De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

NVM-cijfers of die van kadaster / CBS. Welke woningmarktcijfers kloppen?

Na mijn blog 'Een 'Van Gaaltje' over woningmarktcijfers' is er niets veranderd.  De media schrijven over huizenprijzen die volgens het kadaster / CBS nog steeds dalen. Terwijl de prijzen volgens de NVM stabiliseren. De Leeuw schept helderheid.

De oorzaak van de problemen

Zowel de NVM als het kadaster / CBS publiceren correcte woningmarktcijfers. Het kadaster / CBS gebruikt echter verwarrende termen. En de media nemen die verkeerde terminologie steevast over. Het is volslagen logisch dat u als consument zo langzamerhand de weg kwijt raakt. Hoe zit het nu precies?

Verkoop en overdracht

De belangrijkste woningmarktcijfers worden gepubliceerd door de NVM en door het kadaster / CBS. Om het verschil tussen deze cijfers goed te kunnen begrijpen, is een juridische kijk vereist. Als u bij de bakker een broodje koopt, dan vinden er vrijwel gelijktijdig diverse juridische gebeurtenissen plaats.

  1. Er ontstaat een koopovereenkomst (de bakker wil het broodje verkopen, u wilt het kopen, u bent het eens over de prijs);
  2. U komt beiden uw verplichtingen na, u betaalt de prijs, de bakker overhandigt u het broodje;
  3. U wordt eigenaar van het broodje doordat het broodje aan u wordt geleverd;

Als u een woning koopt, dan gebeurt hetzelfde maar met een belangrijk tijdsverschil. Tussen de koop en de levering verloopt flink wat tijd. U sluit eerst een koopovereenkomst waarin meestal ontbindende voorwaarden zijn opgenomen. Als de financiering rond is, is de koop pas definitief. Pas enkele weken of maanden later gaat u met de verkoper naar de notaris voor de ondertekening van de leverings- of transportakte. Als die akte is ingeschreven in het kadaster, bent u eigenaar. De definitieve verkoop wordt opgenomen in de NVM-cijfers. Pas na enkele weken of maanden komt de levering terecht in de cijfers van het kadaster.

De belangrijkste verschillen tussen de NVM-cijfers en de Kadaster-cijfers

De NVM levert woningmarktcijfers die zijn gebaseerd op door NVM-makelaars (1) verkochte woningen (2) gemeten op het moment dat de verkoop definitief (3) is. Het Kadaster levert woningmarktcijfers die zijn gebaseerd op de gegevens van alle (1) overgedragen woningen (2) op het moment van overdracht van de woning bij het kadaster (3). Het belangrijkste verschil heeft dus betrekking op het tijdstip waarop de cijfers worden gemeten. Tussen de definitieve verkoop van een woning en de overdracht verlopen vaak twee tot drie maanden. De cijfers van het Kadaster lopen daarmee per definitie enkele maanden achter op die van de NVM. Een ander verschil betreft de omvang van de markt. Het kadaster meet àlle overdrachten en niet uitsluitend die waarbij NVM-makelaars betrokken waren. In de cijfers zitten dus ook de verkopen van particulieren, corporaties en beleggers waarbij geen NVM-makelaar betrokken was. De NVM heeft een landelijk marktaandeel van bijna 70%.

Alle verschillen samengevat


 


NVM


Kadaster

Wat Verkopen Overdrachten
Welke markt NVM-makelaars Alle overdrachten
Tijdstip Vervallen ontbindende voorwaarden Inschrijving in kadaster
Hoe wordt gemeten Mediane verkoopprijs Gemiddelde verkoopprijs
Uitsplitsing Landelijk, 76 regio’s Landelijk, provincies


Hoe ontstaat de verwarring?

Beide woningmarktcijfers kloppen. Maar helaas hanteren CBS / kadaster chronisch de verkeerder terminologie. In de woningmarktcijfers van CBS / kadaster worden geen verkopen gemeten, maar transporten of overdrachten. Natuurlijk vervullen de cijfers van kadaster / CBS een nuttige rol ten opzichte van de NVM-cijfers. Hoewel de NVM-cijfers zo'n 75% van het totaal dekken, is natuurlijk niet elke makelaar een NVM-makelaar. Het kadaster meet alle overdrachten. Maar in een periode van voorzichtig herstel van de woningmarkt leidt dit verschil tot verwarring.

