De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Vijf redenen waarom de verkoopwaarde van uw huis afwijkt van de WOZ-waarde

shutterstock_294603377

De WOZ-taxaties worden steeds betrouwbaarder. Maar de WOZ-waarde is geen nauwkeurige indicatie voor de verkoopwaarde. We geven u daar vijf verklaringen voor.

Waarom de WOZ-waarde en de verkoopwaarde van elkaar verschillen

1) De WOZ is confectie, de verkoopwaarde is maatwerk
De WOZ-waarde is gebaseerd op een modelmatige waardering. Woningen worden niet individueel gewaardeerd en getaxeerd maar ingedeeld in 'hokjes' met min of meer vergelijkbare (referentie) woningen. Er wordt uitgegaan van het gemiddelde van een aantal vergelijkbare woningen in een gemiddelde staat van onderhoud en met een gemiddeld niveau van afwerking. Als een woning in positief opzicht afwijkt van de referentiewoningen, zal de verkoopwaarde een stuk gunstiger kunnen liggen dan de WOZ-waarde. Om het taxatieproces efficiënt en dus betaalbaar te houden, wordt een WOZ-taxatie uitgevoerd op basis van bepaalde aannames. Zo wordt er geen verschil gemaakt tussen een woning op eigen grond en op erfpacht. Bij de bepaling van de verkoopwaarde van een huis worden alle individuele aspecten van een woning meegewogen.

2) Bij een WOZ-taxatie wordt meestal geen rekening gehouden met later aangebrachte aanpassingen aan de woning
Bij de WOZ-taxatie van bijvoorbeeld rijtjeshuizen wordt vaak uitgegaan van de oorspronkelijke uitvoering van de woning. Dat houdt in dat er niet altijd rekening wordt gehouden met op- of uitbouwen, zelfs niet als daarvoor een vergunning is afgegeven. Daarnaast zijn er tegenwoordig veel mogelijkheden voor 'vergunningvrij bouwen', waardoor de gemeente niet eens op de hoogte is van de aanpassingen. Denkt u bijvoorbeeld aan het plaatsen van dakkapellen aan de achterzijde van een woning, het aanbrengen van schuttingen of zelfs het bouwen van bijgebouwen met een beperkte omvang.

3) De overheid heeft belang bij een gematigde WOZ-waarde, een eigenaar belang bij een optimale verkoopwaarde
De WOZ-waarde speelt een rol bij diverse belastingwetten, zoals de Inkomstenbelasting (eigenwoningforfait), de erf- en schenkbelasting en lokale lasten zoals onroerendezaakbelasting en waterschapslasten. De hoogte van de belasting wordt enerzijds bepaald door de WOZ-waarde en anderzijds door het tarief. Tegen belastingtarieven kan geen individueel bezwaar worden gemaakt, tegen de WOZ-waarde wel. Dat houdt in dat de WOZ-waarden per definitie terughoudend worden vastgesteld, dit om te voorkomen dat de gemeente wordt bedolven onder een tsunami van bezwaarschriften. Dit gegeven maakt dat de WOZ-waarde veel vaker niet iets lager zal zijn dan de verkoopwaarde dan hoger.

4) De WOZ-waarde loopt één tot twee jaar achter op de dynamische verkoopwaarde
De actuele WOZ-waarde in enig jaar is altijd de WOZ-waarde op 1 januari van het vorige jaar. De WOZ-waarde loopt daarmee dus tenminste een jaar en maximaal twee jaar achter op de marktwaarde. In een markt met sterk dalende of sterk stijgende prijzen kan het verschil behoorlijk oplopen.

5) De WOZ-waarde is een gecalculeerde waarde, de verkoopwaarde is mede afhankelijk van gevoel en emotie
Bij het bepalen van de WOZ-waarde worden talloze niet-verkochte woningen gewaardeerd door ze te vergelijken met één of meer wel verkochte woningen. De verkoopwaarde is het eindresultaat van een verkoopstrategie en daarmee emotie. Als kandidaat-kopers  het gevoel hebben dat ze de enige belangstellende voor een woning zijn, dan zullen ze niet geneigd zijn om een hoog bod uit te brengen. Als er, als gevolg van een uitgekiende verkoopmethode, meerdere kandidaten tegelijkertijd belangstelling tonen, dan drijft dat de prijs op. Een optimale verkoopstrategie leidt tot een hogere opbrengst dan een matige verkoopstrategie. Met dit soort verschillen in opbrengst - en dus in waarde - wordt bij een WOZ-waardering geen rekening gehouden.

Verkoopplannen en benieuwd naar de waarde van uw woning?

Tijdens de crisis op de woningmarkt daalden de prijzen met ruim 20%. Inmiddels is de woningmarkt volop in herstel. In de meest stedelijke gebieden gaat dat herstel het snelst. Bijvoorbeeld in Amsterdam, waar de huizen inmiddels al weer duurder zijn dan voor de crisis. Maar ook elders in Nederland is de markt snel hersetld, vooral in de randstad en de overige meer verstedelijkte gebieden. Ook de WOZ-waarden stijgen. Maar de WOZ-waarde voor het 2017 is gebaseerd op de waardepeildatum 1 januari 2016. En die waarde is gebaseerd op de marktontwikkelingen van eind 2015. De WOZ-waarde geeft een voorzichtige indicatie. Niet meer dan dat. Als u verkoopplannen heeft en wilt weten wat uw woning in de huidige markt waard is, dan zult u een afspraak moeten maken met een NVM-makelaar.


aanbod-de-leeuw-makelaardij

In het werkgebied van De Leeuw Makelaardij (de regio rondom Leiden, Rijnsburg, Katwijk en Sassenheim) zijn onze makelaars u graag van dienst.

 

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder aan ons stellen.

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
zaterdag 16 december 2017

Gerelateerde berichten