De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het derde kwartaal van 2017

Het aantal verkopen stabiliseert, de prijzen lopen verder op. Woningen worden sneller verkocht waardoor het aanbod snel daalt. Eén op de vier woningen wordt boven de vraagprijs verkocht.









1) Aantal verkochte woningen : landelijk stabiel, afnemend in stedelijke markten

Net als in het tweede kwartaal lag het aantal verkochte woningen vrijwel op hetzelfde niveau als een jaar geleden. NVM-makelaars verkochten dit kwartaal 41.000 woningen wat voor de gehele markt neerkomt op bijna 59.000 transacties. In de afgelopen vier kwartalen verkochten de gezamenlijke NVM-makelaars 169.000 woningen, circa 230.000 voor de gehele markt. Dat is iets minder dan in het vorige kwartaal, maar dat verschil betreft het normale seizoenspatroon.

Meer woningen, minder appartementen

Het aantal transacties stabiliseert, maar de samenstelling van het transactievolume verandert. Er werden ruim 9% minder appartementen verkocht en verhoudingsgewijs meer tussenwoningen en hoekwoningen.

Grootste krapte in universiteitssteden

In de meest krappe woningmarkten (De universiteits- of erfgoedsteden) daalde het aantal verkopen, veroorzaakt door een tekort aan aanbod, het sterkst. In Amsterdam bedroeg de afname 17%, in Delft -16% en in Leiden -14%). Er zijn ook markten waar nog voldoende aanbod is en waar het aantal transacties nog kan stijgen. In Noord Limburg, zuidoost Groningen en Hardenberg werden bijvoorbeeld 30% meer woningen verkocht dan een jaar geleden. De gevolgen van oververhitting van de markt worden vooral in de meest krappe woningmarkten pijnlijk duidelijk. In Amsterdam daalde het aantal verkopen tot € 200.000 in één jaar tijd met 67%. In Utrecht met 40% en in Den Haag en Rotterdam met 30%. Dit houdt in dat huishoudens met een beperkte financiële armslag hun heil moeten zoeken in de vrije sector van de huurmarkt of moeten uitwijken naar de omliggende gebieden.


Het grootste aantal transacties vond plaats in het marktsegmenten tussen € 150.000 en € 250.000.

 

2) Verkoopprijzen: bijna 10% hoger met forse uitschieters in stedelijke markten

De gemiddelde verkoopprijs heeft een nieuw record bereikt. In het derde kwartaal werd gemiddeld € 264.000 betaald, bijna 10% meer dan een jaar geleden. De grootste prijsstijging deed zich logischerwijs voor in het marktsegment met het minste aanbod: de prijs van verkochte appartementen steeg met maar liefst 14%. Daarmee groeien de prijzen van appartementen en tussenwoningen steeds meer naar elkaar toe.

 

In steeds meer marktsegmenten in de randstad stijgen de prijzen nog veel harder dan landelijk het geval is. In Leiden bedroeg de stijging 18,8%, in Den Haag 18%, in Amsterdam 17,1% en in de Haarlemmermeer 16,7%.

 

3) Verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs wordt steeds kleiner


Het percentage woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht lag in het derde kwartaal op bijna 25%. Daarnaast wordt 15% voor de vraagprijs verkocht. Het betreft hier zeer hoge percentages. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs daalde in het derde kwartaal tot gemiddeld 1,1%. Voor appartementen wordt zelfs gemiddeld 1% meer betaald dan er gevraagd is. Bij woningen die nieuw op de markt komen en snel worden verkocht bedraagt het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs slechts 0,3%.

 

4) Verkooptijden: verdere afname

De verkooptijd van verkochte woningen lag voor de meeste woningentypen tussen 1,5 en 2 maanden. Minder dan 10% van alle verkopen heeft een jaar of langer te koop gestaan.

