijn. Ondanks dat is zonder duidelijke afspraak het voorlopige koopcontract getekend. Daarna gaf de aankoopmakelaar aan dat het verstandig was als wij (verkopers) naar het dak lieten kijken en herstellen/repareren. Dit in verband met eventuele lekkage. Overdracht van het huis is pas over 3 maanden. Wat zijn nu als verkoper onze rechten en plichten? Het wil namelijk zo dat wij bij onze aankoop iets soortgelijks hebben. Alvast bedankt voor het antwoord. Groet Marco
Wim de Leeuw op woensdag 29 mei 2019 11:03

Geachte heer Lequin / beste Marco,

Een verkoper heeft een mededelingsplicht, een koper een onderzoeksplicht. Tenzij daar expliciete afwijkende afspraken over zijn gemaakt, hoeft een verkoper de door een koper bij diens onderzoek geconstateerde problemen niet op te lossen. Leuk dat de aankoopmakelaar jullie het advies geeft om het platte dak te laten repareren. Maar jullie zijn daartoe niet verplicht. Wel is het zo dat als het huis bij de overdracht over drie maanden inmiddels wel lekkagesporen vertoont die er nu niet zijn, jullie dat als verkoper zullen moeten oplossen omdat het huis zich dan bij de levering in een andere staat bevindt dan ten tijde van de koop.

Uiteraard werkt dat voor jullie als kopers net andersom!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Lequin / beste Marco, Een verkoper heeft een mededelingsplicht, een koper een onderzoeksplicht. Tenzij daar expliciete afwijkende afspraken over zijn gemaakt, hoeft een verkoper de door een koper bij diens onderzoek geconstateerde problemen niet op te lossen. Leuk dat de aankoopmakelaar jullie het advies geeft om het platte dak te laten repareren. Maar jullie zijn daartoe niet verplicht. Wel is het zo dat als het huis [b]bij de overdracht[/b] over drie maanden inmiddels wel lekkagesporen vertoont die er nu niet zijn, jullie dat als verkoper zullen moeten oplossen omdat het huis zich dan bij de levering in een andere staat bevindt dan ten tijde van de koop. Uiteraard werkt dat voor jullie als kopers net andersom! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Marco op woensdag 29 mei 2019 12:06

Beste Wim,

Heel erg bedankt voor het heldere antwoord. Hier hebben wij heel veel aan !

Groet
Marco

Beste Wim, Heel erg bedankt voor het heldere antwoord. Hier hebben wij heel veel aan ! Groet Marco
Margot op zondag 02 juni 2019 13:05

Goedemiddag meneer de Leeuw,
Allereerst mijn complimenten voor deze geweldige service. Ik kwam er zojuist achter, dat er zelfs nu iemand aanwezig is om mee te chatten wanneer ik vragen heb.

Dan nu de situatie: Ik heb een woning verkocht, de overdracht is in september. Ik ben me gaan verdiepen in de term verborgen gebrek, omdat ik wil weten of er wellicht sprake van is in de volgende situatie.
Er was sprake van waterslag bij enkele kranen, en daar is wat aan gedaan. Het blijkt, dat er bij nog twee kranen een lichte vorm overblijft, wanneer je warm waterkraan in één ruk aanzet. Wanneer je de warm waterkraan rustig opendoet, is er niets aan de hand.

Ik ben benieuwd en alvast hartelijk bedankt voor uw reactie.

Margot K.

Goedemiddag meneer de Leeuw, Allereerst mijn complimenten voor deze geweldige service. Ik kwam er zojuist achter, dat er zelfs nu iemand aanwezig is om mee te chatten wanneer ik vragen heb. Dan nu de situatie: Ik heb een woning verkocht, de overdracht is in september. Ik ben me gaan verdiepen in de term verborgen gebrek, omdat ik wil weten of er wellicht sprake van is in de volgende situatie. Er was sprake van waterslag bij enkele kranen, en daar is wat aan gedaan. Het blijkt, dat er bij nog twee kranen een lichte vorm overblijft, wanneer je warm waterkraan in één ruk aanzet. Wanneer je de warm waterkraan rustig opendoet, is er niets aan de hand. Ik ben benieuwd en alvast hartelijk bedankt voor uw reactie. Margot K.
Wim de Leeuw op zondag 02 juni 2019 15:11

Beste Margot,

Bedankt voor het compliment!

Waterslag doet zich voor als een kraan abrupt wordt gesloten, waardoor het gewicht van het boven de kraan bewegende water tegen de afsluiter komt. Dat veroorzaakt drukpieken in de leiding. Er bestaan speciale 'waterslagdempers' waarmee het probleem op te lossen is. Wat mij betreft is een lichte vorm van waterslag geen gebrek. Ik zou hier dan ook zeker niet over beginnen tegen de kopers, omdat je daarmee wellicht slapende honden wakker maakt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Margot, Bedankt voor het compliment! Waterslag doet zich voor als een kraan abrupt wordt gesloten, waardoor het gewicht van het boven de kraan bewegende water tegen de afsluiter komt. Dat veroorzaakt drukpieken in de leiding. Er bestaan speciale 'waterslagdempers' waarmee het probleem op te lossen is. Wat mij betreft is een lichte vorm van waterslag geen gebrek. Ik zou hier dan ook zeker niet over beginnen tegen de kopers, omdat je daarmee wellicht slapende honden wakker maakt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Peter Brons op dinsdag 04 juni 2019 12:59

