De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken

Verborgen gebreken

U heeft een huis gekocht of verkocht en nu blijkt dat er sprake is van een gebrek. Wat staat u te doen? Ons stappenplan helpt u verder.

Inleiding

Onlangs werd me gevraagd of ik een ‘blogje’ wilde schrijven over ‘verborgen gebreken’. ‘Verborgen gebreken’ zijn problemen met een huis die zich pas openbaren na de koop en meestal pas na de overdracht. Als er achteraf problemen ontstaan na een verkoop van een huis of appartement, dan gaat het vrijwel altijd over dit onderwerp. Er bestaan veel misverstanden over verborgen gebreken. En er is dus veel over te zeggen. En dus werd het niet ‘één blogje’, maar werden het er zes.

Stappenplan bij verborgen gebreken

Stap 1 : Juridisch gebrek of fysiek / feitelijk gebrek?

Bij 'verborgen gebreken' denken we in eerste instantie aan 'fysieke en feitelijke gebreken, zoals vochtproblemen, lekkages en problemen met de riolering. Er zijn echter ook 'juridische gebreken'. Daarbij moet u denken aan de aanwezigheid van erfdienstbaarheid zoals een recht van overpad of een huurder die een beroep doet op huurbescherming. De regeling voor 'juridische gebreken' is redelijk eenvoudig, streng voor de verkoper en dus gunstig voor de koper. De verkoper moet het huis leveren vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, tenzij anders is overeengekomen. De koper heeft in principe geen onderzoeksplicht.

De verkoper is aansprakelijk voor juridische gebreken, tenzij de koper deze uitdrukkelijk heeft aanvaard. Dit is de reden dat een koopovereenkomst vaak een groot aantal bijlagen betreft die vooral gaan over de juridische bijzonderheden van de woning of het appartement.

De inhoud van een bestemmingsplan kan op zichzelf nooit een gebrek vormen. Het ligt dan ook op de weg van de koper om het (openbare) bestemmingsplan de onderzoeken, niet op de weg van de verkoper om de koper daarover te informeren. 

Stap 2 : Ernstig gebrek of niet ernstig gebrek?

In de standaard-koopovereenkomst is de bepaling opgenomen dat de woning ‘de eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn’. Als er sprake is van een gebrek dat zo ernstig is dat de woning daardoor niet normaal als woning kan worden gebruikt, dan is de verkoper aansprakelijk. Normaal gebruik van een woning is gebruik op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. Het huis moet voldoen aan redelijke verwachtingen, waarbij de leeftijd van het huis uiteraard een rol kan spelen. Bij een oudere woning moet een koper er rekening mee houden dat het huis niet aan de meest moderne standaarden voldoet en dat er sprake kan zijn van enig achterstallig onderhoud en verouderde installaties. Bij ernstige gebreken moet u vooral denken aan een woning die onveilig is voor normaal gebruik, bijvoorbeeld door een ernstige bodemverontreiniging, een onveilige elektrische installatie die de gebruikers ernstig hindert of gevaar voor brand veroorzaakt, ernstige vocht- en schimmelproblemen, balklagen die door houtrot onvoldoende sterkte, stijfheid en stabiliteit bieden. Ook een kelder die bij regenval compleet onder water komt te staan staat in de weg van het normale gebruik.

De verkoper is aansprakelijk voor ernstige gebreken die aanwezig zijn op het moment van de levering. Het is daarbij niet van belang of de verkoper de gebreken kende.

Stap 3 - Niet ernstige gebreken?

Bij juridische gebreken en ernstige gebreken is situatie vaak het meest helder. Het wordt een stuk complexer als er sprake is van een feitelijk gebrek dat het normale gebruik niet in de weg staat. Het antwoord op de vraag wie waarvoor aansprakelijk is - de koper of de verkoper - is vrijwel altijd afhankelijk van de concrete feiten en omstandigheden van het geval. Dat houdt in dat procederen over 'verborgen gebreken' risicovol is. Het is heel lastig om vooraf te bepalen welke beslissing een rechter uiteindelijk zal maken.

