De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Relativering van het restschuldprobleem

Naar schatting van ING staat per eind 2013 23% van alle koopwoningen 'onder water'. Het gaat daarbij om circa 800.000 huishoudens. Een poging om de discussie over de restschuldproblematiek tot normale proporties terug te brengen...

 

1) De hypotheekschuld in relatie tot de bezittingen


De totale hypotheekschuld in Nederland bedraagt 750 miljard. Nederland kent daarmee een hoge eigenwoningschuld. Dat zal niemand ontkennen. Tegelijkertijd is Nederland ook in positiever opzicht onderscheidend ten opzichte van andere landen in Europa. De gezamenlijke woningwaarde was in 2011 twee keer zo hoog als de gezamenlijke hypotheekschuld. Na de Belgen zijn Nederlanders het rijkste volk van Europa. Per begin 2013 stond er op Nederlandse spaarrekeningen ruim 300 miljard euro. Bij de berekeningen over de omvang van de restschuld wordt geen rekening gehouden met de waarde van de kapitaalverzekeringen. De opgebouwde waarde in kapitaalverzekeringen van spaarhypotheken en levenhypotheken bedraagt tenminste 60 miljard euro. Geen enkel land in Europa heeft de pensioenvoorzieningen die wij hier in Nederland kennen. Nederland heeft geen restschuldprobleem. Er zijn Nederlanders met een restschuldprobleem.

2) De omvang van de restschuld vormt een momentopname

Uit de woningmarktcijfers van de NVM over het eerste kwartaal van 2013 blijkt dat de woningprijzen sinds 2008 met gemiddeld 17,2% zijn gedaald. Het ziet er naar uit dat er licht schijnt aan het einde van de woningmarkttunnel. Het woningaanbod begint substantieel te dalen en de prijsdaling vlakt af. Ook de toename van de hypotheekschulden is sterk gedempt. Tegelijkertijd nemen de spaarsaldi fors toe. En naarmate de aandelenkoersen zich herstellen, begint ook de waarde van de aan hypotheken verbonden levensverzekeringen toe te nemen.

Het dieptepunt van de woningmarkt is in zicht. Het grootste gedeelte van noodzakelijke prijscorrectie al heeft plaatsgevonden. Op dit moment zijn koopwoningen betaalbaarder dan ooit. Zodra het consumentenvertrouwen iets is toegenomen, zal de markt weer op gang komen. En zal de omvang van de restschuldproblematiek geleidelijk afnemen.

3) Zonder noodzaak tot verkoop is restschuld geen probleem

Zolang er geen noodzaak is om een woning te verkopen, is de waarde van de woning en daarmee de omvang van een eventuele restschuld geen probleem. Misschien is het vervelend om met de gedachte te leven dat de woning bij verkoop minder opbrengt dan ervoor is betaald. Maar wie ooit met een nieuwe auto een showroom is uitgereden, moet dat gevoel goed herkennen.

4) Vrijwillige aflossing van aflossingsvrije hypotheken

Een belangrijk gedeelte van de hypotheken die voor 2011 zijn afgesloten, zijn voor een deel aflossingsvrij. Woonconsumenten die na 2011 een woning kochten, lossen hun hypotheek tenminste voor 50% af. Maar natuurlijk mogen ook veel aflossingsvrije hypotheken geleidelijk worden afgelost. En als dat niet mag of om fiscale redenen onwenselijk is, dan kan er natuurlijk worden gespaard. Ook dat draagt bij aan een geleidelijke oplossing van het restschuldprobleem. Een nadeel hiervan is overigens wel dat elke euro die 'geforceerd wordt gespaard', niet wordt gebruikt voor consumptie. En dat is weer niet goed voor het op gang komen van onze economie.

5) Bij een hypotheek met NHG worden de meest schrijnende restschulden opgebracht door de NHG.