goedemiddag,
Mijn naam is Peter.
Mijn vraag betreft het volgende:
In augustus 2015 hebben we ons huis verkocht. Binnen 2 maanden kwam via onze verkoopmakelaar een klacht binnen over lekkage in de woonkamer, naast een aangebouwde serre. Bij de bouw van de serre is de regenpijp voor afvoer van hemelwater van het platte dak, verlegd van de achterzijde naar de zijkant van het huis.
Wij kwamen overeen de kosten voor reparatie van de lekkage te delen. Dat bleek rond €1000,00 te bedragen dus heb ik ruim €500,00 overgemaakt, overeenkomstig de afspraak. Enkele maanden geleden ontving ik een mail van de koper met een beroep op verborgen gebreken: lang verhaal kort: zij hadden nog steeds last van lekkage, ook nadat verschillende deskundigen ernaar hadden omgezien.
Ik heb na onderzoek ven de juridische regels vastgesteld dat een beroep op verborgen gebreken binnen twee jaar schriftelijk moet worden gedaan. Het mailbericht was ruim na die periode.
Volgens mij heeft alleen daarom al een beroep op verborgen gebreken geen kans op succes.
Daar komt bij dat ik in eerste instantie akkoord ben gegaan met deling van de kosten voor reparatie (zonder het bijbehorende bedrag te kennen, dus al flink risico genomen). Ik acht mij ook om die reden niet langer aansprakelijk voor evt latere schade. Die vrijwaring heb ik helaas niet zwart op wit laten zetten.
Ik verneem graag uw visie.
Saillant detail: wij wisten van de lekkage (er was bij de bezichtiging door koper ook redelijk zichtbaar dat er iets aan de hand zou kunnen zijn). Tijdens de periode van verkoop trad voor de eerste keer de lekkage op. Dat hebben we aan onze makelaar gemeld, met de mededeling dat wij het uiteraard zouden laten repareren. Is ook gebeurd. Nav de bezichtiging heeft koper aan de makelaar gevraagd of er sprake was geweest van lekkage. Makelaar vraagt dat niet aan ons, maar schrijft in een mailbericht aan koper dat verkoper van geen lekkage weet.(andere collega van 1 makelaarskantoor).
Dit laatste wist ik pas toen ik na de overdracht een mailwisseling tussen koper en makelaar helemaal tot de oorsprong had teruggelezen en zag dat koper inderdaad naar de mogelijke lekkage had gevraagd.
Koper beweert dat zijn rechtsbijstandsverzekering mogelijkheden ziet voor beroep op verborgen gebreken. Mij dunkt dat een jurist de termijn van twee jaar moet kennen, toch?
Ik wil mij niet verschuilen achter wettelijke termijnen, maar na bijna vier jaar moet het toch eens klaar zijn, dacht ik.
Mvg,

Peter

goedemiddag, Mijn naam is Peter. Mijn vraag betreft het volgende: In augustus 2015 hebben we ons huis verkocht. Binnen 2 maanden kwam via onze verkoopmakelaar een klacht binnen over lekkage in de woonkamer, naast een aangebouwde serre. Bij de bouw van de serre is de regenpijp voor afvoer van hemelwater van het platte dak, verlegd van de achterzijde naar de zijkant van het huis. Wij kwamen overeen de kosten voor reparatie van de lekkage te delen. Dat bleek rond €1000,00 te bedragen dus heb ik ruim €500,00 overgemaakt, overeenkomstig de afspraak. Enkele maanden geleden ontving ik een mail van de koper met een beroep op verborgen gebreken: lang verhaal kort: zij hadden nog steeds last van lekkage, ook nadat verschillende deskundigen ernaar hadden omgezien. Ik heb na onderzoek ven de juridische regels vastgesteld dat een beroep op verborgen gebreken binnen twee jaar schriftelijk moet worden gedaan. Het mailbericht was ruim na die periode. Volgens mij heeft alleen daarom al een beroep op verborgen gebreken geen kans op succes. Daar komt bij dat ik in eerste instantie akkoord ben gegaan met deling van de kosten voor reparatie (zonder het bijbehorende bedrag te kennen, dus al flink risico genomen). Ik acht mij ook om die reden niet langer aansprakelijk voor evt latere schade. Die vrijwaring heb ik helaas niet zwart op wit laten zetten. Ik verneem graag uw visie. Saillant detail: wij wisten van de lekkage (er was bij de bezichtiging door koper ook redelijk zichtbaar dat er iets aan de hand zou kunnen zijn). Tijdens de periode van verkoop trad voor de eerste keer de lekkage op. Dat hebben we aan onze makelaar gemeld, met de mededeling dat wij het uiteraard zouden laten repareren. Is ook gebeurd. Nav de bezichtiging heeft koper aan de makelaar gevraagd of er sprake was geweest van lekkage. Makelaar vraagt dat niet aan ons, maar schrijft in een mailbericht aan koper dat verkoper van geen lekkage weet.(andere collega van 1 makelaarskantoor). Dit laatste wist ik pas toen ik na de overdracht een mailwisseling tussen koper en makelaar helemaal tot de oorsprong had teruggelezen en zag dat koper inderdaad naar de mogelijke lekkage had gevraagd. Koper beweert dat zijn rechtsbijstandsverzekering mogelijkheden ziet voor beroep op verborgen gebreken. Mij dunkt dat een jurist de termijn van twee jaar moet kennen, toch? Ik wil mij niet verschuilen achter wettelijke termijnen, maar na bijna vier jaar moet het toch eens klaar zijn, dacht ik. Mvg, Peter
Wim de Leeuw op dinsdag 04 juni 2019 13:27

Beste Peter,

De reden waarom ik mijn blogs heb geschreven is dat er zoveel misverstanden bestaan over verborgen gebreken.

Je schrijft dat de lekkage 'bij de bezichtiging redelijk zichtbaar' was. Blijkbaar hadden de verkopers beter moeten opletten. Je hoeft een koper niet te informeren over bijzonderheden aan de woning die een normale oplettende koper ook zelf kan waarnemen.

Als je kunt aantonen dat jullie de makelaar correct hebben geïnformeerd over de aanwezigheid van de lekkage en de verkopend makelaar de kopers niet heeft geïnformeerd, is het het probleem hooguit ook het probleem van de verkopend makelaar. Niet jullie probleem.

Het was verstandig geweest als jullie NIET de helft van de reparatiekosten zouden hebben voldaan. Want daarmee heb je verwachtingen gewekt bij de kopers. En dus komen ze bij je terug.

Als het een verborgen gebrek was geweest, dan was het het probleem van de koper geweest. En als het gebrek waarneembaar was geweest door een koper die serieus omging met zijn onderzoeksplicht, dan was het ook het probleem van de koper geweest.

