De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken

Verborgen gebreken

U heeft een huis gekocht of verkocht en nu blijkt dat er sprake is van een gebrek. Wat staat u te doen? Ons stappenplan helpt u verder.

Inleiding

Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er zes.

Stappenplan bij verborgen gebreken

Stap 1 : Juridisch gebrek of fysiek / feitelijk gebrek?

Bij 'verborgen gebreken' denken we in eerste instantie aan 'fysieke en feitelijke gebreken, zoals vochtproblemen, lekkages en problemen met de riolering. Er zijn echter ook 'juridische gebreken'. Daarbij moet u denken aan de aanwezigheid van erfdienstbaarheid zoals een recht van overpad of een huurder die een beroep doet op huurbescherming. De regeling voor 'juridische gebreken' is redelijk eenvoudig, streng voor de verkoper en dus gunstig voor de koper. De verkoper moet het huis leveren vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, tenzij anders is overeengekomen. De koper heeft in principe geen onderzoeksplicht.

De verkoper is aansprakelijk voor juridische gebreken, tenzij de koper deze uitdrukkelijk heeft aanvaard. Dit is de reden dat een koopovereenkomst vaak een groot aantal bijlagen betreft die vooral gaan over de juridische bijzonderheden van de woning of het appartement.

De inhoud van een bestemmingsplan kan op zichzelf nooit een gebrek vormen. Het ligt dan ook op de weg van de koper om het (openbare) bestemmingsplan de onderzoeken, niet op de weg van de verkoper om de koper daarover te informeren. 

Stap 2 : Ernstig gebrek of niet ernstig gebrek?

In de standaard-koopovereenkomst is de bepaling opgenomen dat de woning ‘de eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn’. Als er sprake is van een gebrek dat zo ernstig is dat de woning daardoor niet normaal als woning kan worden gebruikt, dan is de verkoper aansprakelijk. Normaal gebruik van een woning is gebruik op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Het huis moet voldoen aan redelijke verwachtingen, waarbij de leeftijd van het huis uiteraard een rol kan spelen. Bij een oudere woning moet een koper er rekening mee houden dat het huis niet aan de meest moderne standaarden voldoet en dat er sprake kan zijn van enig achterstallig onderhoud en verouderde installaties. Bij ernstige gebreken moet u vooral denken aan een woning die onveilig is voor normaal gebruik, bijvoorbeeld door een ernstige bodemverontreiniging, een onveilige elektrische installatie die de gebruikers ernstig hindert of gevaar voor brand veroorzaakt, ernstige vocht- en schimmelproblemen, balklagen die door houtrot onvoldoende sterkte, stijfheid en stabiliteit bieden. Ook een kelder die bij regenval compleet onder water komt te staan staat in de weg van het normale gebruik.

De verkoper is aansprakelijk voor ernstige gebreken die aanwezig zijn op het moment van de levering. Het is daarbij niet van belang of de verkoper de gebreken kende.

Stap 3 - Niet ernstige gebreken?

Bij juridische gebreken en ernstige gebreken is situatie vaak het meest helder. Het wordt een stuk complexer als er sprake is van een feitelijk gebrek dat het normale gebruik niet in de weg staat. Het antwoord op de vraag wie waarvoor aansprakelijk is - de koper of de verkoper - is vrijwel altijd afhankelijk van de concrete feiten en omstandigheden van het geval. Dat houdt in dat procederen over 'verborgen gebreken' risicovol is. Het is heel lastig om vooraf te bepalen welke beslissing een rechter uiteindelijk zal maken.

Dat begint al met de voorrangsregels tussen 'onderzoeksplicht' en 'mededelingsplicht'. De koper heeft een onderzoeksplicht, de verkoper heeft een mededelingsplicht. Maar welke van de twee verplichtingen weegt het meest zwaar? Als een verkoper zijn mededelingsplicht heeft verzaakt, komt die verkoper dan weg als hij kan aantonen dat ook de koper zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt? De Hoge Raad heeft zich hier inmiddels over uitgesproken. In beginsel gaat de mededelingsplicht van de verkoper voor. Een verkoper die achterwege heeft gelaten om de koper te informeren over bij hem bekende gebreken komt er niet meer weg door te stellen dat de koper zelf zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. De Hoge Raad heeft echter aan deze voorrangsregel toegevoegd dat de schadevergoeding wel kan worden verminderd als de koper de verkeerde voorstelling van zaken mede aan zichzelf te wijten heeft.

De aanwezigheid van bijzondere clausules in de koopovereenkomst, zoals de asbestclausule, de ouderdomsclausule of de niet-zelfbewoningsclausule, kan maken dat er (veel) zwaardere eisen aan de onderzoeksplicht van de koper worden gesteld.

Meer weten?

Lees de overige blogs over dit onderwerp:

Verborgen gebreken (1/5) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis
Verborgen gebreken (2/5) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (3/5) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst
Verborgen gebreken (4/5) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord
Verborgen gebreken (5/6) : Praktische tips voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken (deze blog)

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen stellen over dit onderwerp!

 

Vragen & Reacties 40

J. Brugmans op maandag 03 december 2018 17:08

Ls,

wij wonen nu iets meer dan een jaar in ons huis, gebouwd in 1953. Naar nu blijkt is de schoorsteen lek, zodat bij stoken er rook in zowel onze slaapkamer ontsnapt als bij de buren. Navraag bij de buurman keert dat de vorige bewoner hier van af wist en al verzocht was hier iets aan te doen. Wij hebben 1 keer matig en 1 keer flink gestookt, bij de 2e keer belde direct de buurman om te vragen of wij de haard aan hadden. Zo kwamen we erachter.

Ls, wij wonen nu iets meer dan een jaar in ons huis, gebouwd in 1953. Naar nu blijkt is de schoorsteen lek, zodat bij stoken er rook in zowel onze slaapkamer ontsnapt als bij de buren. Navraag bij de buurman keert dat de vorige bewoner hier van af wist en al verzocht was hier iets aan te doen. Wij hebben 1 keer matig en 1 keer flink gestookt, bij de 2e keer belde direct de buurman om te vragen of wij de haard aan hadden. Zo kwamen we erachter.
Wim de Leeuw op maandag 03 december 2018 17:30

Geachte heer / mevrouw Brugmans,

Als de vorige eigenaars wisten dat de schoorsteen lek was, dan lijkt mij dat ze u dat destijds hadden moeten vertellen.

Het is wel de vraag of het harde bewijs daarvoor direct te leveren is. Bijvoorbeeld omdat het een jaar heeft geduurd voordat u het probleem ontdekte en omdat het probleem zich naar uw zeggen blijkbaar niet voordoet bij 'matig stoken' maar uitsluitend bij 'flink stoken'.

U heeft het over de 'bewoner', niet over de 'verkoper'. Gaat het hier om de eigenaar-bewoner of de bewoner-huurder van een woning die niet door de verkoper wordt bewoond? Want dat zou de bewijsvoering nòg lastiger maken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Brugmans, Als de vorige eigenaars wisten dat de schoorsteen lek was, dan lijkt mij dat ze u dat destijds hadden moeten vertellen. Het is wel de vraag of het harde bewijs daarvoor direct te leveren is. Bijvoorbeeld omdat het een jaar heeft geduurd voordat u het probleem ontdekte en omdat het probleem zich naar uw zeggen blijkbaar niet voordoet bij 'matig stoken' maar uitsluitend bij 'flink stoken'. U heeft het over de 'bewoner', niet over de 'verkoper'. Gaat het hier om de eigenaar-bewoner of de bewoner-huurder van een woning die niet door de verkoper wordt bewoond? Want dat zou de bewijsvoering nòg lastiger maken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Quinten Van den Driest op dinsdag 04 december 2018 12:45

Beste heer De Leeuw,

U spreekt bij stap 3 over een uitspraak van De Hoge Raad, doelt u dan naar de uitspraak van 16 december 2016 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2016:2884)? Deze vraag stel ik namelijk voor mijn juridisch praktijkonderzoek met betrekking tot de onderzoeksplicht en mededelingsplicht bij (verborgen)gebreken bij onroerend goed.

