De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Geen hypotheek bij slapende Vereniging van Eigenaren?

Slapende VVE

Als je op zoek gaat naar Funda, dan ontdek je ze vanzelf: appartementen met een 'slapende VvE'. Wat is een VvE? Wanneer slaapt een VvE? En waarom is het moeilijk om een appartement met een slapende VvE te verkopen?

De eigenaardigheden van een appartement

Een appartement is een onderdeel van een gebouw dat in meerdere 'appartementsrechten' is gesplitst. Dat gebouw kan een groter flatgebouw zijn, maar ook een woning zijn die gesplitst is in een boven- en een benedenwoning. In juridische zin is een appartement iets bijzonders. Alle eigenaren van een appartement in het gebouw hebben het exclusief gebruik van hun eigen appartement, maar alle eigenaars zijn gezamenlijk mede-eigenaar van het totaal gebouw. Dat klinkt raar, maar toch is het zo. De eigenaar van het appartement naast, onder of boven u is net zoveel eigenaar van uw appartement als u bent. Dit geldt voor alle appartementen in Nederland en heeft te maken heeft met de manier waarop ons burgerlijk recht is ingericht. Natuurlijk bent u de enige die uw appartement mag gebruiken. Maar in feite is uw appartement niet 'uw eigendom' maar het 'gezamenlijk eigendom' van alle appartementseigenaren.

Dat heeft bijzondere consequenties. Als u een appartement op de bovenste verdieping heeft, dan bent u mede-eigenaar van de tuin die hoort bij een appartement op de begane grond. En de eigenaar van het appartement op de begane grond is op zijn beurt mede-eigenaar van het dak van uw appartement. Dat houdt ook in dat alle eigenaren gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van het gehele gebouw. En daar komt de Vereniging van Eigenaars om de hoek.

De Vereniging van Eigenaren

Elk appartementengebouw heeft automatisch een Vereniging van Eigenaars (VvE) en elke eigenaar van een appartement in het gebouw is automatisch lid van die vereniging. De werkwijze van de VvE is vastgelegd in de statuten en in het huishoudelijk reglement van de VvE. Het bestuur van een VvE regelt het onderhoud en behartigt de belangen van alle gezamenlijke eigenaars. En als het goed is, legt het bestuur jaarlijks verantwoording af over de genomen beslissingen en het gevoerde beleid in de ledenvergadering.

Zeven eisen waaraan een Vereniging van Eigenaars moet voldoen

Een goede of actieve VvE voldoet aan tenminste zeven eisen:

  1. Een goede VvE is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en ook de bestuurders van de VvE zijn bij de Kamer van Koophandel ingeschreven; 
  2. Een goede VvE heeft een eigen bankrekening; 
  3. Een goede VvE beschikt over een gezamenlijke opstalverzekering en een gezamenlijke aansprakelijkheidsverzekering
  4. Een goede VvE vergadert tenminste één keer per jaar en legt de genomen besluiten vast in notulen die aan alle eigenaren bekend worden gemaakt; 
  5. Een goede VvE beschikt over een professioneel Meer Jaren Onderhouds Plan (MJOP) waarin is vastgelegd welke uitgaven er in de toekomst zijn te verwachten aan schilderwerk, reparaties, renovaties enzovoorts; 
  6. Een goede VvE beschikt op de eigen bankrekening over een Onderhoudsfonds dat voldoende is om alle in het MJOP geplande uitgaven te kunnen betalen; 
  7. Bij een goede VvE betalen alle appartementseigenaren maandelijks een bedrag aan 'servicekosten' aan de VvE voor (onder andere) het uitvoeren van gemeenschappelijke lasten, reparaties en een bijdrage aan het onderhoudsfonds.

Wat is een Slapende of Onvoldoende actieve VvE?

De VvE wordt automatisch opgericht als een gebouw in appartementen wordt gesplitst. Elk appartementengebouw heeft dus een VvE. Maar er zijn VvE's die niet actief zijn en daarmee ook niet voldoen aan de bovengenoemde zeven eisen. Soms betalen de gezamenlijke eigenaars géén of onvoldoende servicekosten, waardoor de VvE ook niet beschikt over een voldoende onderhoudsfonds. En dat kan vervelende gevolgen hebben. Als het onderhoudsfonds niet voldoende is om het klein- en groot onderhoud uit te voeren, dan worden de gezamenlijke appartementseigenaars vroeg of laat geconfronteerd met een financiële tegenvaller. Als er niet is gespaard voor de grote onderhoudsuitgaven, dan moeten de gezamenlijke eigenaren de kosten in eens betalen. En dat kan om enorme bedragen gaan.

Hoe zie ik of een VvE slapend is of actief?

Als het goed is, kunt u de informatie over de VvE op Funda vinden onder het kopje 'Alle kenmerken'. Vergelijkt u onderstaande informatie met elkaar.

Slapende en Actieve VVE op Funda


Waarom de verkoop van een appartement met een slapende VvE problemen oplevert

Als u een appartement koopt, dan doet u dat om langere tijd in het appartement te wonen. U zit er niet op te wachten dat u, zodra u naar uw appartement op de begane grond bent verhuisd, met enorme rekeningen wordt geconfronteerd omdat het dak moet worden gerepareerd. Als er geen onderhoudsfonds is, dan draait u als nieuwe eigenaar op voor het feit dat de vorige eigenaars er niet voor hebben gezorgd dat het gebouw kan worden onderhouden. Bovendien is het steeds lastiger om een hypotheek te krijgen op een appartement met een slapende VvE. Er zijn steeds meer geldverstrekkers die geen hypotheek willen verstrekken op appartementen waarbij sprake is van een slapende VvE. Andere geldverstrekkers verlangen van de koper dat hij kan aantonen dat hij zelf over voldoende middelen beschikt om de toekomstige onderhoudslasten te kunnen betalen.

Niet alle geldverstrekkers zijn even kritisch. En dat is weer uit uitstekend argument om als belangstellende voor een appartement te rade te gaan bij een onafhankelijk hypotheekadviseur en niet bij een bank. Als u een appartement koopt met een slapende VvE dan moet u zich realiseren dat de keuze uit het aantal geldverstrekkers beperkt(er) zal zijn dan bij een appartement met een actieve VvE. En dat u wellicht niet die hypotheek met de laagste rente of de meest gunstige voorwaarde zult kunnen krijgen.

Wat te doen als u een appartement bezit met een slapende VvE?

Als u een appartement bezit met een slapende VvE, dan dient u zich te realiseren dat uw appartement minder gemakkelijk verkoopbaar is. We adviseren u dringend om actie te ondernemen. Neem contact op met de overige eigenaars en activeer de VvE. Organiseer een vergadering met de andere eigenaars en zorg dat de VvE gaat voldoen aan de bovengenoemde zeven eisen. Als u dat niet doet, dan loopt u een groot financieel risico èn de kans dat uw appartement in de toekomst minder gemakkelijk of niet verkoopbaar blijkt te zijn.

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.