Mijn advies: Aansprakelijkheid afwijzen, niets meer aan doen, niets betalen. En met belangstelling wachten op de dagvaarding die vermoedelijk nooit gaat komen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Peter, De reden waarom ik mijn blogs heb geschreven is dat er zoveel misverstanden bestaan over verborgen gebreken. Je schrijft dat de lekkage 'bij de bezichtiging redelijk zichtbaar' was. Blijkbaar hadden de verkopers beter moeten opletten. Je hoeft een koper niet te informeren over bijzonderheden aan de woning die een normale oplettende koper ook zelf kan waarnemen. Als je kunt aantonen dat jullie de makelaar correct hebben geïnformeerd over de aanwezigheid van de lekkage en de verkopend makelaar de kopers niet heeft geïnformeerd, is het het probleem hooguit ook het probleem van de verkopend makelaar. Niet jullie probleem. Het was verstandig geweest als jullie NIET de helft van de reparatiekosten zouden hebben voldaan. Want daarmee heb je verwachtingen gewekt bij de kopers. En dus komen ze bij je terug. Als het een verborgen gebrek was geweest, dan was het het probleem van de koper geweest. En als het gebrek waarneembaar was geweest door een koper die serieus omging met zijn onderzoeksplicht, dan was het ook het probleem van de koper geweest. Mijn advies: Aansprakelijkheid afwijzen, niets meer aan doen, niets betalen. En met belangstelling wachten op de dagvaarding die vermoedelijk nooit gaat komen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Peter Brons op dinsdag 04 juni 2019 13:58

Hartelijk dank voor uw reactie.

Het is maar wat je onder redelijk zichtbaar verstaat. Ik had het plafond en de muur die nat waren geworden netjes hersteld, maar een geoefend oog kon het zien; de vraag kwam, begreep ik later, van degene die de bouwtechnische keuring deed. In ieder geval was het kennelijk duidelijk genoeg om er vragen over te stellen. Helaas heb ik van die vragen niet geweten, anders zou ik de situatie zonder meer hebben verhelderd. Het is dus niet zo, dat een afspraak om de kosten te delen je volledig vrijwaart van nadere aansprakelijk stelling?
En de tweejaarstermijn die ik noemde, speelt dat nog een rol?
Met vriendelijke groet,

Peter

Hartelijk dank voor uw reactie. Het is maar wat je onder redelijk zichtbaar verstaat. Ik had het plafond en de muur die nat waren geworden netjes hersteld, maar een geoefend oog kon het zien; de vraag kwam, begreep ik later, van degene die de bouwtechnische keuring deed. In ieder geval was het kennelijk duidelijk genoeg om er vragen over te stellen. Helaas heb ik van die vragen niet geweten, anders zou ik de situatie zonder meer hebben verhelderd. Het is dus niet zo, dat een afspraak om de kosten te delen je volledig vrijwaart van nadere aansprakelijk stelling? En de tweejaarstermijn die ik noemde, speelt dat nog een rol? Met vriendelijke groet, Peter
Wim de Leeuw op dinsdag 04 juni 2019 17:36

Beste Peter,

Dus, als ik het goed begrijp is destijds de OORZAAK van de lekkage lekkage opgelost en heb je zelf de GEVOLGEN van de lekkage, de lekkagesporen, overgeschilderd? Want in dat geval is er geen gebrek meer. En het feit dat een bouwkundige achteraf kan zien dat er lekkagesporen zijn weggewerkt, verandert daar niets aan.

Of is de OORZAAK niet of niet goed opgelost en zijn alleen de sporen weggepoetst? Want dat zou de casus namelijk veranderen.

Een koper moet een gebrek 'binnen bekwame tijd' (op grond van 7:23 BW: binnen twee maanden) na ontdekking melden aan de verkoper. Als verkoper en koper er onderling dan niet uitkomen, moet een koper binnen twee jaar na de mededeling een procedure bij de rechter starten.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Peter, Dus, als ik het goed begrijp is destijds de OORZAAK van de lekkage lekkage opgelost en heb je zelf de GEVOLGEN van de lekkage, de lekkagesporen, overgeschilderd? Want in dat geval is er geen gebrek meer. En het feit dat een bouwkundige achteraf kan zien dat er lekkagesporen zijn weggewerkt, verandert daar niets aan. Of is de OORZAAK niet of niet goed opgelost en zijn alleen de sporen weggepoetst? Want dat zou de casus namelijk veranderen. Een koper moet een gebrek 'binnen bekwame tijd' (op grond van 7:23 BW: binnen twee maanden) na ontdekking melden aan de verkoper. Als verkoper en koper er onderling dan niet uitkomen, moet een koper binnen twee jaar na de mededeling een procedure bij de rechter starten. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Peter op dinsdag 04 juni 2019 21:10

Dag Wim,

De oorzaak is inderdaad opgelost voor een periode van bijna twee jaar, door een vakkundig loodgieter. De gevolgen heb ik toen ook weggewerkt, uiteraard want het huis stond toen al in de verkoop. Na de overdracht ontstond dus opnieuw lekkage op dezelfde plek aan plafond/zijmuur. Van de koper begrijp ik dat hij verschillende vaklui er bij heeft gehad die af en toe ook verschillende mogelijke oorzaken hebben geopperd. Ik was bij de overdracht ervan overtuigd dat de oorzaak goed was opgelost.
Je schrijft 'als koper en verkoper er onderling niet uitkomen, moet koper binnen twee jaar een procedure starten'. We waren er mijns inziens wel uitgekomen, door de kosten van reparatie te delen. Hoe dan ook, de koper heeft zich niet binnen de termijn van twee jaar gemeld. Ook daarom denk ik dat koper te laat is voor een claim.
In ieder geval hartelijk dank voor je meedenken.
Met vriendelijke groeten,

Peter

Dag Wim, De oorzaak is inderdaad opgelost voor een periode van bijna twee jaar, door een vakkundig loodgieter. De gevolgen heb ik toen ook weggewerkt, uiteraard want het huis stond toen al in de verkoop. Na de overdracht ontstond dus opnieuw lekkage op dezelfde plek aan plafond/zijmuur. Van de koper begrijp ik dat hij verschillende vaklui er bij heeft gehad die af en toe ook verschillende mogelijke oorzaken hebben geopperd. Ik was bij de overdracht ervan overtuigd dat de oorzaak goed was opgelost. Je schrijft 'als koper en verkoper er onderling niet uitkomen, moet koper binnen twee jaar een procedure starten'. We waren er mijns inziens wel uitgekomen, door de kosten van reparatie te delen. Hoe dan ook, de koper heeft zich niet binnen de termijn van twee jaar gemeld. Ook daarom denk ik dat koper te laat is voor een claim. In ieder geval hartelijk dank voor je meedenken. Met vriendelijke groeten, Peter
Wim de Leeuw op dinsdag 04 juni 2019 23:07

Dag Peter,

Dat bevestigt mijn eerdere conclusie. Er was een zichtbaar gebrek dat vakkundig is opgelost en waarvan de sporen zijn weggewerkt.