Met vriendelijke groet,

Quinten van den Driest

Beste heer De Leeuw, U spreekt bij stap 3 over een uitspraak van De Hoge Raad, doelt u dan naar de uitspraak van 16 december 2016 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2016:2884)? Deze vraag stel ik namelijk voor mijn juridisch praktijkonderzoek met betrekking tot de onderzoeksplicht en mededelingsplicht bij (verborgen)gebreken bij onroerend goed. Met vriendelijke groet, Quinten van den Driest
Wim de Leeuw op dinsdag 04 december 2018 23:28

Beste Quinten,

Voor een student lijkt mij dit een beetje vragen naar de bekende weg. Maar dit is inderdaad het arrest waar ik op doelde.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Quinten, Voor een student lijkt mij dit een beetje vragen naar de bekende weg. Maar dit is inderdaad het arrest waar ik op doelde. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
J. Brugmans op dinsdag 04 december 2018 17:40

Bedankt voor uw reply. Het gaat om de vorige eigenaar waar wij het huis van hebben gekocht. Ik ga op korte termijn een inspectiefilm laten maken, dan krijg ik gelijk een advies. Wij wonen in een twee onder een kap en de buurman heeft mij verteld dat het al bekend was, nu is er wel een ouderdoms clausule opgenomen in de hypotheek, maar in mijn beleving zou dit gewoon netjes gemeld moeten zijn. Ik hoop dat we niet te laat zijn, heeft u nog suggesties? b.v. nu direct aankaarten bij de verkoop makelaar + verkopende partij, of eerst het rapport laten opmaken?

groet en dank, Jules Brugmans

Bedankt voor uw reply. Het gaat om de vorige eigenaar waar wij het huis van hebben gekocht. Ik ga op korte termijn een inspectiefilm laten maken, dan krijg ik gelijk een advies. Wij wonen in een twee onder een kap en de buurman heeft mij verteld dat het al bekend was, nu is er wel een ouderdoms clausule opgenomen in de hypotheek, maar in mijn beleving zou dit gewoon netjes gemeld moeten zijn. Ik hoop dat we niet te laat zijn, heeft u nog suggesties? b.v. nu direct aankaarten bij de verkoop makelaar + verkopende partij, of eerst het rapport laten opmaken? groet en dank, Jules Brugmans
Wim de Leeuw op dinsdag 04 december 2018 23:20

Geachte heer Brugmans,

U moet verborgen gebreken in huis 'binnen een redelijke termijn' melden bij de verkoper van de woning. Meestal wordt daarvoor maximaal twee maanden aangehouden, maar er is geen enkel bezwaar om de verkopers nu al te informeren.

Afhankelijk van de reactie van de verkopers zult u een strategie moeten bepalen om tot een oplossing te komen. Misschien zijn de verkopers bereid om (een deel van) de schade te vergoeden. Als u de indruk hebt dat er met de verkopers niet te praten valt, dan zult u een advocaat moeten inschakelen. Mocht u een rechtsbijstandverzekering hebben, dan kunt u de afhandeling van deze kwestie aan hen overlaten.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Brugmans, U moet verborgen gebreken in huis 'binnen een redelijke termijn' melden bij de verkoper van de woning. Meestal wordt daarvoor maximaal twee maanden aangehouden, maar er is geen enkel bezwaar om de verkopers nu al te informeren. Afhankelijk van de reactie van de verkopers zult u een strategie moeten bepalen om tot een oplossing te komen. Misschien zijn de verkopers bereid om (een deel van) de schade te vergoeden. Als u de indruk hebt dat er met de verkopers niet te praten valt, dan zult u een advocaat moeten inschakelen. Mocht u een rechtsbijstandverzekering hebben, dan kunt u de afhandeling van deze kwestie aan hen overlaten. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
J Brugmans op zaterdag 08 december 2018 10:53

beste heer de Leeuw,

Hartelijk dank voor uw advies, ik ga inderdaad contact opnemen en aan de hand daarvan bekijk ik het verder.

groeten,

Jules Brugmans

beste heer de Leeuw, Hartelijk dank voor uw advies, ik ga inderdaad contact opnemen en aan de hand daarvan bekijk ik het verder. groeten, Jules Brugmans
Stefanie op zaterdag 08 december 2018 14:26

Wij hebben onlangs een woning gekocht met een ingebouwde gashaard.
Aangezien het huis een tijdje onbewoond is geweest hebben wij er voor gekozen om eerst een specialist de kachel na te laten kijken voordat we deze zouden aanzetten en de schoorsteen laten vegen.
Nu blijkt bij de check van de specialist dat de gaskachel ingebouwd is in een houte constructie en het dus niet veilig is om dese te gebruiken. Verkoper heeft hier nooit over gesproken. Ook blijkt de gashaard helemaal niet te werken. Hier hebben wij de verkoper ook nooit over gehoord. Om de kachel werkend en veilig te krijgen gaat het in de duizenden euros lopen. Kunnen wij verkoper hiervoor aansprakelijk stellen?

Wij hebben onlangs een woning gekocht met een ingebouwde gashaard. Aangezien het huis een tijdje onbewoond is geweest hebben wij er voor gekozen om eerst een specialist de kachel na te laten kijken voordat we deze zouden aanzetten en de schoorsteen laten vegen. Nu blijkt bij de check van de specialist dat de gaskachel ingebouwd is in een houte constructie en het dus niet veilig is om dese te gebruiken. Verkoper heeft hier nooit over gesproken. Ook blijkt de gashaard helemaal niet te werken. Hier hebben wij de verkoper ook nooit over gehoord. Om de kachel werkend en veilig te krijgen gaat het in de duizenden euros lopen. Kunnen wij verkoper hiervoor aansprakelijk stellen?
Wim de Leeuw op zaterdag 08 december 2018 15:19

Beste Stefanie,

Blijkbaar heb je het huis gekocht met een verkeerde voorstelling van zaken over de haard. En blijkbaar is die haard voor jou belangrijk geweest. De verkoper heeft een mededelingsplicht ten aanzien van gebreken die hij kent, maar de koper heeft een onderzoeksplicht.

Je zegt dat de verkoper niet over de haard heeft gesproken en dat je hem niet hebt horen zeggen dat de haard werkte. Heb jij de verkoper vragen gesteld over die haard? En heeft hij daarop verklaard dat de haard bijvoorbeeld prima werkte en dat hij regelmatig werd gebruikt? Of heb je dat aangenomen?

Je kunt iedereen altijd overal voor aansprakelijk stellen. Maar als de verkoper je niet bewust verkeerd heeft voorgelicht en je verder geen onderzoek hebt verricht, dan heb je in een procedure geen schijn van kans.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Stefanie, Blijkbaar heb je het huis gekocht met een verkeerde voorstelling van zaken over de haard. En blijkbaar is die haard voor jou belangrijk geweest. De verkoper heeft een mededelingsplicht ten aanzien van gebreken die hij kent, maar de koper heeft een onderzoeksplicht. Je zegt dat de verkoper niet over de haard heeft gesproken en dat je hem niet hebt horen zeggen dat de haard werkte. Heb jij de verkoper vragen gesteld over die haard? En heeft hij daarop verklaard dat de haard bijvoorbeeld prima werkte en dat hij regelmatig werd gebruikt? Of heb je dat aangenomen? Je kunt iedereen altijd overal voor aansprakelijk stellen. Maar als de verkoper je niet bewust verkeerd heeft voorgelicht en je verder geen onderzoek hebt verricht, dan heb je in een procedure geen schijn van kans. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Stefanie Van Bommel op zondag 09 december 2018 12:24

Beste wim de leeuw,

Wij hebben bij de makelaar nagevraagd tijdens de bezichtiging of de haard werkt, die gaf toen aan dat de haard werkte.
Het gaat ons vooral om de brandgevaarlijke constructie waar de haard in zit. Verkoper heeft de haard zelf geplaatst dus zou dit moeten weten. Bij bouwkundige keuring kon de inspecteur niet zien of de haard in een goede constructie is gebouwd. Daarvoor had hij dingen uit elkaar moeten halen.

Met vriendelijke groet.,

Stefanie

Beste wim de leeuw, Wij hebben bij de makelaar nagevraagd tijdens de bezichtiging of de haard werkt, die gaf toen aan dat de haard werkte. Het gaat ons vooral om de brandgevaarlijke constructie waar de haard in zit. Verkoper heeft de haard zelf geplaatst dus zou dit moeten weten. Bij bouwkundige keuring kon de inspecteur niet zien of de haard in een goede constructie is gebouwd. Daarvoor had hij dingen uit elkaar moeten halen. Met vriendelijke groet., Stefanie
Wim de Leeuw op zondag 09 december 2018 13:32

Beste Stefanie,

Als de makelaar heeft verklaard dat de haard werkte, dan zou de haard ook moeten kunnen werken. Je mag er van uitgaan dat de makelaar zich bij zijn uitlatingen heeft gebaseerd op informatie of uitlatingen van de verkoper. Een probleem kan wel zijn om daarvoor het bewijs te leveren.