Dat begint al met de voorrangsregels tussen 'onderzoeksplicht' en 'mededelingsplicht'. De koper heeft een onderzoeksplicht, de verkoper heeft een mededelingsplicht. Maar welke van de twee verplichtingen weegt het meest zwaar? Als een verkoper zijn mededelingsplicht heeft verzaakt, komt die verkoper dan weg als hij kan aantonen dat ook de koper zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt? De Hoge Raad heeft zich hier inmiddels over uitgesproken. In beginsel gaat de mededelingsplicht van de verkoper voor. Een verkoper die achterwege heeft gelaten om de koper te informeren over bij hem bekende gebreken komt er niet meer weg door te stellen dat de koper zelf zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. De Hoge Raad heeft echter aan deze voorrangsregel toegevoegd dat de schadevergoeding wel kan worden verminderd als de koper de verkeerde voorstelling van zaken mede aan zichzelf te wijten heeft.

De aanwezigheid van bijzondere clausules in de koopovereenkomst, zoals de asbestclausule, de ouderdomsclausule of de niet-zelfbewoningsclausule, kan maken dat er (veel) zwaardere eisen aan de onderzoeksplicht van de koper worden gesteld.

Meer weten?

Lees de overige blogs over dit onderwerp:

Verborgen gebreken (1/5) : Hoe voorkomt u teleurstellingen bij de (ver)koop van een huis
Verborgen gebreken (2/5) : De juridische spelregels voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (3/5) : Vastlegging van bijzonderheden in de koopovereenkomst
Verborgen gebreken (4/5) : Voorbeelden uit de praktijk, rechters aan het woord
Verborgen gebreken (5/6) : Praktische tips voor kopers en verkopers
Verborgen gebreken (6/6) : Stappenplan bij verborgen gebreken (deze blog)

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen stellen over dit onderwerp!

 

Vragen & Reacties 13

J. Brugmans op maandag 03 december 2018 17:08

Ls,

wij wonen nu iets meer dan een jaar in ons huis, gebouwd in 1953. Naar nu blijkt is de schoorsteen lek, zodat bij stoken er rook in zowel onze slaapkamer ontsnapt als bij de buren. Navraag bij de buurman keert dat de vorige bewoner hier van af wist en al verzocht was hier iets aan te doen. Wij hebben 1 keer matig en 1 keer flink gestookt, bij de 2e keer belde direct de buurman om te vragen of wij de haard aan hadden. Zo kwamen we erachter.

Ls, wij wonen nu iets meer dan een jaar in ons huis, gebouwd in 1953. Naar nu blijkt is de schoorsteen lek, zodat bij stoken er rook in zowel onze slaapkamer ontsnapt als bij de buren. Navraag bij de buurman keert dat de vorige bewoner hier van af wist en al verzocht was hier iets aan te doen. Wij hebben 1 keer matig en 1 keer flink gestookt, bij de 2e keer belde direct de buurman om te vragen of wij de haard aan hadden. Zo kwamen we erachter.
Wim de Leeuw op maandag 03 december 2018 17:30

Geachte heer / mevrouw Brugmans,

Als de vorige eigenaars wisten dat de schoorsteen lek was, dan lijkt mij dat ze u dat destijds hadden moeten vertellen.

Het is wel de vraag of het harde bewijs daarvoor direct te leveren is. Bijvoorbeeld omdat het een jaar heeft geduurd voordat u het probleem ontdekte en omdat het probleem zich naar uw zeggen blijkbaar niet voordoet bij 'matig stoken' maar uitsluitend bij 'flink stoken'.

U heeft het over de 'bewoner', niet over de 'verkoper'. Gaat het hier om de eigenaar-bewoner of de bewoner-huurder van een woning die niet door de verkoper wordt bewoond? Want dat zou de bewijsvoering nòg lastiger maken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer / mevrouw Brugmans, Als de vorige eigenaars wisten dat de schoorsteen lek was, dan lijkt mij dat ze u dat destijds hadden moeten vertellen. Het is wel de vraag of het harde bewijs daarvoor direct te leveren is. Bijvoorbeeld omdat het een jaar heeft geduurd voordat u het probleem ontdekte en omdat het probleem zich naar uw zeggen blijkbaar niet voordoet bij 'matig stoken' maar uitsluitend bij 'flink stoken'. U heeft het over de 'bewoner', niet over de 'verkoper'. Gaat het hier om de eigenaar-bewoner of de bewoner-huurder van een woning die niet door de verkoper wordt bewoond? Want dat zou de bewijsvoering nòg lastiger maken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Quinten Van den Driest op dinsdag 04 december 2018 12:45

Beste heer De Leeuw,

U spreekt bij stap 3 over een uitspraak van De Hoge Raad, doelt u dan naar de uitspraak van 16 december 2016 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2016:2884)? Deze vraag stel ik namelijk voor mijn juridisch praktijkonderzoek met betrekking tot de onderzoeksplicht en mededelingsplicht bij (verborgen)gebreken bij onroerend goed.