Tof van je dat je hebt bijgedragen aan de reparatie, maar dat deed je volledig onverplicht. Eigenlijk had de vakkundig loodgieter het probleem moeten oplossen, omdat die blijkbaar zijn werk niet goed had gedaan.

Of er is nu sprake van een nieuw (verborgen) gebrek dat niet jouw probleem is maar dat van de huidige eigenaars. Of de destijds mede door jou gefinancierde vakman heeft zijn werk niet goed gedaan. En ook dat is jouw probleem niet!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Peter, Dat bevestigt mijn eerdere conclusie. Er was een zichtbaar gebrek dat vakkundig is opgelost en waarvan de sporen zijn weggewerkt. Tof van je dat je hebt bijgedragen aan de reparatie, maar dat deed je volledig onverplicht. Eigenlijk had de vakkundig loodgieter het probleem moeten oplossen, omdat die blijkbaar zijn werk niet goed had gedaan. Of er is nu sprake van een nieuw (verborgen) gebrek dat niet jouw probleem is maar dat van de huidige eigenaars. Of de destijds mede door jou gefinancierde vakman heeft zijn werk niet goed gedaan. En ook dat is jouw probleem niet! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Wendy kamp op donderdag 06 juni 2019 14:43

Goedendag,
Wij hebben vorig jaar 19 nov 2018 ons huis verkocht zonder makelaar.de aankoper had een aankoopmakelaar meegenomen.
De mevrouw die ins huis heeft gekocht is destijds 2 x met een aankoopmakelaar geweest en nog een 3 x alleen langsgekomen met een vriend en met haar ouders.
Wij hebben tijdens de bezichtiging eerlijk verteld dat er in het verleden lekkage was geweest aan de aanhechting van het huis door de 3 meter aanbouw ervan.bleek door de dakbedekking te komen en wij hebben toendertijd een hele nieuwe laag dakbedekking laten aan rengen op het dak van de aanbouw en daarna geen last meer gehad van lekkage.
De periode van overdracht en verhuizing verliep al niet soepel,elke keer kregen wij weer telefoon van de aankoper van ons huis met mededelingen zoals de deur klemt,klopt het dat er geen deurbel was,het deksel van de wcpot is stuk de koelkast werkt niet meer er zit een gaatje in de kachelpijp ect ect...wij hebben nog voorzien van een andere koelkast,thuis bleek de oude gewoon te werken en ook hebben wij nog de kosten voor reparatie aan de kachelpijp op ons genomen terwijl dat eigenlijk niet hoefde.
2 en een halve maand na overdracht kregen wij ineens mail dat er lekkage zou zijn aan de aanbouw bij het raam en de achterpui zou lekken het dak in de schuur zou nat worden ect.
Wij hebben hier voortijds geen last mee gehad en is dus ook niet bekend geweest bij ons.
Nu kregen wij een aangetekende brief van de aankoopmakelaar 7 maanden na overdracht met een 2 tal rekeningen erbij,1 van reparatie aan de lekkage van het dak a 1400 euro en 1 van onderzoekskosten van het rolluik buiten bij het raam die het tenslotte gewoon deed bij overdracht maar nu dus ineens vervangen moest worden kosten van onderzoek a 133 euro en eventuele vervanging zou ook 600 euro zijn dus een totaal van 2100 euro aangetekend naar ons verstuurt.
Wij zijn daarom in gesprek gegaan met de aankoopmakelaar en waren bereid geweest 1500 euro te betalen om nou maar eens van dat gezeur af te zijn maar de rekening van 600 euro rolluik waren we niet toe bereid.
De aankoopmakelaar ging haar cliente bellen met het voorstel en belde 30 min later terug met de mededeling de aankoper heeft een kosten post van 5000 euro en wil dat julie 2500 eraan meebetalen en dat terwijl we werden aangeschreven per aangetekende brief voor 1533 euro en nog 600 euro voor eventuele vervanging van het rolluik.
Ik weet nu niet meer hoe ik hiermee om moet gaan kan ze zomaar na een aangetekende brief nog meer kosten telefonisch of per mail bijvoegen
Hoe sterk staan wij als verkoper in dit verhaal
Is het zinvol om te rechten of staan we compleet zwak
Hoop op uw bericht.

