De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.
5 minutes reading time (1032 words)

Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!

Ook een mondelinge overeenkomst is rechtsgeldig. Althans, vaak. Want bij het kopen en verkopen van een huis door particulieren gelden andere spelregels. Over het Boemerang-effect van de wettelijke bescherming van de koper van een woning.


Het schriftelijkheidsvereiste bij de particuliere koop van een woning

De particuliere koper van een huis wordt door de Nederlandse wet royaal in bescherming genomen tegen impulsief handelen. Sinds september 2003 geldt dat de koop van een woning door een particulier schriftelijk moet worden aangegaan. En zelfs als de koopovereenkomst door verkoper en koper is ondertekend, mag een koper zich zonder opgaaf van redenen gedurende drie dagen bedenken. Afspraak is afspraak, maar dat geldt niet voor een particulier die een woning koopt. Maar, hoe zit het met de particuliere VERkoper van een huis. Is zijn woord wel bindend ten opzichte van een particuliere verkoper? Over die vraag hebben juristen jarenlang met elkaar overhoop gelegen. De betreffende wet is immers geschreven om de koper te beschermen, niet de verkoper. In december 2011 gaf een uitspraak van de Hoge Raad duidelijkheid: Ook de particuliere verkoper is NIET gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst (in de situatie waarin de koper een pariculier is en een beroep kan doen op de bedenktijd).

Concurrentie voor de koper van een huis?

Dit betekent dat ook een particuliere verkoper zich mag bedenken, totdat hij de koopakte heeft ondertekend. Houdt dat in dat een verkoper daarmee 'zomaar' wegkomt? Volgens de Hoge Raad wel. Slechts in zeer bijzondere gevallen moet een verkoper die zich bedenkt een schadevergoeding betalen aan de koper. Stel dat twee particulieren het met elkaar eens worden over de koop en verkoop van een huis. En dat zich, voordat de koopovereenkomst is ondertekend, een tweede koper meldt die een hoger bedrag wil betalen dan de (eerste) koper. Zolang er geen koopovereenkomst is ondertekend, mag ook een particuliere verkoper zich nog bedenken. En dus mag een woning worden verkocht aan een andere koper die bereid is om meer te betalen dan de eerste koper.

Wie is 'particulier'?

Een 'particuliere' koper of verkoper is iedere natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een rechtspersoon is geen particulier, voor bijvoorbeeld bedrijven, woningbouwcorporaties en gemeenten is een mondelinge koop of verkoop nog steeds rechtsgeldig. Het maakt overigens niet uit of een particuliere koper of verkoper zich laat bijstaan door een makelaar. Een particulier die een vakantiehuisje koopt met het doel om deze te gaan beleggen, werd door de Rechtbank Arnhem als particulier beschouwd. Maar er zijn allerlei grensgevallen denkbaar. Wat nu als een particulier meerdere vakantiehuisjes koopt? Als een ouder een studentenhuis met twintig kamers koopt waar ook zoon of dochter een kamer in gaat huren, is deze koper dan nog particulier? En wat nu als het studentenhuis tien kamers telt? Of zes? En stel dat het nu over een appartement met drie kamers gaat? Het antwoord zal afhangen van de feitelijke omstandigheden van het geval. Voer voor juristen en dus stof voor heel veel toekomstige rechtszaken.

Wat vinden de makelaars van De Leeuw daar eigenlijk van?

Het hoogste recht leidt tot het hoogste onrecht (1). Maar wet is wet. Bij De Leeuw houden we ons aan de regels. Maar tegelijkertijd hechten we grote waarde aan betrouwbaarheid. Natuurlijk kunnen èn willen wij een koper het recht op een wettelijke bedenktijd niet ontzeggen. Maar een particulier die zich soms na dagen of weken onderhandelen alsnog bedenkt, scoort bij ons geen pluspunten. Ook als een verkoper besluit om een mondelinge overeenkomst te negeren, kunnen wij daar niets aan veranderen. Sterker nog, we zijn verplicht om de belangen van onze verkoopopdrachtgever optimaal te behartigen. Als wij, na het bereiken van een mondeling akkoord, te horen krijgen dat een andere koper meer wil bieden, zijn we verplicht om dat met onze verkoop-opdrachtgever te bespreken. En dat doen we dus ook. Maar, eerlijk gezegd, heel enthousiast worden we daar niet van. Zoals gezegd hechten we veel waarde aan betrouwbaarheid en openheid. En ook dat is de waarde van ervaring.

(1) "Summum ius summa iniuria"
Het recht tot op de spits drijven is het onrecht tot op de spits drijven" (Cicero, De Officiis I, 10, 33)


Wat vindt de tuchtrechter er eigenlijk van?

Inmiddels heeft ook de Raad van Toezicht van de NVM zich over een dergelijke zaak uitgesproken. Allereerst de feiten: na bezichtigingen in mei en juni 2013  worden verkopers en 'kopers' het op 17 juni met elkaar eens over de verkoop van een monumentale woning voor € 510.000. De makelaar feliciteert de 'kopers' en stuurt hen per mail op 18 juni een concept van de koopovereenkomst toe. Kort daarna is er contact tussen de verkopers en de 'kopers', waarbij de 'kopers' aangeven het huis toch nog op sommige punten te willen laten keuren. Omdat één van de 'kopers' tijdelijk in het buitenland verblijft, kan de koopovereenkomst niet direct worden ondertekend. Op 22 juni meldt zich echter een andere kandidaat voor het huis die bereid is om, zonder ontbindende voorwaarden èn zonder vragen over de bouwtechnische kwaliteit van het huis,  € 530.000 te betalen. Uiteindelijk wordt de woning aan deze andere kandidaat verkocht.

De klacht: de eerste 'kopers' zijn het met de gang van zaken niet eens en dienen een klacht in tegen de verkopend makelaar omdat de makelaar het huis heeft verkocht terwijl er al sprake was van mondelinge overeenstemming en hen niet in staat heeft gedaan om een tegenbod te doen.
 
De overwegingen van de tuchtrechter: een makelaar heeft in de eerste plaats de belangen te behartigen van zijn opdrachtgever.  De makelaar heeft herhaaldelijk bij de 'eerste koper' aangedrongen op ondertekening van de koopovereenkomst. Toen de nieuwe kandidaat zich aanmeldde, werd er een beter bod gedaan en was de koopovereenkomst met de eerste 'kopers' nog niet ondertekend. Als gevolg van de rechtsontwikkeling op dit onderwerp stond het de makelaar vrij om zijn opdrachtgever te adviseren om met de 'andere kandidaat' in zee te gaan. Een makelaar is daarbij niet verplicht om daarbij aan de 'eerste koper' te melden dat er een ander bod is gedaan of hen in de gelegenheid te stellen om alsnog een bod uit te brengen.

De uitspraak: de klacht is niet gegrond.

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen aan ons stellen.

Gerelateerde berichten

 

Vragen & Reacties 119

Gast - Nathalie op zaterdag 28 oktober 2017 21:02

Hallo Wim,

Kan de verkoper zich na het tekenen van het voorlopig koopcontract door beiden partijen maar voor het termijn van de ontbindende voorwaarden zich terugtrekken omdat uit de bouwtechnische keuring mankementen blijken? Overeengekomen is dat de verkoper de makken oplost die uit de keuring komen, en koper wil een bedrag bij de notaris achterlaten om er zeker van te zijn dat dit werkelijk gebeurt. Verkoper is het daar niet mee eens en wil nu van de koop af. Kan dat?

Hallo Wim, Kan de verkoper zich na het tekenen van het voorlopig koopcontract door beiden partijen maar voor het termijn van de ontbindende voorwaarden zich terugtrekken omdat uit de bouwtechnische keuring mankementen blijken? Overeengekomen is dat de verkoper de makken oplost die uit de keuring komen, en koper wil een bedrag bij de notaris achterlaten om er zeker van te zijn dat dit werkelijk gebeurt. Verkoper is het daar niet mee eens en wil nu van de koop af. Kan dat?
Wim de Leeuw op zaterdag 28 oktober 2017 23:09

Dag Nathalie,

Het antwoord op je vraag is afhankelijk van wat er precies is afgesproken. En vooral van de manier waarop die afspraken in het koopcontract zijn geformuleerd.

Als afgesproken is dat de verkoper de problemen oplost die uit een bouwkundige keuring blijken, dan zal de verkoper dat moeten nakomen.

Als de problemen niet voor de overdracht kunnen worden opgelost, dan lijkt het me volstrekt logisch dat de notaris een gedeelte van de koopsom in depot houdt om te garanderen dat de verkoper zijn verplichtingen gaat nakomen.

De verkoper kan niet zomaar van de koop af.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Nathalie, Het antwoord op je vraag is afhankelijk van wat er precies is afgesproken. En vooral van de manier waarop die afspraken in het koopcontract zijn geformuleerd. Als afgesproken is dat de verkoper de problemen oplost die uit een bouwkundige keuring blijken, dan zal de verkoper dat moeten nakomen. Als de problemen niet voor de overdracht kunnen worden opgelost, dan lijkt het me volstrekt logisch dat de notaris een gedeelte van de koopsom in depot houdt om te garanderen dat de verkoper zijn verplichtingen gaat nakomen. De verkoper kan niet zomaar van de koop af. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Frits op maandag 11 december 2017 16:14

Hallo Wim,

In mei 2017 heeft de tuchtcommissie makelaardij Nederland (http://www.tcmnl.nl/userdata/Uitspraak-Anoniem-16-048%284%29.pdf) waarbij vbo is aangesloten bepaald dat wanneer je alleen een mondelingenoverkomst hebt met verkoper over de koop van een woning de betreffende makelaar verplicht is een eventueel ander bod te melden aan de koper, met de mondeling overeenkomst, voordat dit definitief is door middel van teken koopakte.

Betekend een dergelijke uitspraak dat alle makelaars (of alleen makelaars van vbo) hier aangeboden zijn?


Hallo Wim, In mei 2017 heeft de tuchtcommissie makelaardij Nederland (http://www.tcmnl.nl/userdata/Uitspraak-Anoniem-16-048%284%29.pdf) waarbij vbo is aangesloten bepaald dat wanneer je alleen een mondelingenoverkomst hebt met verkoper over de koop van een woning de betreffende makelaar verplicht is een eventueel ander bod te melden aan de koper, met de mondeling overeenkomst, voordat dit definitief is door middel van teken koopakte. Betekend een dergelijke uitspraak dat alle makelaars (of alleen makelaars van vbo) hier aangeboden zijn?
Wim de Leeuw op maandag 11 december 2017 18:51

Dag Frits,

Dat is best een lastige vraag, die je me stelt.

Strikt formeel is tuchtrechtspraak een vorm van rechtspraak die erop toeziet dat de leden van een beroepsgroep zich aan de gedragsregels van hun beroep houden. Strikt formeel geldt een uitspraak van de tuchtrechter voor VBO-makelaars alleen voor VBO-makelaars, zoals VBO-makelaars formeel ook geen boodschap hebben aan uitspraken van de tuchtrechter van en voor NVM-makelaars. Overigens zijn er ook voor NVM-makelaars gelijksoortige uitspraken gedaan door tuchtrechters.

Het blijft dan de vraag of ook een makelaar die geen lid is van een makelaarsvereniging zoals NVM, LMV of VBO zich aan deze regel zou moeten houden. Ik denk dat dat tòch het geval is. En dus dat deze uitspraak voor alle makelaars geldt.

Zolang de koopakte (bij een particuliere koop) niet door de verkoper is ondertekend, is er formeel nog geen sprake van een koopovereenkomst. Als de makelaar diens opdrachtgever bewust informatie onthoudt over een hoger of interessanter bod, dan benadeelt hij daarmee zijn opdrachtgever. Dat heeft niets te maken met specifieke verenigingsregeltjes van NVM, LMV of VBO maar met professionele dienstverlening die van elke makelaar mag worden verwacht.

