De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Minder hypotheek door een studielening? Hoe zit dat precies?

shutterstock_212913820(1)

Je hebt een studieschuld bij DUO en wilt graag weten wat het effect is op je hypotheekmogelijkheden. We leggen je graag uit hoe het zit.

Financiële verplichtingen en je hypotheek

Het afsluiten van een hypotheek is in Nederland aan strenge regels gebonden. Die regels gelden voor alle banken, verzekeraars en hypotheekadviseurs. Het bedrag dat je maximaal kunt lenen, is afhankelijk van twee factoren:

  • De verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van het huis (LTV, Loan To Value)
  • De verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en het besteedbaar inkomen (LTI, Loan To Income)

 

De verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van het huis

Je hebt misschien wel eens gehoord van de term 'kosten-koper'. Kosten-koper zijn eenmalige kosten die direct zijn verbonden aan het kopen en financieren van een huis. Voorbeelden van die kosten:

  • overdrachtsbelasting (2% van de koopsom van het huis)
  • kosten voor de notariële leveringsakte 
  • kosten voor de notariële hypotheekakte 
  • makelaarscourtage (voor uitgebreide persoonlijke begeleiding tussen 1 en 2% van de koopsom van het huis) 
  • taxatiekosten 
  • advieskosten / bemiddelingskosten voor de hypotheek 
  • bankgarantie / waarborgsom 
  • bouwkundig rapport

Toen de overdrachtsbelasting nog 6% bedroeg, werden de kosten-koper vaak ingeschat op 10% van de koopsom. Tegenwoordig gaat het om een bedrag van tussen 4% en 6% van de koopsom. In het verleden konden al deze kosten volledig worden meegefinancierd in de hypotheek. Dat is is veranderd. In 2016 kun je nog een hypotheek krijgen van 102% van de waarde van het huis. In 2017 is dat nog 101% en vanaf 2016 is dat nog 100%. Je kunt steeds minder lenen en zult dus steeds meer eigen geld moeten hebben om de kosten-koper te kunnen betalen.

 

De verhouding tussen hypotheek en besteedbaar inkomen

Er zijn wettelijke regels die bepalen welk percentage van je besteedbaar inkomen je aan woonlasten mag besteden. Dat percentage wordt de woonquote genoemd. Hoe hoger het besteedbaar inkomen, hoe hoger de woonquote. Een veel gestelde vraag aan hypotheekadviseurs is "hoeveel maal mijn inkomen krijg ik als maximale hypotheek". Een hypotheekadviseur zal daar niet snel antwoord op geven, omdat de beantwoording van die vraag afhankelijk is van een veelheid aan factoren. Als je een hele grove indicatie wilt, dan kan je uitgaan van de volgende indicatieve bedragen (medio 2016).

Vanaf € 20.000 besteedbaar inkomen, 2 x dus circa € 40.000,= hypotheek
Vanaf € 30.000 besteedbaar inkomen, 4 x dus circa € 120.000,= hypotheek
Vanaf € 70.000 besteedbaar inkomen, 4,5  x dus circa € 330.000,= hypotheek

Als je tweeverdiener bent, dan mag je samen uiteraard meer lenen. Maar niet zoveel als dat één van jullie net zoveel zou verdienen als jullie gezamenlijk.

 

Je besteedbare inkomen

De maximale hypotheek is afhankelijk van je besteedbaar inkomen. Besteedbaar inkomen is iets anders dan je bruto-salaris. Bij het bepalen van het besteedbaar inkomen wordt rekening gehouden met de financiële verplichtingen die je al bent aangegaan. Denk daarbij aan persoonlijke leningen en particuliere lease, maar ook aan je studieschuld. Voor het berekenen van de invloed van de studieschuld op de hypotheekmogelijkheden bestaan speciale regels.

 

Maandlast studieschuld versus maximale hypotheek

Bij een hypotheek wordt de schuld terugbetaald in maximaal dertig jaar, dus in 360 maandelijkse termijnen. Als je op je 25e een huis koopt, dan ben je op je 55e nog bezig met de laatste aflossingen. Omdat die termijn zo lang is, vertaalt ook een omvangrijke schuld van tonnen zich in een verhoudingsgewijs beperkte maandlast van honderden euro per maand. Dat maakt echter ook dat je studieschuld verhoudingsgewijs een forse impact heeft op de maximale hoogte van de hypotheek. Het effect van een paar tientjes per maand als financiële verplichting voor terugbetaling van de studieschuld laat zich al snel vertalen naar tienduizenden euro's minder hypotheek.

 

A) Je hebt je studieschuld opgebouwd voor 1 september 2015

Als je studieschuld is opgebouwd voor 1 september 2015, dan val je onder de oude regels. Dat houdt in dat de nog openstaande studieschuld maandelijks voor 0,75% wordt meegerekend als financiële verplichting. Heb je een studieschuld van € 10.000,= dan gaat de bank er van uit dat je een maandlast hebt van € 75,=. Voorbeeld: De gemiddelde studieschuld in het oude leenstelsel is € 15.000,=. Daarbij past een maandlast van € 112,50. Je kunt met deze maandlast ongeveer € 21.000,= minder lenen dan wanneer je geen studieschuld zou hebben.

B) Je hebt je studieschuld opgebouwd vanaf 1 september 2015

Als je studieschuld is opgebouwd vanaf 1 september 2015, dan telt 0,45% van de studieschuld mee. Een studieschuld van € 10.000,= leidt dan tot een maandlast van € 45,=. Deze regels gelden echter bij een maximale studieschuld van € 25.000,=. Voorbeeld: Het is de verwachting dat in het nieuwe leenstelsel de gemiddelde studieschuld oploopt tot circa € 20.000,=. Met het verlaagde rentepercentage bedraagt de maandlast dan € 90,=. Je kunt met deze maandlast ongeveer € 17.000,= minder lenen dan wanneer je geen studieschuld zou hebben.