Groetjes wendy kamp

Goedendag, Wij hebben vorig jaar 19 nov 2018 ons huis verkocht zonder makelaar.de aankoper had een aankoopmakelaar meegenomen. De mevrouw die ins huis heeft gekocht is destijds 2 x met een aankoopmakelaar geweest en nog een 3 x alleen langsgekomen met een vriend en met haar ouders. Wij hebben tijdens de bezichtiging eerlijk verteld dat er in het verleden lekkage was geweest aan de aanhechting van het huis door de 3 meter aanbouw ervan.bleek door de dakbedekking te komen en wij hebben toendertijd een hele nieuwe laag dakbedekking laten aan rengen op het dak van de aanbouw en daarna geen last meer gehad van lekkage. De periode van overdracht en verhuizing verliep al niet soepel,elke keer kregen wij weer telefoon van de aankoper van ons huis met mededelingen zoals de deur klemt,klopt het dat er geen deurbel was,het deksel van de wcpot is stuk de koelkast werkt niet meer er zit een gaatje in de kachelpijp ect ect...wij hebben nog voorzien van een andere koelkast,thuis bleek de oude gewoon te werken en ook hebben wij nog de kosten voor reparatie aan de kachelpijp op ons genomen terwijl dat eigenlijk niet hoefde. 2 en een halve maand na overdracht kregen wij ineens mail dat er lekkage zou zijn aan de aanbouw bij het raam en de achterpui zou lekken het dak in de schuur zou nat worden ect. Wij hebben hier voortijds geen last mee gehad en is dus ook niet bekend geweest bij ons. Nu kregen wij een aangetekende brief van de aankoopmakelaar 7 maanden na overdracht met een 2 tal rekeningen erbij,1 van reparatie aan de lekkage van het dak a 1400 euro en 1 van onderzoekskosten van het rolluik buiten bij het raam die het tenslotte gewoon deed bij overdracht maar nu dus ineens vervangen moest worden kosten van onderzoek a 133 euro en eventuele vervanging zou ook 600 euro zijn dus een totaal van 2100 euro aangetekend naar ons verstuurt. Wij zijn daarom in gesprek gegaan met de aankoopmakelaar en waren bereid geweest 1500 euro te betalen om nou maar eens van dat gezeur af te zijn maar de rekening van 600 euro rolluik waren we niet toe bereid. De aankoopmakelaar ging haar cliente bellen met het voorstel en belde 30 min later terug met de mededeling de aankoper heeft een kosten post van 5000 euro en wil dat julie 2500 eraan meebetalen en dat terwijl we werden aangeschreven per aangetekende brief voor 1533 euro en nog 600 euro voor eventuele vervanging van het rolluik. Ik weet nu niet meer hoe ik hiermee om moet gaan kan ze zomaar na een aangetekende brief nog meer kosten telefonisch of per mail bijvoegen Hoe sterk staan wij als verkoper in dit verhaal Is het zinvol om te rechten of staan we compleet zwak Hoop op uw bericht. Groetjes wendy kamp
Wim de Leeuw op vrijdag 07 juni 2019 13:05

Beste Wendy,

Zo blijkt maar weer dat het risico's met zich meebrengt als je zelf je huis verkoopt. En dat geldt zeker in een situatie waarbij een koper zich wel door een makelaar laat adviseren.

De aankoopmakelaar heeft er alle belang bij om de schuld op jullie bordje te schuiven. De aankoopmakelaar wordt geacht om een huis in elk geval 'op hoofdlijnen' te beoordelen als het gaat om bouwkundige problemen en achterstallig onderhoud en een koper dringend te adviseren om het huis door een bouwkundige te laten keuren.

Jullie zijn als verkoper aansprakelijk als de gebreken zo ernstig zijn dat het huis niet voor bewoning geschikt is (daarvan lijkt me geen sprake te zijn) en als jullie informatie hebben achtergehouden over zaken die jullie bekend waren en die een koper niet eenvoudig zelf had kunnen ontdekken. Daarvan is ook geen sprake.

Wie eist, die bewijst. Dus de koper zal moeten bewijzen dat jullie informatie hebben achtergehouden.

Het is ECHT een enorme misser dat jullie je op hebben laten jutten door deze aankoopmakelaar en dat jullie bereid waren om € 1.500,= te betalen. Want daarmee hebben de kopers de indruk gekregen dat jullie aansprakelijkheid erkenden (terwijl jullie niet aansprakelijk ZIJN) en heeft de aankoopmakelaar de indruk gekregen dat het zinvol en lonend is om jullie met dit soort dingen onder druk te zetten. En dan blijft het gezeur natuurlijk doorgaan.

Jullie staan sterk. En jullie hoeven niet te rechten, de koper zal moeten gaan rechten en het bewijs moeten leveren.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Beste Wendy, Zo blijkt maar weer dat het risico's met zich meebrengt als je zelf je huis verkoopt. En dat geldt zeker in een situatie waarbij een koper zich wel door een makelaar laat adviseren. De aankoopmakelaar heeft er alle belang bij om de schuld op jullie bordje te schuiven. De aankoopmakelaar wordt geacht om een huis in elk geval 'op hoofdlijnen' te beoordelen als het gaat om bouwkundige problemen en achterstallig onderhoud en een koper dringend te adviseren om het huis door een bouwkundige te laten keuren. Jullie zijn als verkoper aansprakelijk als de gebreken zo ernstig zijn dat het huis niet voor bewoning geschikt is (daarvan lijkt me geen sprake te zijn) en als jullie informatie hebben achtergehouden over zaken die jullie bekend waren en die een koper niet eenvoudig zelf had kunnen ontdekken. Daarvan is ook geen sprake. Wie eist, die bewijst. Dus de koper zal moeten bewijzen dat jullie informatie hebben achtergehouden. Het is ECHT een enorme misser dat jullie je op hebben laten jutten door deze aankoopmakelaar en dat jullie bereid waren om € 1.500,= te betalen. Want daarmee hebben de kopers de indruk gekregen dat jullie aansprakelijkheid erkenden (terwijl jullie niet aansprakelijk ZIJN) en heeft de aankoopmakelaar de indruk gekregen dat het zinvol en lonend is om jullie met dit soort dingen onder druk te zetten. En dan blijft het gezeur natuurlijk doorgaan. Jullie staan sterk. En jullie hoeven niet te rechten, de koper zal moeten gaan rechten en het bewijs moeten leveren. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Pim op donderdag 13 juni 2019 13:34

Wij hebben 8 maanden geleden een huis gekocht. Nu is er net na een storm lekkage gekomen in een van de dakkapellen. Wij hebben een dakdekker laten komen om dit te repareren en die komt tot de conclusie dat de constructie van beide dakkapellen niet deugdelijk zijn. De dakdekker noemde dit zelfs "nalatig" van de aannemer die de dakkapel heeft geplaatst

Wij hebben destijds wel een bouwkundig rapport laten opstellen, maar dit gebrek is niet naar voren gekomen. Wat zijn hierin mijn opties? is dit iets wat nog bij de verkopende partij of zelfs de aannemer te verhalen is?

