De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het derde kwartaal van 2018

Leiden ZodW 2De Nederlandse woningmarkt is oververhit: veel vraag en weinig aanbod leidde in het derde kwartaal van 2018 tot 12% minder verkopen tegen 10% hogere prijzen in minder tijd.


De onderstaande cijfers gaan over de Nederlandse woningmarkt als geheel. Het is belangrijk dat de lezer zich realiseert dat dè woningmarkt niet bestaat. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze regionale en plaatselijke woningmarkten met een geheel eigen dynamiek. Voor professionals in de woningmarkt publiceren wij elk kwartaal onze woningmarktrapport Zicht op de Woningmarkt, waarmee wij ingaan op de ontwikkelingen van de diverse woningmarkten in het werkgebied van De Leeuw Makelaardij.

 

1) Aantal verkopen met 11,6% gedaald

De dalende trend in het aantal verkopen zette zich in het derde kwartaal van 2018 door. NVM-makelaars verkochten gezamenlijk ruim 36.000, op basis van het marktaandeel van NVM-makelaars komt dat neer op 51.500 transacties voor de gehele markt. De daling betrof 11,6%. De belangrijkste reden voor de daling van het aantal verkopen is een tekort aan aanbod. In het recente verleden werd dat ten dele gecompenseerd door de aanwezigheid van 'oud aanbod', woningen die al langere tijd te koop stonden. Dat oude aanbod is inmiddels in belangrijke mate van de markt verdwenen. De grootste afname van het aantal transacties vond plaats in het segment appartementen (-17%). De afname van het aantal verkochte vrijstaande woningen bleef beperkt tot 5,5%. Enkele kwartalen geleden werd de afname van het aanbod vooral veroorzaakt door een afname in de randstad en andere stedelijke regio's. Die tijd ligt achter ons. In 42 van de 76 NVM-regio's was sprake van een afname van het aantal verkopen.

2) Verkoopprijzen met 10,3% gestegen

De ontwikkeling van de verkoopprijzen van appartementen vormt de belangrijkste motor achter de totale prijsstijging. De gemiddelde prijs van verkochte woningen steeg in dit kwartaal met 10,3%, de verkoopprijs van appartementen steeg met 15%. Op dit moment bedraagt de gemiddelde verkoopprijs €292.000. Het zal niet duren voordat de magische grens van €300.000 zal worden gerealiseerd. De prijsstijging verschilt uiteraard per deelmarkt. In Zuid Kennemerland (Haarlem) werd de grootste prijsstijging gemeten. De prijzen stegen in één kwartaal met 20%. Haarlem is voor veel kopers uit Amsterdam een aantrekkelijk alternatief. Voor de prijs van een appartement in Amsterdam kan er in Haarlem een tussenwoning worden gekocht.

De ontwikkeling van de prijzen per vierkante meter toont een wat evenwichtiger beeld. In het derde kwartaal steeg de meterprijs met gemiddeld 9,4%, de meterprijs van appartementen steeg met 12,5%. In Amsterdam liepen de meterprijzen op tot meer dan  €5.000. In vergelijking daarmee vallen de meterprijzen in de andere grote steden nog mee (Utrecht €3.052, Den Haag €2.712, Rotterdam €2.459).

3) Verkooptijd afgenomen tot 40 dagen

De verkooptijd van de gemiddelde verkochte woning nam af tot 40 dagen. De verkooptijd van verkochte vrijstaande woningen wijkt daar - met 74 dagen - als enige sterk van af. Kopers die er niet razendsnel bij zijn, missen de boot. In veel NVM-regio's is de verkooptijd korter dan een maand. Van elke vijf woningen zijn er vier binnen 90 dagen verkocht.

4) Verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs minimaal

Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke transactieprijzen daalde in dit kwartaal tot 0,1%. Nog nooit werden zoveel woningen boven de vraagprijs verkocht. In het derde kwartaal werd bijna 35% van alle woningen boven de vraagprijs verkocht en 17% werd voor de vraagprijs verkocht. Bij appartementen wordt gemiddeld 1,9% boven de vraagprijs betaald, bij tussenwoningen 0,4%.

5) Woningaanbod in één jaar met 30% gedaald

In twee jaar tijd is het aan- en verkoopproces volledig omgedraaid. Tot 2016 was het gebruikelijk om eerst de eigen woning te koop te zetten èn te verkopen alvorens er een nieuwe woning werd gekocht. Inmiddels werkt het andersom. Omdat het kopen van een woning aanmerkelijk eenvoudiger gaat dan het verkopen, wordt er eerst een woning gekocht alvorens het eigen huis in de verkoop gaat. Deze ontwikkeling heeft een dramatisch effect voor het woningaanbod.

Het woningaanbod daalde opnieuw sterk. Halverwege het derde kwartaal stonden er bij NVM-makelaars 44.300 woningen te koop, voor de gehele markt komt dat neer op 63.500 woningen. Dit is een daling van ruim 30% in vergelijking met een jaar geleden. De daling in het aanbod aan appartementen (36,2%) en tussenwoningen (35,6%) was het grootst, de daling van het aanbod aan vrijstaande woningen (23,6%) het kleinst.

