De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Uw huis verkopen en weer terugkopen om boeterente te ontlopen. Mag dat?

shutterstock_206291428

A verkoopt zijn huis aan B waarna A het weer terugkoopt. De ABA-constructie: Wel een nieuwe hypotheek met een lage rente. Geen boeterente. Onze bedenkingen.

Boeterente

De hypotheekrente is lager dan ooit. Wie echter tussentijds zijn duurdere hypotheek wil oversluiten voor een goedkoper exemplaar, wordt meestal geconfronteerd met boeterente. Bij de meeste hypotheken wordt geen boeterente in rekening gebracht als de woning wordt verkocht. Dit gegeven heeft creatievelingen op het idee gebracht om hun huis aan een bekende te verkopen en het een aantal maanden daarna weer terug te kopen. Die constructie is uiteraard niet kosteloos. Denk daarbij aan overdrachtsbelasting (2%), twee keer notariskosten, taxatiekosten, kosten voor NHG en de kosten voor advies en bemiddeling. Maar het beoogde voordeel kan enorm zijn. Bij een hypotheek van € 200.000,= die nog vier jaar loopt tegen een rente van 5% bedraagt de boeterente al snel tussen € 15.000,= en € 20.000,=.

De juridische spelregels

De ABA-constructie is niet verboden. Er zijn geen wetten die deze schijnconstructie verbieden. In de hypotheekvoorwaarden van banken wordt uitgelegd wat er onder 'verkoop' van het huis wordt verstaan. En dan dan wordt duidelijk dat een verkoop geen papieren constructie mag zijn. In de meeste hypotheekvoorwaarden staat dat er niet alleen sprake moet zijn van verkoop en juridische levering, maar ook van een feitelijke levering. Het huis moet leeg ter beschikking worden gesteld aan de nieuwe eigenaars en dus moet er daadwerkelijk sprake zijn van een verhuizing. Ook verkoop in verhuurde staat - waardoor A in het huis kan blijven wonen - is geen oplossing, omdat veel banken geen hypotheek verstrekken op verhuurd onroerend goed.

 

De visie van geldverstrekkers

Het zal niemand verbazen dat geldverstrekkers op zijn zachtst gezegd niet gelukkig zijn met dit soort constructies. Banken vinden het niet ethisch. En dat is begrijpelijk. De boeterente is vaak opgenomen in een hypotheek met een rentevastperiode. Daar heeft de klant bewust voor gekozen. Een rentevastperiode is gunstig voor de klant als de rente stijgt, maar ongunstig voor de bank. Stel nu dat de bank, zodra de rente zou gaan stijgen, een trucje zou gebruiken om de klant ondanks de rentevastperiode toch een hogere rente in rekening te brengen. Dat zou geen klant accepteren. En dus is het logisch dat banken het ook niet acceptabel vinden als een klant door een trucje de gevolgen van een boeteclausule wil ontlopen. Er zijn meerdere banken die aangekondigd hebben om de boeterente alsnog te vorderen als achteraf blijkt dat er sprake is geweest van een schijnconstructie.

 

Praktische beperkingen

De ABA-constructie is niet verboden. Maar het zal praktisch heel lastig zijn om de constructie te realiseren. Banken hebben verklaard geen hypotheekofferte te zullen uitbrengen bij het vermoeden van een ABA-constructie. Als A geen hypotheekofferte meer krijgt, dan blijft B ongewild eigenaar van het huis. De constructie vraagt verder om een notaris die het niet al te nauw neemt met de beroepsregels. Want elke notaris die meewerkt aan schijnconstructies loopt het risico om zich voor een tuchtcollege te moeten verantwoorden. De burgerlijke rechter zal het meewerken aan een schijnconstructie vermoedelijk als onrechtmatig beoordelen, waardoor de notaris aansprakelijk kan worden gesteld door de bank. Ook hypotheekadviseurs mogen volgens hun beroepsregels niet meewerken aan dit soort constructies.