Wij hebben 8 maanden geleden een huis gekocht. Nu is er net na een storm lekkage gekomen in een van de dakkapellen. Wij hebben een dakdekker laten komen om dit te repareren en die komt tot de conclusie dat de constructie van beide dakkapellen niet deugdelijk zijn. De dakdekker noemde dit zelfs "nalatig" van de aannemer die de dakkapel heeft geplaatst Wij hebben destijds wel een bouwkundig rapport laten opstellen, maar dit gebrek is niet naar voren gekomen. Wat zijn hierin mijn opties? is dit iets wat nog bij de verkopende partij of zelfs de aannemer te verhalen is?
Wim de Leeuw op donderdag 13 juni 2019 21:19

Beste Pim,

Tenzij je kunt bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van de constructiefouten, heb je geen opties. Want als je dat bewijs niet kunt leveren dan is er sprake van een verborgen gebrek. En je hebt je handtekening gezet onder een koopovereenkomst waarin staat dat je het huis hebt gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare (dus verborgen) gebreken.

Dat jullie dakdekker de aannemer die de dakkapel heeft geplaatst 'nalatig' noemt, zegt niet zoveel. Ik ben nog nooit een schilder, behanger, aannemer, loodgieter of elektricien tegengekomen die onder de indruk is van het werk van zijn voorganger. Maar zelfs als die aannemer nalatig zou zijn geweest, dan kan jij hem niet aansprakelijk stellen. Je hebt immers geen contractuele relatie met deze aannemer en ten opzichte van jou heeft de aannemer niets gedaan dat hem aansprakelijk maakt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Pim, Tenzij je kunt bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van de constructiefouten, heb je geen opties. Want als je dat bewijs niet kunt leveren dan is er sprake van een verborgen gebrek. En je hebt je handtekening gezet onder een koopovereenkomst waarin staat dat je het huis hebt gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare (dus verborgen) gebreken. Dat jullie dakdekker de aannemer die de dakkapel heeft geplaatst 'nalatig' noemt, zegt niet zoveel. Ik ben nog nooit een schilder, behanger, aannemer, loodgieter of elektricien tegengekomen die onder de indruk is van het werk van zijn voorganger. Maar zelfs als die aannemer nalatig zou zijn geweest, dan kan jij hem niet aansprakelijk stellen. Je hebt immers geen contractuele relatie met deze aannemer en ten opzichte van jou heeft de aannemer niets gedaan dat hem aansprakelijk maakt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Andre op donderdag 20 juni 2019 10:14

goedendag
Mijn vraag betreft de aankoop van een woning en kwam eergisteren achter (eerste maal douchen aldaar) dat de tegels douchevloer losliggen, aantoonbaar door kloppen op de tegels.
Ik heb de verkopende makelaar hiervan gisteren per mail op de hoogte gebracht en zij stelden voor de mail door te sturen naar de verkopende partij.
Wat kan mijn vervolg stap zijn of wat moet ik nu (alvast) doen?

goedendag Mijn vraag betreft de aankoop van een woning en kwam eergisteren achter (eerste maal douchen aldaar) dat de tegels douchevloer losliggen, aantoonbaar door kloppen op de tegels. Ik heb de verkopende makelaar hiervan gisteren per mail op de hoogte gebracht en zij stelden voor de mail door te sturen naar de verkopende partij. Wat kan mijn vervolg stap zijn of wat moet ik nu (alvast) doen?
Wim de Leeuw op donderdag 20 juni 2019 19:12

Beste André,

Als je de door jou aangekochte woning door een bouwkundige had laten keuren, dan had deze bouwkundige gegarandeerd een schroevendraaier bij zich gehad die hij met het handvat over de vloer- en wandtegels had 'geveegd' om te controleren of de tegels nog goed vast zaten of niet. Als jij dat als koper had gedaan, zonder schade aan de tegels toe te brengen uiteraard, dan had de verkoper of verkopend makelaar dat geen probleem gevonden. Jij hebt dat niet gedaan. Maar je doet het achteraf. En daarmee ontdekte je een 'verborgen gebrek'.

Ik ben er van overtuigd dat er in elk 'wat ouder huis' losse tegels liggen waar de verkoper geen weet van heeft. En er is geen enkele verkoper die, voordat hij zijn woning in de verkoop zet, de tegels controleert. En verkopend makelaars doen dat ook niet. En ik denk dat je noch de verkoper noch de verkopend makelaar daarvan een verwijt kunt maken.

Ik vind dit een verborgen gebrek in die zin dat de verkopers geen verwijt te maken is dat ze dit probleem niet kenden. Ik denk dus dat dit jouw probleem is en dat je de verkopers hiervoor niet aansprakelijk kunt stellen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste André, Als je de door jou aangekochte woning door een bouwkundige had laten keuren, dan had deze bouwkundige gegarandeerd een schroevendraaier bij zich gehad die hij met het handvat over de vloer- en wandtegels had 'geveegd' om te controleren of de tegels nog goed vast zaten of niet. Als jij dat als koper had gedaan, zonder schade aan de tegels toe te brengen uiteraard, dan had de verkoper of verkopend makelaar dat geen probleem gevonden. Jij hebt dat niet gedaan. Maar je doet het achteraf. En daarmee ontdekte je een 'verborgen gebrek'. Ik ben er van overtuigd dat er in elk 'wat ouder huis' losse tegels liggen waar de verkoper geen weet van heeft. En er is geen enkele verkoper die, voordat hij zijn woning in de verkoop zet, de tegels controleert. En verkopend makelaars doen dat ook niet. En ik denk dat je noch de verkoper noch de verkopend makelaar daarvan een verwijt kunt maken. Ik vind dit een verborgen gebrek in die zin dat de verkopers geen verwijt te maken is dat ze dit probleem niet kenden. Ik denk dus dat dit jouw probleem is en dat je de verkopers hiervoor niet aansprakelijk kunt stellen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast op donderdag 20 juni 2019 14:37

Goedemiddag,

Ik heb een huis gekocht waarvan de koopakte is getekend. De overdracht is nog niet geweest.
In deze tussenperiode is een gebrek aan de dakbedekking van het nieuwe huis geconstateerd door de verkopende partij. Het gebrek is niet geconstateerd gedurende de bouwkundige inspectie. Mijn vraag is: Wie is verantwoordelijk voor de kosten van het herstel/vervanging van de dakbedekking?