Overigens heeft het niet-informeren van de verkoper door de makelaar geen consequenties voor de geldigheid van de verkoop. Als de koopovereenkomst door de verkoper is ondertekend, dan is de verkoper juridisch gebonden ten opzichte van de koper, ook als de makelaar informatie heeft achtergehouden. Als de opdrachtgever kan aantonen dat hij door het gedrag van de makelaar is benadeeld, dan kan hij hem met succes aansprakelijk stellen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw







Dag Frits, Dat is best een lastige vraag, die je me stelt. Strikt formeel is tuchtrechtspraak een vorm van rechtspraak die erop toeziet dat de leden van een beroepsgroep zich aan de gedragsregels van hun beroep houden. Strikt formeel geldt een uitspraak van de tuchtrechter voor VBO-makelaars alleen voor VBO-makelaars, zoals VBO-makelaars formeel ook geen boodschap hebben aan uitspraken van de tuchtrechter van en voor NVM-makelaars. Overigens zijn er ook voor NVM-makelaars gelijksoortige uitspraken gedaan door tuchtrechters. Het blijft dan de vraag of ook een makelaar die geen lid is van een makelaarsvereniging zoals NVM, LMV of VBO zich aan deze regel zou moeten houden. Ik denk dat dat tòch het geval is. En dus dat deze uitspraak voor alle makelaars geldt. Zolang de koopakte (bij een particuliere koop) niet door de verkoper is ondertekend, is er formeel nog geen sprake van een koopovereenkomst. Als de makelaar diens opdrachtgever bewust informatie onthoudt over een hoger of interessanter bod, dan benadeelt hij daarmee zijn opdrachtgever. Dat heeft niets te maken met specifieke verenigingsregeltjes van NVM, LMV of VBO maar met professionele dienstverlening die van elke makelaar mag worden verwacht. Overigens heeft het niet-informeren van de verkoper door de makelaar geen consequenties voor de geldigheid van de verkoop. Als de koopovereenkomst door de verkoper is ondertekend, dan is de verkoper juridisch gebonden ten opzichte van de koper, ook als de makelaar informatie heeft achtergehouden. Als de opdrachtgever kan aantonen dat hij door het gedrag van de makelaar is benadeeld, dan kan hij hem met succes aansprakelijk stellen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Carlos Braga op dinsdag 16 januari 2018 10:11

Goedendag meneer van Leeuwen,

Ik heb een vraag en hoop dat u daar wat licht op kunt werpen.

Mijn ex vrouw en ik hebben een woning verkocht aan een beheerder van een bedrijf verkocht, maar er is nog niks getekend.
Wel is er een notaris mee bezig we hebben al wel onze gegevens gegeven aan de notaris.
Er zou Vrijdag 26-01-2018 getekend moeten worden.
Maar nu komt onze makelaar die heeft een andere koper die eventueel meer wil betalen voor het appartement.
Kunnen wij als particulier nog van deze verkoop af?

Met vriendelijke groet, Carlos Braga

Goedendag meneer van Leeuwen, Ik heb een vraag en hoop dat u daar wat licht op kunt werpen. Mijn ex vrouw en ik hebben een woning verkocht aan een beheerder van een bedrijf verkocht, maar er is nog niks getekend. Wel is er een notaris mee bezig we hebben al wel onze gegevens gegeven aan de notaris. Er zou Vrijdag 26-01-2018 getekend moeten worden. Maar nu komt onze makelaar die heeft een andere koper die eventueel meer wil betalen voor het appartement. Kunnen wij als particulier nog van deze verkoop af? Met vriendelijke groet, Carlos Braga
Wim de Leeuw op dinsdag 16 januari 2018 11:38

Geachte heer Braga,

Begrijp ik goed dat u en uw ex-vrouw particulier zijn en dat de koper een professionele partij is?

In dat geval is er geen sprake van een vormvereiste. Dat houdt in dat de mondelinge overeenstemming rechtsgeldig is. De koper kan en mag zich niet terugtrekken, maar u als verkoper mag dat ook niet.

Dat is ook logisch. Het schriftelijkheidsvereiste, het gegeven dat u als verkoper bij een particuliere verkoop pas gebonden bent als u de koopovereenkomst hebt ondertekend is het gevolg van het feit dat de particuliere koper het wettelijk recht heeft om binnen drie dagen na ondertekening nog af te kunnen van de verkoop. Uw tegenpartij heeft dat recht niet, dus voor u als verkoper is de mondelinge overeenkomst voldoende en rechtsgeldig.

Overigens opvallend dat u zelf een makelaar hebt en deze vraag toch aan mij stelt ;-).

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Braga, Begrijp ik goed dat u en uw ex-vrouw particulier zijn en dat de koper een professionele partij is? In dat geval is er geen sprake van een vormvereiste. Dat houdt in dat de mondelinge overeenstemming rechtsgeldig is. De koper kan en mag zich niet terugtrekken, maar u als verkoper mag dat ook niet. Dat is ook logisch. Het schriftelijkheidsvereiste, het gegeven dat u als verkoper bij een particuliere verkoop pas gebonden bent als u de koopovereenkomst hebt ondertekend is het gevolg van het feit dat de particuliere koper het wettelijk recht heeft om binnen drie dagen na ondertekening nog af te kunnen van de verkoop. Uw tegenpartij heeft dat recht niet, dus voor u als verkoper is de mondelinge overeenkomst voldoende en rechtsgeldig. Overigens opvallend dat u zelf een makelaar hebt en deze vraag toch aan mij stelt ;-). Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Marco van Wegberg op vrijdag 26 januari 2018 15:38

Beste Wim,

Wij zitten momenteel in de situatie dat de verkopende partij, na mondeling akkoord met ons bod, aangeeft dat er een 2e en 3e bod is uitgebracht. Kunnen wij de kosten voor de bouwtechnische keuring verhalen op de verkoper indien deze besluit NIET met óns in zee te gaan?

Met vriendelijke groeten,
Marco van Wegberg

Beste Wim, Wij zitten momenteel in de situatie dat de verkopende partij, na mondeling akkoord met ons bod, aangeeft dat er een 2e en 3e bod is uitgebracht. Kunnen wij de kosten voor de bouwtechnische keuring verhalen op de verkoper indien deze besluit NIET met óns in zee te gaan? Met vriendelijke groeten, Marco van Wegberg
Wim de Leeuw op vrijdag 26 januari 2018 22:01

Beste Marco / geachte heer van Wegberg,

U besluit zelf om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. En als uw mijn blog hebt gelezen, dan hoop ik dat u hebt begrepen dat bij een particuliere koop mondelinge overeenstemming niets waard is.

Tenzij u vooraf met de verkoper expliciet heeft afgesproken dat de kosten van deze keuring voor zijn rekening zou komen als er geen koopovereenkomst met u tot stand zou komen, dan zijn de kosten daarvan (uiteraard!) voor uw rekening.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Marco / geachte heer van Wegberg, U besluit zelf om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. En als uw mijn blog hebt gelezen, dan hoop ik dat u hebt begrepen dat bij een particuliere koop mondelinge overeenstemming niets waard is. Tenzij u vooraf met de verkoper expliciet heeft afgesproken dat de kosten van deze keuring voor zijn rekening zou komen als er geen koopovereenkomst met u tot stand zou komen, dan zijn de kosten daarvan (uiteraard!) voor uw rekening. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Twan op donderdag 15 februari 2018 05:40

Beste Wim,

Ik heb een huis gekocht en koopcontract is 2 maanden geleden al getekend. Er is voor ons een ontbindende clausule opgenomen omdat er nog verzakte erker moest gerepareerd. Nu blijkt deze alleen te stabiliseren zodat hij niet verder zal zakken. Het gaat hierbij maar over 5mm maar we hebben wel betaald voor een herstelde, opgehoogd erker.... met garantie hierop. Wij willen afzien van de koop of een (iets) lagere prijs bedingen. Kan dit geregeld worden zonder het koopcontract opnieuw op te stellen? Want dan krijgen ook de verkopers weer "bedenktijd". Hoe kunnen we dit het beste oplossen? Alvast bedankt voor uw antwoord.

Beste Wim, Ik heb een huis gekocht en koopcontract is 2 maanden geleden al getekend. Er is voor ons een ontbindende clausule opgenomen omdat er nog verzakte erker moest gerepareerd. Nu blijkt deze alleen te stabiliseren zodat hij niet verder zal zakken. Het gaat hierbij maar over 5mm maar we hebben wel betaald voor een herstelde, opgehoogd erker.... met garantie hierop. Wij willen afzien van de koop of een (iets) lagere prijs bedingen. Kan dit geregeld worden zonder het koopcontract opnieuw op te stellen? Want dan krijgen ook de verkopers weer "bedenktijd". Hoe kunnen we dit het beste oplossen? Alvast bedankt voor uw antwoord.
Wim de Leeuw op donderdag 15 februari 2018 08:53

Beste Twan,

Het gaat niet om een opnieuw op te stellen papiertje. Waar het over gaat, is dat jij DEZE koopovereenkomst kennelijk wilt beëindigen en wilt onderhandelen over een nieuwe.

Van de bedenktijd kan je maar één keer gebruik maken. Dat houdt in dat als je een beroep doet op de bedenktijd en daarna binnen zes maanden een nieuwe overeenkomst sluit over dezelfde woning, er geen sprake meer is van een bedenktijd. Die overeenkomst is blijkbaar twee maanden getekend, dus van die bedenktijd kan geen sprake meer zijn.

Natuurlijk kan je deze overeenkomst ontbinden. Als je een beroep doet op een ontbindende voorwaarde waarna er een nieuwe overeenkomst ontstaat, dan krijgen jullie als verkoper opnieuw drie dagen bedenktijd. En na jullie ontbinding is de verkoper pas gebonden als hij de koopovereenkomst heeft ondertekend.

Het probleem dat je - terecht - signaleert, is volgens mij niet op te lossen. Ik kan me voorstellen dat je voor jouw rechtsgevoel geen nieuwe overeenkomst afsluit maar een bestaande overeenkomst aanpast. Maar wat mij betreft werkt dat zo. Misschien dat er een heel listige advocaat te vinden is die hier een oplossing voor kan bedenken. Maar ik zie hem niet!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Twan, Het gaat niet om een opnieuw op te stellen papiertje. Waar het over gaat, is dat jij DEZE koopovereenkomst kennelijk wilt beëindigen en wilt onderhandelen over een nieuwe. Van de bedenktijd kan je maar één keer gebruik maken. Dat houdt in dat als je een beroep doet op de bedenktijd en daarna binnen zes maanden een nieuwe overeenkomst sluit over dezelfde woning, er geen sprake meer is van een bedenktijd. Die overeenkomst is blijkbaar twee maanden getekend, dus van die bedenktijd kan geen sprake meer zijn. Natuurlijk kan je deze overeenkomst ontbinden. Als je een beroep doet op een ontbindende voorwaarde waarna er een nieuwe overeenkomst ontstaat, dan krijgen jullie als verkoper opnieuw drie dagen bedenktijd. En na jullie ontbinding is de verkoper pas gebonden als hij de koopovereenkomst heeft ondertekend. Het probleem dat je - terecht - signaleert, is volgens mij niet op te lossen. Ik kan me voorstellen dat je voor jouw rechtsgevoel geen nieuwe overeenkomst afsluit maar een bestaande overeenkomst aanpast. Maar wat mij betreft werkt dat zo. Misschien dat er een heel listige advocaat te vinden is die hier een oplossing voor kan bedenken. Maar ik zie hem niet! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Rob op maandag 26 februari 2018 19:47

wij hebben een koopcontract met ontbindende voorwaarde hypotheekverstrekker tot 23 feb jl. voor een bedrijfspand met woning (gemengde bestemming) De verkoopmakelaar gaf begin januari aan wie er volgens hem het pand kon taxeren. na opdracht verstrekt te hebben, komt de verkoop makelaar met een alternatieve taxateur, aangesloten bij nwwi, die het ook kon taxeren. na 2 weken druk bezig met taxatie en mailwisselingen met nwwi, blijkt het toch niet te kunnen. Op 14 februari is er opnieuw getaxateerd vanwege het feit dat het pand bedrijfsruimte met woning is. De verkoop makelaar heeft die dag aangegeven dat hij het ook wel logisch vond dat we de termijnen wat zouden opschuiven. dit heeft hij dus niet gedaan. hij heeft vandaag pas overlegd met verkoper die de termijn ontbindende voorwaarde niet wil verlengen. kunnen we de verkoopmakelaar aansprakelijk stellen? moeten we al rechtsbijstand inschakelen? Ik heb nog geen taxatie rapport, dus ook nog geen hypotheekadvies. Wel een afgelopend ontbindende factor, een datum voor een bankgarantie en een overdrachtsdatum.

wij hebben een koopcontract met ontbindende voorwaarde hypotheekverstrekker tot 23 feb jl. voor een bedrijfspand met woning (gemengde bestemming) De verkoopmakelaar gaf begin januari aan wie er volgens hem het pand kon taxeren. na opdracht verstrekt te hebben, komt de verkoop makelaar met een alternatieve taxateur, aangesloten bij nwwi, die het ook kon taxeren. na 2 weken druk bezig met taxatie en mailwisselingen met nwwi, blijkt het toch niet te kunnen. Op 14 februari is er opnieuw getaxateerd vanwege het feit dat het pand bedrijfsruimte met woning is. De verkoop makelaar heeft die dag aangegeven dat hij het ook wel logisch vond dat we de termijnen wat zouden opschuiven. dit heeft hij dus niet gedaan. hij heeft vandaag pas overlegd met verkoper die de termijn ontbindende voorwaarde niet wil verlengen. kunnen we de verkoopmakelaar aansprakelijk stellen? moeten we al rechtsbijstand inschakelen? Ik heb nog geen taxatie rapport, dus ook nog geen hypotheekadvies. Wel een afgelopend ontbindende factor, een datum voor een bankgarantie en een overdrachtsdatum.
Wim de Leeuw op dinsdag 27 februari 2018 03:13

Dag Rob,

Begrijp ik je vraag goed als ik tot de conclusie kom dat jullie een bedrijfspand met woning hebben gekocht onder een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering, waarvan de ontbindende voorwaarden inmiddels verlopen zijn terwijl jullie nog geen aanbod hebben voor een passende hypotheek?