Conclusie

De verhalen over succesvol uitgevoerde ABA-constructie zullen het op verjaardagen en feestjes ongetwijfeld goed doen. Vermoedelijk gaat dat net als met verhalen over beleggingen op de beurs. Succesverhalen worden vaker gedeeld dan missers. Een ABA-constructie kost veel geld. En er zijn aanmerkelijke risico's aan verbonden. Wat ons betreft is het een vorm van 'legale fraude', waaraan de adviseurs van De Leeuw Groep niet zullen meewerken. En we hebben de stellige indruk dat banken weinig genadig zullen zijn bij hun pogingen om de boeterente alsnog betaald te krijgen. Ook vereniging Eigen Huis is heel terughoudend. Directeur Hans André de la Porte: "Experimenteer niet met je eigen huis, want het kan vreselijk misgaan. Wij kennen voorbeelden dat de koop-en-verkoopconstructie niet lukte, omdat de koper overleed, of omdat degene die het huis had verkocht geen nieuwe hypotheek meer kreeg."

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder stellen.

 

Vragen & Reacties 6

Hans Prinsen op dinsdag 09 oktober 2018 12:40

Ik wil mijn bank uitkopen van de 2e hypotheek en moet hiervoor 240.000 opbrengen.
Er is een 1e hypotheek die eind 2024 afloopt. Deze was op 31-12-17 :
Annuïteiten. € 60.374
Aflos vrij. € 136.134
De woningwaarde was in 2015 € 625.000

Ik wil eigenlijk de 240.000 gebruiken om de bank uit te kopen. Ik ben bezig met een nieuwe zaak op te zetten. Kunt u adviseren, Ik zat te denken aan het verkopen vd woning en dan over 6 jaar terug te kopen.

Graag ziek uw reactie tegemoet.

Met vriendelijke groet,
Hans Prinsen

Ik wil mijn bank uitkopen van de 2e hypotheek en moet hiervoor 240.000 opbrengen. Er is een 1e hypotheek die eind 2024 afloopt. Deze was op 31-12-17 : Annuïteiten. € 60.374 Aflos vrij. € 136.134 De woningwaarde was in 2015 € 625.000 Ik wil eigenlijk de 240.000 gebruiken om de bank uit te kopen. Ik ben bezig met een nieuwe zaak op te zetten. Kunt u adviseren, Ik zat te denken aan het verkopen vd woning en dan over 6 jaar terug te kopen. Graag ziek uw reactie tegemoet. Met vriendelijke groet, Hans Prinsen
Wim de Leeuw op dinsdag 09 oktober 2018 13:44

Geachte heer Prinsen,

U heeft een woning die in 2015 € 625.000 waard was. Die waarde zal op dit moment vermoedelijk hoger zijn. Er is een eerste hypotheek van een kleine € 200.000 en een tweede hypotheek van € 240.000. En u bent bezig om een nieuwe zaak op te zetten.

Ik begrijp niet goed wat de bedoeling is. U wilt de bank uitkopen? Wat bedoelt u daarmee?

Ik begrijp ook niet zo goed wat het verband is met uw zaak. Als u nu in loondienst bent en straks voor uw inkomsten afhankelijk bent van uw nieuwe bedrijf, dan kan het in elk geval even duren voordat een bank bereid is om u een hypotheek te verstrekken. Een bank wil graag aangetoond zien dat het bedrijf voldoende levensvatbaar is om inkomsten op te leveren.

U wilt uw woning verkopen en dan over zes jaar terugkopen? Dat lijkt me in theorie goed mogelijk, maar in de praktijk zitten daar allerlei haken en ogen aan. Wie zou uw woning dan moeten kopen? Wilt u een eerste recht van koop afspreken met de koper?