Goedemiddag, Ik heb een huis gekocht waarvan de koopakte is getekend. De overdracht is nog niet geweest. In deze tussenperiode is een gebrek aan de dakbedekking van het nieuwe huis geconstateerd door de verkopende partij. Het gebrek is niet geconstateerd gedurende de bouwkundige inspectie. Mijn vraag is: Wie is verantwoordelijk voor de kosten van het herstel/vervanging van de dakbedekking?
Wim de Leeuw op donderdag 20 juni 2019 17:30

Beste gast,

U heeft er recht op dat het huis wordt geleverd in de staat waarin het zich bevindt. En u heeft een koopakte getekend, met alle (artikel 6 lid 1 van de modelovereenkomst) zichtbare en onzichtbare gebreken.

Wellicht is het ook handig als u deze blog leest: De eindinspectie van uw nieuwe koopwoning, waar moet u als koper op letten?.

De verkoper moet het huis dus VISUEEL opleveren in de staat waarin het zich bevond. De verkoper is echter niet verplicht om gebreken die ten tijde van de koop onzichtbaar waren, op te lossen en daarmee het huis in een 'betere staat' op te leveren. Heel concreet: De koper is verplicht om lekkageplekken weg te werken. En de oorzaak van de lekkage weg te nemen door het uitvoeren van een reparatie. De verkoper is echter NIET! verplicht om - voor zijn rekening - de dakbedekking te vervangen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste gast, U heeft er recht op dat het huis wordt geleverd in de staat waarin het zich bevindt. En u heeft een koopakte getekend, met alle (artikel 6 lid 1 van de modelovereenkomst) zichtbare en onzichtbare gebreken. Wellicht is het ook handig als u deze blog leest: [url=https://deleeuw.nl/blog/ervaring-van-waarde/723-de-eindinspectie-van-uw-nieuwe-huis,-waar-moet-u-op-letten]De eindinspectie van uw nieuwe koopwoning, waar moet u als koper op letten?[/url]. De verkoper moet het huis dus VISUEEL opleveren in de staat waarin het zich bevond. De verkoper is echter niet verplicht om gebreken die ten tijde van de koop onzichtbaar waren, op te lossen en daarmee het huis in een 'betere staat' op te leveren. Heel concreet: De koper is verplicht om lekkageplekken weg te werken. En de oorzaak van de lekkage weg te nemen door het uitvoeren van een reparatie. De verkoper is echter NIET! verplicht om - voor zijn rekening - de dakbedekking te vervangen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
I. van Rijn op zaterdag 22 juni 2019 22:24

Dag Wim,

vandaag erachter gekomen dat in onze gekochte woning de riolering niet goed is aangesloten waardoor water in de kruipruimte lekt. Dit bij toeval ontdekt omdat we kabels moesten trekken. Van de buren gehoord dat vorige eigenaar ook wel eens nare lucht rook, zelfs iemand heeft laten kijken maar geen oorzaak heeft kunnen vinden (en die hebben wij dus wel gevonden). Kan ik dit verhalen op de verkoper als verborgen gebrek? Het gaat om een gebrek dat normaal gebruik onmogelijk maakt, en waar vorige eigenaar ook last van had (maar niet precies wist wat gebrek was).

Mvg,

I. van Rijn

Dag Wim, vandaag erachter gekomen dat in onze gekochte woning de riolering niet goed is aangesloten waardoor water in de kruipruimte lekt. Dit bij toeval ontdekt omdat we kabels moesten trekken. Van de buren gehoord dat vorige eigenaar ook wel eens nare lucht rook, zelfs iemand heeft laten kijken maar geen oorzaak heeft kunnen vinden (en die hebben wij dus wel gevonden). Kan ik dit verhalen op de verkoper als verborgen gebrek? Het gaat om een gebrek dat normaal gebruik onmogelijk maakt, en waar vorige eigenaar ook last van had (maar niet precies wist wat gebrek was). Mvg, I. van Rijn
Wim de Leeuw op zondag 23 juni 2019 09:12

Geachte heer / mevrouw van Rijn,

De vorige eigenaar valt niets te verwijten. Blijkbaar heeft hij in het verleden actie ondernomen toen hij een nare lucht rook en heeft een loodgieter niets kunnen vinden.

Dus er is sprake van een verborgen gebrek. En het risico voor verborgen gebreken ligt bij de koper, niet bij de verkoper. Je hebt het huis immers - zie koopakte - gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken.

"Het gaat om een gebrek dat normaal gebruik onmogelijk maakt", schrijf je. Dat moet je me uitleggen. Een lekkage in de kruipruimte maakt een huis normaliter niet ongeschikt voor gebruik. Als een huis ongeschikt is voor bewoning, dan kunnen jullie er nu niet verblijven. Wonen jullie op dit moment in het huis of in een tentje in de achtertuin? ;-)

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Geachte heer / mevrouw van Rijn, De vorige eigenaar valt niets te verwijten. Blijkbaar heeft hij in het verleden actie ondernomen toen hij een nare lucht rook en heeft een loodgieter niets kunnen vinden. Dus er is sprake van een verborgen gebrek. En het risico voor verborgen gebreken ligt bij de koper, niet bij de verkoper. Je hebt het huis immers - zie koopakte - gekocht inclusief zichtbare en onzichtbare gebreken. "Het gaat om een gebrek dat normaal gebruik onmogelijk maakt", schrijf je. Dat moet je me uitleggen. Een lekkage in de kruipruimte maakt een huis normaliter niet ongeschikt voor gebruik. Als een huis ongeschikt is voor bewoning, dan kunnen jullie er nu niet verblijven. Wonen jullie op dit moment in het huis of in een tentje in de achtertuin? ;-) Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
I. van Rijn op zondag 23 juni 2019 11:19

Dag Wim,

Ik neem dat wanneer je afvalwater (ook die van de wc) in je kruipruimte uitkomt er uiteindelijk wel voor zorgt dat je er niet meer normaal kunt wonen. Maar de rest van je antwoord is duidelijk, bedankt!