Ik denk dat het lastig gaat worden om de verkoper aansprakelijk te stellen voor de constructie zelf. De verkoper heeft de haard zelf geplaatst, schrijf je. Het lijkt mij behoorlijk onlogisch dat iemand, terwijl hij zich daarvan bewust is, een haard in zijn huis plaatst op een manier die brandgevaarlijk is. En daar zit hem dan het juridische probleem, denk ik. Je kunt iemand aansprakelijk stellen voor onjuiste informatie, niet voor 'knulligheid'.

Als ik jullie zou zijn, zou ik beginnen met actie in de richting van de makelaar. Als die onjuiste informatie heeft verstrekt, dan zit hij fout. Misschien blijkt dat de makelaar onjuist is voorgelicht door de verkoper. En als dat het geval is, dan sta je sterker bij het aanspreken van de verkoper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Stefanie, Als de makelaar heeft verklaard dat de haard werkte, dan zou de haard ook moeten kunnen werken. Je mag er van uitgaan dat de makelaar zich bij zijn uitlatingen heeft gebaseerd op informatie of uitlatingen van de verkoper. Een probleem kan wel zijn om daarvoor het bewijs te leveren. Ik denk dat het lastig gaat worden om de verkoper aansprakelijk te stellen voor de constructie zelf. De verkoper heeft de haard zelf geplaatst, schrijf je. Het lijkt mij behoorlijk onlogisch dat iemand, terwijl hij zich daarvan bewust is, een haard in zijn huis plaatst op een manier die brandgevaarlijk is. En daar zit hem dan het juridische probleem, denk ik. Je kunt iemand aansprakelijk stellen voor onjuiste informatie, niet voor 'knulligheid'. Als ik jullie zou zijn, zou ik beginnen met actie in de richting van de makelaar. Als die onjuiste informatie heeft verstrekt, dan zit hij fout. Misschien blijkt dat de makelaar onjuist is voorgelicht door de verkoper. En als dat het geval is, dan sta je sterker bij het aanspreken van de verkoper. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Natasja op zondag 09 december 2018 08:31


Goedemorgen, ik heb en vraagje. Wij hebben vande week een bod gedaan op een huis. De koopovereenkomst is ons toegestuurd en we kunnen deze week tekenen. Gisteren zijjn we nog even langs de woning gereden en zagen we dat de regenpijp bovenaan in het kozijn is afgebroken. Dit hebben we op moment van bezichtig niet geconstateerd/gezien. Het staat niet in de lijst van gebreken.
Kan ik dit punt alsnog op laten nemen in de nog niet getekende koopovereenkomst? Of is dit te laat?

Ik hoor graag van u.

Met vriendelijke groet, Natasja de Jong

Goedemorgen, ik heb en vraagje. Wij hebben vande week een bod gedaan op een huis. De koopovereenkomst is ons toegestuurd en we kunnen deze week tekenen. Gisteren zijjn we nog even langs de woning gereden en zagen we dat de regenpijp bovenaan in het kozijn is afgebroken. Dit hebben we op moment van bezichtig niet geconstateerd/gezien. Het staat niet in de lijst van gebreken. Kan ik dit punt alsnog op laten nemen in de nog niet getekende koopovereenkomst? Of is dit te laat? Ik hoor graag van u. Met vriendelijke groet, Natasja de Jong
Wim de Leeuw op zondag 09 december 2018 11:02

Beste Natasja,

Je krijgt twee antwoorden van me.

1 - Hoe zit het juridisch?

Als koper hebben jullie een onderzoeksplicht. Je wordt geacht om het huis dat je koopt, goed en actief te onderzoeken. Een simpel voorbeeld: als er op het moment van de bezichtiging een grote barst in het raam van de voordeur zit, dan hoeft de verkoper je daarover in beginsel niets te vertellen omdat je geacht wordt om het zelf te hebben gezien. De verkoper is in zo'n situatie ook niet verplicht om die barst te repareren voordat het huis wordt geleverd. Je hebt het huis immers gekocht 'inclusief ZICHTBARE en onzichtbare gebreken'.

De verkoper heeft een mededelingsplicht. Dat gaat uiteraard uitsluitend over gebreken die hem bekend waren en niet over gebreken die hij niet kende.

Conclusie: Als de breuk aanwezig was voordat jullie het kochten, dan is de eigenaar niet verplicht om het te herstellen.

2 - Hoe zit het praktisch

Jullie zijn, juridisch gezien, nog zo vrij als een vogeltje. Je kunt straffeloos weigeren de koopovereenkomst te ondertekenen, omdat je na het tekenen van de koopovereenkomst als koper nog drie (werk)dagen bedenktijd hebt. Dus je kunt de onderhandeling over dit punt nog openen. Ik geef je het advies om dat vooral te doen. Realiseer je echter dat ook de verkoper nog zo vrij als een vogeltje is. Zolang de verkoper de koopovereenkomst nog niet heeft ondertekend, staat het hem vrij om het huis aan een ander te verkopen. Je mag er van uitgaan dat de verkoper sowieso die breuk zou laten repareren, omdat deze in de aankomende winterse periode misschien tot gevolgschade zou kunnen leiden. Het zou vreemd zijn als hij de regenpijp niet zou laten repareren, puur vanuit zijn eigen belang.

Maar als de verkoper zijn poot stijf houdt en ervan overtuigd is dat hij het huis morgen of overmorgen voor hetzelfde geld of meer geld aan een ander kan verkopen, dan loop je enig risico dat de transactie niet doorgaat. De kans daarop lijkt mij - in zijn algemeenheid - niet groot.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Natasja, Je krijgt twee antwoorden van me. [b]1 - Hoe zit het juridisch?[/b] Als koper hebben jullie een onderzoeksplicht. Je wordt geacht om het huis dat je koopt, goed en actief te onderzoeken. Een simpel voorbeeld: als er op het moment van de bezichtiging een grote barst in het raam van de voordeur zit, dan hoeft de verkoper je daarover in beginsel niets te vertellen omdat je geacht wordt om het zelf te hebben gezien. De verkoper is in zo'n situatie ook niet verplicht om die barst te repareren voordat het huis wordt geleverd. Je hebt het huis immers gekocht 'inclusief ZICHTBARE en onzichtbare gebreken'. De verkoper heeft een mededelingsplicht. Dat gaat uiteraard uitsluitend over gebreken die hem bekend waren en niet over gebreken die hij niet kende. Conclusie: Als de breuk aanwezig was voordat jullie het kochten, dan is de eigenaar niet verplicht om het te herstellen. [b]2 - Hoe zit het praktisch[/b] Jullie zijn, juridisch gezien, nog zo vrij als een vogeltje. Je kunt straffeloos weigeren de koopovereenkomst te ondertekenen, omdat je na het tekenen van de koopovereenkomst als koper nog drie (werk)dagen bedenktijd hebt. Dus je kunt de onderhandeling over dit punt nog openen. Ik geef je het advies om dat vooral te doen. Realiseer je echter dat ook de verkoper nog zo vrij als een vogeltje is. Zolang de verkoper de koopovereenkomst nog niet heeft ondertekend, staat het hem vrij om het huis aan een ander te verkopen. Je mag er van uitgaan dat de verkoper sowieso die breuk zou laten repareren, omdat deze in de aankomende winterse periode misschien tot gevolgschade zou kunnen leiden. Het zou vreemd zijn als hij de regenpijp niet zou laten repareren, puur vanuit zijn eigen belang. Maar als de verkoper zijn poot stijf houdt en ervan overtuigd is dat hij het huis morgen of overmorgen voor hetzelfde geld of meer geld aan een ander kan verkopen, dan loop je enig risico dat de transactie niet doorgaat. De kans daarop lijkt mij - in zijn algemeenheid - niet groot. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Sake Hamstra op zondag 16 december 2018 03:20

Na ca. 2 maanden na de verkoop woning, komt de koper met een klacht over beschadigde trespa platen aan de buitenkant van de woning. Dit punt, is door mij voor de verkoop besproken met de makelaar. Hij adviseerde mij, dit punt niet te melden, omdat er geen sprake was van lekkage. De beschadiging is duidelijk zichtbaar, echter alleen vanaf een trap of het platte dak van de uitbouw. Mag je van een zorgvuldig handelend koper verwachten dat hij dit probleem zelf had kunnen ontdekken?