Met vriendelijke groet,

Quinten van den Driest

Beste heer De Leeuw, U spreekt bij stap 3 over een uitspraak van De Hoge Raad, doelt u dan naar de uitspraak van 16 december 2016 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2016:2884)? Deze vraag stel ik namelijk voor mijn juridisch praktijkonderzoek met betrekking tot de onderzoeksplicht en mededelingsplicht bij (verborgen)gebreken bij onroerend goed. Met vriendelijke groet, Quinten van den Driest
Wim de Leeuw op dinsdag 04 december 2018 23:28

Beste Quinten,

Voor een student lijkt mij dit een beetje vragen naar de bekende weg. Maar dit is inderdaad het arrest waar ik op doelde.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Quinten, Voor een student lijkt mij dit een beetje vragen naar de bekende weg. Maar dit is inderdaad het arrest waar ik op doelde. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
J. Brugmans op dinsdag 04 december 2018 17:40

Bedankt voor uw reply. Het gaat om de vorige eigenaar waar wij het huis van hebben gekocht. Ik ga op korte termijn een inspectiefilm laten maken, dan krijg ik gelijk een advies. Wij wonen in een twee onder een kap en de buurman heeft mij verteld dat het al bekend was, nu is er wel een ouderdoms clausule opgenomen in de hypotheek, maar in mijn beleving zou dit gewoon netjes gemeld moeten zijn. Ik hoop dat we niet te laat zijn, heeft u nog suggesties? b.v. nu direct aankaarten bij de verkoop makelaar + verkopende partij, of eerst het rapport laten opmaken?

groet en dank, Jules Brugmans

Bedankt voor uw reply. Het gaat om de vorige eigenaar waar wij het huis van hebben gekocht. Ik ga op korte termijn een inspectiefilm laten maken, dan krijg ik gelijk een advies. Wij wonen in een twee onder een kap en de buurman heeft mij verteld dat het al bekend was, nu is er wel een ouderdoms clausule opgenomen in de hypotheek, maar in mijn beleving zou dit gewoon netjes gemeld moeten zijn. Ik hoop dat we niet te laat zijn, heeft u nog suggesties? b.v. nu direct aankaarten bij de verkoop makelaar + verkopende partij, of eerst het rapport laten opmaken? groet en dank, Jules Brugmans
Wim de Leeuw op dinsdag 04 december 2018 23:20

Geachte heer Brugmans,

U moet verborgen gebreken in huis 'binnen een redelijke termijn' melden bij de verkoper van de woning. Meestal wordt daarvoor maximaal twee maanden aangehouden, maar er is geen enkel bezwaar om de verkopers nu al te informeren.

Afhankelijk van de reactie van de verkopers zult u een strategie moeten bepalen om tot een oplossing te komen. Misschien zijn de verkopers bereid om (een deel van) de schade te vergoeden. Als u de indruk hebt dat er met de verkopers niet te praten valt, dan zult u een advocaat moeten inschakelen. Mocht u een rechtsbijstandverzekering hebben, dan kunt u de afhandeling van deze kwestie aan hen overlaten.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Brugmans, U moet verborgen gebreken in huis 'binnen een redelijke termijn' melden bij de verkoper van de woning. Meestal wordt daarvoor maximaal twee maanden aangehouden, maar er is geen enkel bezwaar om de verkopers nu al te informeren. Afhankelijk van de reactie van de verkopers zult u een strategie moeten bepalen om tot een oplossing te komen. Misschien zijn de verkopers bereid om (een deel van) de schade te vergoeden. Als u de indruk hebt dat er met de verkopers niet te praten valt, dan zult u een advocaat moeten inschakelen. Mocht u een rechtsbijstandverzekering hebben, dan kunt u de afhandeling van deze kwestie aan hen overlaten. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
J Brugmans op zaterdag 08 december 2018 10:53

beste heer de Leeuw,

Hartelijk dank voor uw advies, ik ga inderdaad contact opnemen en aan de hand daarvan bekijk ik het verder.