Ik begrijp niet goed wat de bedoeling is. Het lijkt mij dat u het beste een afspraak kunt maken met een hypotheekadviseur. Deze blog leent zich niet voor het verstrekken van individuele financiële adviezen!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw




Geachte heer Prinsen, U heeft een woning die in 2015 € 625.000 waard was. Die waarde zal op dit moment vermoedelijk hoger zijn. Er is een eerste hypotheek van een kleine € 200.000 en een tweede hypotheek van € 240.000. En u bent bezig om een nieuwe zaak op te zetten. Ik begrijp niet goed wat de bedoeling is. U wilt de bank uitkopen? Wat bedoelt u daarmee? Ik begrijp ook niet zo goed wat het verband is met uw zaak. Als u nu in loondienst bent en straks voor uw inkomsten afhankelijk bent van uw nieuwe bedrijf, dan kan het in elk geval even duren voordat een bank bereid is om u een hypotheek te verstrekken. Een bank wil graag aangetoond zien dat het bedrijf voldoende levensvatbaar is om inkomsten op te leveren. U wilt uw woning verkopen en dan over zes jaar terugkopen? Dat lijkt me in theorie goed mogelijk, maar in de praktijk zitten daar allerlei haken en ogen aan. Wie zou uw woning dan moeten kopen? Wilt u een eerste recht van koop afspreken met de koper? Ik begrijp niet goed wat de bedoeling is. Het lijkt mij dat u het beste een afspraak kunt maken met een hypotheekadviseur. Deze blog leent zich niet voor het verstrekken van individuele financiële adviezen! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Phil op zondag 24 februari 2019 13:55

Ik heb me erg druk gemaakt over het feit dat iemand een beleggingshypotheek is aangesmeerd, terwijl die dat niet nodig heeft. M.a.w. de persoon kan het huis makkelijk zelf kopen. Nu betaalt ie én een te hoge rente vanwege een lange contractperiode én voor een onzekere beleggingsaflossing component, die natuurlijk niet hoeft omdat deze persoon het huis al kon "aflossen" (kopen) bij het betrekken van het huis.

Dan gaat het niet op wat hier op de pagina staat over de ABA constructie.
https://www.deleeuw.nl/blog/hypotheken/633-uw-huis-verkopen-en-weer-terugkopen-om-boeterente-te-ontlopen-mag-dat

Ik heb me erg druk gemaakt over het feit dat iemand een beleggingshypotheek is aangesmeerd, terwijl die dat niet nodig heeft. M.a.w. de persoon kan het huis makkelijk zelf kopen. Nu betaalt ie én een te hoge rente vanwege een lange contractperiode én voor een onzekere beleggingsaflossing component, die natuurlijk niet hoeft omdat deze persoon het huis al kon "aflossen" (kopen) bij het betrekken van het huis. Dan gaat het niet op wat hier op de pagina staat over de ABA constructie. https://www.deleeuw.nl/blog/hypotheken/633-uw-huis-verkopen-en-weer-terugkopen-om-boeterente-te-ontlopen-mag-dat
Wim de Leeuw op maandag 25 februari 2019 02:11

Beste Phil,

Uit je vraagstelling maak ik op dat je in de veronderstelling verkeert dat hypotheken uitsluitend werden (en worden) afgesloten om de aankoop van een woning financieel mogelijk te maken en niet uit fiscale motieven. Laat ik je allereerst uit die droom helpen, want de keuze voor een hypotheek is zo ongeveer net zo fiscaal gedreven als de keuze voor een Tesla. Denk je werkelijk dat iemand zo'n auto zou kopen als dat niet fiscaal interessant zou zijn???
En stel nu dat de overheid morgen opeens zou besluiten om Tesla's fiscaal anders te behandelen zodat het fiscale voordeel verdwijnt. Zou je dan ook vinden dat Teslarijders 'een Tesla is "aangesmeerd" omdat ze immers helemaal geen batterijenbak nodig hadden maar net zo goed een benzineauto hadden kunnen kopen?

Ik neem je even mee naar de geschiedenis van onze hypotheekvormen.

Tot 1985 waren er voor het 'gewone publiek' twee hypotheekvormen, de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Beide hypotheken gingen uit van volledige aflossing gedurende de looptijd. Voor mensen met een hoog inkomen (het tarief inkomstenbelasting lag ooit op ruim 70%) was er de levenhypotheek op basis van een gemengde levensverzekering. Bij deze hypotheek werd er gedurende de looptijd niet afgelost. Na dertig jaar (kapitaalverzekering bij leven) en bij overlijden (overlijdensrisicoverzekering) werd de hypotheek afgelost. Meestal werd er slechts 70% van de hypotheek verzekerd, omdat de ervaring leerde dat dankzij de royale beleggingsresultaten die dekking voldoende was om aan te groeien tot 100% van de hypotheekschuld.