Na ca. 2 maanden na de verkoop woning, komt de koper met een klacht over beschadigde trespa platen aan de buitenkant van de woning. Dit punt, is door mij voor de verkoop besproken met de makelaar. Hij adviseerde mij, dit punt niet te melden, omdat er geen sprake was van lekkage. De beschadiging is duidelijk zichtbaar, echter alleen vanaf een trap of het platte dak van de uitbouw. Mag je van een zorgvuldig handelend koper verwachten dat hij dit probleem zelf had kunnen ontdekken?
Wim de Leeuw op zondag 16 december 2018 10:46

Beste Sake,

Heel eerlijk gezegd vind ik het advies van je verkopend makelaar verbazingwekkend. Ik vind zijn advies blijk geven van een gebrek aan professionaliteit. Ik vind het zelfs ongelofelijk achterbaks.

Jij kende als verkoper het defect. En dus was je verplicht om dit te melden aan de koper. Je komt er niet mee weg door te stellen dat als de koper op het dak van de uitbouw was geklommen, hij het zelf had kunnen ontdekken.

Als de koper kan bewijzen wat er is gebeurd, zal elke rechter je veroordelen tot het vergoeden van de schade. En ik adviseer je om die schade dan te verhalen op de klojo die wat mij betreft de titel makelaar niet waard is.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Sake, Heel eerlijk gezegd vind ik het advies van je verkopend makelaar verbazingwekkend. Ik vind zijn advies blijk geven van een gebrek aan professionaliteit. Ik vind het zelfs ongelofelijk achterbaks. Jij kende als verkoper het defect. En dus was je verplicht om dit te melden aan de koper. Je komt er niet mee weg door te stellen dat als de koper op het dak van de uitbouw was geklommen, hij het zelf had kunnen ontdekken. Als de koper kan bewijzen wat er is gebeurd, zal elke rechter je veroordelen tot het vergoeden van de schade. En ik adviseer je om die schade dan te verhalen op de klojo die wat mij betreft de titel makelaar niet waard is. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Fred op maandag 17 december 2018 19:52

Hallo heer de Leeuw,
Ik heb een vraag: is een verlichtings-wandarmatuur vastgeschroefd met 2 schroeven in de muur een roerende of een onroerende zaak? Dit is namelijk onderdeel van een stelletje behorend bij een kroonluchter aan het plafond. Hartelijk dank, groet, Fred

Hallo heer de Leeuw, Ik heb een vraag: is een verlichtings-wandarmatuur vastgeschroefd met 2 schroeven in de muur een roerende of een onroerende zaak? Dit is namelijk onderdeel van een stelletje behorend bij een kroonluchter aan het plafond. Hartelijk dank, groet, Fred
Wim de Leeuw op dinsdag 18 december 2018 09:34

Beste Fred,

De enkele bevestiging met twee schroeven maakt een lamp wat mij betreft nog niet onroerend. Ik vind dat een kroonluchter een roerende zaak is.

Dat houdt in dat de kroonluchter - tenzij er afwijkende afspraken zijn gemaakt - door de verkoper mogen worden verwijderd. Ik ga er daarbij van uit dat de kroonluchter niet expliciet is opgenomen in de lijst met roerende zaken of de promotionele beschrijving van de woning.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Fred, De enkele bevestiging met twee schroeven maakt een lamp wat mij betreft nog niet onroerend. Ik vind dat een kroonluchter een roerende zaak is. Dat houdt in dat de kroonluchter - tenzij er afwijkende afspraken zijn gemaakt - door de verkoper mogen worden verwijderd. Ik ga er daarbij van uit dat de kroonluchter niet expliciet is opgenomen in de lijst met roerende zaken of de promotionele beschrijving van de woning. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
gast op dinsdag 08 januari 2019 12:33

Beste,

Wij hebben recent een koophuis gekocht, op zich waren hierbij geen zichtbare gebreken. Het plafond in de woonkamer was echter nog oudbollig (houten platen) waarbij wij zoiets hadden om deze in ieder geval te verfen of iets mee te doen.

Er staat verder niks vermeld in de overdracht over een plafond.

Nu is het echter zo dat wij na financiëring etc een afspraak hebben gemaakt om wat dingen te bekijken. De verkopers geven nu ineens aan dat ze het plafond in vrijwel het hele huis hebben verbouwd omdat hier nog softboard achter verwerkt zit. De woonkamer dus ook, deze hebben ze echter niet opgepakt.

Nu draaien wij op voor een hoop kosten vanwege de brandveiligheid etc, voor hoever kunnen wij hier iets mee?

Beste, Wij hebben recent een koophuis gekocht, op zich waren hierbij geen zichtbare gebreken. Het plafond in de woonkamer was echter nog oudbollig (houten platen) waarbij wij zoiets hadden om deze in ieder geval te verfen of iets mee te doen. Er staat verder niks vermeld in de overdracht over een plafond. Nu is het echter zo dat wij na financiëring etc een afspraak hebben gemaakt om wat dingen te bekijken. De verkopers geven nu ineens aan dat ze het plafond in vrijwel het hele huis hebben verbouwd omdat hier nog softboard achter verwerkt zit. De woonkamer dus ook, deze hebben ze echter niet opgepakt. Nu draaien wij op voor een hoop kosten vanwege de brandveiligheid etc, voor hoever kunnen wij hier iets mee?
Wim de Leeuw op dinsdag 08 januari 2019 17:54

Beste Arjen,

Ik vees dat ik je ga teleurstellen.

Je hebt een huis gekocht waarin de vorige eigenaars blijkbaar alle plafonds - met uitzondering van die van de woonkamer - hebben gemoderniseerd. Op zichzelf is er helemaal niets mis met een plafond waarin zachtboard is verwerkt. Het is niet verplicht om bestaande plafonds in een bestaande woning te vervangen, zachtboard mag in verband met de brandveiligheid alleen niet meer in nieuwe plafonds worden aangebracht. Je kunt hier achteraf helemaal niets mee. De verkoper heeft niets verkeerd gedaan.

Als je zelf onvoldoende deskundig bent om de bouwtechnische staat van een huis te controleren, dan is het verstandig om daar de volgende keer deskundige hulp bij in te huren. Het was een aankoopmakelaar vermoedelijk direct opgevallen dat de plafonds op verschillende manieren waren uitgevoerd. En vermoedelijk was dat bij een bouwkundige keuring - omdat een bouwkundige hier vermoedelijk ook vragen over had gesteld - ook gebleken.

Een aankoopmakelaar is niet gratis, maar bespaart je wel heel veel narigheid achteraf!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Arjen, Ik vees dat ik je ga teleurstellen. Je hebt een huis gekocht waarin de vorige eigenaars blijkbaar alle plafonds - met uitzondering van die van de woonkamer - hebben gemoderniseerd. Op zichzelf is er helemaal niets mis met een plafond waarin zachtboard is verwerkt. Het is niet verplicht om bestaande plafonds in een bestaande woning te vervangen, zachtboard mag in verband met de brandveiligheid alleen niet meer in nieuwe plafonds worden aangebracht. Je kunt hier achteraf helemaal niets mee. De verkoper heeft niets verkeerd gedaan. Als je zelf onvoldoende deskundig bent om de bouwtechnische staat van een huis te controleren, dan is het verstandig om daar de volgende keer deskundige hulp bij in te huren. Het was een aankoopmakelaar vermoedelijk direct opgevallen dat de plafonds op verschillende manieren waren uitgevoerd. En vermoedelijk was dat bij een bouwkundige keuring - omdat een bouwkundige hier vermoedelijk ook vragen over had gesteld - ook gebleken. Een aankoopmakelaar is niet gratis, maar bespaart je wel heel veel narigheid achteraf! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
M op woensdag 09 januari 2019 14:27


Beste...,
Als er al zichtbare scheuren en scheefstand te zien/voelen is in een (veel te duur) te koop staand huis, en er lijkt een duidelijk funderingsprobleem, wie zou er dan de kosten van een (duur) funderingsonderzoek moeten dragen? De verkoper of koper?

Beste..., Als er al zichtbare scheuren en scheefstand te zien/voelen is in een (veel te duur) te koop staand huis, en er lijkt een duidelijk funderingsprobleem, wie zou er dan de kosten van een (duur) funderingsonderzoek moeten dragen? De verkoper of koper?
Wim de Leeuw op woensdag 09 januari 2019 15:25

Beste M.,

Er zijn heel veel redenen te bedenken waarom de koper opdrachtgever zou moeten zijn voor dat onderzoek en niet de verkoper. Ik zal er een aantal noemen.

1) Stel dat de verkoper jou als kandidaat-koper een rapport van een funderingsonderzoek zou overhandigen. Zou je dat rapport dan vertrouwen? De meeste kopers doen dat niet. En dat is ook precies de reden dat verkopend makelaars hun opdrachtgever niet adviseren om elk zichtbaar probleem uitgebreid te laten onderzoeken door deskundigen.