groeten,

Jules Brugmans

beste heer de Leeuw, Hartelijk dank voor uw advies, ik ga inderdaad contact opnemen en aan de hand daarvan bekijk ik het verder. groeten, Jules Brugmans
Stefanie op zaterdag 08 december 2018 14:26

Wij hebben onlangs een woning gekocht met een ingebouwde gashaard.
Aangezien het huis een tijdje onbewoond is geweest hebben wij er voor gekozen om eerst een specialist de kachel na te laten kijken voordat we deze zouden aanzetten en de schoorsteen laten vegen.
Nu blijkt bij de check van de specialist dat de gaskachel ingebouwd is in een houte constructie en het dus niet veilig is om dese te gebruiken. Verkoper heeft hier nooit over gesproken. Ook blijkt de gashaard helemaal niet te werken. Hier hebben wij de verkoper ook nooit over gehoord. Om de kachel werkend en veilig te krijgen gaat het in de duizenden euros lopen. Kunnen wij verkoper hiervoor aansprakelijk stellen?

Wij hebben onlangs een woning gekocht met een ingebouwde gashaard. Aangezien het huis een tijdje onbewoond is geweest hebben wij er voor gekozen om eerst een specialist de kachel na te laten kijken voordat we deze zouden aanzetten en de schoorsteen laten vegen. Nu blijkt bij de check van de specialist dat de gaskachel ingebouwd is in een houte constructie en het dus niet veilig is om dese te gebruiken. Verkoper heeft hier nooit over gesproken. Ook blijkt de gashaard helemaal niet te werken. Hier hebben wij de verkoper ook nooit over gehoord. Om de kachel werkend en veilig te krijgen gaat het in de duizenden euros lopen. Kunnen wij verkoper hiervoor aansprakelijk stellen?
Wim de Leeuw op zaterdag 08 december 2018 15:19

Beste Stefanie,

Blijkbaar heb je het huis gekocht met een verkeerde voorstelling van zaken over de haard. En blijkbaar is die haard voor jou belangrijk geweest. De verkoper heeft een mededelingsplicht ten aanzien van gebreken die hij kent, maar de koper heeft een onderzoeksplicht.

Je zegt dat de verkoper niet over de haard heeft gesproken en dat je hem niet hebt horen zeggen dat de haard werkte. Heb jij de verkoper vragen gesteld over die haard? En heeft hij daarop verklaard dat de haard bijvoorbeeld prima werkte en dat hij regelmatig werd gebruikt? Of heb je dat aangenomen?

Je kunt iedereen altijd overal voor aansprakelijk stellen. Maar als de verkoper je niet bewust verkeerd heeft voorgelicht en je verder geen onderzoek hebt verricht, dan heb je in een procedure geen schijn van kans.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Stefanie, Blijkbaar heb je het huis gekocht met een verkeerde voorstelling van zaken over de haard. En blijkbaar is die haard voor jou belangrijk geweest. De verkoper heeft een mededelingsplicht ten aanzien van gebreken die hij kent, maar de koper heeft een onderzoeksplicht. Je zegt dat de verkoper niet over de haard heeft gesproken en dat je hem niet hebt horen zeggen dat de haard werkte. Heb jij de verkoper vragen gesteld over die haard? En heeft hij daarop verklaard dat de haard bijvoorbeeld prima werkte en dat hij regelmatig werd gebruikt? Of heb je dat aangenomen? Je kunt iedereen altijd overal voor aansprakelijk stellen. Maar als de verkoper je niet bewust verkeerd heeft voorgelicht en je verder geen onderzoek hebt verricht, dan heb je in een procedure geen schijn van kans. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Stefanie Van Bommel op zondag 09 december 2018 12:24

Beste wim de leeuw,

Wij hebben bij de makelaar nagevraagd tijdens de bezichtiging of de haard werkt, die gaf toen aan dat de haard werkte.
Het gaat ons vooral om de brandgevaarlijke constructie waar de haard in zit. Verkoper heeft de haard zelf geplaatst dus zou dit moeten weten. Bij bouwkundige keuring kon de inspecteur niet zien of de haard in een goede constructie is gebouwd. Daarvoor had hij dingen uit elkaar moeten halen.