Voor de meest schrijnende gevallen van restschuld bestaat al een oplossing. Deze heet NHG.  Als de  hypotheek is afgesloten met NHG en de woonlasten kunnen niet meer worden opgebracht door scheiding, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van een partner, dan wordt de restschuld betaald door de NHG. Van deze mogelijkheid wordt royaal gebruik gemaakt.

6) De kern van het restschuldprobleem

Wat mij betreft zit de grootste pijn van de restschuldproblematiek bij starters die hun eerste koopwoning kochten na 2000 en die nu, ondanks vrijwillige aflossingen, met verlies moeten verkopen, zonder dat een beroep mogelijk is op de NHG. We hebben het dan bijvoorbeeld over jonge tweeverdieners die een klein startersappartementje kochten tussen 2000 en 2007. Nog geen eigen geld, nooit verkoopwinst gemaakt op een koopwoning. Het appartement gekocht met de intentie om, zodra het tweede kindje zich zou aandienen, het appartement te verkopen en door te stromen naar een eengezinswoning.

In de beleving van deze groep heeft de koopwoningenmarkt alle kenmerken gehad van een piramidespel. Wie vroeg instapte en tijdig uitstapte, verdiende geld en soms heel veel geld. Wie te laat instapte, betaalde de rekening voor het rendement van de voorgangers. Deze voormalig starters kunnen en zullen niet doorstromen. Dit geeft stagnatie in de woningmarkt. Wat mij betreft ligt bij deze groep een serieus probleem dat opgelost moet worden.

De stichting Stop de Restschuld is bezig met de voorbereidingen van een collectieve rechtszaak tegen banken en hypotheekverstrekkers. De gedachte dat banken een rol zouden moeten spelen bij het oplossen van het probleem wordt door een aantal deskundigen gesteund.

7) Restschuld (mede) door andere oorzaken dan waardedaling

De restschuldproblematiek beperkt zich op grond van het WoOn-onderzoek uit 2009 niet tot starters die na 2000 kochten.



Uit bovenstaande tabel blijkt dat een gedeelte van de huishoudens met een restschuld de woning niet kocht als starter, maar als doorstromer. Dat houdt in dat er sprake is van een (dreigend) verkoopverlies, terwijl er in het verleden bij veel doorstromers een verkoopwinst is gemaakt die kennelijk niet in de volgende woning is geïnvesteerd. De overwaarde is wellicht gebruikt voor consumptie. Maar in het verleden is aangetoond dat de royale spaarrekeningen van veel Nederlanders in belangrijke mate zijn opgebouwd met gerealiseerde verkoopwinsten. Die bedragen worden, ten onrechte, in de discussie over de restschulden zelden meegenomen.



Ook een gedeelte van de woningbezitters die voor 2000 een woning kochten, hebben een restschuld. Dat is opvallend, omdat het prijsniveau van dit moment nog boven dat van 2000 ligt. Blijkbaar is er in het verleden ofwel teveel geleend òf naderhand bijgeleend voor zaken die in elk geval niet terugkomen in een gestegen woningwaarde. Natuurlijk maakt dat de omvang van een individuele restschuld er niet minder op. Maar het plaatst het fenomeen restschuld in deze gevallen soms wel in een ander daglicht.


Conclusie

Er zijn Nederlanders met een restschuldprobleem. Maar tegelijkertijd zijn er veel meer Nederlanders die in hun woning nog steeds een (soms forse) overwaarde hebben. De omvang van een individuele restschuld moet worden bezien in combinatie met opgebouwde spaarsaldi èn de opgebouwde waarde van kapitaalverzekeringen. Als deze gegevens worden meegenomen in de discussie over restschuld, dan blijkt nog steeds dat er schrijnende gevallen zijn. Maar het gaat daarbij om een probleem van andere proporties dan soms in de media wordt geschetst. Hoe dan ook, de discussie over dit probleem en eventuele oplossingen zal nog flink voortduren.

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
maandag 17 februari 2020

Gerelateerde berichten

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.