2) De aansprakelijkheid van degene die het funderingsonderzoek uitvoert ligt fundamenteel anders ten opzichte van de opdrachtgever voor het onderzoek (contractuele relatie, dus aansprakelijkheid op basis van wanprestatie) dan ten opzichte van een willekeurige derde (geen contractuele relatie dus hooguit aansprakelijkheid op basis van een onrechtmatige daad, maar deze aansprakelijkheid wordt normaliter uitgesloten door zogenaamde exoneratieclausules).

3) Er is geen enkele consequentie verbonden aan het feit dat de verkoper duidelijk zichtbare scheuren en scheefstand niet nader heeft laten onderzoeken. De verkoper is daartoe niet verplicht. Als een koper nalaat om zichtbare scheuren en scheefstand nader te onderzoeken, dan heeft dat wel degelijk juridische consequenties omdat de koper daarmee zijn onderzoeksplicht verwaarloost.

Wat je zou kunnen doen is het huis kopen onder de ontbindende voorwaarde dat indien uit een door jou uit te voeren funderingsonderzoek blijkt dat er werkelijk serieuze problemen zijn waarvan de reparatie meer zou kosten dan bedrag x, je de overeenkomst kunt ontbinden. En je zou de verkoper zelfs kunnen vragen om, stel dàt er sprake is van serieuze problemen, de kosten voor dat onderzoek voor zijn rekening te nemen.

De verkoper is daar niet toe verplicht, het is allemaal een kwestie van onderhandelen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste M., Er zijn heel veel redenen te bedenken waarom de koper opdrachtgever zou moeten zijn voor dat onderzoek en niet de verkoper. Ik zal er een aantal noemen. 1) Stel dat de verkoper jou als kandidaat-koper een rapport van een funderingsonderzoek zou overhandigen. Zou je dat rapport dan vertrouwen? De meeste kopers doen dat niet. En dat is ook precies de reden dat verkopend makelaars hun opdrachtgever niet adviseren om elk zichtbaar probleem uitgebreid te laten onderzoeken door deskundigen. 2) De aansprakelijkheid van degene die het funderingsonderzoek uitvoert ligt fundamenteel anders ten opzichte van de opdrachtgever voor het onderzoek (contractuele relatie, dus aansprakelijkheid op basis van wanprestatie) dan ten opzichte van een willekeurige derde (geen contractuele relatie dus hooguit aansprakelijkheid op basis van een onrechtmatige daad, maar deze aansprakelijkheid wordt normaliter uitgesloten door zogenaamde exoneratieclausules). 3) Er is geen enkele consequentie verbonden aan het feit dat de verkoper duidelijk zichtbare scheuren en scheefstand niet nader heeft laten onderzoeken. De verkoper is daartoe niet verplicht. Als een koper nalaat om zichtbare scheuren en scheefstand nader te onderzoeken, dan heeft dat wel degelijk juridische consequenties omdat de koper daarmee zijn onderzoeksplicht verwaarloost. Wat je zou kunnen doen is het huis kopen onder de ontbindende voorwaarde dat indien uit een door jou uit te voeren funderingsonderzoek blijkt dat er werkelijk serieuze problemen zijn waarvan de reparatie meer zou kosten dan bedrag x, je de overeenkomst kunt ontbinden. En je zou de verkoper zelfs kunnen vragen om, stel dàt er sprake is van serieuze problemen, de kosten voor dat onderzoek voor zijn rekening te nemen. De verkoper is daar niet toe verplicht, het is allemaal een kwestie van onderhandelen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Marc op maandag 21 januari 2019 18:31

Ik heb ook een vreemd verhaal, afgelopen zomer een nieuw huis gekocht. In de NVM vragenlijst is de vraag expliciet gesteld of er ooit een leiding bevroren was.. antwoord was; Nee.
Nu eerste beetje winter en vorst, en de leiding is bevroren in de garage.. hier staat de wasmachine op dezelfde plek als voorgaande bewoners hun wasmachine hadden staan..

Klinkt een beetje als hun woord tegen het onze bij een eventuele aansprakelijkheid maar vind het wel een vreemd gewaarwording..

U idee/kijk hierop?

Vriendelijke groet,
Marc

Ik heb ook een vreemd verhaal, afgelopen zomer een nieuw huis gekocht. In de NVM vragenlijst is de vraag expliciet gesteld of er ooit een leiding bevroren was.. antwoord was; Nee. Nu eerste beetje winter en vorst, en de leiding is bevroren in de garage.. hier staat de wasmachine op dezelfde plek als voorgaande bewoners hun wasmachine hadden staan.. Klinkt een beetje als hun woord tegen het onze bij een eventuele aansprakelijkheid maar vind het wel een vreemd gewaarwording.. U idee/kijk hierop? Vriendelijke groet, Marc
Wim de Leeuw op dinsdag 22 januari 2019 22:18

Beste Marc,

Ik heb hier niet direct een idee bij.

Als de voorgaande bewoners hun wasmachine ook in de garage hadden staan, dan hadden bevroren waterleidingen toch ook bij hen veel hinder opgeleverd?

Ik denk dat het lastig zal worden om de vorige bewoners met succes aansprakelijk te stellen, tenzij je kunt bewijzen dat ze jullie bewust verkeerde informatie hebben verstrekt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw


Beste Marc, Ik heb hier niet direct een idee bij. Als de voorgaande bewoners hun wasmachine ook in de garage hadden staan, dan hadden bevroren waterleidingen toch ook bij hen veel hinder opgeleverd? Ik denk dat het lastig zal worden om de vorige bewoners met succes aansprakelijk te stellen, tenzij je kunt bewijzen dat ze jullie bewust verkeerde informatie hebben verstrekt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Nicole op dinsdag 29 januari 2019 20:00

Beste,

Wij hebben ca. 6 jaar geleden een nieuwbouwwoning gekocht. Nu hebben we recent ontdekt dat we vochtschade hebben in het dak van de garage. Ook onze buren hebben dit bij hun geconstateerd. Nu is onze vraag of we hier nog iets mee kunnen richting de aannemer?

MVG,
Nicole

Beste, Wij hebben ca. 6 jaar geleden een nieuwbouwwoning gekocht. Nu hebben we recent ontdekt dat we vochtschade hebben in het dak van de garage. Ook onze buren hebben dit bij hun geconstateerd. Nu is onze vraag of we hier nog iets mee kunnen richting de aannemer? MVG, Nicole
Wim de Leeuw op woensdag 30 januari 2019 09:39

Beste Nicole,

Dank voor de inspiratie. Ik heb over dit onderwerp een nieuwe blog geschreven: De aansprakelijkheid voor gebreken aan een nieuwbouwwoning.

Ik ga ervan uit dat dit gebrek niet zichtbaar was tijdens de oplevering en dat er ook geen sprake is van een zodanig ernstig gebrek dat de constructie van het huis in gevaar komt.

De bouwer is 5 jaar na afloop van de onderhoudsperiode, dus normaliter 5 1/2 jaar na de oplevering van het huis, aansprakelijk. Maar wellicht is er een garantieregeling (SWK, Woningborg, Bouwgarant) van toepassing waarop u 6 jaar na de oplevering nog een beroep kunt doen.

Het is in elk geval van belang om in actie te komen. Als u niets doet, verspeelt u uiteindelijk de rechten die u nu nog heeft.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Nicole, Dank voor de inspiratie. Ik heb over dit onderwerp een nieuwe blog geschreven: [url=https://deleeuw.nl/blog/nieuws/744-de-aansprakelijkheid-voor-gebreken-aan-een-nieuwbouwwoning]De aansprakelijkheid voor gebreken aan een nieuwbouwwoning[/url]. Ik ga ervan uit dat dit gebrek niet zichtbaar was tijdens de oplevering en dat er ook geen sprake is van een zodanig ernstig gebrek dat de constructie van het huis in gevaar komt. De bouwer is 5 jaar na afloop van de onderhoudsperiode, dus normaliter 5 1/2 jaar na de oplevering van het huis, aansprakelijk. Maar wellicht is er een garantieregeling (SWK, Woningborg, Bouwgarant) van toepassing waarop u 6 jaar na de oplevering nog een beroep kunt doen. Het is in elk geval van belang om in actie te komen. Als u niets doet, verspeelt u uiteindelijk de rechten die u nu nog heeft. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Wilma op woensdag 27 februari 2019 19:09

We hebben een woning gekocht 3 jaar geleden. Nu vertelde de buren ons dat het 1 "woning betrof. En dat in 2004 niet de tussen deur is gemetseld en niet de gezamenlijke ruimte. Ook blijkt de garage veel groter te zijn dan toegestaan. Kan het zijn dat we een woning hebben gekocht. Die later onverkoopbaar blijkt? En kan de gemeente ons nog aansprakelijk stellen voor de niet juiste bouw?. We hebben eigen perceel en dragen gewoon belasting aan de gemeente af.