Met vriendelijke groet.,

Stefanie

Beste wim de leeuw, Wij hebben bij de makelaar nagevraagd tijdens de bezichtiging of de haard werkt, die gaf toen aan dat de haard werkte. Het gaat ons vooral om de brandgevaarlijke constructie waar de haard in zit. Verkoper heeft de haard zelf geplaatst dus zou dit moeten weten. Bij bouwkundige keuring kon de inspecteur niet zien of de haard in een goede constructie is gebouwd. Daarvoor had hij dingen uit elkaar moeten halen. Met vriendelijke groet., Stefanie
Wim de Leeuw op zondag 09 december 2018 13:32

Beste Stefanie,

Als de makelaar heeft verklaard dat de haard werkte, dan zou de haard ook moeten kunnen werken. Je mag er van uitgaan dat de makelaar zich bij zijn uitlatingen heeft gebaseerd op informatie of uitlatingen van de verkoper. Een probleem kan wel zijn om daarvoor het bewijs te leveren.

Ik denk dat het lastig gaat worden om de verkoper aansprakelijk te stellen voor de constructie zelf. De verkoper heeft de haard zelf geplaatst, schrijf je. Het lijkt mij behoorlijk onlogisch dat iemand, terwijl hij zich daarvan bewust is, een haard in zijn huis plaatst op een manier die brandgevaarlijk is. En daar zit hem dan het juridische probleem, denk ik. Je kunt iemand aansprakelijk stellen voor onjuiste informatie, niet voor 'knulligheid'.

Als ik jullie zou zijn, zou ik beginnen met actie in de richting van de makelaar. Als die onjuiste informatie heeft verstrekt, dan zit hij fout. Misschien blijkt dat de makelaar onjuist is voorgelicht door de verkoper. En als dat het geval is, dan sta je sterker bij het aanspreken van de verkoper.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Stefanie, Als de makelaar heeft verklaard dat de haard werkte, dan zou de haard ook moeten kunnen werken. Je mag er van uitgaan dat de makelaar zich bij zijn uitlatingen heeft gebaseerd op informatie of uitlatingen van de verkoper. Een probleem kan wel zijn om daarvoor het bewijs te leveren. Ik denk dat het lastig gaat worden om de verkoper aansprakelijk te stellen voor de constructie zelf. De verkoper heeft de haard zelf geplaatst, schrijf je. Het lijkt mij behoorlijk onlogisch dat iemand, terwijl hij zich daarvan bewust is, een haard in zijn huis plaatst op een manier die brandgevaarlijk is. En daar zit hem dan het juridische probleem, denk ik. Je kunt iemand aansprakelijk stellen voor onjuiste informatie, niet voor 'knulligheid'. Als ik jullie zou zijn, zou ik beginnen met actie in de richting van de makelaar. Als die onjuiste informatie heeft verstrekt, dan zit hij fout. Misschien blijkt dat de makelaar onjuist is voorgelicht door de verkoper. En als dat het geval is, dan sta je sterker bij het aanspreken van de verkoper. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Natasja op zondag 09 december 2018 08:31


Goedemorgen, ik heb en vraagje. Wij hebben vande week een bod gedaan op een huis. De koopovereenkomst is ons toegestuurd en we kunnen deze week tekenen. Gisteren zijjn we nog even langs de woning gereden en zagen we dat de regenpijp bovenaan in het kozijn is afgebroken. Dit hebben we op moment van bezichtig niet geconstateerd/gezien. Het staat niet in de lijst van gebreken.
Kan ik dit punt alsnog op laten nemen in de nog niet getekende koopovereenkomst? Of is dit te laat?

Ik hoor graag van u.

Met vriendelijke groet, Natasja de Jong

Goedemorgen, ik heb en vraagje. Wij hebben vande week een bod gedaan op een huis. De koopovereenkomst is ons toegestuurd en we kunnen deze week tekenen. Gisteren zijjn we nog even langs de woning gereden en zagen we dat de regenpijp bovenaan in het kozijn is afgebroken. Dit hebben we op moment van bezichtig niet geconstateerd/gezien. Het staat niet in de lijst van gebreken. Kan ik dit punt alsnog op laten nemen in de nog niet getekende koopovereenkomst? Of is dit te laat? Ik hoor graag van u. Met vriendelijke groet, Natasja de Jong
Wim de Leeuw op zondag 09 december 2018 11:02

Beste Natasja,

Je krijgt twee antwoorden van me.

1 - Hoe zit het juridisch?