Ik vrees dat de kaarten iets anders liggen dan je vraagstelling suggereert. Ik stel voor dat je mijn blog Ontbindende voorwaarden, een niet vrijblijvend voorbehoud leest.

Een verkopend makelaar is ingeschakeld door de verkoper èn wordt betaald door de verkoper met als uitsluitende opdracht om diens belangen te vertegenwoordigen.

De verantwoordelijkheid om 'al het redelijk mogelijke doen' om te zorgen dat de koop doorgang kan vinden en om bijtijds verlenging van de ontbindende voorwaarde te vragen of de ontbinding tijdig in te roepen, ligt bij de koper. Niet bij de verkoper of diens makelaar. Dat staat duidelijk in de koopovereenkomst omschreven.

Ik ben er niet honderd procent zeker van hoe een rechter over deze casus zou oordelen. Blijkbaar heeft de verkopend makelaar wel een rol gespeeld bij het verstrekken van de taxatie-opdracht, wat inhoudt dat de verkopend makelaar wel een rol in jullie proces heeft gespeeld en daarin dus enige verantwoordelijkheid heeft genomen. Ik kan me echter niet voorstellen dat die verantwoordelijkheid zover gaat dat de makelaar aansprakelijk wordt voor het feit dat jullie een termijn hebben laten verlopen.

Als de verkopend makelaar (of zijn bedrijf) als hypotheekadviseur betrokken is bij het financieringsproces, dan zou dat zijn verantwoordelijkheid weer wat zwaarder maken.

Een complicerende factor is dat jullie een bedrijfspand met woning hebben gekocht. De verantwoordelijkheid van een (professioneel) makelaar ligt zwaarder ten opzichte van een particulier of consument. Maar daarvan lijkt me hier dus geen sprake.

Ik denk inderdaad dat je rechtshulp moet inschatten en ben benieuwd hoe deze casus afloopt. Zou je me op de hoogte willen houden?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Rob, Begrijp ik je vraag goed als ik tot de conclusie kom dat jullie een bedrijfspand met woning hebben gekocht onder een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering, waarvan de ontbindende voorwaarden inmiddels verlopen zijn terwijl jullie nog geen aanbod hebben voor een passende hypotheek? Ik vrees dat de kaarten iets anders liggen dan je vraagstelling suggereert. Ik stel voor dat je mijn blog [url=https://www.deleeuw.nl/blog/ervaring-van-waarde/614-ontbindende-voorwaarden-een-niet-vrijblijvend-voorbehoud]Ontbindende voorwaarden, een niet vrijblijvend voorbehoud[/url] leest. Een verkopend makelaar is ingeschakeld door de verkoper èn wordt betaald door de verkoper met als uitsluitende opdracht om diens belangen te vertegenwoordigen. De verantwoordelijkheid om 'al het redelijk mogelijke doen' om te zorgen dat de koop doorgang kan vinden en om bijtijds verlenging van de ontbindende voorwaarde te vragen of de ontbinding tijdig in te roepen, ligt bij de koper. Niet bij de verkoper of diens makelaar. Dat staat duidelijk in de koopovereenkomst omschreven. Ik ben er niet honderd procent zeker van hoe een rechter over deze casus zou oordelen. Blijkbaar heeft de verkopend makelaar wel een rol gespeeld bij het verstrekken van de taxatie-opdracht, wat inhoudt dat de verkopend makelaar wel een rol in jullie proces heeft gespeeld en daarin dus enige verantwoordelijkheid heeft genomen. Ik kan me echter niet voorstellen dat die verantwoordelijkheid zover gaat dat de makelaar aansprakelijk wordt voor het feit dat jullie een termijn hebben laten verlopen. Als de verkopend makelaar (of zijn bedrijf) als hypotheekadviseur betrokken is bij het financieringsproces, dan zou dat zijn verantwoordelijkheid weer wat zwaarder maken. Een complicerende factor is dat jullie een bedrijfspand met woning hebben gekocht. De verantwoordelijkheid van een (professioneel) makelaar ligt zwaarder ten opzichte van een particulier of consument. Maar daarvan lijkt me hier dus geen sprake. Ik denk inderdaad dat je rechtshulp moet inschatten en ben benieuwd hoe deze casus afloopt. Zou je me op de hoogte willen houden? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - daan op donderdag 12 april 2018 19:09

Hoi even een vraagje waar ik niets over kan vinden. Is een mondelinge overeenkomst rechtsgeldig als de verkoper een particulier is en de koper een professioneel is.

Hoi even een vraagje waar ik niets over kan vinden. Is een mondelinge overeenkomst rechtsgeldig als de verkoper een particulier is en de koper een professioneel is.
Wim de Leeuw op vrijdag 13 april 2018 13:22

Dag Daan,

Jouw vraag inspireerde me om een nieuwe blog te schrijven: Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste).

Het antwoord op je vraag: de professionele koper heeft GEEN bedenktijd en dus kan de particuliere verkoper zich niet op het schriftelijkheidsvereiste beroepen. De mondelinge overeenkomst is wel degelijk rechtsgeldig.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Daan, Jouw vraag inspireerde me om een nieuwe blog te schrijven: [url=https://deleeuw.nl/blog/woningmarkt/719-wanneer-is-mondelinge-koop-rechtsgeldig-het-schriftelijkheidsvereiste]Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste)[/url]. Het antwoord op je vraag: de professionele koper heeft GEEN bedenktijd en dus kan de particuliere verkoper zich niet op het schriftelijkheidsvereiste beroepen. De mondelinge overeenkomst is wel degelijk rechtsgeldig. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - daan op zaterdag 14 april 2018 08:18

goedemorgen,maar wat als de professionele koper zich voor heeft gedaan als een particuliere koper, want deze koper wilde het huis voor zich zelf kopen en er ook zelf in wonen hij moest volgens hem zelfs zijn eigen huis verkopen om het geld bij elkaar te krijgen, dan is er toch geen sprake van professionele koop?
hij heeft het zelfs nu voor elkaar dat er beslaglegging is op het huis.

goedemorgen,maar wat als de professionele koper zich voor heeft gedaan als een particuliere koper, want deze koper wilde het huis voor zich zelf kopen en er ook zelf in wonen hij moest volgens hem zelfs zijn eigen huis verkopen om het geld bij elkaar te krijgen, dan is er toch geen sprake van professionele koop? hij heeft het zelfs nu voor elkaar dat er beslaglegging is op het huis.
Gast - Gre op zondag 15 april 2018 01:47

Ik heb een vraagje. In februari t/m maart waren er mensen bezig met onze woning. Waren al met een aannemer geweest, maar de aannemer had nog steeds geen offerte uitgebracht. Toen belde mijn makelaar op dat iemand een bod had uitgebracht. Ze waren al eens in 2015 wezen kijken. Het was ook een makelaar die voor zijn dochter belde. Ze moest haar eigen huis nog verkopen, maar haar moeder die weer getrouwd was met een vermogend man wilde het koopbedrag wel voorschieten totdat ze haar eigen huis had verkocht. Ze wilden dat we er per 2 juli uitgingen, maar dat was te vroeg voor ons. Ze stelden voor dat het dan Juridisch overging en dat we gratis nog tot 1 oktober mochten blijven wonen. Ik heb gevraagd aan mijn makelaar wat dat nu precies inhield. Juridisch. Niks zei hij alleen dat je dan al het geld krijgt. Ik zeg dat hoef ik eigenlijk niet. Nee maar als je dan een huis ziet, dan kun je er zo in. Nu als er niks anders achter zit is het goed. Er was nog een ontbindende voorwaarde van bodemonderzoek. Dat zou zo gauw mogelijk gebeuren en ze zouden tijd krijgen tot 4 mei. Onze makelaar heeft ons vrijdag voor een week smiddags het koopcontract gemaild en we hebben het zondags uitgeprint, waren weg, En toen zag ik opeens dat de zaak van haar moeder op het koopcontract stond. Dus s-maandags direkt de makelaar opgebeld wat dat betekende en of dat ook voor ons veranderde. Nee niks. Maar toch ga je dan denken waarom krijgen we het geld zo vroeg en waarom opeens haar moeder. Afgelopen woensdagmiddag kwamen we bij de makelaar om te tekenen, maar toen waren er weer allemaal andere ontbindende voorwaarden gemaakt waar we het niet mee eens waren. Opeens moesten de twee gierkelders schoongemaakt worden. Ze wisten van te voren dat die er zitten. 3 dagen bedenktijd moest erin. en ga zo maar door. Er is niet getekend omdat er zoveel veranderd moest worden. Toen we naar huis gingen dacht ik 3 dagen bedenktijd waarom, die heb je toch al. Dus dagen op internet gezeten en denk niet dat ik zonder het te weten van particulier naar bedrijf zijn gegaan, zonder dat de makelaar daar ons over heeft ingelicht. Ook heb ik gehoord dat als het Juridisch over is gegaan en wij hier nog wonen, hier gewoon zijn gaan kan gaan. Ook is er niks geregeld over wie er aansprakelijk is als er wat gebeurd of kapot gaat. Kan dat maar zo De vader, ook de makelaar van de dochter was aan het onderhandelen en dan op het koopcontract staat de naam van de moeder de ex vrouw van de makelaar. Dit willen we niet en hebben we aangegeven aan onze makelaar. Zijn antwoordt was dat we maar een paar dagen moesten afkoelen. Aanstaande donderdag zou het bodemonderzoek plaatsvinden, het contract is niet getekend omdat we precies willen weten waarom het zo is gegaan. En zijn we verplicht om dat wel te laten doen.