Vanaf 1985 ontstonden er nieuwe hypotheekvormen die primair bedoeld waren om het fiscaal voordeel ook mogelijk te maken voor een breder publiek. De spaarhypotheek (1985) werd beschouwd als de levenhypotheek voor de gewone man. Vanaf 1995 werd de beleggingshypotheek aangeboden, vanaf 2004 de aflossingsvrije hypotheek.

Het voorbeeld van de Tesla gaat volledig op. Want als de hypotheekrente niet onbeperkt aftrekbaar zou zijn geweest, had niemand een beleggingshypotheek of aflossingsvrije hypotheek afgesloten. Het mocht dus het kon. En de consument vroeg erom. En er was geen enkele reden om te veronderstellen dat we in 2019 zo tegen beleggingshypotheken en aflossingsvrije hypotheken zouden aankijken als we nu doen.

Het was in die tijd volslagen normaal dat vermogende mensen, zelfs als ze miljoenen bezaten, een volledige hypotheek op hun woning namen. Enerzijds een maximale hypotheekrente-aftrek, dus lagere woonlasten. En anderzijds geen beslag op het eigen vermogen dat, in economisch totaal andere tijden, op de beurs een prachtig rendement opleverde. Ook in die tijd hadden banken die uitsluitend vermogende particulieren bedienden, een heel leger fiscaal geschoolde hypotheekadviseurs in dienst. En ook jij weet nu waarom.

Jij maakt je er - met terugwerkende kracht - druk over en legt de verantwoordelijkheid bij de hypotheekadviseur. Je hebt reden om je druk te maken. Maar wees dan boos op de politiek. In 2010 - midden in de crisis (!) maakte Mark Rutte onder het motto "Handen af van de hypotheekrente-aftrek" nog een verkiezingsitem van die hypotheekrente-aftrek. Dat was overigens een reactie op het standpunt van CDA's voorman Balkenende. Zowel bij CDA als VVD leek de hypotheekrente in 2010 nog veilig te zijn.

In 2013 werden de regels gewijzigd.

De meeste hypotheken staan toe dat er jaarlijks een bepaald percentage wordt afgelost. Vaak gaat dat om 10% van de oorspronkelijke hoofdsom, maar soms om meer. Als je vriend van de hypotheek af wil, dan is het verstandig dat hij deze mogelijkheden onderzoekt en maximaal benut.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw





