De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

'De woningmarkt' herstelt. Maar ook voor uw woning of woonplaats?

Kale-Krapte-Indicator NIEUW-Nederland

De woningmarkt bestaat niet. Toch verschijnen er wekelijks berichten over het herstel van 'de woningmarkt'. In welke markten is sprake van herstel? Over de lokale verhoudingen tussen vraag en aanbod.

De krapte-indicator

Elke markt wordt bepaald door de verhouding tussen vraag en aanbod. De meest populaire marktindicatoren zijn 'het aantal verkochte woningen' of 'de prijsontwikkeling'. Dit zijn belangrijke indicatoren die echter het gevolg zijn van de verhouding tussen vraag en aanbod. De NVM kent een aantal indicatoren voor de woningmarkt die een directe indicatie geven van deze verhouding. Een mooi voorbeeld daarvan is de 'krapte-indicator'. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuzemogelijkheden kopers op de woningmarkt hebben. Als er aan het begin van een maand 200.000 woningen te koop staan waarvan er in die maand 10.000 woningen worden verkocht, dan is de krapte-indicator 20 (200.000 : 10.000 = 20). Elke koper kon gemiddeld kiezen uit 20 woningen, waarvan er 1 werd verkocht en dus 19 te koop bleven staan.

Als een woningzoekende uit minder dan woningen kan kiezen, spreken we van een verkopersmarkt. Als de keuze groter is, noemen we dat een kopersmarkt. In een kopersmarkt (veel aanbod, weinig vraag) hebben de kopers meer macht. In een kopersmarkt staan de prijzen onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld. In een verkopersmarkt (weinig aanbod, veel vraag) hebben de verkopers meer macht. In 1980 was er sprake van een extreme verkopersmarkt, een koper kon toen kiezen uit gemiddeld 1,8 woningen! Kopers maken zich in zo'n extreme verkopersmarkt niet druk tegen welke prijs ze een woning kunnen kopen maar vooral òf ze een woning kunnen bemachtigen.

Krapte per woningsoort (eerste kwartaal 2014)

Krapte per woningsoortIn het eerste kwartaal van 2013 lag de krapte-indicator voor alle woningsoorten in Nederland als geheel op 19. Per woningsoort is er echter sprake van grote verschillen. Wie op zoek is naar een vrijstaande woning, kan in Nederland kiezen uit 40 woningen. De markt voor tussenwoningen in Nederland is het 'meest krap', de krapte-indicator voor dit woningtype ligt op 13.

Uit de grafiek blijkt dat de krapte voor alle woningtypen is afgenomen vanaf het eerste kwartaal van 2013. Dit is een indicatie dat de woningmarkt zich begint te herstellen omdat de balans tussen vraag en aanbod verbeterd. Althans, als we kijken naar Nederland als geheel.

 

 

 

 

 Krapte per NVM-regio (begin 2014)

Nederland is door de NVM ingedeeld in 78 regio's. Voor Nederland als geheel geldt voor alle woningsoorten gezamenlijk dat de krapte-indicator op 19 ligt. Per regio is er echter sprake van enorme verschillen. Er zijn lokale woningmarkten  in Nederland (zoals Amsterdam) waar belangstellenden voor bepaalde woningsoorten weer met regelmaat tegen elkaar opbieden en waar de verkoopprijs steevast boven de vraagprijs ligt. Er zijn ook lokale woningmarkten waarin van herstel absoluut nog geen sprake is.

Krapte Indicator Nederland NIEUW

De regio's met een groene kleur doen het 'beter dan gemiddeld'. De regio's met een donker-gele kleur doen het iets minder goed dan Nederland als geheel. De regio's met een donker-oranje of rode kleur doen het veel minder goed dan Nederland als geheel.

De donkergroene regio's zijn de regio's met de grootste krapte. Voor alle woningsoorten heeft de consument de keuze uit maximaal 12 woningen. Dat houdt in dat de krapte-indicator voor de meest populaire woningtypen (zoals betaalbare tussenwoningen) fors lager ligt. In Amsterdam is er in de meest populaire marktsegmenten al weer sprake van een verkopersmarkt. Markten met een grotere krapte zijn vooral de meer stedelijke gedeelten van de Randstad met als kernen Amsterdam, Haarlem, Leiden, Delft, Utrecht en Amersfoort.

De rest van de randstad is lichtgroen gekleurd.Dat houdt in dat de krapte in deze regio's iets beter is dan in Nederland als geheel. Dit betreft de regio's Zuid-Limburg, Den Haag, Rotterdam, Breda, het gebied rondom Almelo en Hengelo alsmede Eindhoven en Zwolle.

In de rest van Nederland is de krapte minder of veel minder dan in Nederland als geheel. Met uitzondering van de stad Groningen functioneren de woningmarkten in de regio's Groningen, Friesland, Drente, Almere, Lelystad en Brabant het minst goed.

 

 

 

Lokale kraptecijfers voor specifieke woningtypes

De NVM publiceert krapte-indicatoren per regio en voor de verschillende woningtypen. Op basis van de door de NVM beschikbaar gestelde lokale aanbod- en verkoopcijfers zijn ook krapte-indicatoren te berekenen voor een specifiek woningtype in een specifiek marktsegment. De tabel hier onder bevat enkele voorbeelden. In de appartementenmarkt is de krapte het grootst in Leiden en het minst krap in de gemeente Katwijk. Ook de markt voor tussenwoningen is in Leiden het meest krap. In Alphen is een groot verschil te constateren tussen de krapte bij nieuw in verkoop genomen tussenwoningen èn die van de bestaande voorraad.

Belangrijk: Ook de krapte-indicator voor een specifiek woningtype in een specifieke lokale woningmarkt zegt nog niets over de verkoopkansen van een individuele woning. De krapte-indicator voor appartementen die nieuw in verkoop zijn gekomen in de Leidse markt ligt op 18, maar uiteraard is een een groot verschil tussen bijvoorbeeld 'goedkopere startersappartementen' en 'luxe penthouses'.


Samengevat

'De woningmarkt' bestaat niet. Cijfers over 'de woningmarkt' in Nederland zijn een optelsom van de marktbewegingen in talloze lokale markten. De 'krapte-indicator' geeft aan hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper heeft. De krapte-indicator verschilt per woningtype en per regionale en plaatselijke woningmarkt. In de meest populaire woningmarkten van Nederland kan voor de meest populaire woningtypen sprake zijn van schaarste. Er kan, op een heel lokaal niveau, zelfs weer sprake zijn van een verkopersmarkt. In de meeste stedelijke gebieden is sprake van herstel, in minder populaire woningmarkten hebben kopers zoveel keuzemogelijkheden dat de markt nog maar nauwelijks in beweging komt.

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
maandag 17 juni 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.