6) Vraagprijzen stijgen met 10,8%

De gemiddelde verkoopprijs van woningen gaat richting €300.000, de gemiddelde vraagprijs van het te koop staande aanbod gaat richting €400.000. De gemiddelde vraagprijs lag in het derde kwartaal op €394.000, een stijging van 10,8%. Appartementen stegen met 18,6% het meest in prijs. Uiteraard is er ook hier sprake van zeer grote regionale verschillen. Midden- en zuid Kennemerland (Haarlem), Den Haag, Barneveld en noordwest Friesland kenden een vraagprijsstijging van meer dan 20% in een jaar. In noordoost Groningen en Zeeuws Vlaanderen stijgen de vraagprijzen niet of nauwelijks.

 

7) Looptijd van het aanbod

Let op: De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd (40 dagen) heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod (168 dagen) gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod.

De gemiddelde woning in het aanbod satat op dit moment 168 dagen te koop. Voor tussenwoningen is dat 97 dagen, voor vrijstaande woningen 232 dagen. Ruim 40% staat minder dan een kwartaal te koop, 28% staat langer dan een jaar te koop, 13% zelfs langer dan drie jaar. Ook hier is weer sprake van grote verschillen tussen de regio's. In Amsterdam, Zaanstreek en Almere is de looptijd van het aanbod minder dan 60 dagen, in (krimp) gebieden zoals Oss, Slochteren, Den Helder en noordoost Groningen meer dan een jaar.

 

8) Krapte neemt verder toe

Toelichting: De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Hoe lager de krapte-indicator, hoe krapper de markt is. Bij een krapte onder de 5 is er sprake van een verkopersmarkt, bij een krapte tussen 5 en 10 is er sprake van een evenwichtige markt en vanaf een krapte van 10 is er sprake van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld.

In de Nederlandse woningmarkt als geheel is er voor het vijfde achtereenvolgende kwartaal sprake van een verkopersmarkt, de krapte bedroeg 3,7. Allleen bij vrijstaande woningen heeft de consument nog wat meer keuzemogelijkheden, in dit marktsegment bedraagt de krapte 8,8. Bij tussenwoningen is de krapte met 2,2 het meest groot, op de voet gevolgd door de krapte in het segment appartementen met 2,3. In markten met veel tussenwoningen en appartementen - veelal de meest stedelijke gebieden - is de markt sinds 2016 uit evenwicht en oververhit. Het tekort aan aanbod leidt hier tot stagnatie met afnemende verkoopaantallen en stijgende prijzen.

 

8) Regionale verschillen


Dè Nederlandse woningmarkt bestaat niet. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze, onderling sterk verschillende, plaatselijke en regionale woningmarkten. Er is sprake van een driedeling. De woningmarkten in Groningen en de randstedelijke erfgoedsteden zijn oververhit en overspannen. In de randstad als geheel is sprake van een verhitte markt. Maar er zijn ook gedeelten van ons land waar de dynamiek nog ver te zoeken is.

 

In de meeste gemeenten van ons land is sprake van een stagnerende woningmarkt. Daarvan is sprake als het aantal verkopen daalt en de prijzen oplopen. We moeten terug naar het einde van de jaren 90 van de vorige eeuw om vergelijkbare marktomstandigheden aan te treffen. In die periode stegen de prijzen landelijk met meer dan 15% per jaar.

 

9) De nieuwbouwmarkt

Nieuwbouw - Nieuw aanbod nam met 6% af

In het derde kwartaal daalde het nieuwe aanbod van projectmatig ontwikkelde nieuwbouwwoningen naar 7.600, een afname van 6% ten opzichte van een jaar geleden. Dit is het derde kwartaal op rij waarin het aanbod daalt.

Nieuwbouw - Verkopen namen met 12% af

Ook het aantal transacties nam af en wel met 12% ten opzichte van vorig jaar. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen bleef steken op 6.600. Dit is geen kwestie van een tekort aan vraag, maar van een tekort aan aanbod. Bij heel veel nieuwbouwprojecten is sprake van veel meer kandidaat-kopers dan beschikbare nieuwbouwwoningen.

 

Nieuwbouw - Prijzen stegen met 15,7%

Ten opzichte van het derde kwartaal van 2017 stegen de prijzen van verkochte nieuwbouwwoningen met 15,7% naar gemiddeld €355.000. De prijs per vierkante meter steeg naar €2.748.

 

Bij de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen ligt een sterke focus op binnenstedelijk bouwen, gasloos bouwen en bouwen voor de doorstromersmarkt. Er zijn daarom nauwelijks nieuwbouwwoningen te vinden met een prijs tot €200.000.

 

Nieuwbouw - Toenemende krapte

In de bestaande bouw bevindt de krapte zich al langer dan een jaar onder de 5. In de nieuwbouw is de krapte iets minder. Dat heeft vooral te maken met de specifieke focus van veel nieuwbouwprojecten (binnenstedelijk, gasloos, hogere marktsegmenten).

Ook in de nieuwbouwmarkt is uiteraard sprake van zeer grote regionale verschillen. In de meest verstedelijkte provincies van ons land is de krapte veel groter dan in de minder verstedelijke provincies.

 

Nieuwbouw - Verkoopsnelheid

Gemiddeld wordt na een half jaar na de start van de verkoop de grens van 70% voorverkocht gerealiseerd. Vanwege de specifieke focus bij de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten ligt het in de lijn der verwachting dat de verkoopsnelheid in de nabije toekomst wat zal afnemen.

 

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen.

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
woensdag 24 oktober 2018

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.