Ik heb een vraagje. In februari t/m maart waren er mensen bezig met onze woning. Waren al met een aannemer geweest, maar de aannemer had nog steeds geen offerte uitgebracht. Toen belde mijn makelaar op dat iemand een bod had uitgebracht. Ze waren al eens in 2015 wezen kijken. Het was ook een makelaar die voor zijn dochter belde. Ze moest haar eigen huis nog verkopen, maar haar moeder die weer getrouwd was met een vermogend man wilde het koopbedrag wel voorschieten totdat ze haar eigen huis had verkocht. Ze wilden dat we er per 2 juli uitgingen, maar dat was te vroeg voor ons. Ze stelden voor dat het dan Juridisch overging en dat we gratis nog tot 1 oktober mochten blijven wonen. Ik heb gevraagd aan mijn makelaar wat dat nu precies inhield. Juridisch. Niks zei hij alleen dat je dan al het geld krijgt. Ik zeg dat hoef ik eigenlijk niet. Nee maar als je dan een huis ziet, dan kun je er zo in. Nu als er niks anders achter zit is het goed. Er was nog een ontbindende voorwaarde van bodemonderzoek. Dat zou zo gauw mogelijk gebeuren en ze zouden tijd krijgen tot 4 mei. Onze makelaar heeft ons vrijdag voor een week smiddags het koopcontract gemaild en we hebben het zondags uitgeprint, waren weg, En toen zag ik opeens dat de zaak van haar moeder op het koopcontract stond. Dus s-maandags direkt de makelaar opgebeld wat dat betekende en of dat ook voor ons veranderde. Nee niks. Maar toch ga je dan denken waarom krijgen we het geld zo vroeg en waarom opeens haar moeder. Afgelopen woensdagmiddag kwamen we bij de makelaar om te tekenen, maar toen waren er weer allemaal andere ontbindende voorwaarden gemaakt waar we het niet mee eens waren. Opeens moesten de twee gierkelders schoongemaakt worden. Ze wisten van te voren dat die er zitten. 3 dagen bedenktijd moest erin. en ga zo maar door. Er is niet getekend omdat er zoveel veranderd moest worden. Toen we naar huis gingen dacht ik 3 dagen bedenktijd waarom, die heb je toch al. Dus dagen op internet gezeten en denk niet dat ik zonder het te weten van particulier naar bedrijf zijn gegaan, zonder dat de makelaar daar ons over heeft ingelicht. Ook heb ik gehoord dat als het Juridisch over is gegaan en wij hier nog wonen, hier gewoon zijn gaan kan gaan. Ook is er niks geregeld over wie er aansprakelijk is als er wat gebeurd of kapot gaat. Kan dat maar zo De vader, ook de makelaar van de dochter was aan het onderhandelen en dan op het koopcontract staat de naam van de moeder de ex vrouw van de makelaar. Dit willen we niet en hebben we aangegeven aan onze makelaar. Zijn antwoordt was dat we maar een paar dagen moesten afkoelen. Aanstaande donderdag zou het bodemonderzoek plaatsvinden, het contract is niet getekend omdat we precies willen weten waarom het zo is gegaan. En zijn we verplicht om dat wel te laten doen.
Wim de Leeuw op zondag 15 april 2018 10:22

Dag Gré,

Ik begrijp uit je vraag het volgende:

1) De koper van jullie huis wordt financieel geholpen door haar 'ouders';
2) Het huis zou op 2 juli overgedragen worden maar jullie mochten tot 1 oktober in het huis blijven wonen;
3) De kopers hebben het huis gekocht op voorwaarde van een positieve uitslag van een bodemonderzoek;
4) De ouders blijken nu de kopers te zijn;

Heel eerlijk gezegd zie ik het probleem niet zo. Jullie krijgen op 2 juli je geld en je mag vervolgens blijven wonen tot 1 oktober. Natuurlijk zijn daar risico's aan verbonden. Voor de koper! Niet zozeer voor jullie.

Wat maakt het voor jullie uit of de dochter het huis koopt of de ouders?

En, de belangrijkste vraag, jullie hebben een makelaar ingehuurd om jullie te helpen. Wat maakt dat jullie zelf op het internet op zoek moeten naar de antwoorden, terwijl je een makelaar hebt ingehuurd om jullie te ontzorgen?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Gré, Ik begrijp uit je vraag het volgende: 1) De koper van jullie huis wordt financieel geholpen door haar 'ouders'; 2) Het huis zou op 2 juli overgedragen worden maar jullie mochten tot 1 oktober in het huis blijven wonen; 3) De kopers hebben het huis gekocht op voorwaarde van een positieve uitslag van een bodemonderzoek; 4) De ouders blijken nu de kopers te zijn; Heel eerlijk gezegd zie ik het probleem niet zo. Jullie krijgen op 2 juli je geld en je mag vervolgens blijven wonen tot 1 oktober. Natuurlijk zijn daar risico's aan verbonden. Voor de koper! Niet zozeer voor jullie. Wat maakt het voor jullie uit of de dochter het huis koopt of de ouders? En, de belangrijkste vraag, jullie hebben een makelaar ingehuurd om jullie te helpen. Wat maakt dat jullie zelf op het internet op zoek moeten naar de antwoorden, terwijl je een makelaar hebt ingehuurd om jullie te ontzorgen? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Wim de Leeuw op zondag 15 april 2018 10:06

Dag Daan,

Het gaat er bij het begrip 'professionele koop' om of de koper handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Ik ben ondernemer en makelaar. Maar als ik privé, voor mijzelf, een bod doe op een huis waar ik met mijn gezin wil gaan wonen, dan is er toch ècht sprake van een particuliere koop. Stel dat ik vanuit mijn bedrijf zou overwegen om een huis te kopen waar medewerkers tijdelijk in zouden kunnen wonen, dan handel ik in de uitoefening van mijn bedrijf en is het dus een professionele en geen particuliere transactie.

Wat maakt dat jij denkt dat er sprake is van een professionele koper?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Daan, Het gaat er bij het begrip 'professionele koop' om of de koper handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Ik ben ondernemer en makelaar. Maar als ik privé, voor mijzelf, een bod doe op een huis waar ik met mijn gezin wil gaan wonen, dan is er toch ècht sprake van een particuliere koop. Stel dat ik vanuit mijn bedrijf zou overwegen om een huis te kopen waar medewerkers tijdelijk in zouden kunnen wonen, dan handel ik in de uitoefening van mijn bedrijf en is het dus een professionele en geen particuliere transactie. Wat maakt dat jij denkt dat er sprake is van een professionele koper? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - daan op zondag 15 april 2018 19:04

goedeavond wim,nou er is dus beslag gelegt op het pand hierbij heeft de zogenaamde koper een verklaring afgelegt bij zijn advokaad waarbij hij beweerd als bedrijf zijnde te hebben gehandeld om zo zijn gelijk te proberen te krijgen.Maar komt dus
erg ongelovig over als hij namens zijn bedrijf handeld maar er zelf en met zijn familie erin gaat wonen. [dus particuliere verkoop].wij zijn van plan om de rechtzaak af te wachten en om een vastgoed advokaad in handen te nemen.beste wim iedergeval alvast bedankt met het meedenken.Wij denken ondanks zijn verklaringen dat het best/hoop goed zou kunnen uitpakken voor ons,hoop alleen dat de rechtzaak niet heel lang zal duren zodat wij weer verder kunnen en dit achter ons kunnen laten.mvg

goedeavond wim,nou er is dus beslag gelegt op het pand hierbij heeft de zogenaamde koper een verklaring afgelegt bij zijn advokaad waarbij hij beweerd als bedrijf zijnde te hebben gehandeld om zo zijn gelijk te proberen te krijgen.Maar komt dus erg ongelovig over als hij namens zijn bedrijf handeld maar er zelf en met zijn familie erin gaat wonen. [dus particuliere verkoop].wij zijn van plan om de rechtzaak af te wachten en om een vastgoed advokaad in handen te nemen.beste wim iedergeval alvast bedankt met het meedenken.Wij denken ondanks zijn verklaringen dat het best/hoop goed zou kunnen uitpakken voor ons,hoop alleen dat de rechtzaak niet heel lang zal duren zodat wij weer verder kunnen en dit achter ons kunnen laten.mvg
Wim de Leeuw op maandag 16 april 2018 09:04

Dag Daan,

Wat een vervelende zaak. Heel verstandig dat jullie een advocaat inhuren. Ik ben erg benieuwd hoe deze zaak zich gaat ontwikkelen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Daan, Wat een vervelende zaak. Heel verstandig dat jullie een advocaat inhuren. Ik ben erg benieuwd hoe deze zaak zich gaat ontwikkelen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - daan op zondag 15 april 2018 19:09

goedeavond iets vergeten:nog een vraagje het schijnt dat de verkoper zich ook kan wenden tot artikel 7.2 of 7.3 betreft schriftelijke overeenkomst,hoe kan ik dat eventueel doen?

goedeavond iets vergeten:nog een vraagje het schijnt dat de verkoper zich ook kan wenden tot artikel 7.2 of 7.3 betreft schriftelijke overeenkomst,hoe kan ik dat eventueel doen?
Wim de Leeuw op maandag 16 april 2018 09:15

Dag Daan,

Ik begrijp niet wat je bedoelt. Jezelf wenden tot betekent 'iemand benaderen om iets te vragen of te zeggen'. Artikel 7.2 en 7.3, van wat?

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Daan, Ik begrijp niet wat je bedoelt. Jezelf wenden tot betekent 'iemand benaderen om iets te vragen of te zeggen'. Artikel 7.2 en 7.3, van wat? Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - daan op donderdag 19 april 2018 05:34

goedemorgen,nee ik bedoelde dacht artikel 7.2 bw zo hete dat:


Titel 1. Koop en ruil
Afdeling 1. Koop: Algemene bepalingen
Artikel 2
1.
De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.

goedemorgen,nee ik bedoelde dacht artikel 7.2 bw zo hete dat: Titel 1. Koop en ruil Afdeling 1. Koop: Algemene bepalingen Artikel 2 1. De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.
Wim de Leeuw op donderdag 19 april 2018 11:39

Beste Daan,

Vooropgesteld dat er sprake is van een overeenkomst, dan moet de koopakte aan de koper ter hand worden gesteld, waarna de drie dagen bedenktijd gaat lopen.

Daar zijn verder geen vormvereisten voor, je kunt de verkoper of diens makelaar vragen om een akte te maken.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Daan, Vooropgesteld dat er sprake is van een overeenkomst, dan moet de koopakte aan de koper ter hand worden gesteld, waarna de drie dagen bedenktijd gaat lopen. Daar zijn verder geen vormvereisten voor, je kunt de verkoper of diens makelaar vragen om een akte te maken. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - daan op vrijdag 20 april 2018 05:07

goedemorgen, we gaan het verder uitpuzelen iedergeval bedankt u hoort nog van mij.

goedemorgen, we gaan het verder uitpuzelen iedergeval bedankt u hoort nog van mij.
Gast - Daan op woensdag 25 april 2018 19:25

Goedeavond, meneer de leeuw.
Helaas moeten het voor de rechter komen.
Maar dat is pas in oktober. Is er een mogelijkheid om het te versnellen.
Mvg daan

Goedeavond, meneer de leeuw. Helaas moeten het voor de rechter komen. Maar dat is pas in oktober. Is er een mogelijkheid om het te versnellen. Mvg daan
Wim de Leeuw op woensdag 25 april 2018 22:39

Dag Daan,

Dat lijkt me een vraag om aan jullie advocaat te stellen... Ik ben 'slechts' makelaar ;-).

Het lijkt me niet dat er sprake is van een spoedeisend belang, dus een kort geding is geen oplossing.

Hou er maar rekening mee dat een procedure zoals deze jaren! kan duren!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Daan, Dat lijkt me een vraag om aan jullie advocaat te stellen... Ik ben 'slechts' makelaar ;-). Het lijkt me niet dat er sprake is van een spoedeisend belang, dus een kort geding is geen oplossing. Hou er maar rekening mee dat een procedure zoals deze jaren! kan duren! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - daan op donderdag 26 april 2018 16:05

goede avond,daar zijn wij ook bang voor,en dan heeft de eerste koper toch zijn zin.
ieder geval bedankt. Ik hou u op de hoogte van wat er is gebeurt.
die eerste potencieelle koper wilde iedergeval gaan praten met ons samen met zijn advokaat,
ben benieuwd wat hij te vertellen heeft,wel een klein vermoeden.
mvg daan

goede avond,daar zijn wij ook bang voor,en dan heeft de eerste koper toch zijn zin. ieder geval bedankt. Ik hou u op de hoogte van wat er is gebeurt. die eerste potencieelle koper wilde iedergeval gaan praten met ons samen met zijn advokaat, ben benieuwd wat hij te vertellen heeft,wel een klein vermoeden. mvg daan
Gast - Wendy Vd klooster op zondag 10 juni 2018 03:49

Hallo.
Prettige uitleg. Dank daarvoor.

Wij kopen van een kerkgenootschap, valt deze onder particulier recht of niet. Dit ivm de mondelinge overeenkomst van het bod.

Vriendelijke groet, wendy

Hallo. Prettige uitleg. Dank daarvoor. Wij kopen van een kerkgenootschap, valt deze onder particulier recht of niet. Dit ivm de mondelinge overeenkomst van het bod. Vriendelijke groet, wendy
Wim de Leeuw op zondag 10 juni 2018 10:47

Dag Wendy,

Ik denk dat er op zichzelf nog best een discussie te voeren is over de vraag of je kerkgenootschappen nu moet vergelijken met een consument of met een bedrijf. Een kerkgenootschap is geen 'natuurlijk persoon'. Maar tegelijkertijd is een kerkgenootschap ook geen 'beroep of bedrijf', maar wel een rechtspersoon (Art. 2:2 lid 1 BW bepaalt: “Kerkgenootschappen, alsmede hun zelfstandige onderdelen en lichamen waarin zij zijn verenigd, bezitten rechtspersoonlijkheid.”).