We hebben een woning gekocht 3 jaar geleden. Nu vertelde de buren ons dat het 1 "woning betrof. En dat in 2004 niet de tussen deur is gemetseld en niet de gezamenlijke ruimte. Ook blijkt de garage veel groter te zijn dan toegestaan. Kan het zijn dat we een woning hebben gekocht. Die later onverkoopbaar blijkt? En kan de gemeente ons nog aansprakelijk stellen voor de niet juiste bouw?. We hebben eigen perceel en dragen gewoon belasting aan de gemeente af.
Wim de Leeuw op woensdag 27 februari 2019 23:57

Beste Wilma,

Strikt genomen zou de gemeente zich kunnen verzetten tegen een aanbouw die groter dan is toegestaan. Dat je woning op eigen grond staat en dat je belasting betaalt, heeft daar overigens niets mee te maken. Als deze aanbouw ook in 2004 is aangebracht, dan maakt de gemeente zich daarover blijkbaar al 15 jaar niet druk. Ik ken weinig gemeenten waarin ambtenaren actief op zoek zijn naar werk, dus ik zou me daar geen grote zorgen over maken.

Wel is dit iets dat je aan toekomstige kopers zult moeten melden.

Ook de vorige eigenaars hadden het aan jullie moeten melden. Als het goed is, hebben jullie een koopovereenkomst ondertekend waarin werd verwezen naar een 'vragenlijst voor de verkoop' die door de verkoper ingevuld en ondertekend zou moeten zijn.

Vraag 9j op dat formulier:

j. Hebben er verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden in en/of om de woning? nee/ja
Zo ja, welke ver-/bijbouwingen, in welk jaartal en door welk bedrijf zijn deze uitgevoerd?


k. Zijn er verbouwingen of uitbreidingen
uitgevoerd zonder omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning)?


Als de vorige eigenaars dat formulier in strijd met de waarheid hebben ingevuld dan sta je behoorlijk sterk als je juridische stappen tegen hen zou willen ondernemen. Maar procederen is nooit gratis, ook niet als je een proces wint.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Wilma, Strikt genomen zou de gemeente zich kunnen verzetten tegen een aanbouw die groter dan is toegestaan. Dat je woning op eigen grond staat en dat je belasting betaalt, heeft daar overigens niets mee te maken. Als deze aanbouw ook in 2004 is aangebracht, dan maakt de gemeente zich daarover blijkbaar al 15 jaar niet druk. Ik ken weinig gemeenten waarin ambtenaren actief op zoek zijn naar werk, dus ik zou me daar geen grote zorgen over maken. Wel is dit iets dat je aan toekomstige kopers zult moeten melden. Ook de vorige eigenaars hadden het aan jullie moeten melden. Als het goed is, hebben jullie een koopovereenkomst ondertekend waarin werd verwezen naar een 'vragenlijst voor de verkoop' die door de verkoper ingevuld en ondertekend zou moeten zijn. Vraag 9j op dat formulier: [i]j. Hebben er verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden in en/of om de woning? nee/ja Zo ja, welke ver-/bijbouwingen, in welk jaartal en door welk bedrijf zijn deze uitgevoerd?[/i] [i]k. Zijn er verbouwingen of uitbreidingen uitgevoerd zonder omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning)?[/i] Als de vorige eigenaars dat formulier in strijd met de waarheid hebben ingevuld dan sta je behoorlijk sterk als je juridische stappen tegen hen zou willen ondernemen. Maar procederen is nooit gratis, ook niet als je een proces wint. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
wilma op donderdag 28 februari 2019 08:50

Goede morgen mijnheer de Leeuw,

Bedankt voor uw snelle reactie.
Echter is in 2004, 1 woonhuis gekocht, de kavels gesplitst, en het
huis aan de grond gegooid. Er is een nieuwbouwwoning gerealiseerd.
1 woning gebouwd op 2 kavels. (familie van elkaar)

Volgens de tekening (die we hebben gevonden), moet er een tussendeur zijn en een verkeersruimte. En betreft het 1 woning.(zoals de gemeente liet weten) De deur is er nooit geweest en de verkeersruimte ook niet. Ook is het huis veel te hoog, zit de trap op een andere plek en zijn de bijgebouwen van beide woningen veel groter. Dus niet gebouwd volgens tekening.
Moeten wij bij de Gemeente opvragen of het inderdaad 1 woning is?
Kan dit problemen opleveren bij eventuele verkoop?

Ook gaf de buurman aan (waarvan de andere helft is, en die het gebouwd heeft)
Dat we bij de gemeente grote problemen kregen, als we bijvoorbeeld een aanvraag doen
voor een carport of aanvraag doen om te verbouwen.

Ik hoop dat u ons hiermee kunt helpen of kunt adviseren, hoe we met dit probleem om moeten gaan.
Alvast bedankt
Gr Wilma

Goede morgen mijnheer de Leeuw, Bedankt voor uw snelle reactie. Echter is in 2004, 1 woonhuis gekocht, de kavels gesplitst, en het huis aan de grond gegooid. Er is een nieuwbouwwoning gerealiseerd. 1 woning gebouwd op 2 kavels. (familie van elkaar) Volgens de tekening (die we hebben gevonden), moet er een tussendeur zijn en een verkeersruimte. En betreft het 1 woning.(zoals de gemeente liet weten) De deur is er nooit geweest en de verkeersruimte ook niet. Ook is het huis veel te hoog, zit de trap op een andere plek en zijn de bijgebouwen van beide woningen veel groter. Dus niet gebouwd volgens tekening. Moeten wij bij de Gemeente opvragen of het inderdaad 1 woning is? Kan dit problemen opleveren bij eventuele verkoop? Ook gaf de buurman aan (waarvan de andere helft is, en die het gebouwd heeft) Dat we bij de gemeente grote problemen kregen, als we bijvoorbeeld een aanvraag doen voor een carport of aanvraag doen om te verbouwen. Ik hoop dat u ons hiermee kunt helpen of kunt adviseren, hoe we met dit probleem om moeten gaan. Alvast bedankt Gr Wilma
Wim de Leeuw op donderdag 28 februari 2019 12:39

Beste Wilma,

Het lijkt me zeker dat dit bij de verkoop problemen gaat opleveren!

Ik denk dat het verstandig is dat jullie juridische hulp inhuren, deze zaak is werkelijk te gecompliceerd en te ingrijpend om door middel van vragen op ons blog op te kunnen lossen.

Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, dan zou ik daar zeker gebruik van maken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Wilma, Het lijkt me zeker dat dit bij de verkoop problemen gaat opleveren! Ik denk dat het verstandig is dat jullie juridische hulp inhuren, deze zaak is werkelijk te gecompliceerd en te ingrijpend om door middel van vragen op ons blog op te kunnen lossen. Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt, dan zou ik daar zeker gebruik van maken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Tang op donderdag 28 februari 2019 12:36

Beste,

wij hebben in 2018 een huis gekocht waarbij ons is verteld dat de badkamer in 2016 is geplaatst. nu zijn er barsten gekomen in de wandtegels en zijn een aantal tegels verkleurd. door de barsten is het vocht achter de tegels gekomen, vandaar de verkleuring. bij navraag blijkt dat de randen niet goed zijn afgewerkt. de randen zijn gevoegd en niet gekit. Doordat de randen niet gekit zijn maar gevoegd komt er in het midden steeds meer spanning op de tegels te staan waardoor de tegels in het midden, nu uiteindelijk, gebarsten zijn. Dit wordt dus veroorzaakt door een constructiefout.
we hebben de verkopers hiervan op de hoogte gebracht. zij gaven aan dat bij overdracht er geen barsten waren en dus nu daarmee niet verantwoordelijk zijn.

redelijkerwijs hadden we mogen aannemen dat, bij een badkamer die in 2016 onder andere opnieuw betegeld is, dit op de juiste manier gebeurd was. dat is niet gebeurd en hebben we schade. wat kunnen we nu?

de tegels dienen zo snel mogelijk vervangen te worden. anders neemt de schade toe.