Dag Wim, Ik neem dat wanneer je afvalwater (ook die van de wc) in je kruipruimte uitkomt er uiteindelijk wel voor zorgt dat je er niet meer normaal kunt wonen:D. Maar de rest van je antwoord is duidelijk, bedankt!
Wim de Leeuw op zondag 23 juni 2019 17:50

Geachte heer / mevrouw van Rijn,

Het was niet mijn intentie om uw situatie te bagatelliseren. Ik kan me goed voorstellen dat dit een ongelofelijke teleurstellende ontdekking is.

Maar bij 'niet geschikt voor bewoning' moet u toch echt aan - nog ernstiger - situaties denken. En alleen in die ernstige gevallen komt het risico voor een verborgen gebrek voor rekening van de verkoper en niet voor u als koper. Dat wilde ik u graag duidelijk maken!

Met vriendelijke groet,
Wim de leeuw

Geachte heer / mevrouw van Rijn, Het was niet mijn intentie om uw situatie te bagatelliseren. Ik kan me goed voorstellen dat dit een ongelofelijke teleurstellende ontdekking is. Maar bij 'niet geschikt voor bewoning' moet u toch echt aan - nog ernstiger - situaties denken. En alleen in die ernstige gevallen komt het risico voor een verborgen gebrek voor rekening van de verkoper en niet voor u als koper. Dat wilde ik u graag duidelijk maken! Met vriendelijke groet, Wim de leeuw
I. van Rijn op zondag 23 juni 2019 20:56

Hoi Wim,

Zo vatte ik het ook niet op hoor, geen probleem. Maar nogmaals dank voor je antwoord!

Hoi Wim, Zo vatte ik het ook niet op hoor, geen probleem. Maar nogmaals dank voor je antwoord!
Sandra op maandag 22 juli 2019 19:49

Goedeavond, wij hebben sinds twee weken een nieuw huis, na gedouched te hebben stond de keuken blank en wc water kwam omhoog. Nu twee weken later is het riool bedrijf al drie keer geweest, doorspoelen , camera onder de grond geweest, filmpje van de buizen en urinesteen verwijderd. Nu vandaag staat de douche blank . Is dit een verborgen gebrek?

Goedeavond, wij hebben sinds twee weken een nieuw huis, na gedouched te hebben stond de keuken blank en wc water kwam omhoog. Nu twee weken later is het riool bedrijf al drie keer geweest, doorspoelen , camera onder de grond geweest, filmpje van de buizen en urinesteen verwijderd. Nu vandaag staat de douche blank . Is dit een verborgen gebrek?
Wim de Leeuw op maandag 22 juli 2019 22:33

Beste Sandra,

Wat jammer dat je mijn blogs niet gelezen hebt. Want als je dat wèl had gedaan, dan had je me de vraag gesteld "dit is toch GEEN verborgen gebrek". Want als er sprake is van een verborgen gebrek, dan is dat het probleem van jullie als nieuwe eigenaars. Jullie hebben namelijk je handtekening gezet onder een koopovereenkomst waarin het volgende staat:

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, [b]zichtbare en onzichtbare gebreken[/b] en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

Tenzij je kunt aantonen dat ook de vorige eigenaars niet konden douchen, is dit een verborgen gebrek. En dus niet het probleem van de verkopers, maar van jullie als kopers.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Sandra, Wat jammer dat je mijn blogs niet gelezen hebt. Want als je dat wèl had gedaan, dan had je me de vraag gesteld "dit is toch GEEN verborgen gebrek". Want als er sprake is van een verborgen gebrek, dan is dat het probleem van jullie als nieuwe eigenaars. Jullie hebben namelijk je handtekening gezet onder een koopovereenkomst waarin het volgende staat: artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, [b][u]zichtbare en onzichtbare gebreken[[/u]/b] en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. Tenzij je kunt aantonen dat ook de vorige eigenaars niet konden douchen, is dit een verborgen gebrek. En dus niet het probleem van de verkopers, maar van jullie als kopers. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Adriana de Gier op dinsdag 13 augustus 2019 17:31


In onze muren blijkt asbest te zitten. Dit konden wij niet weten bij koop. Nu enkele jaren later, merkte wij dat de muren niet klopte. Ook bleek uit verkoopakte van de vorige eigenaar dat hij wel degelijk wist dat het er zat, maar in onze acte expliciet staat dat hij daar niet van op de hoogte is.

Heeft de notaris zijn werk goed gedaan, had namelijk kunnen zien dat er asbest aanwezig was.

In onze muren blijkt asbest te zitten. Dit konden wij niet weten bij koop. Nu enkele jaren later, merkte wij dat de muren niet klopte. Ook bleek uit verkoopakte van de vorige eigenaar dat hij wel degelijk wist dat het er zat, maar in onze acte expliciet staat dat hij daar niet van op de hoogte is. Heeft de notaris zijn werk goed gedaan, had namelijk kunnen zien dat er asbest aanwezig was.
Wim de Leeuw op woensdag 14 augustus 2019 07:32

Beste Adriana,

Op basis van jouw beschrijving kom ik niet direct tot de conclusie dat de notaris zijn werk niet goed heeft gedaan.

De notaris legt de in de koopakte gemaakte afspraken vast in een notariële overdrachtsakte en regelt de overdracht. Het is niet de taak van notaris om jullie als kopers te waarschuwen voor zaken die in een oudere akte wel of niet zijn opgenomen.

Het lijkt me wel dat de verkoper, die op basis van de voorgaande overdracht op de hoogte moet zijn geweest, jullie ten onrechte niet heeft geïnformeerd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Adriana, Op basis van jouw beschrijving kom ik niet direct tot de conclusie dat de notaris zijn werk niet goed heeft gedaan. De notaris legt de in de koopakte gemaakte afspraken vast in een notariële overdrachtsakte en regelt de overdracht. Het is niet de taak van notaris om jullie als kopers te waarschuwen voor zaken die in een oudere akte wel of niet zijn opgenomen. Het lijkt me wel dat de verkoper, die op basis van de voorgaande overdracht op de hoogte moet zijn geweest, jullie ten onrechte niet heeft geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
zaterdag 24 augustus 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.