Ik denk dat de kans groot is dat een recht tot de conclusie zal komen dat er geen sprake is van een consumentenkoop, omdat de verkoper geen natuurlijk persoon is. Maar als ik advocaat zou zijn, zou ik het best aandurven om daarover een proces aan te gaan.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Dag Wendy, Ik denk dat er op zichzelf nog best een discussie te voeren is over de vraag of je kerkgenootschappen nu moet vergelijken met een consument of met een bedrijf. Een kerkgenootschap is geen 'natuurlijk persoon'. Maar tegelijkertijd is een kerkgenootschap ook geen 'beroep of bedrijf', maar wel een rechtspersoon (Art. 2:2 lid 1 BW bepaalt: “Kerkgenootschappen, alsmede hun zelfstandige onderdelen en lichamen waarin zij zijn verenigd, bezitten rechtspersoonlijkheid.”). Ik denk dat de kans groot is dat een recht tot de conclusie zal komen dat er geen sprake is van een consumentenkoop, omdat de verkoper geen natuurlijk persoon is. Maar als ik advocaat zou zijn, zou ik het best aandurven om daarover een proces aan te gaan. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Wendy op maandag 11 juni 2018 07:21

Goedemorgen Wim, dank voor uw heldere reactie.
Laten we hopen dat het niet zo ver gaat komen dat we hier te maken mee krijgen. Maar fijn om vooraf te weten waar we aan toe zijn.

Groet wendy

Goedemorgen Wim, dank voor uw heldere reactie. Laten we hopen dat het niet zo ver gaat komen dat we hier te maken mee krijgen. Maar fijn om vooraf te weten waar we aan toe zijn. Groet wendy
Wim de Leeuw op maandag 11 juni 2018 10:20

Dag Wendy,

Ik ben benieuwd naar de verdere afloop!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Wendy, Ik ben benieuwd naar de verdere afloop! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - michiel op maandag 11 juni 2018 09:52

Ik lees dat een mondeling bod niet bindend is, is een schriftelijke prijsafspraak per mail dit wel?

Ik lees dat een mondeling bod niet bindend is, is een schriftelijke prijsafspraak per mail dit wel?
Wim de Leeuw op maandag 11 juni 2018 10:25

Dag Michiel,

Je hebt in elk geval een belangrijk gedeelte van mijn blog gelezen en begrepen. Een mondeling bod is bij een particuliere koop van een woning weinig waard.

Een schriftelijke prijsafspraak per mail ook niet.

Met het 'schriftelijkheidsheidsvereiste' wordt bedoeld dat de particuliere koop van een woning pas rechtsgeldig is voor de verkoper nadat hij zijn handtekening onder de SCHRIFTELIJKE KOOPOVEREENKOMST heeft gezet. De koper kan de schriftelijke overeenkomst, binnen drie (werk)dagen na ondertekening nog ontbinden zonder opgave van redenen.

Met vriendelijke groet,

Wim de Leeuw

Dag Michiel, Je hebt in elk geval een belangrijk gedeelte van mijn blog gelezen en begrepen. Een mondeling bod is bij een particuliere koop van een woning weinig waard. Een schriftelijke prijsafspraak per mail ook niet. Met het 'schriftelijkheidsheidsvereiste' wordt bedoeld dat de particuliere koop van een woning pas rechtsgeldig is voor de verkoper nadat hij zijn handtekening onder de SCHRIFTELIJKE KOOPOVEREENKOMST heeft gezet. De koper kan de schriftelijke overeenkomst, [url=https://www.deleeuw.nl/blog/ervaring-van-waarde/631-hoeveel-dagen-duurt-de-drie-dagen-bedenktijd]binnen drie (werk)dagen na ondertekening[/url] nog ontbinden zonder opgave van redenen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Susan op zaterdag 23 juni 2018 11:25

Wij (particulieren) hebben een bod gedaan op een woning. Dat bod is door verkoper (Onroerend Goed BV) geaccepteerd. Nog voor het tekenen van de koopakte (dit duurt nu al 3 maanden en de vertraging ligt niet bij ons) Zijn er een aantal zaken gewijzigd in ons nadeel. Er blijkt toch geen recht van overpad voor de achterom. De opleverdatum is met minimaal 4 maanden uitgesteld. En de verkoper wil een mogelijkheid halverwege het traject (er is sprake van funderingsherstel) de mogelijkheid om te ontbinden wanneer het onvoorzien langer zal gaan duren. zonder kosten.

Er zijn dus 3 zaken gewijzigd tov de situatie waarop wij ons bod hadden geplaatst. Wij stellen zeer redelijke compensatie voor. Maar ipv over die redelijkheid te twisten zegt de makelaar niet akkoord te gaan met ons voorstel omdat er nog andere kopers klaarstaan. Chantage? Gijzeling? Kan een verkoper de spelregels wijzigen en moeten wij daarmee akkoord gaan?

Als we niet akkoord gaan krijgen we het huis niet.

Wij willen het huis niet kwijt, maar er wordt ons nu schade in de schoenen geschoven, dat voelt heel erg onprettig.

Ik studeer zelf voor makelaar en kan een heleboel terugvinden, maar juist die periode VOOR het tekenen, dat er aan de kant van de verkoper iets wijzigt ten nadele van de koper kom ik niet vaak tegen. Wel bij particulieren, dan ziet de verkoper er gewoon vanaf. Maar in dit geval kunnen ze er niet vanaf zien, maar volgens mij mogen ze het ook niet erger maken toch?

Ik hoop dat u kan helpen.

Wij (particulieren) hebben een bod gedaan op een woning. Dat bod is door verkoper (Onroerend Goed BV) geaccepteerd. Nog voor het tekenen van de koopakte (dit duurt nu al 3 maanden en de vertraging ligt niet bij ons) Zijn er een aantal zaken gewijzigd in ons nadeel. Er blijkt toch geen recht van overpad voor de achterom. De opleverdatum is met minimaal 4 maanden uitgesteld. En de verkoper wil een mogelijkheid halverwege het traject (er is sprake van funderingsherstel) de mogelijkheid om te ontbinden wanneer het onvoorzien langer zal gaan duren. zonder kosten. Er zijn dus 3 zaken gewijzigd tov de situatie waarop wij ons bod hadden geplaatst. Wij stellen zeer redelijke compensatie voor. Maar ipv over die redelijkheid te twisten zegt de makelaar niet akkoord te gaan met ons voorstel omdat er nog andere kopers klaarstaan. Chantage? Gijzeling? Kan een verkoper de spelregels wijzigen en moeten wij daarmee akkoord gaan? Als we niet akkoord gaan krijgen we het huis niet. Wij willen het huis niet kwijt, maar er wordt ons nu schade in de schoenen geschoven, dat voelt heel erg onprettig. Ik studeer zelf voor makelaar en kan een heleboel terugvinden, maar juist die periode VOOR het tekenen, dat er aan de kant van de verkoper iets wijzigt ten nadele van de koper kom ik niet vaak tegen. Wel bij particulieren, dan ziet de verkoper er gewoon vanaf. Maar in dit geval kunnen ze er niet vanaf zien, maar volgens mij mogen ze het ook niet erger maken toch? Ik hoop dat u kan helpen.
Wim de Leeuw op zaterdag 23 juni 2018 12:50

Dag Susan,

Dat het bod is geaccepteerd, wil nog niet automatisch zeggen dat er sprake is van wilsovereenstemming over de verkoop, want blijkbaar is er nog geen overeenstemming bereikt over 1) de opleveringsdatum en 2) de situatie met het funderingsherstel. Jullie zijn het blijkbaar over een aantal dingen eens, maar niet over alles. En blijkbaar bestaat er verschil van mening over voor beide partijen belangrijke onderdelen van de verkoop.

Ik begrijp niet waarom dat chantage of gijzeling zou zijn. Jullie zijn het ten dele eens, ten dele oneens. En als jullie het niet eens worden, dan kunnen jullie als potentiële koper en de verkoper hun eigen weg gaan.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Susan, Dat het bod is geaccepteerd, wil nog niet automatisch zeggen dat er sprake is van wilsovereenstemming over de verkoop, want blijkbaar is er nog geen overeenstemming bereikt over 1) de opleveringsdatum en 2) de situatie met het funderingsherstel. Jullie zijn het blijkbaar over een aantal dingen eens, maar niet over alles. En blijkbaar bestaat er verschil van mening over voor beide partijen belangrijke onderdelen van de verkoop. Ik begrijp niet waarom dat chantage of gijzeling zou zijn. Jullie zijn het ten dele eens, ten dele oneens. En als jullie het niet eens worden, dan kunnen jullie als potentiële koper en de verkoper hun eigen weg gaan. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Susan op maandag 25 juni 2018 16:17

De woning werd verkocht met een open huis en we kregen geen stukken vooraf aan de inschrijving.
De info vooraf zei oplevering na de zomer inc nieuwe fundering.
We hebben een koopcontract toegestuurd gekregen wat dit bevestigde.
Dit koopcontract rammelde nogal en wij hebben een aantal vragen gesteld zoals:
- Graag ontvangen wij de stukken waaruit het recht van overpad zou blijken. (ons is verteld dat dat er is, blijkt nergens uit)
- Hoe wordt de vloer opgeleverd (ons is verteld geisoleerd, werd later ontkend, staat nergens, graag opnemen in koopakte of bijlage offerte aannemer)
geen rare vragen denk ik.

Nog geen dag na ontvangst van de akte en het stellen van de vragen kwam het nieuws (en dit was ook voor verkoper een schok, hoewel deze (of de makelaar) had kunnen weten dat de vergunning nog helemaal niet eens was aangevraagd) dat de start van de funderingswerkzaamheden niet half april zou beginnen, maar na de bouwvak, half september.

De vraag over het recht van overpad heeft de makelaar 2 vervolgens maanden bezig gehouden, er werd van alles uitgezocht, maar bleek er toch uiteindelijk niet te zijn, kon wel verder geregeld worden (misschien) maar op onze kosten.

2 maanden na onze reactie op de concept Koopakte kregen we bovendien de mededeling dat verkoper zich inmiddels had beseft dat er bij funderingswerkzaamheden ook misschien wel archeologische vondsten gedaan zouden kunnen wordn, dus wilde verkoper alsnog een clausule opnemen waardoor zij er in oktober, tijdens de sloopwerkzaamheden kon ontbinden mocht dit het geval zijn.

Wij hebben toen een redelijke vergoeding voorgesteld voor de onkosten die wij maken door de latere oplevering (7000,- op een koopsom van 367000) (dit kunnen wij onderbouwen, maar voert nu misschien te ver) Dat wordt ook niet betwist. Maar er wordt geen gehoor aan gegeven omdat er toch genoeg kopers achter de hand zijn. Dat bedoelde ik met chantage. Wij moeten de wijzigingen na wat we eerder dus wel overeengekomen waren gewoon slikken. De makelaar heeft al die maanden dat zij bezig waren ons geen antwoord te geven de woning op beschikbaar laten staan en kandidaten genoteerd.

Ik hoop op uw reactie.