Oplossingen

Mocht de maximale hypotheek onvoldoende zijn om een woning te kopen, dan zijn er misschien manieren om het probleem op te lossen. Misschien is het mogelijk om de resterende lening volledig af te lossen met spaargeld of met een schenking van je ouders. Lees over de manieren waarop je ouders je kunnen helpen onze blog vijf mogelijkheden om uw kind te helpen bij de aankoop van een woning. De studieschuld bij DUO wordt op dit moment nog niet gezien als een consumptieve schuld, zodat deze niet staat geregistreerd bij het BKR (Bureau Krediet Registratie). Dat zou je tot de gedachte kunnen leiden om je studieschuld bij je hypotheekadviseur te verzwijgen. We raden je dat ten stelligste af. Als de bank een hypotheek heeft verstrekt onder een verkeerde voorstelling van zaken, dan wordt de hypotheek daarmee direct opeisbaar. Als je een hypotheek afsluit met NHG (Nationale Hypotheek Garantie), dan vervalt je recht op vergoeding als NHG er achter komt dat je informatie hebt achtergehouden. Het ligt overigens voor de hand dat in de toekomst studieschulden wel bij het BKR zullen worden geregistreerd.

 

Samenvatting

De maximale hypotheek die je kunt krijgen is afhankelijk van de waarde van het huis en de hoogte van je besteedbaar inkomen. Een studieschuld wordt door de bank beschouwd als een kortlopend consumptief krediet. Deze heeft verhoudingsgewijs een hogere maandlast dan een langlopende hypothecaire schuld. Ook met een studieschuld kan je een hypotheek krijgen, maar deze zal enkele tienduizenden euro's lager zijn dan wanneer je je studieschuld volledig zou hebben afgelost.

 

Vragen?

Je vragen over dit onderwerp kan je hieronder stellen.

 

Vragen & Reacties 2

Reactie van bjorn op vrijdag 19 augustus 2016 09:59

Steeds vaker kom ik mensen tegen die hier niet van op de hoogte zijn, of zich niet goed geïnformeerd hebben over hoe dit in elkaar steekt. In mijn ogen moet DUO/ IBGrOEP ervoor zorgen dat alle jongeren met een studiefinanciering hiervan op de hoogte zijn.

Steeds vaker kom ik mensen tegen die hier niet van op de hoogte zijn, of zich niet goed geïnformeerd hebben over hoe dit in elkaar steekt. In mijn ogen moet DUO/ IBGrOEP ervoor zorgen dat alle jongeren met een studiefinanciering hiervan op de hoogte zijn.
Reactie van Wim de Leeuw op vrijdag 19 augustus 2016 10:39

Dag Bjorn,

Opvallend. Je zou toch zeggen dat als je een HBO of WO-opleiding doet, je geacht mag worden om jezelf in dit soort zaken te verdiepen? Er is geen krant die hier de afgelopen maanden niets over heeft geschreven....

http://www.telegraaf.nl/dft/geld/slim-zuinig/26413508/__Hoeveel_betalen_jouw_pa_en_ma___.html
http://www.advalvas.vu.nl/nieuws/huizenkopers-verzwijgen-studieschuld-voor-hypotheek
http://nos.nl/artikel/328388-studieschuld-geeft-moeilijkheden-bij-hypotheek.html
http://www.volkskrant.nl/opinie/kun-je-hypotheek-aflossen-met-studielening~a4098068/
http://www.nu.nl/geldzaken/4146010/afgeloste-studieschuld-niet-meer-meegeteld-bij-hypotheekaanvraag.html
http://www.volkskrant.nl/binnenland/duizenden-afgestudeerden-hebben-schuld-van-ruim-halve-ton~a4217734/

Op de website van DUO staat een link naar Geldwijzer Nibud. Hoofdstuk 2.4 gaat over "Hypotheek en studieschuld".

Je reactie onderstreept in elk geval dat ook onze bijdrage op prijs wordt gesteld!

Groeten, Wim de Leeuw

Dag Bjorn, Opvallend. Je zou toch zeggen dat als je een HBO of WO-opleiding doet, je geacht mag worden om jezelf in dit soort zaken te verdiepen? Er is geen krant die hier de afgelopen maanden niets over heeft geschreven.... http://www.telegraaf.nl/dft/geld/slim-zuinig/26413508/__Hoeveel_betalen_jouw_pa_en_ma___.html http://www.advalvas.vu.nl/nieuws/huizenkopers-verzwijgen-studieschuld-voor-hypotheek http://nos.nl/artikel/328388-studieschuld-geeft-moeilijkheden-bij-hypotheek.html http://www.volkskrant.nl/opinie/kun-je-hypotheek-aflossen-met-studielening~a4098068/ http://www.nu.nl/geldzaken/4146010/afgeloste-studieschuld-niet-meer-meegeteld-bij-hypotheekaanvraag.html http://www.volkskrant.nl/binnenland/duizenden-afgestudeerden-hebben-schuld-van-ruim-halve-ton~a4217734/ Op de website van DUO staat een link naar Geldwijzer Nibud. Hoofdstuk 2.4 gaat over "Hypotheek en studieschuld". Je reactie onderstreept in elk geval dat ook onze bijdrage op prijs wordt gesteld! Groeten, Wim de Leeuw
Gast
zaterdag 16 december 2017

Gerelateerde berichten