Als koper hebben jullie een onderzoeksplicht. Je wordt geacht om het huis dat je koopt, goed en actief te onderzoeken. Een simpel voorbeeld: als er op het moment van de bezichtiging een grote barst in het raam van de voordeur zit, dan hoeft de verkoper je daarover in beginsel niets te vertellen omdat je geacht wordt om het zelf te hebben gezien. De verkoper is in zo'n situatie ook niet verplicht om die barst te repareren voordat het huis wordt geleverd. Je hebt het huis immers gekocht 'inclusief ZICHTBARE en onzichtbare gebreken'.

De verkoper heeft een mededelingsplicht. Dat gaat uiteraard uitsluitend over gebreken die hem bekend waren en niet over gebreken die hij niet kende.

Conclusie: Als de breuk aanwezig was voordat jullie het kochten, dan is de eigenaar niet verplicht om het te herstellen.

2 - Hoe zit het praktisch

Jullie zijn, juridisch gezien, nog zo vrij als een vogeltje. Je kunt straffeloos weigeren de koopovereenkomst te ondertekenen, omdat je na het tekenen van de koopovereenkomst als koper nog drie (werk)dagen bedenktijd hebt. Dus je kunt de onderhandeling over dit punt nog openen. Ik geef je het advies om dat vooral te doen. Realiseer je echter dat ook de verkoper nog zo vrij als een vogeltje is. Zolang de verkoper de koopovereenkomst nog niet heeft ondertekend, staat het hem vrij om het huis aan een ander te verkopen. Je mag er van uitgaan dat de verkoper sowieso die breuk zou laten repareren, omdat deze in de aankomende winterse periode misschien tot gevolgschade zou kunnen leiden. Het zou vreemd zijn als hij de regenpijp niet zou laten repareren, puur vanuit zijn eigen belang.

Maar als de verkoper zijn poot stijf houdt en ervan overtuigd is dat hij het huis morgen of overmorgen voor hetzelfde geld of meer geld aan een ander kan verkopen, dan loop je enig risico dat de transactie niet doorgaat. De kans daarop lijkt mij - in zijn algemeenheid - niet groot.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw






Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw




Beste Natasja, Je krijgt twee antwoorden van me. [b]1 - Hoe zit het juridisch?[/b] Als koper hebben jullie een onderzoeksplicht. Je wordt geacht om het huis dat je koopt, goed en actief te onderzoeken. Een simpel voorbeeld: als er op het moment van de bezichtiging een grote barst in het raam van de voordeur zit, dan hoeft de verkoper je daarover in beginsel niets te vertellen omdat je geacht wordt om het zelf te hebben gezien. De verkoper is in zo'n situatie ook niet verplicht om die barst te repareren voordat het huis wordt geleverd. Je hebt het huis immers gekocht 'inclusief ZICHTBARE en onzichtbare gebreken'. De verkoper heeft een mededelingsplicht. Dat gaat uiteraard uitsluitend over gebreken die hem bekend waren en niet over gebreken die hij niet kende. Conclusie: Als de breuk aanwezig was voordat jullie het kochten, dan is de eigenaar niet verplicht om het te herstellen. [b]2 - Hoe zit het praktisch[/b] Jullie zijn, juridisch gezien, nog zo vrij als een vogeltje. Je kunt straffeloos weigeren de koopovereenkomst te ondertekenen, omdat je na het tekenen van de koopovereenkomst als koper nog drie (werk)dagen bedenktijd hebt. Dus je kunt de onderhandeling over dit punt nog openen. Ik geef je het advies om dat vooral te doen. Realiseer je echter dat ook de verkoper nog zo vrij als een vogeltje is. Zolang de verkoper de koopovereenkomst nog niet heeft ondertekend, staat het hem vrij om het huis aan een ander te verkopen. Je mag er van uitgaan dat de verkoper sowieso die breuk zou laten repareren, omdat deze in de aankomende winterse periode misschien tot gevolgschade zou kunnen leiden. Het zou vreemd zijn als hij de regenpijp niet zou laten repareren, puur vanuit zijn eigen belang. Maar als de verkoper zijn poot stijf houdt en ervan overtuigd is dat hij het huis morgen of overmorgen voor hetzelfde geld of meer geld aan een ander kan verkopen, dan loop je enig risico dat de transactie niet doorgaat. De kans daarop lijkt mij - in zijn algemeenheid - niet groot. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
woensdag 12 december 2018

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.