De woning werd verkocht met een open huis en we kregen geen stukken vooraf aan de inschrijving. De info vooraf zei oplevering na de zomer inc nieuwe fundering. We hebben een koopcontract toegestuurd gekregen wat dit bevestigde. Dit koopcontract rammelde nogal en wij hebben een aantal vragen gesteld zoals: - Graag ontvangen wij de stukken waaruit het recht van overpad zou blijken. (ons is verteld dat dat er is, blijkt nergens uit) - Hoe wordt de vloer opgeleverd (ons is verteld geisoleerd, werd later ontkend, staat nergens, graag opnemen in koopakte of bijlage offerte aannemer) geen rare vragen denk ik. Nog geen dag na ontvangst van de akte en het stellen van de vragen kwam het nieuws (en dit was ook voor verkoper een schok, hoewel deze (of de makelaar) had kunnen weten dat de vergunning nog helemaal niet eens was aangevraagd) dat de start van de funderingswerkzaamheden niet half april zou beginnen, maar na de bouwvak, half september. De vraag over het recht van overpad heeft de makelaar 2 vervolgens maanden bezig gehouden, er werd van alles uitgezocht, maar bleek er toch uiteindelijk niet te zijn, kon wel verder geregeld worden (misschien) maar op onze kosten. 2 maanden na onze reactie op de concept Koopakte kregen we bovendien de mededeling dat verkoper zich inmiddels had beseft dat er bij funderingswerkzaamheden ook misschien wel archeologische vondsten gedaan zouden kunnen wordn, dus wilde verkoper alsnog een clausule opnemen waardoor zij er in oktober, tijdens de sloopwerkzaamheden kon ontbinden mocht dit het geval zijn. Wij hebben toen een redelijke vergoeding voorgesteld voor de onkosten die wij maken door de latere oplevering (7000,- op een koopsom van 367000) (dit kunnen wij onderbouwen, maar voert nu misschien te ver) Dat wordt ook niet betwist. Maar er wordt geen gehoor aan gegeven omdat er toch genoeg kopers achter de hand zijn. Dat bedoelde ik met chantage. Wij moeten de wijzigingen na wat we eerder dus wel overeengekomen waren gewoon slikken. De makelaar heeft al die maanden dat zij bezig waren ons geen antwoord te geven de woning op beschikbaar laten staan en kandidaten genoteerd. Ik hoop op uw reactie.
Wim de Leeuw op maandag 25 juni 2018 18:33

Dag Susan,

De aanvulling op je eerder gestelde vraag onderstreept waar volgens mij het probleem zit. Blijkbaar hadden jullie overeenstemming over de prijs, maar over andere belangrijke onderdelen van de koop niet. En daar zullen jullie het dus nog over eens moeten worden. En zolang je het niet eens bent, heb je dus geen overeenkomst.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Susan, De aanvulling op je eerder gestelde vraag onderstreept waar volgens mij het probleem zit. Blijkbaar hadden jullie overeenstemming over de prijs, maar over andere belangrijke onderdelen van de koop niet. En daar zullen jullie het dus nog over eens moeten worden. En zolang je het niet eens bent, heb je dus geen overeenkomst. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Susan op maandag 25 juni 2018 19:57

Dag Wim,

Dank nogmaals en ik begrijp je stelling. Maar denk toch dat wij het wel eens waren...

De verkopende partij heeft de akte opgesteld met wat ook volgens hen de overeenkomst is.
De opleverdatum (1 september) en een evt boeteclausule waren geen twistpunt. Ook het recht van overpad niet, want dat was er gewoon volgens de verkoopster(ook is bevestigd per email)

De crux zit hem erin denk ik, dat daarna, maar nog wel voor het tekenen, de spelregels veranderd zijn. In ons nadeel.
Pas na die veranderingen zijn wij het niet meer met elkaar eens. Of voelen wij ons verplicht het eens te zijn met die wijzigingen.

Is het niet zo dat een professionele verkoper aan een mondelinge overeenkomst vastzit. Dus aan de afspraken zoals ze in eerste instantie gemaakt zijn en die zijn terechtgekomen in de door hem opgestelde concept koopakte. Ook al is deze nog niet getekend. En dat hij dus niet, in tegenstelling tot een particulier die totaan het tekenen alles mag wijzigen en veranderen, niet zomaar de spelregels in het nadeel van de koper mag veranderen?

Het spijt me dat ik blijf doorvragen. Ik begrijp jouw punt dat er nog niks vastlag.
Maar het is niet zo dat we nog aan het onderhandelen waren.

Stel anders:
1. Er is een overeenstemming. Conceptakte wordt ter controle voorgelegd. Voor het tekenen van die akte beslist de verkoper zich terug te trekken. Professionele partij mag dat niet. Toch?
2. Er is een overeenstemming. Conceptakte wordt ter controle voorgelegd. Voor het tekenen van die akte beslist de verkoper een extra clausule in te bouwen om zich tussentijds te kunnen terugtrekken. Of beslist hij om de opleverdatum vier maanden op te schuiven, of geeft hij aan dat hetgeen hij eerder verklaard heeft had toch niet waar is... Ik denk dat een particulier dat allemaal mag doen. Maar een professionele partij?

Wij willen de woning niet kwijt. Maar vinden dit echt niet eerlijk.

Dag Wim, Dank nogmaals en ik begrijp je stelling. Maar denk toch dat wij het wel eens waren... De verkopende partij heeft de akte opgesteld met wat ook volgens hen de overeenkomst is. De opleverdatum (1 september) en een evt boeteclausule waren geen twistpunt. Ook het recht van overpad niet, want dat was er gewoon volgens de verkoopster(ook is bevestigd per email) De crux zit hem erin denk ik, dat daarna, maar nog wel voor het tekenen, de spelregels veranderd zijn. In ons nadeel. Pas na die veranderingen zijn wij het niet meer met elkaar eens. Of voelen wij ons verplicht het eens te zijn met die wijzigingen. Is het niet zo dat een professionele verkoper aan een mondelinge overeenkomst vastzit. Dus aan de afspraken zoals ze in eerste instantie gemaakt zijn en die zijn terechtgekomen in de door hem opgestelde concept koopakte. Ook al is deze nog niet getekend. En dat hij dus niet, in tegenstelling tot een particulier die totaan het tekenen alles mag wijzigen en veranderen, niet zomaar de spelregels in het nadeel van de koper mag veranderen? Het spijt me dat ik blijf doorvragen. Ik begrijp jouw punt dat er nog niks vastlag. Maar het is niet zo dat we nog aan het onderhandelen waren. Stel anders: 1. Er is een overeenstemming. Conceptakte wordt ter controle voorgelegd. Voor het tekenen van die akte beslist de verkoper zich terug te trekken. Professionele partij mag dat niet. Toch? 2. Er is een overeenstemming. Conceptakte wordt ter controle voorgelegd. Voor het tekenen van die akte beslist de verkoper een extra clausule in te bouwen om zich tussentijds te kunnen terugtrekken. Of beslist hij om de opleverdatum vier maanden op te schuiven, of geeft hij aan dat hetgeen hij eerder verklaard heeft had toch niet waar is... Ik denk dat een particulier dat allemaal mag doen. Maar een professionele partij? Wij willen de woning niet kwijt. Maar vinden dit echt niet eerlijk.
Wim de Leeuw op dinsdag 26 juni 2018 14:52

Dag Susan,

Ja, in beginsel zit een professionele verkoper vast aan een mondeling akkoord. Als je daadwerkelijk de overtuiging hebt dat dat het geval is, dan staat je toch niets in de weg om een advocaat in te huren om de nakoming van de overeenkomst af te dwingen?

Groeten,
Wim de Leeuw

Dag Susan, Ja, in beginsel zit een professionele verkoper vast aan een mondeling akkoord. Als je daadwerkelijk de overtuiging hebt dat dat het geval is, dan staat je toch niets in de weg om een advocaat in te huren om de nakoming van de overeenkomst af te dwingen? Groeten, Wim de Leeuw
Gast - Jorg Pronk op maandag 25 juni 2018 10:47

Beste Wim,

Mijn vriendin en ik (studenten) hebben 14 Juni 2018 een bezichtiging gedaan op een appartement in Zwolle. Na deze bezichtiging hebben wij onze interesse getoond en gezegd dat wij dat appartement graag wilde huren. Wij werden een week later op donderdag 21 Juni gefeliciteerd, want wij waren uitgekozen uit alle geïnteresseerde. Wij hadden een afspraak gemaakt om op maandag 25 Juni alles officieel te maken. Ondertussen hadden wij een e-mail gekregen over alle kosten en hebben wij een aanbetaling betaalt. 2 uur voor onze afspraak op maandag belt de makelaar ons dat de verhuurder zich heeft bedacht en geen studenten in zijn woning wilt hebben. Wij vroegen ons af of dit juridisch is toegestaan. Mag een verhuurder zomaar zijn gedachten veranderen nadat hij toezegging heeft gegeven en wij een aanbetaling hebben gedaan? Zo ja, is het dan een goed idee dat wij dit aankaarten bij de makelaar of moeten we het maar laten zitten en verder gaan zoeken?

alvast bedankt voor je hulp.

Met vriendelijke groet,


Jorg Pronk

Beste Wim, Mijn vriendin en ik (studenten) hebben 14 Juni 2018 een bezichtiging gedaan op een appartement in Zwolle. Na deze bezichtiging hebben wij onze interesse getoond en gezegd dat wij dat appartement graag wilde huren. Wij werden een week later op donderdag 21 Juni gefeliciteerd, want wij waren uitgekozen uit alle geïnteresseerde. Wij hadden een afspraak gemaakt om op maandag 25 Juni alles officieel te maken. Ondertussen hadden wij een e-mail gekregen over alle kosten en hebben wij een aanbetaling betaalt. 2 uur voor onze afspraak op maandag belt de makelaar ons dat de verhuurder zich heeft bedacht en geen studenten in zijn woning wilt hebben. Wij vroegen ons af of dit juridisch is toegestaan. Mag een verhuurder zomaar zijn gedachten veranderen nadat hij toezegging heeft gegeven en wij een aanbetaling hebben gedaan? Zo ja, is het dan een goed idee dat wij dit aankaarten bij de makelaar of moeten we het maar laten zitten en verder gaan zoeken? alvast bedankt voor je hulp. Met vriendelijke groet, Jorg Pronk
Wim de Leeuw op maandag 25 juni 2018 14:42

Dag Jorg,

Mijn blog gaat specifiek over het schriftelijkheidsvereiste bij koop en verkoop. Dergelijke regels bestaan niet voor huur en verhuur van woonruimte.

Wat er hier is gebeurd, is juridisch niet correct. Het is echter de vraag of het de moeite waard is om daar werk van te maken.

Zodra je de eigenaar aanspreekt, zal hij zich vermoedelijk op het standpunt stellen dat de makelaar voor zijn beurt heeft gesproken en dat de makelaar niet bevoegd was om namens hem een huurovereenkomst aan te gaan. Natuurlijk kan je je daartegen verzetten en een advocaat inhuren die de makelaar en de eigenaar aansprakelijk stelt. Maar de uitkomst daarvan is onzeker.

Kortom, ik zou als ik jullie was flink wat 'herrie maken' bij die makelaar. Maar het niet op een procedure laten aankomen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Jorg, Mijn blog gaat specifiek over het schriftelijkheidsvereiste bij koop en verkoop. Dergelijke regels bestaan niet voor huur en verhuur van woonruimte. Wat er hier is gebeurd, is juridisch niet correct. Het is echter de vraag of het de moeite waard is om daar werk van te maken. Zodra je de eigenaar aanspreekt, zal hij zich vermoedelijk op het standpunt stellen dat de makelaar voor zijn beurt heeft gesproken en dat de makelaar niet bevoegd was om namens hem een huurovereenkomst aan te gaan. Natuurlijk kan je je daartegen verzetten en een advocaat inhuren die de makelaar en de eigenaar aansprakelijk stelt. Maar de uitkomst daarvan is onzeker. Kortom, ik zou als ik jullie was flink wat 'herrie maken' bij die makelaar. Maar het niet op een procedure laten aankomen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Daan op donderdag 12 juli 2018 11:15

Beste wim. Met daan
Hier een update.
We hebben een kort geding aangespannen om van de beslaglegging af te komen, helaas hebben we die verloren want de koper had genoeg bewijs dat hij als professionele koper wilde kopen, hij had namelijk meedere ontroerend goed, een paar huizen een hotel en een party centrum.dit was de uitspraak van de rechter. Wij wisten dat hij een hotel had en een partycentrum maar niet dat hij huizen bezit. Dus nu gaan we richting de hoofdzaak toe en daar moeten de getuigen aan het woord komen. Die is verkort naar eind juli.Wij moeten dus op de 1 of andere manier bewijzen dat hij zich voor had gedaan als particulier en hij zal daar alles aan doen om te zeggen dat hij als profesioneel de koop wilde doen. Zal moeilijk worden, bij de rechter mag je niet liegen( nou ik denk dat het aan zijn kant met een knipoog zal zijn).ons woord tegen de zijne alleen staat hij al 1-0 voor vanwege het kortgeding.
Weet u toevallig als je bezig bent met een proces. Zou je kunnen beslissen om het pand helemaal niet meer te gaan verkopen aan beide partijen.en wat daar de gevolgen van kunnen zijn.
Mvg daan

Beste wim. Met daan Hier een update. We hebben een kort geding aangespannen om van de beslaglegging af te komen, helaas hebben we die verloren want de koper had genoeg bewijs dat hij als professionele koper wilde kopen, hij had namelijk meedere ontroerend goed, een paar huizen een hotel en een party centrum.dit was de uitspraak van de rechter. Wij wisten dat hij een hotel had en een partycentrum maar niet dat hij huizen bezit. Dus nu gaan we richting de hoofdzaak toe en daar moeten de getuigen aan het woord komen. Die is verkort naar eind juli.Wij moeten dus op de 1 of andere manier bewijzen dat hij zich voor had gedaan als particulier en hij zal daar alles aan doen om te zeggen dat hij als profesioneel de koop wilde doen. Zal moeilijk worden, bij de rechter mag je niet liegen( nou ik denk dat het aan zijn kant met een knipoog zal zijn).ons woord tegen de zijne alleen staat hij al 1-0 voor vanwege het kortgeding. Weet u toevallig als je bezig bent met een proces. Zou je kunnen beslissen om het pand helemaal niet meer te gaan verkopen aan beide partijen.en wat daar de gevolgen van kunnen zijn. Mvg daan
Wim de Leeuw op donderdag 12 juli 2018 19:39

Dag Daan,

Natuurlijk kan je beslissen om helemaal niet meer te verkopen. Maar daar houdt in dat je vermoedelijk een boete van 10% voor je kiezen krijgt. En ik kan me voorstellen dat dat helemaal geen aantrekkelijk alternatief is.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Daan, Natuurlijk kan je beslissen om helemaal niet meer te verkopen. Maar daar houdt in dat je vermoedelijk een boete van 10% voor je kiezen krijgt. En ik kan me voorstellen dat dat helemaal geen aantrekkelijk alternatief is. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - daan op vrijdag 13 juli 2018 14:46

dat is zeker niet aantrekkelijk,bedankt

dat is zeker niet aantrekkelijk,bedankt
Gast - Bassie op woensdag 18 juli 2018 20:30

Beste Wim,
Wat fijn om deze blog te lezen, het wordt mij ook duidelijk dat geen enkele situatie hetzelfde is vandaar mijn situatie.