Samengevat

  1. Het kadaster / CBS meet OVERDRACHTEN en geen VERKOPEN.
  2. De cijfers van kadaster / CBS lopen per definitie drie maanden achter op die van de NVM.
  3. Als u wilt weten wat de laatste stand is van de marktontwikkelingen, dan geven de cijfers van kadaster / CBS per definitie een verouderd en, zeker in de huidige oplevende markt, een onjuist en te pessimistisch beeld.

Deze blog werd eerder gepubliceerd onder de titel 'Helderheid in de wirwar van woningmarktcijfers'

 

Vragen & Reacties 4

Max op vrijdag 27 juni 2014 13:35

Door NVM (funda) als verkocht aangemerkte woningen zijn lang niet altijd werkelijk verkocht. Bijvoorbeeld Aletta Jacobslaan 42, leiden. Deze foutieve data worden ook mergenomen in de NVM huizenmarkt cijfers?!? Stuk meer vertrouwen in kadaster/cbs data waar alleen echte transacties doirkomen. Of voert NVM een schaduwboekhouding met echte verkopen?!?

Door NVM (funda) als verkocht aangemerkte woningen zijn lang niet altijd werkelijk verkocht. Bijvoorbeeld Aletta Jacobslaan 42, leiden. Deze foutieve data worden ook mergenomen in de NVM huizenmarkt cijfers?!? Stuk meer vertrouwen in kadaster/cbs data waar alleen echte transacties doirkomen. Of voert NVM een schaduwboekhouding met echte verkopen?!?
Wim de Leeuw op maandag 30 juni 2014 08:31

Dag Max, ik heb het even nagekeken, maar de Aletta Jacobslaan 42 is wel degelijk verkocht.

De woningmarktcijfers van de NVM zijn overigens niet afkomstig van Funda. De NVM heeft een eigen database (Tiara) waarmee Funda is gekoppeld. Funda is dus een 'afgeleide' van de NVM-database, niet andersom. De enige manier waarop er fouten in deze gegevens zouden kunnen ontstaan, is als makelaars een woning ten onrechte als verkocht zouden uitwisselen. Daar heeft niemand belang bij. Bovendien is dat op basis van NVM-regels ook verboden.

De cijfers van het kadaster zijn in die zin meer betrouwbaar dat de informatie 'completer' is. En ook dat is zeer relatief. De NVM heeft een marktaandeel van tussen 75 en 80%, dus dat is royaal voldoende om betrouwbare cijfers te leveren. Verder zijn de NVM-cijfers 'rijker', want uitgesplitst over veel meer woningtypen dan de gegevens van het kadaster. En de gegevens van het kadaster lopen per definitie twee tot drie maanden achter op de realiteit.

Dag Max, ik heb het even nagekeken, maar de Aletta Jacobslaan 42 is wel degelijk verkocht. De woningmarktcijfers van de NVM zijn overigens niet afkomstig van Funda. De NVM heeft een eigen database (Tiara) waarmee Funda is gekoppeld. Funda is dus een 'afgeleide' van de NVM-database, niet andersom. De enige manier waarop er fouten in deze gegevens zouden kunnen ontstaan, is als makelaars een woning ten onrechte als verkocht zouden uitwisselen. Daar heeft niemand belang bij. Bovendien is dat op basis van NVM-regels ook verboden. De cijfers van het kadaster zijn in die zin meer betrouwbaar dat de informatie 'completer' is. En ook dat is zeer relatief. De NVM heeft een marktaandeel van tussen 75 en 80%, dus dat is royaal voldoende om betrouwbare cijfers te leveren. Verder zijn de NVM-cijfers 'rijker', want uitgesplitst over veel meer woningtypen dan de gegevens van het kadaster. En de gegevens van het kadaster lopen per definitie twee tot drie maanden achter op de realiteit.
Wouter Hupkes op donderdag 09 juli 2015 15:37

Lees ook (voor meer info w.b. verschillen) het betoog van Wouter Hupkes: http://www.scribd.com/doc/261558745/Verschil-NVM-CBS

Lees ook (voor meer info w.b. verschillen) het betoog van Wouter Hupkes: www.scribd.com/doc/261558745/Verschil-NVM-CBS
Wim de Leeuw op vrijdag 10 juli 2015 14:29

Interessant betoog! Dank voor de aanvulling en je reactie!
Wim de Leeuw

Interessant betoog! Dank voor de aanvulling en je reactie! Wim de Leeuw
Gast
maandag 21 oktober 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.