5) Woningaanbod

 

Het woningaanbod blijft sterk achter bij de vraag. Halverwege het 3e kwartaal stonden er bij NVM-makelaars circa 63.500 woningen te koop (totale markt: 86.500). Ten opzichte van een jaar geden nam het aanbod bijna met 40% af. In stedelijke markten, die gekenmerkt worden door een relatief grotere verhouding appartementen, was de afname van de voorraad nog groter. In Delft daalde het aanbod met 53%, in Den Haag met 50% en in Rotterdam met 48%. Het is niet precies bekend waarom er niet meer mensen zijn die hun woning te koop zetten. Het is goed mogelijk dat potentiële doorstromers in de huidige markt geen geschikte opvolgende (nieuwbouw) woning kunnen vinden. Maar het is ook mogelijk dat de geschikte doorstroomwoning inmiddels te duur is geworden of simpelweg niet op de markt komt. Vermoedelijk zijn er ook potentiele verkopers die afwachten totdat hun woning niet langer 'onder water staat'.

 


LET OP: De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod.

De looptijd van het aanbod lag in het derde kwartaal van 2017 op 251 dagen. De looptijd van het aanbod aan tussenwoningen is met 153 dagen het meest kort. Uiteraard zijn er grote regionale verschillen, in de regio Amsterdam lag de looptijd van het aanbod op twee maanden. Ongeveer 37% van alle woningen in het aanbod staan een jaar of langer te koop.

6) Krapte: landelijk beneden de 5

 

Toelichting: De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Als een woningzoekende uit minder dan 7 woningen kan kiezen, spreken we van een verkopersmarkt. Als de keuze groter is, spreken we van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld. In 1980 hadden we een extreme verkopersmarkt, een koper kon toen kiezen uit slechts gemiddeld 1,8 woning.

De krapte lag in 2017 Q3 op 4,7. Dat is, voor de Nederlandse woningmarkt als geheel, extreem krap. De laatste keer dat de woningmarkt zo krap was, was in 2002. Consumenten die op zoek zijn naar een appartement of tussenwoning, hebben nog minder keuze (3). Voor vrijstaande woningen is de krapte het minst (10,7).

 

7) Regionale verschillen


Dè woningmarkt bestaat niet. De cijfers over de Nederlandse woningmarkt zijn het resultaat van de ontwikkelingen in talloze regionale en lokale deelmarkten van ons land. In de meest stedelijke markten is de dynamiek het grootst. In de Randstad, alsmede enkele regio's met grote steden zoals Groningen, Enschede, Eindhoven, Den Bosch, Breda en Zwolle, is de dynamiek hoger dan gemiddeld. Maar er zijn ook gebieden waar de dynamiek lager ligt dan het Nederlands gemiddelde. Denk daarbij aan de randen van Drenthe en Groningen, oostelijk Brabant en Noord-Limburg.

8) De nieuwbouwmarkt

Aanbod en nieuw aanbod

 

 

In het derde kwartaal werden circa 8.100 woningen te koop gezet, die is 20% meer dan een jaar geleden. In de laatste vier kwartalen werden er 35.000 woningen aan het aanbod toegevoegd door NVM-makelaars. Voor de gehele markt zijn dat er circa 46.000. Het toegenomen aanbod leidt ertoe dat het totale aanbod aan nieuwbouwwoningen niet meer daalt.

 

Meer aanbod, dus meer verkopen

 

 

Het toegenomen aanbod leidt tot een stijging van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen. In het derde kwartaal werden circa 7.900 nieuwbouwwoningen door NVM-makelaars verkocht (totale markt: 11.000). Dit komt neer op een toename van 15% ten opzichte van vorig jaar. Als deze trend zich doorzet, zullen er in 2017 uiteindelijk 32.000 woningen worden verkocht (totale markt: 45.000).

Gelijkblijvende krapte, maar groot tekort in Randstad

 


Voor Nederland als geheel ligt de krapte-indicator voor nieuwbouwwoningen op 5,4. Uiteraard zijn de regionale verschillen enorm groot. Zeeland is de minst krappe woningmarkt (25), Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht de meest krappe markten.

Krappe markt, hoge prijzen

 


De gemiddelde verkoopprijs voor nieuwbouwwoningen lag op € 308.000, fractioneel lager dan die van vorig kwartaal. Dat komt omdat er verhoudingsgewijs meer woningen tot 100 m2 zijn verkocht en juist minder van 130 m2 of groter. Als we corrigeren voor woningtype dan lagen de prijzen 14% hoger dan een jaar geleden. In het westen van ons land ligt die prijs overigens op € 370.000.

 

Vragen?

Uw vragen over deze blog kunt u hieronder aan ons stellen!

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
vrijdag 24 november 2017

Gerelateerde berichten