Situatie:
- NVM makelaar
- Ik ben kopende partij
- Eerste bod op begin juni gedaan
- Alles overeengekomen op half juni
- Eind juni ontvangst concept koopovereenkomst, hier mis ik de vermelding van het recht van overpad
- Het huis gekocht met recht van overpad (vragenlijst verkoper) maar dit blijkt niet uit de stukken
- Het huis heeft enige tijd op verkocht onder voorbehoud gestaan op funda en website makelaar en is sinds twee dagen weer op beschikbaar gezet

De voorlopige koopovereenkomst is nog niet getekend omdat de juiste voorwaarde er niet in stonden wat betreft het recht van overpad. Uiteindelijk blijkt uit het Kadaster ook dat er geen recht geregistreerd staat. Nu stonden afgelopen maandag dan eindelijk de juiste voorwaarde er in blijkt de verkoopster op vakantie te gaan dinsdag en kon hierdoor dus niet tekenen. Begin augustus is zij weer terug. Op de mail e.d. staat dat als zij terug is dat zij zsm gaat tekenen en iedere partij is met de overeenkomst akkoord alleen moet het gesprek aangaan met de buren. Ik kan de koop ontbinden als de buren nier akkoord gaan met her vastleggen hiervan.

Zelf wordt ik ongelofelijk nerveus en vraag ik mij af of er dingen gebeuren die wel mogen. Ik heb inmiddels namelijk ook kosten gemaakt voor een keuring e.d. De makelaar/verkoper heeft tenslotte zijn onderzoeksplicht niet juist uitgevoerd maar ondanks dat ben ik wel geintereseerd in het huis en wil ik het graag regelen.

Beste Wim, Wat fijn om deze blog te lezen, het wordt mij ook duidelijk dat geen enkele situatie hetzelfde is vandaar mijn situatie. Situatie: - NVM makelaar - Ik ben kopende partij - Eerste bod op begin juni gedaan - Alles overeengekomen op half juni - Eind juni ontvangst concept koopovereenkomst, hier mis ik de vermelding van het recht van overpad - Het huis gekocht met recht van overpad (vragenlijst verkoper) maar dit blijkt niet uit de stukken - Het huis heeft enige tijd op verkocht onder voorbehoud gestaan op funda en website makelaar en is sinds twee dagen weer op beschikbaar gezet De voorlopige koopovereenkomst is nog niet getekend omdat de juiste voorwaarde er niet in stonden wat betreft het recht van overpad. Uiteindelijk blijkt uit het Kadaster ook dat er geen recht geregistreerd staat. Nu stonden afgelopen maandag dan eindelijk de juiste voorwaarde er in blijkt de verkoopster op vakantie te gaan dinsdag en kon hierdoor dus niet tekenen. Begin augustus is zij weer terug. Op de mail e.d. staat dat als zij terug is dat zij zsm gaat tekenen en iedere partij is met de overeenkomst akkoord alleen moet het gesprek aangaan met de buren. Ik kan de koop ontbinden als de buren nier akkoord gaan met her vastleggen hiervan. Zelf wordt ik ongelofelijk nerveus en vraag ik mij af of er dingen gebeuren die wel mogen. Ik heb inmiddels namelijk ook kosten gemaakt voor een keuring e.d. De makelaar/verkoper heeft tenslotte zijn onderzoeksplicht niet juist uitgevoerd maar ondanks dat ben ik wel geintereseerd in het huis en wil ik het graag regelen.
Wim de Leeuw op woensdag 18 juli 2018 23:55

Beste Bassie,

Ik begrijp niet helemaal wat je bedoelt met 'de vermelding van het recht van overpad'. Je koopt een huis op grond van artikel 6 van de standaard koopovereenkomst "in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan."

Het is niet noodzakelijk en niet gebruikelijk om alle juridische bijzonderheden van een woning, die voor een belangrijk gedeelte opgenomen zullen zijn in het eigendomsbewijs van de verkoper, in de koopovereenkomst op te nemen. Met andere woorden, het is niet zo vreemd dat er in de koopovereenkomst van een huis niet expliciet wordt gesproken over een recht van overpad. Om de simpele reden dat de koper het huis koopt in de (ook juridische) staat waarin het huis zich bevindt. Die zaken staan in het eigendomsbewijs. En dat eigendomsbewijs is onderdeel van de koopovereenkomst.

Een recht van overpad zou opgenomen moeten zijn in dat eigendomsbewijs. Maar misschien heb je het niet over een recht van overpad, maar over een erfdienstbaarheid?

Wat de reden is dat de verkoper de koopovereenkomst nog niet heeft ondertekend, doet er niet toe. In jullie geval is er een aanwijsbare reden waarom die overeenkomst nog niet is ondertekend, omdat er blijkbaar nog wordt geharreward over het recht van overpad. Die reden doet er niet toe. Zolang de verkoper de koopovereenkomst niet heeft ondertekend, is de deal nog steeds onzeker.

Je hebt alle redenen om nerveus te zijn. Zolang de verkoper de overeenkomst niet tekent, heb je als koper een heel kwetsbare positie.

Ik geloof niet dat er iets gebeurt dat niet mag. Jullie hebben een mondelinge overeenkomst, maar die is niet zoveel waard. Jullie willen - al dan niet terecht - het recht van overpad opgenomen hebben in de overeenkomst. Maar blijkbaar is dat een reden voor de verkoper om zijn handtekening nog niet te zetten.

Voor de goede orde: als kopers hebben jullie een onderzoeksplicht. De verkoper heeft geen onderzoeksplicht maar een mededelingsplicht.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Bassie, Ik begrijp niet helemaal wat je bedoelt met 'de vermelding van het recht van overpad'. Je koopt een huis op grond van artikel 6 van de standaard koopovereenkomst [i]"in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan."[/i] Het is niet noodzakelijk en niet gebruikelijk om alle juridische bijzonderheden van een woning, die voor een belangrijk gedeelte opgenomen zullen zijn in het eigendomsbewijs van de verkoper, in de koopovereenkomst op te nemen. Met andere woorden, het is niet zo vreemd dat er in de koopovereenkomst van een huis niet expliciet wordt gesproken over een recht van overpad. Om de simpele reden dat de koper het huis koopt in de (ook juridische) staat waarin het huis zich bevindt. Die zaken staan in het eigendomsbewijs. En dat eigendomsbewijs is onderdeel van de koopovereenkomst. Een recht van overpad zou opgenomen moeten zijn in dat eigendomsbewijs. Maar misschien heb je het niet over een recht van overpad, maar over een erfdienstbaarheid? Wat de reden is dat de verkoper de koopovereenkomst nog niet heeft ondertekend, doet er niet toe. In jullie geval is er een aanwijsbare reden waarom die overeenkomst nog niet is ondertekend, omdat er blijkbaar nog wordt geharreward over het recht van overpad. Die reden doet er niet toe. Zolang de verkoper de koopovereenkomst niet heeft ondertekend, is de deal nog steeds onzeker. Je hebt alle redenen om nerveus te zijn. Zolang de verkoper de overeenkomst niet tekent, heb je als koper een heel kwetsbare positie. Ik geloof niet dat er iets gebeurt dat niet mag. Jullie hebben een mondelinge overeenkomst, maar die is niet zoveel waard. Jullie willen - al dan niet terecht - het recht van overpad opgenomen hebben in de overeenkomst. Maar blijkbaar is dat een reden voor de verkoper om zijn handtekening nog niet te zetten. Voor de goede orde: als kopers hebben jullie een onderzoeksplicht. De verkoper heeft geen onderzoeksplicht maar een mededelingsplicht. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Susan op donderdag 19 juli 2018 07:39

Is er een juridisch verschil tussen een recht van overpad en een erfdienstbaarheid? Je schrijft dat dit in de eigendomsakte moet staan. Maar moet hij juist niet in de eigendomsakte van de andere percelen over wiens grond je mag lopen staan? Wij hebben nu middels erfdienstbaarheids onderzoek uitgevonden dat we inderdaad recht van overpad hebben bij onze nieuwe woning. Maar dit komt verder in onze stukken niet voor. We bewaren de uitslag van dat onderzoek dan ook zorgvuldig. Maar moet het in onze leveringsakte ook opgenomen worden om rechtsgeldig te zijn???
Dank weer

Is er een juridisch verschil tussen een recht van overpad en een erfdienstbaarheid? Je schrijft dat dit in de eigendomsakte moet staan. Maar moet hij juist niet in de eigendomsakte van de andere percelen over wiens grond je mag lopen staan? Wij hebben nu middels erfdienstbaarheids onderzoek uitgevonden dat we inderdaad recht van overpad hebben bij onze nieuwe woning. Maar dit komt verder in onze stukken niet voor. We bewaren de uitslag van dat onderzoek dan ook zorgvuldig. Maar moet het in onze leveringsakte ook opgenomen worden om rechtsgeldig te zijn??? Dank weer
Wim de Leeuw op donderdag 19 juli 2018 09:21

Dag Susan,

Een recht van overpad kan ontstaan door 'vestiging', dit gebeurt als twee partijen onderling afspraken maken over een recht van overpad. Er ontstaat dan een zakelijk recht, dat ook geldt ten opzichte van toekomstige eigenaren.

Een recht van overpad kan ook ontstaan door 'verjaring'. Als er geen overpad is gevestigd, maar partijen gedragen zich gedurende twintig jaar onafgebroken alsof dat overpad er wel is, dan is het overpad daarmee ook een feit geworden. Ontstaan door verjaring. Maar daarvan is niets terug te vinden bij het kadaster.

Natuurlijk is een erfdienstbaarheid die door verjaring is ontstaan, een potentiële bron van burenruzies. Maar er is wel sprake van een rechtsgeldig recht van overpad.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Susan, Een recht van overpad kan ontstaan door 'vestiging', dit gebeurt als twee partijen onderling afspraken maken over een recht van overpad. Er ontstaat dan een zakelijk recht, dat ook geldt ten opzichte van toekomstige eigenaren. Een recht van overpad kan ook ontstaan door 'verjaring'. Als er geen overpad is gevestigd, maar partijen gedragen zich gedurende twintig jaar onafgebroken alsof dat overpad er wel is, dan is het overpad daarmee ook een feit geworden. Ontstaan door verjaring. Maar daarvan is niets terug te vinden bij het kadaster. Natuurlijk is een erfdienstbaarheid die door verjaring is ontstaan, een potentiële bron van burenruzies. Maar er is wel sprake van een rechtsgeldig recht van overpad. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Michelle op woensdag 22 augustus 2018 17:50

Goedenavond,

Ons bod is geaccepteerd en nu zijn we bezig met de koopovereenkomst. Daarin is wet 13 WBR bij de overdrachtsbelasting opgenomen. Dat volgens het koopcontract toekomt aan verkoper. Nu ging het verkoper alleen om het feit dat hij zelf geen overdrachtsbelasting was verschuldigd en dat wilde hij zwart op wit hebben. (Deze bevestiging heb ik schriftelijk.) Nu hij van de makelaar/notaris pas echt begrijpt wat wet 13 inhoud, wil hij opeens aanspraak maken op het belastingvoordeel. Ik ben het er niet mee eens, zeker omdat we schriftelijk de overeenkomst hadden. Sta ik in mijn recht? Alvast bedankt voor uw reactie.