Beste Phil, Uit je vraagstelling maak ik op dat je in de veronderstelling verkeert dat hypotheken uitsluitend werden (en worden) afgesloten om de aankoop van een woning financieel mogelijk te maken en niet uit fiscale motieven. Laat ik je allereerst uit die droom helpen, want de keuze voor een hypotheek is zo ongeveer net zo fiscaal gedreven als de keuze voor een Tesla. Denk je werkelijk dat iemand zo'n auto zou kopen als dat niet fiscaal interessant zou zijn??? En stel nu dat de overheid morgen opeens zou besluiten om Tesla's fiscaal anders te behandelen zodat het fiscale voordeel verdwijnt. Zou je dan ook vinden dat Teslarijders 'een Tesla is "aangesmeerd" omdat ze immers helemaal geen batterijenbak nodig hadden maar net zo goed een benzineauto hadden kunnen kopen? Ik neem je even mee naar de geschiedenis van onze hypotheekvormen. Tot 1985 waren er voor het 'gewone publiek' twee hypotheekvormen, de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek. Beide hypotheken gingen uit van volledige aflossing gedurende de looptijd. Voor mensen met een hoog inkomen (het tarief inkomstenbelasting lag ooit op ruim 70%) was er de levenhypotheek op basis van een gemengde levensverzekering. Bij deze hypotheek werd er gedurende de looptijd niet afgelost. Na dertig jaar (kapitaalverzekering bij leven) en bij overlijden (overlijdensrisicoverzekering) werd de hypotheek afgelost. Meestal werd er slechts 70% van de hypotheek verzekerd, omdat de ervaring leerde dat dankzij de royale beleggingsresultaten die dekking voldoende was om aan te groeien tot 100% van de hypotheekschuld. Vanaf 1985 ontstonden er nieuwe hypotheekvormen die primair bedoeld waren om het fiscaal voordeel ook mogelijk te maken voor een breder publiek. De spaarhypotheek (1985) werd beschouwd als de levenhypotheek voor de gewone man. Vanaf 1995 werd de beleggingshypotheek aangeboden, vanaf 2004 de aflossingsvrije hypotheek. Het voorbeeld van de Tesla gaat volledig op. Want als de hypotheekrente niet onbeperkt aftrekbaar zou zijn geweest, had niemand een beleggingshypotheek of aflossingsvrije hypotheek afgesloten. Het mocht dus het kon. En de consument vroeg erom. En er was geen enkele reden om te veronderstellen dat we in 2019 zo tegen beleggingshypotheken en aflossingsvrije hypotheken zouden aankijken als we nu doen. Het was in die tijd volslagen normaal dat vermogende mensen, zelfs als ze miljoenen bezaten, een volledige hypotheek op hun woning namen. Enerzijds een maximale hypotheekrente-aftrek, dus lagere woonlasten. En anderzijds geen beslag op het eigen vermogen dat, in economisch totaal andere tijden, op de beurs een prachtig rendement opleverde. Ook in die tijd hadden banken die uitsluitend vermogende particulieren bedienden, een heel leger fiscaal geschoolde hypotheekadviseurs in dienst. En ook jij weet nu waarom. Jij maakt je er - met terugwerkende kracht - druk over en legt de verantwoordelijkheid bij de hypotheekadviseur. Je hebt reden om je druk te maken. Maar wees dan boos op de politiek. In 2010 - midden in de crisis (!) maakte Mark Rutte onder het motto "Handen af van de hypotheekrente-aftrek" nog een verkiezingsitem van die hypotheekrente-aftrek. Dat was overigens een reactie op het standpunt van CDA's voorman Balkenende. Zowel bij CDA als VVD leek de hypotheekrente in 2010 nog veilig te zijn. In 2013 werden de regels gewijzigd. De meeste hypotheken staan toe dat er jaarlijks een bepaald percentage wordt afgelost. Vaak gaat dat om 10% van de oorspronkelijke hoofdsom, maar soms om meer. Als je vriend van de hypotheek af wil, dan is het verstandig dat hij deze mogelijkheden onderzoekt en maximaal benut. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Henri Druijts op zaterdag 22 juni 2019 16:36

Goedemiddag,

heb een vraag. Heb mijn aandeel van het ouderlijk huis vorig jaar verkocht aan een kennis van mij.
Nu wil ik dit deel terugkopen. Is dit mogelijk en kan ik hier een hypotheek voor aflsuiten?
Woon nu samen met mijn vriendin in een huurwoning. Waarde van het ouderlijkhuis schat ik op een € 160.0000

Goedemiddag, heb een vraag. Heb mijn aandeel van het ouderlijk huis vorig jaar verkocht aan een kennis van mij. Nu wil ik dit deel terugkopen. Is dit mogelijk en kan ik hier een hypotheek voor aflsuiten? Woon nu samen met mijn vriendin in een huurwoning. Waarde van het ouderlijkhuis schat ik op een € 160.0000
Wim de Leeuw op zondag 23 juni 2019 09:04



Beste Henri,

Het antwoord op je vraag is afhankelijk van de individuele feiten en omstandigheden, jullie inkomens- en vermogenssituatie en de wijze waarop dat 'aandeel in het huis' juridisch is vormgegeven.

Als ik jou was, zou ik je vraag voorleggen aan een lokale en onafhankelijke hypotheekadviseur.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Henri, Het antwoord op je vraag is afhankelijk van de individuele feiten en omstandigheden, jullie inkomens- en vermogenssituatie en de wijze waarop dat 'aandeel in het huis' juridisch is vormgegeven. Als ik jou was, zou ik je vraag voorleggen aan een lokale en onafhankelijke hypotheekadviseur. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
zaterdag 24 augustus 2019

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.