De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zeven afwegingen bij de vraag: wat is beter, kopen of huren?

Toen ik in 1986 aan mijn carrière in de makelaardij begon, was het antwoord op deze vraag eenvoudig. Wie kòn kopen en van plan was om zeven jaar te blijven wonen, deed er bijna altijd verstandig aan om een huis te kopen. Vanaf 1995 stegen de woningprijzen met gemiddeld 7% per jaar. Een koophuis kon soms al na twee jaar met winst worden verkocht. Wie in deze tijd huurde en geen woning kocht, werd door velen voor gek verklaard. Inmiddels kennen we de keerzijde van de opgelopen prijzen. Daarom: Nieuwe afwegingen bij de vraag 'kopen of huren'.

 

1) Uw woonhorizon (hoe lang u verwacht in uw woning te blijven wonen)

Eigenlijk zijn we weer terug bij de basis. Een koopwoning kàn een rendabele investering zijn, maar uitsluitend voor de iets langere termijn. U zult er redelijk zeker van moeten zijn dat u langere tijd wilt blijven wonen èn kunt blijven wonen, ook als er veranderingen plaatsvinden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan veranderingen op het gebied van uw relatie (nieuwe relatie of beëindiging van uw relatie, geboorte van kinderen). Of op het gebied van uw werk of dat van uw partner (verlies van baan of inkomen, wijziging werkgever of arbeidsplaats, werken in het buitenland). Naarmate een langere woonhorizon minder zeker is, is huren aantrekkelijker dan kopen.

2) Vermogensmotieven?

Inmiddels weten we dat ook op de woningmarkt rendement gepaard gaat met risico. Wie tussen 1982 en 2007 herhaaldelijk een woning kocht en na enkele jaren verkocht, deed goede zaken. Maar door de prijsdalingen staan op dit moment 1.000.000 huizen 'onder water' : het hypotheekbedrag is hoger dan de huidige waarde van de eigen woning. Opeens bleek de belegging in de eigen woning een 'belegging met geleend geld': winstgevend voor diegenen die in een periode van stijgende prijzen 'uitstapten'.  Maar financieel fataal voor diegenen die in een dalende markt gedwongen worden tot een verliesgevende uitstap. Zeker onder de huidige marktomstandigheden is het onverstandig om de keuze voor huren of kopen te maken uitsluitend op basis van vermogensmotieven. De prijsdaling van koopwoningen vlakt af en het ziet er naar uit dat we de grootste prijsdalingen inmiddels achter de rug hebben. Maar zeker weten doen we dat niet.

Op de langere termijn en onder normale economische omstandigheden beschermt het bezit van een koopwoning tegen inflatie. Want:

  1. uw hypotheeklasten blijven tijdens de rentevastperiode gelijk,
  2. de reële waarde van uw hypotheekschuld neemt af en
  3. uw inkomen èn de waarde van uw huis stijgen op zijn minst met het inflatiepercentage.


3) Woonlasten

Het is lastig om zuiver op basis van de 'netto woonlasten' te beslissen of u moet huren of kopen. Er zijn websites waarop u kunt laten berekenen wat voordeliger is, maar de berekeningen gaan uit van allerlei aannames en de uitkomsten vormen een momentopname. Terwijl u vooral naar de langere termijn zou moeten kijken.

Bij een koopwoning betaalt u hogere en extra woonlasten. Bij een huurwoning komt het onderhoud voor rekening van de verhuurder, bij een koopwoning moet u dat onderhoud zelf verzorgen. Vereniging Eigen Huis gaat daarbij uit van gemiddeld € 300,= per maand. Dat lijkt ons overigens een zeer optimistische inschatting. Een koopwoning zult u tegen brand en aansprakelijkheid moeten verzekeren. Daarnaast betaalt u als eigenaar van een woning hogere gemeentelijke lasten.

Als u de woonlasten van een huurwoning vergelijkt met die van een koopwoning, dan zult u de maandelijkse aflossing buiten de berekening moeten houden. De aflossing van de hypotheek moet uiteraard wel opgebracht worden. Maar met de aflossing vermindert u uw schuld en bouwt u vermogen op. Huur en rente 'brengt u weg' maar 'aflossing komt naar u toe'.

4) Woonlasten in de toekomst

Als u kiest voor een hypotheek met een lange vaste rente, dan blijven uw woonlasten bij kopen gedurende de rentevastperiode stabiel. Als u een woning huurt, dan bent u er zeker van dat u jaarlijks zult worden geconfronteerd met huurverhogingen. En als u huurt terwijl u een (hoger) inkomen heeft waarmee u ook een woning zou kunnen kopen, dan krijgt u te maken met forse huurstijgingen (tot 6,5%). Als de huren met dit percentage zouden blijven stijgen, dan komt dat neer op 30% stijging in 4 jaar, 50% verhoging in 6 jaar en een verdubbeling na 12 jaar!

In onderstaand schema ziet u hoe een aanvangshuur van € 700 zich ontwikkeld bij verschillende huurverhogingspercentages.


5) Vrijheid

Een eigen woning kunt u - binnen de grenzen van wetten en regels - naar eigen smaak aanpassen. Bij een huurwoning zijn de mogelijkheden zeer beperkt. En u loopt het risico dat u de woning ooit weer in de oorspronkelijke staat moet terugbrengen.

6) Bereikbaarheid

De hypotheekregels zijn de afgelopen jaren flink aangescherpt. Niet iedereen kan een hypotheek krijgen. Daarmee is een koopwoning niet meer voor iedereen bereikbaar. Tegelijkertijd is het een illusie dat huurwoningen voor het oprapen liggen. Woningbouwcorporaties gaan zich steeds meer richten op hun primaire doelgroep, mensen met een inkomen tot € 34.000. De grote groep van woningzoekenden met een hoger inkomen worden nog nauwelijks bediend. In veel woonplaatsen is de wachttijd voor een eengezinswoning opgelopen tot tenminste 4 of 5 jaar. Als koper kunt u kiezen uit een vrijwel onbeperkt aanbod. Als huurder is uw keuze een stuk beperkter.  Er zijn woningtypen die maar nauwelijks door woningcorporaties of commerciële beleggers worden aangeboden.

7) Flexibiliteit

Als u eenmaal een passende huurwoning hebt gevonden, dan biedt een huurwoning maximale flexibiliteit. U geniet huurbescherming ten opzichte van de verhuurder. Maar anderzijds kunt u de huur op korte termijn opzeggen. Als u uw koopwoning wilt verlaten, heeft u te maken met de marktomstandigheden van dat moment. En vrijwel altijd zult u eerst uw huidige woning moeten verkopen voordat u een volgende woning kunt kopen.

Samengevat

Of u beter kunt kopen of huren, hangt af van een veelheid aan factoren. Een koopwoning kan een goede keuze zijn zolang u er redelijk zeker van bent dat u wat langer blijft wonen. Een koopwoning is niet per definitie goedkoper, maar biedt meer vrijheid, beschermt op de langere termijn uw geld tegen inflatie èn draagt bij aan vermogensvorming.

De voor- en nadelen van kopen en huren in schema

 

Behoefte aan persoonlijk advies?

Uiteraard zijn de adviseurs van De Leeuw Makelaardij en/of Hypotheken bereid om u te helpen bij het maken van uw persoonlijke afweging.

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.