Beste, wij hebben in 2018 een huis gekocht waarbij ons is verteld dat de badkamer in 2016 is geplaatst. nu zijn er barsten gekomen in de wandtegels en zijn een aantal tegels verkleurd. door de barsten is het vocht achter de tegels gekomen, vandaar de verkleuring. bij navraag blijkt dat de randen niet goed zijn afgewerkt. de randen zijn gevoegd en niet gekit. Doordat de randen niet gekit zijn maar gevoegd komt er in het midden steeds meer spanning op de tegels te staan waardoor de tegels in het midden, nu uiteindelijk, gebarsten zijn. Dit wordt dus veroorzaakt door een constructiefout. we hebben de verkopers hiervan op de hoogte gebracht. zij gaven aan dat bij overdracht er geen barsten waren en dus nu daarmee niet verantwoordelijk zijn. redelijkerwijs hadden we mogen aannemen dat, bij een badkamer die in 2016 onder andere opnieuw betegeld is, dit op de juiste manier gebeurd was. dat is niet gebeurd en hebben we schade. wat kunnen we nu? de tegels dienen zo snel mogelijk vervangen te worden. anders neemt de schade toe.
Wim de Leeuw op donderdag 28 februari 2019 12:46

Geachte heer / mevrouw Tang,

Ik denk dat de verkopers inderdaad gelijk hebben.

Als u de koopakte erbij pakt, dan zult u ontdekken dat u het huis heeft gekocht inclusief ZICHTBARE en ONZICHTBARE (dus verborgen) gebreken.

De verkoper van een huis is aansprakelijk als hij verkeerde informatie heeft verstrekt. Een verkoper is niet aansprakelijk als hij een huis knullig heeft verbouwd of een huis knullig heeft laten verbouwen.

U bent ervan uitgegaan dat het huis correct was verbouwd. Op zichzelf is dat best begrijpelijk. Maar dat is wel een aanname die voor uw eigen risico komt. Ik ben ervan overtuigd dat een bouwkundige dit probleem had ontdekt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Tang, Ik denk dat de verkopers inderdaad gelijk hebben. Als u de koopakte erbij pakt, dan zult u ontdekken dat u het huis heeft gekocht inclusief ZICHTBARE en ONZICHTBARE (dus verborgen) gebreken. De verkoper van een huis is aansprakelijk als hij verkeerde informatie heeft verstrekt. Een verkoper is niet aansprakelijk als hij een huis knullig heeft verbouwd of een huis knullig heeft laten verbouwen. U bent ervan uitgegaan dat het huis correct was verbouwd. Op zichzelf is dat best begrijpelijk. Maar dat is wel een aanname die voor uw eigen risico komt. Ik ben ervan overtuigd dat een bouwkundige dit probleem had ontdekt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mourik op donderdag 07 maart 2019 19:24

Beste meneer de Leeuw,
Wij hebben begin dit jaar ons huis (20 jaar oud) verkocht en nu hebben we een verzoek via E-mail van de kopers van ons huis om de reparatie van een lekkage aan de vide (trappenhuis, in de nok, lekt het dak) te vergoeden. Deze lekkage bestond al toen wij daar woonden en dit hebben wij twee keer laten repareren, de laatste keer in 2017. Hiervan waren de kopers op de hoogte (hebben wij vermeld in de "Vragenlijst voor de verkoop van een woning"). Helaas ging vlak na de overdracht de boel weer lekken. De kopers gaan ervan uit dat het huis nu niet "normaal bewoonbaar" is en wij dit moeten betalen. Wij twijfelen nu of het een ernstig gebrek is en wij aansprakelijk zijn? Waar ligt de grens van een ernstig gebrek en wie bepaalt dat?
Met vriendelijke groet,
M. Mourik

Beste meneer de Leeuw, Wij hebben begin dit jaar ons huis (20 jaar oud) verkocht en nu hebben we een verzoek via E-mail van de kopers van ons huis om de reparatie van een lekkage aan de vide (trappenhuis, in de nok, lekt het dak) te vergoeden. Deze lekkage bestond al toen wij daar woonden en dit hebben wij twee keer laten repareren, de laatste keer in 2017. Hiervan waren de kopers op de hoogte (hebben wij vermeld in de "Vragenlijst voor de verkoop van een woning"). Helaas ging vlak na de overdracht de boel weer lekken. De kopers gaan ervan uit dat het huis nu niet "normaal bewoonbaar" is en wij dit moeten betalen. Wij twijfelen nu of het een ernstig gebrek is en wij aansprakelijk zijn? Waar ligt de grens van een ernstig gebrek en wie bepaalt dat? Met vriendelijke groet, M. Mourik
Wim de Leeuw op donderdag 07 maart 2019 23:55

Geachte heer / mevrouw Mourik,

Allereerst: maakt u zich vooral niet druk.

Vragen staat vrij. Het staat de nieuwe eigenaars volledig vrij om u als voormalige eigenaars te vragen om hun reparatiekosten voor uw rekening te laten komen. Een ook procederen staat vrij. Iedereen kan u altijd overal voor alles aansprakelijk stellen.

Er was niet eens een gebrek. Want u had de lekkage al twee keer laten repareren.
En zelfs àls er sprake zou zijn van een gebrek, dan is er geen sprake van een ernstig gebrek dat de woning niet normaal bewoonbaar maakt.

Degene die uiteindelijk bepaalt of er sprake is van een ernstig gebrek is de rechter. En 'wie eist, die bewijst'. Kortom, het is aan de nieuwe eigenaars om te bewijzen dat u als voormalige eigenaars / verkopers iets verkeerds heeft gedaan.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Mourik, Allereerst: maakt u zich vooral niet druk. Vragen staat vrij. Het staat de nieuwe eigenaars volledig vrij om u als voormalige eigenaars te vragen om hun reparatiekosten voor uw rekening te laten komen. Een ook procederen staat vrij. Iedereen kan u altijd overal voor alles aansprakelijk stellen. Er was niet eens een gebrek. Want u had de lekkage al twee keer laten repareren. En zelfs àls er sprake zou zijn van een gebrek, dan is er geen sprake van een ernstig gebrek dat de woning niet normaal bewoonbaar maakt. Degene die uiteindelijk bepaalt of er sprake is van een ernstig gebrek is de rechter. En 'wie eist, die bewijst'. Kortom, het is aan de nieuwe eigenaars om te bewijzen dat u als voormalige eigenaars / verkopers iets verkeerds heeft gedaan. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Mourik op donderdag 14 maart 2019 19:14

Bedankt voor het duidelijke antwoord!

Bedankt voor het duidelijke antwoord!
angela op vrijdag 29 maart 2019 12:13

Beste Wim,

Ik heb een pand aangekocht om te ontwikkelen, de kwaliteit was laag, daar was de prijs naar en eea staat expliciet in overeenkomst vermeld . In afwachting van concretisering van de plannen (verkrijgen nadere financiering, vergunningen ed) , stond het leeg. Nu heeft de buurman mij aansprakelijk gesteld voor verzakkingen aan zijn pand omdat, naar zijn zeggen, door een gebrek in de riolering onder mijn pand, er grond is weggestroomd onder zijn vloer. Los van de vraag of dat daadwerkelijk aangetoond kan worden, heb ik een aantal vragen:
Kan de riolering aangemerkt worden als onderdeel van de opstal? En geldt dan daarvoor een risico-aansprakelijkheid als er ten gevolge van een kapotte riolering schade ontstaat?

Mijn pand stond leeg met leegstandcontract, waterleiding ed waren afgesloten. Kan ik hierover een melding, verborgen gebrek bij vorige eigenaar indienen?

Ik begrijp dat de termijn waarbinnen melding gemaakt met zijn uiterlijk 2 jaar na verkoop en levering is. De schade is nu pas door de buren ontdekt en bij mij kenbaar gemaakt, ik ben reeds 1,5 jaar eigenaar. Het is dus zeer de vraag hoe deze schade kan zijn ontstaan. Kan ik de vorige eigenaar aanspreken?

Ik ben erg benieuwd of u mij kunt helpen.

