De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Uw aflossingsvrije hypotheek. Een tikkende tijdbom?

De aflossingsvrije hypotheek werd vanaf halverwege de negentiger jaren al snel de meest populaire hypotheekvorm. De naam van de hypotheek roept verwarring op. De hypotheek hoeft weliswaar tijdens de looptijd niet te worden afgelost, maar uiteraard wel aan het einde van de looptijd. Als gevolg van veranderde regelgeving levert dat soms problemen op.

De veranderde regels omtrent hypotheken tussen 1990 en 2018

Sinds de introductie van de aflossingsvrije hypotheek rond 1990 is er veel veranderd. Vergeef ons een beknopt overzicht van enkele 'jaartallen'. Tot 1997 was het mogelijk om onbeperkt, volledig aflossingsvrij en met gebruikmaking van het fiscale voordeel geld te lenen voor consumptieve doeleinden zoals de aanschaf van een vakantiehuis, jacht of auto. In 1997 werd deze consumptieve geldkraan dichtgedraaid en de aftrek beperkt tot uitsluitend woningen. In 2001 werd de aftrek verder beperkt tot de eerste woning. In hetzelfde jaar werd de maximale duur van de renteaftrek beperkt tot 30 jaar. In 2011 werd de Gedragscode Hypothecaire Financieringen voor banken aangescherpt. Vanaf dat moment mocht de maximale hypotheek nog maar 110% van de koopprijs bedragen èn het aflossingsvrije deel maximaal 50% van de marktwaarde van de woning.

Vanaf 2013 geldt voor nieuwe hypotheken dat deze in 30 jaar volledig annuïtair of lineair moet worden afgelost. Dat houdt niet in dat de aflossingsvrije hypotheek helemaal van het toneel zal gaan verdwijnen. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarbij een vakantiewoning wordt gefinancierd vanuit de overwaarde op de eigen woning. Bij die situatie speelt de aftrekbaarheid van rente immers geen rol meer.

Tijdens de crisis op de woningmarkt tussen 2008 en 2013 worden de leenregels verschillende malen aangescherpt. De maximale hypotheek (in relatie tot het inkomen (Loan To Income, LTI) wijzigde van ruwweg 5-7 maal het inkomen tot circa 4-5 maal het inkomen. En de maximale hypotheek in relatie tot de waarde van de woning (LTV, Loan To Value) daalde vanaf 2012 elk jaar met één procentpunt van 106% tot uiteindelijk maximaal 100% in 2018. Circa een derde van alle woningbezitters in Nederland heeft een volledig aflossingsvrije hypotheek die bij vrijwel alle banken ergens tussen 2020 en 2040 volledig moet worden afgelost. En dat kan in een aantal situaties tot grote problemen leiden.

Waarom u wellicht in de toekomst geen nieuwe hypotheek meer kunt afsluiten om uw huidige hypotheek af te lossen

Zoals gezegd is de woonquote, en daarmee de maximale verhouding tussen uw inkomen en de hoogte van de hypotheek, verschillende malen aangescherpt. Dat houdt in dat, zelfs als uw inkomen gelijk is gebleven, u vandaag of morgen misschien niet meer in aanmerking komt voor de hoge hypotheek die u in het verleden wel hebt gekregen. Dat effect wordt alleen maar groter als uw inkomen ook nog gedaald is, bijvoorbeeld omdat u parttime bent gaan werken of omdat u met pensioen bent gegaan. Zodra u minder dan 10 jaar bent verwijderd van uw pensioenleeftijd, zal uw pensioeninkomen nadrukkelijk bij de berekeningen worden betrokken.

Waarom een nieuwe hypotheek duurder zal worden dan uw huidige hypotheek

De hypotheekrente-aftrek is vanaf 2001 gemaximaliseerd tot dertig jaar. Na die periode kunt u misschien nog wel een hypotheek krijgen, maar door verlies van de hypotheekrente-aftrek worden de maandlasten wel een flink stuk hoger. Uw bruto-last wordt uiteindelijk uw netto-last. Voor zover u nog recht hebt op een deel van de resterende dertig jaar hypotheekrente-aftrek kunt u daarvan uiteraard nog gebruik maken. Bij het oversluiten mag tot 50% van de actuele marktwaarde aflossingsvrij worden gesloten. Dat houdt in dat 50% van de hypotheek wel moet worden afgelost en dat u dus te maken krijgt met hogere maandlasten vanwege de aflossingen.

Ons advies voor 50 plussers

Onderzoek in opdracht van ING heeft aangetoond dat veel 50-plussers zich geen zorgen maken over hun huis en hun hypotheek. Zij gaan er van uit dat er, bij het aflopen van de aflossingsvrije hypotheek, zonder problemen een nieuwe hypotheek zal worden verstrekt. De argumentatie daarvoor is dat het huis immers veel meer waard is geworden. Dat blijkt een illusie te zijn. Vooral omdat een bank bij oudere aanvragers niet alleen kijkt naar het arbeidsinkomen, maar ook naar het pensioeninkomen.

We adviseren u om tijdig contact op te nemen met uw bank of hypotheekadviseur. Uiteraard zijn de adviseurs van De Leeuw Hypotheken u graag van dienst. Mocht blijken dat uw toekomstige inkomen te laag is voor een nieuwe hypotheek, dan kan het verstandig zijn om nu al extra te gaan aflossen op uw hypotheek. Dat heeft tot gevolg dat de toekomstige hypotheek lager wordt en wellicht wel in balans is met het pensioeninkomen. Een andere oplossing kan zijn om uw hypotheek eerder te vernieuwen op een moment dat u nog meer dan 10 jaar verwijderd bent van uw pensioenleeftijd. In dat geval blijft uw pensioeninkomen buiten beschouwing.

Vragen over deze blog?

Uw vragen kunt u hieronder aan ons stellen

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
vrijdag 24 november 2017

Gerelateerde berichten