De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het eerste kwartaal van 2018

Afbeelding74 LRDe woningmarkt loopt steeds meer vast. Er is te weinig aanbod waardoor de prijzen verder oplopen. Verkopers kunnen rekenen op de hoofdprijs, maar de concurrentie onder kandidaat-kopers is groot. Wie er niet snel bij is of niet bereid is om de hoofdprijs te betalen, vist al snel achter het net. Voor herstel van de woningmarkt zal het woningaanbod fors moeten stijgen. En voorlopig zal dat nog niet gaan gebeuren.

 De vergroting van het woningaanbod kost tijd. Dat heeft een aantal redenen. Allereerst is er tekort aan ruimte in de Randstad, het gebied waar de woningnood het hoogst is. De grootschalige locaties die beschikbaar waren, zijn in het verleden als Vinex-locatie ontwikkeld en bijna allemaal klaar. Daarnaast zijn er tijdens de crisis bouwbedrijven en toeleveranciers voor de bouw failliet gegaan. Het zal de nodige tijd kosten om die capaciteit weer te herstellen.

 

 

 1) Aantal verkopen opnieuw gedaald

In het eerste kwartaal van 2018 werden 13% minder woningen verkocht dan een jaar geleden. De gezamenlijke NVM-makelaars verkochten ruim 33.800 woningen. Op basis van het actuele marktaandeel van de NVM van circa 70% komt dat neer op 48.000 woningen voor de totale markt.

De daling van het aantal verkopen is het grootst bij de meest betaalbare woningtypen. Zo werden er bijna 19% minder appartementen verkocht in vergelijking met een jaar geleden. Verhoudingsgewijs neemt het aantal transacties van woningen met een prijs vanaf € 500.000 toe.

Het aantal verkopen daalt omdat er te weinig aanbod is. Tijdens de crisis op de woningmarkt leidde elk verhuisvoornemen in eerste instantie tot nieuw aanbod: eerst werd de eigen woning te koop gezet alvorens het volgende huis werd aangekocht. Nu werkt dat andersom. Consumenten wachten met het te koop zetten van hun eigen woning totdat ze zelf een woning hebben gevonden en gekocht. Op deze manier ontstaat er een file op de woningmarkt.

 

2) Verkoopprijzen lopen verder op

De verkoopprijzen vertonen vanaf 2014 een stijgende lijn. De gemiddelde prijs van de in het eerste kwartaal van 2018 verkochte woning bedroeg € 273.000, dit is 9,7% hoger dan een jaar geleden. De afname van het aanbod aan appartementen is het grootst en daarmee ook de druk op de prijzen in dit segment. Appartementen werden in één jaar 16% duurder.

 

3) Verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs minimaal maar stabiel

Het percentage woningen dat boven de vraagprijs werd verkocht bleef in dit kwartaal stabiel: bijna 28% van alle woningen wordt boven de vraagprijs verkocht terwijl 16% van de woningen voor de vraagprijs van de hand gaat.

 

4) Woningaanbod daalt opnieuw dramatisch

Het woningaanbod vertoont vanaf medio 2013 een dalende lijn. In een jaar tijd daalde het aanbod met 35,4%. De gezamenlijke NVM-makelaars hadden halverwege het eerste kwartaal 51.000 woningen in verkoop, voor de totale markt zijn dat er 73.000. Het aantal te koop staande appartementen daalde in een jaar met 46,7%, de afname in het seggment tussenwoningen bedroeg 37,9%.

In het eerste kwartaal werden 34.000 woningen toegevoegd aan de woningmarrkt. Dat is 8,5% minder dan in 2017 en 23,4% minder dan het vorige kwartaal. Er is hierbij overigens sprake van een seizoensinvloed, in vrijwel elk eerste kwartaal valt het aantal nieuwe woningen in het aanbod tegen. Maar het getal van 34.000 is het laagste aantal in vier jaar.

 

5) Vraagprijzen van het aanbod stijgen verder

Het aanbod neemt af terwijl het aantal zoekers op Funda stijgt. Dat leidt automatisch tot verhoging van de verkoopprijzen en daarmee ook verhoging van de vraagprijzen. De vraagprijs van de gemiddelde woning in het aanbod lag op € 360.000, de vraagprijs steeg in een jaar tijd met 9.9%.

Dè woningmarkt bestaat niet. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van talloze, onderling soms sterk verschillende, regionale en plaatselijke deelmarkten. Een aantal markten springt er in extreme mate uit als het gaat om de ontwikkeling van de vraagprijzen. In Amsterdam stegen de vraagprijzen in één kwartaal met 19,3%, in Rotterda met 19,4%. In Den Haag is de prijsstijging het meest extreem, in één jaar stegen de vraagprijzen met 33,5%, de vraagprijzen van Haagse appartementen steeg zelfs met 45,4%.

6) Looptijd van het aanbod neemt verder af

De looptijd van de gemiddelde woning in het aanbod loopt verder terug. In het eerste kwartaal bedroeg de looptijd 217 dagen, dat is bijna een maand korter dan een jaar geleden. Vrijstaande woningen kennen de langste looptijd (299 dagen). Tussenwoningen staan met gemiddeld 124 dagen het minst lang op de markt. Er is sprake van grote plaatselijke verschillen in de looptijden. In Amsterdam, Almere en de stad Groningen staan woningen gemiddeld het kortst in de verkoop, in noordoost Groningen en Den Helder het langst.

 

7) Krapte neemt toe

De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Als een woningzoekende uit minder dan 7 woningen kan kiezen, spreken we van een verkopersmarkt. Als de keuze groter is, spreken we van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld. In 1980 hadden we een extreme verkopersmarkt, een koper kon toen kiezen uit slechts gemiddeld 1,8 woning.

Hoe krapper de markt, hoe lager de krapte-indicator. In een jaar tijd daalde de krapte-indicator voor Nederland als geheel van 6,1 naar 4,5. De woningmarkt als geheel is daarmee van een evenwichtige markt veranderd naar een krappe markt. In de meest overhitte woningmarkten van ons land ligt de krapte nog een stuk lager. In en rond Amsterdam en in de stad Groningen ligt de krapte op of onder de 2, terwijl in noordoost-Groningen en Den Helder de indicator op 13 staat.

 

8) Regionale verschillen

Het verschil in regionale dynamiek is ongekend groot. De donkerrode gebieden zoals Amsterdam, Den Haag en de stad Groningen betreffen overspannen woningmarkten.

 

9) De nieuwbouwmarkt

Het eerste kwartaal van 2018 was een teleurstellend kwartaal. NVM-makelaars verkochten slechts 7.300 nieuwbouwwoningen, een daling van 11% ten opzichte van het vorige kwartaal en 5% ten opzichte van vorig jaar. Ook in de nieuwbouwmarkt wordt de daling van het aantal transacties veroorzaakt door een chronisch tekort aan nieuwb aanbod.

Vijvermodel nieuwbouw

Alhoewel er nog niet van een trend mag worden gesproken, is het voor het eerst sinds 2013 dat de NVM een daling van het aantal nieuwbouwtransacties rapporteert.

Grootste krapte in West-Nederland

 De daling van het aantal verkopen wordt vooral veroorzaakt door de markt in het westelijk gedeelte van ons land. De krapte-indicator voor nieuwbouw is het laagst in de provincies Utrecht en Noord-Holland.

Verder oplopende prijzen

De verkoopprijs van nieuwbouwwoningen lag in het eerste kwartaal 16% hoger dan een jaar geleden.

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen.

 

 

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
maandag 25 juni 2018

Gerelateerde berichten