Angela

Beste Wim, Ik heb een pand aangekocht om te ontwikkelen, de kwaliteit was laag, daar was de prijs naar en eea staat expliciet in overeenkomst vermeld . In afwachting van concretisering van de plannen (verkrijgen nadere financiering, vergunningen ed) , stond het leeg. Nu heeft de buurman mij aansprakelijk gesteld voor verzakkingen aan zijn pand omdat, naar zijn zeggen, door een gebrek in de riolering onder mijn pand, er grond is weggestroomd onder zijn vloer. Los van de vraag of dat daadwerkelijk aangetoond kan worden, heb ik een aantal vragen: Kan de riolering aangemerkt worden als onderdeel van de opstal? En geldt dan daarvoor een risico-aansprakelijkheid als er ten gevolge van een kapotte riolering schade ontstaat? Mijn pand stond leeg met leegstandcontract, waterleiding ed waren afgesloten. Kan ik hierover een melding, verborgen gebrek bij vorige eigenaar indienen? Ik begrijp dat de termijn waarbinnen melding gemaakt met zijn uiterlijk 2 jaar na verkoop en levering is. De schade is nu pas door de buren ontdekt en bij mij kenbaar gemaakt, ik ben reeds 1,5 jaar eigenaar. Het is dus zeer de vraag hoe deze schade kan zijn ontstaan. Kan ik de vorige eigenaar aanspreken? Ik ben erg benieuwd of u mij kunt helpen. Angela
Wim de Leeuw op vrijdag 29 maart 2019 14:05

Beste Angela,

De bezitter van een gebouw is in beginsel aansprakelijk voor schade die wordt veroorzaakt door een gebrek in of aan dat gebouw. Het betreft hier inderdaad een risico-aansprakelijkheid die geldt voor het gebouw als geheel, dus ook voor de riolering.

Verborgen gebreken komen voor rekening en risico van de koper. En dat geldt temeer bij een pand waarvan je zelf aangeeft dat het 1) bedoeld is voor ontwikkeling, 2) de kwaliteit laag is en 3) er in de prijs daarmee rekening is gehouden.

Mijn advies: als je geld wilt verdienen met de ontwikkeling van vastgoed zonder dat je zelf beschikt over de nodige expertise, dan is het handig als je die expertise inhuurt!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw










Beste Angela, De bezitter van een gebouw is in beginsel aansprakelijk voor schade die wordt veroorzaakt door een gebrek in of aan dat gebouw. Het betreft hier inderdaad een risico-aansprakelijkheid die geldt voor het gebouw als geheel, dus ook voor de riolering. Verborgen gebreken komen voor rekening en risico van de koper. En dat geldt temeer bij een pand waarvan je zelf aangeeft dat het 1) bedoeld is voor ontwikkeling, 2) de kwaliteit laag is en 3) er in de prijs daarmee rekening is gehouden. Mijn advies: als je geld wilt verdienen met de ontwikkeling van vastgoed zonder dat je zelf beschikt over de nodige expertise, dan is het handig als je die expertise inhuurt! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
anoniem op vrijdag 29 maart 2019 16:56

Als de koper beweert dat er een verborgen gebrek is en vraagt aan de koper om een bepaald bedrag te betalen en deze koper doet dat. Nu vraagt de koper zich af of hij het bedrag terug kan vorderen aangezien er geen bewijs is voor het gebrek en ook geen bon is aangeleverd.

Als de koper beweert dat er een verborgen gebrek is en vraagt aan de koper om een bepaald bedrag te betalen en deze koper doet dat. Nu vraagt de koper zich af of hij het bedrag terug kan vorderen aangezien er geen bewijs is voor het gebrek en ook geen bon is aangeleverd.
Wim de Leeuw op vrijdag 29 maart 2019 22:58

Beste Anoniem,

Een huis is voor de meeste mensen het meest kostbare bezit. Dus hoewel we er geen verstand van hebben, slaan we aan het doe-het-zelven. Want dan besparen we tenminste de kosten van een makelaar uit. Afijn. Iets met goedkoop en duurkoop, denk ik dan maar....

Toen de koper beweerde dat er een verborgen gebrek was, had de verkoper de koper er op moeten wijzen dat hij een koopovereenkomst heeft ondertekend waarin vermoedelijk in artikel zes is geregeld dat de koper het huis kocht 'inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken' en dat dus een verborgen gebrek het probleem is van de koper en niet van de verkoper.

De verkoper heeft dus onverplicht een bedrag betaald omdat hij zich ten onrechte als aansprakelijk beschouwde. En blijkbaar maakte de verkoper zich toen niet druk over de vraag of er wel of geen bewijs was aangeleverd en of er wel of geen bon was overhandigd. Dat de verkoper zich daar nu wel druk over maakt, is weer niet het probleem van de koper.

Een procedure om dat geld terug te vorderen lijkt me kansloos. En bovendien kostbaar. Makelaars werken niet voor niets maar advocaten al helemaal niet.

Mijn belangrijkste advies: huur de volgende keer expertise in op de gebieden waar je zelf de kennis en ervaring niet hebt. Een goede makelaar verdient zichzelf terug.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Beste Anoniem, Een huis is voor de meeste mensen het meest kostbare bezit. Dus hoewel we er geen verstand van hebben, slaan we aan het doe-het-zelven. Want dan besparen we tenminste de kosten van een makelaar uit. Afijn. Iets met goedkoop en duurkoop, denk ik dan maar.... Toen de koper beweerde dat er een verborgen gebrek was, had de verkoper de koper er op moeten wijzen dat hij een koopovereenkomst heeft ondertekend waarin vermoedelijk in artikel zes is geregeld dat de koper het huis kocht 'inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken' en dat dus een verborgen gebrek het probleem is van de koper en niet van de verkoper. De verkoper heeft dus onverplicht een bedrag betaald omdat hij zich ten onrechte als aansprakelijk beschouwde. En blijkbaar maakte de verkoper zich toen niet druk over de vraag of er wel of geen bewijs was aangeleverd en of er wel of geen bon was overhandigd. Dat de verkoper zich daar nu wel druk over maakt, is weer niet het probleem van de koper. Een procedure om dat geld terug te vorderen lijkt me kansloos. En bovendien kostbaar. Makelaars werken niet voor niets maar advocaten al helemaal niet. Mijn belangrijkste advies: huur de volgende keer expertise in op de gebieden waar je zelf de kennis en ervaring niet hebt. Een goede makelaar verdient zichzelf terug. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Bas op dinsdag 16 april 2019 10:55

Goedemorgen,

In september 2018 hebben wij een huis gekocht, voorafgaand aan de koop heb ik een vraag gesteld bij de verkopende makelaar over een hersteld gat. De makelaar heeft aangegeven dat er een gat gemaakt was om een lekkage op te lossen (in de mail is aangegeven dat deze lekkage hersteld is). Afgelopen weekend hebben wij op dezelfde plek in het huis lekkage gekregen. Kan ik deze 'schade' verhalen bij de verkopende partij?

Goedemorgen, In september 2018 hebben wij een huis gekocht, voorafgaand aan de koop heb ik een vraag gesteld bij de verkopende makelaar over een hersteld gat. De makelaar heeft aangegeven dat er een gat gemaakt was om een lekkage op te lossen (in de mail is aangegeven dat deze lekkage hersteld is). Afgelopen weekend hebben wij op dezelfde plek in het huis lekkage gekregen. Kan ik deze 'schade' verhalen bij de verkopende partij?
Wim de Leeuw op dinsdag 16 april 2019 11:20

Beste Bas,

Op grond waarvan zou je die schade willen verhalen? Vind je dat de verkoper, omdat hij een half jaar geleden blijkbaar een zichtbaar gebrek heeft laten herstellen, hij nog steeds aansprakelijk is als er in de buurt van dat oude probleem een nieuw probleem ontstaat?

Ik kan niet beoordelen of deze schade wel of niet het gevolg is van een gebrek. Maar als er sprake is van een gebrek, dan lijkt me dat dat gebrek onbekend is geweest bij de verkoper. Als hij de lekkage niet of niet goed zou hebben gerepareerd, dan hadden jullie al veel eerder een lekkage gekregen. Dus een verborgen gebrek. En niet de verkoper, maar de koper heeft een probleem als er sprake is van een verborgen gebrek.

Je kunt deze schade dus niet verhalen bij de verkopende partij.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Bas, Op grond waarvan zou je die schade willen verhalen? Vind je dat de verkoper, omdat hij een half jaar geleden blijkbaar een zichtbaar gebrek heeft laten herstellen, hij nog steeds aansprakelijk is als er in de buurt van dat oude probleem een nieuw probleem ontstaat? Ik kan niet beoordelen of deze schade wel of niet het gevolg is van een gebrek. Maar als er sprake is van een gebrek, dan lijkt me dat dat gebrek onbekend is geweest bij de verkoper. Als hij de lekkage niet of niet goed zou hebben gerepareerd, dan hadden jullie al veel eerder een lekkage gekregen. Dus een verborgen gebrek. En niet de verkoper, maar de koper heeft een probleem als er sprake is van een verborgen gebrek. Je kunt deze schade dus niet verhalen bij de verkopende partij. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
donderdag 18 april 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.