Goedenavond, Ons bod is geaccepteerd en nu zijn we bezig met de koopovereenkomst. Daarin is wet 13 WBR bij de overdrachtsbelasting opgenomen. Dat volgens het koopcontract toekomt aan verkoper. Nu ging het verkoper alleen om het feit dat hij zelf geen overdrachtsbelasting was verschuldigd en dat wilde hij zwart op wit hebben. (Deze bevestiging heb ik schriftelijk.) Nu hij van de makelaar/notaris pas echt begrijpt wat wet 13 inhoud, wil hij opeens aanspraak maken op het belastingvoordeel. Ik ben het er niet mee eens, zeker omdat we schriftelijk de overeenkomst hadden. Sta ik in mijn recht? Alvast bedankt voor uw reactie.
Wim de Leeuw op woensdag 22 augustus 2018 23:03

Beste Michelle,

Artikel 13 van de WBVR - Wet Belastingen Van Rechtsverkeer - luidt als volgt:

1. In geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander wordt de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting welke niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting, hetzij omzetbelasting welke in het geheel niet op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 in aftrek kon worden gebracht.
2. Voor de toepassing van het eerste lid worden aandelen of rechten, als bedoeld in artikel 4, eerste lid, en de daardoor middellijk of onmiddellijk vertegenwoordigde goederen als dezelfde goederen beschouwd.
3. Bij algemene maatregel van bestuur kan, indien de ontwikkelingen van de vastgoedmarkt daartoe aanleiding geven, in afwijking van het eerste lid tijdelijk een afwijkende termijn worden vastgesteld waarbij voor woningen en niet-woningen een verschillende termijn gehanteerd kan worden en voor zover nodig kan worden voorzien in overgangsrecht.


In \gewone mensentaal' houdt dat artikel in dat als een woning binnen zes maanden wordt 'doorverkocht' er geen overdrachtsbelasting is verschuldigd over het bedrag waarover eerder overdrachtsbelasting is betaald.

Dat voordeel komt WETTELIJK - dus als er niets contractueel is vastgelegd - voor rekening van de koper.

Heel eerlijk gezegd begrijp ik ook niet zo goed waarom jullie een voordeel zouden willen incasseren, enkel en alleen omdat er zes maanden geleden ook door een ander overdrachtsbelasting is betaald.

En dat is precies de reden waarom, in geval van een tweede overdracht binnen zes maanden, ALTIJD wordt vastgelegd dat dit voordeel aan de verkoper toekomt.

Eigenlijk hadden de verkopers jullie dit vooraf moeten melden. Dat was 'netjes' geweest.

Maar volgens het huidige Nederlandse recht is een verkoper - bij een particuliere verkoop - pas juridisch gebonden nadat hij zijn handtekening onder de koopovereenkomst heeft gezet.

Jullie hebben dus twee mogelijkheden. Of je gaat akkoord met de huidige regeling. Of de verkoper zet zijn handtekening niet, waarna hij volkomen vrij is om het huis aan een ander te verkopen.

Het zou kunnen zijn dat de termijn van zes maanden inmiddels bijna verstreken is. En in dat geval heb je misschien nog een aardige onderhandelingspositie om alsnog tot een akkoord te komen met een verdeling van het belastingvoordeel.

Maar als je hierin je gelijk wilt halen, dan trek je aan wat mij betreft aan het kortste eind.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Beste Michelle, Artikel 13 van de WBVR - Wet Belastingen Van Rechtsverkeer - luidt als volgt: [i]1. In geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander wordt de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting welke niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting, hetzij omzetbelasting welke in het geheel niet op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting 1968 in aftrek kon worden gebracht. 2. Voor de toepassing van het eerste lid worden aandelen of rechten, als bedoeld in artikel 4, eerste lid, en de daardoor middellijk of onmiddellijk vertegenwoordigde goederen als dezelfde goederen beschouwd. 3. Bij algemene maatregel van bestuur kan, indien de ontwikkelingen van de vastgoedmarkt daartoe aanleiding geven, in afwijking van het eerste lid tijdelijk een afwijkende termijn worden vastgesteld waarbij voor woningen en niet-woningen een verschillende termijn gehanteerd kan worden en voor zover nodig kan worden voorzien in overgangsrecht. [/i] In \gewone mensentaal' houdt dat artikel in dat als een woning binnen zes maanden wordt 'doorverkocht' er geen overdrachtsbelasting is verschuldigd over het bedrag waarover eerder overdrachtsbelasting is betaald. Dat voordeel komt WETTELIJK - dus als er niets contractueel is vastgelegd - voor rekening van de koper. Heel eerlijk gezegd begrijp ik ook niet zo goed waarom jullie een voordeel zouden willen incasseren, enkel en alleen omdat er zes maanden geleden ook door een ander overdrachtsbelasting is betaald. En dat is precies de reden waarom, in geval van een tweede overdracht binnen zes maanden, ALTIJD wordt vastgelegd dat dit voordeel aan de verkoper toekomt. Eigenlijk hadden de verkopers jullie dit vooraf moeten melden. Dat was 'netjes' geweest. Maar volgens het huidige Nederlandse recht is een verkoper - bij een particuliere verkoop - pas juridisch gebonden nadat hij zijn handtekening onder de koopovereenkomst heeft gezet. Jullie hebben dus twee mogelijkheden. Of je gaat akkoord met de huidige regeling. Of de verkoper zet zijn handtekening niet, waarna hij volkomen vrij is om het huis aan een ander te verkopen. Het zou kunnen zijn dat de termijn van zes maanden inmiddels bijna verstreken is. En in dat geval heb je misschien nog een aardige onderhandelingspositie om alsnog tot een akkoord te komen met een verdeling van het belastingvoordeel. Maar als je hierin je gelijk wilt halen, dan trek je aan wat mij betreft aan het kortste eind. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - B. op maandag 10 september 2018 20:25

Beste Wim,

Interessante materie. Gelden bij de koop/verkoop van een stuk grond dezelfde voorwaarden? Ik lees heel veel over onroerend goed en bij koop/verkoop van een woning, maar niets over de grond zelf. Ik ben benieuwd naar volgende casus. Heel veel dank alvast.


In casu:
Familie heeft een stuk grond dat ze willen verkopen aan partij X. Per e-mail is een prijs overeengekomen, op voorwaarde dat de grondmeting 'gunstig' is. Nu is gunstig uiteraard een multi-interpretabel begrip, maar goed. De familie wil het stuk verkopen.

Familielid Y (kind van een van de verkopende familieleden) verneemt van de verkoop en meldt zich. "Ik wil de grond wel kopen". Kan de familie (verkopende partij) zich terugtrekken uit het verkoopproces en het stuk grond binnen de familie verkopen, of moet de verkoop aan partij X plaatsvinden?

- Er zijn geen koopcontracten gemaakt.
- Er is niet gesproken over termijnen of een datum van tekenen.
- Er zijn geen kosten gemaakt door kopende partij X (kosten onderzoek voor verkopende partij/familie)
- Het rapport van grondmeting is geleverd, maar daar is door partij X nog niet op gereageerd. (Zit daar een termijn aan?)
- Er is afgesproken per email dat grond voor prijs 123 gekocht wordt als rapport van grondmeting gunstig is. (Is dat een akkoord?)

Beste Wim, Interessante materie. Gelden bij de koop/verkoop van een stuk grond dezelfde voorwaarden? Ik lees heel veel over onroerend goed en bij koop/verkoop van een woning, maar niets over de grond zelf. Ik ben benieuwd naar volgende casus. Heel veel dank alvast. [b]In casu:[/b] Familie heeft een stuk grond dat ze willen verkopen aan partij X. Per e-mail is een prijs overeengekomen, op voorwaarde dat de grondmeting 'gunstig' is. Nu is gunstig uiteraard een multi-interpretabel begrip, maar goed. De familie wil het stuk verkopen. Familielid Y (kind van een van de verkopende familieleden) verneemt van de verkoop en meldt zich. "Ik wil de grond wel kopen". Kan de familie (verkopende partij) zich terugtrekken uit het verkoopproces en het stuk grond binnen de familie verkopen, of moet de verkoop aan partij X plaatsvinden? - Er zijn geen koopcontracten gemaakt. - Er is niet gesproken over termijnen of een datum van tekenen. - Er zijn geen kosten gemaakt door kopende partij X (kosten onderzoek voor verkopende partij/familie) - Het rapport van grondmeting is geleverd, maar daar is door partij X nog niet op gereageerd. (Zit daar een termijn aan?) - Er is afgesproken per email dat grond voor prijs 123 gekocht wordt als rapport van grondmeting gunstig is. (Is dat een akkoord?)
Wim de Leeuw op dinsdag 11 september 2018 09:44

Beste B.,

De bedenktijd geldt - boek 7 Burgerlijk Wetboek, artikel 2, voor de koop van "een tot bewoning bestemde onroerende zaak" door "een koper die een natuurlijke persoon is en die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf". De bedenktijd van drie dagen geldt ook voor koop/aannemingsovereenkomsten, maar niet bij de verkoop van alleen grond. De koopovereenkomst van grond hoeft ook niet schriftelijk te worden vastgelegd.

Dit houdt in dat de familie zich niet meer kan terugtrekken. De enige die zich zou kunnen trekken is de koper in het geval de grondmeting niet gunstig of ongunstig is.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste B., De bedenktijd geldt - boek 7 Burgerlijk Wetboek, artikel 2, voor de koop van [i]"een tot bewoning bestemde onroerende zaak[/i]" door "[i]een koper die een natuurlijke persoon is en die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf[/i]". De bedenktijd van drie dagen geldt ook voor koop/aannemingsovereenkomsten, maar niet bij de verkoop van alleen grond. De koopovereenkomst van grond hoeft ook niet schriftelijk te worden vastgelegd. Dit houdt in dat de familie zich niet meer kan terugtrekken. De enige die zich zou kunnen trekken is de koper in het geval de grondmeting niet gunstig of ongunstig is. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - B. op dinsdag 11 september 2018 10:17

Beste Wim,

Bedankt voor de snelle reactie! We wachten even af hoe het gaat lopen.

Beste Wim, Bedankt voor de snelle reactie! We wachten even af hoe het gaat lopen.
Gast - B. op dinsdag 11 september 2018 10:55

Beste Wim,

Zit er overigens een termijn aan? Rapport is geleverd. Moet kopende partij X binnen een bepaalde termijn reageren?

Beste Wim, Zit er overigens een termijn aan? Rapport is geleverd. Moet kopende partij X binnen een bepaalde termijn reageren?
Wim de Leeuw op dinsdag 11 september 2018 12:38

Beste B.,

Als er geen termijn is afgesproken, dan zit er geen termijn aan anders dan dat partijen zich ten opzichte van elkaar redelijk moeten gedragen en de termijn dus niet extreem kort of extreem lang zou mogen zijn.

Het was overigens verstandig geweest om deze transactie te laten begeleiden door een NVM-makelaar. Op dit moment is er sprake van allerlei open einden en algemeenheden die aanleiding kunnen zijn voor gedoe tussen partijen. Het was beter geweest als er concrete afspraken waren gemaakt over wat precies wordt verstaan onder een gunstige grondmeting, door wie die meting mag worden uitgevoerd, hoe lang de ontbindende of opschortende voorwaarde duurt enzovoorts.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste B., Als er geen termijn is afgesproken, dan zit er geen termijn aan anders dan dat partijen zich ten opzichte van elkaar redelijk moeten gedragen en de termijn dus niet extreem kort of extreem lang zou mogen zijn. Het was overigens verstandig geweest om deze transactie te laten begeleiden door een NVM-makelaar. Op dit moment is er sprake van allerlei open einden en algemeenheden die aanleiding kunnen zijn voor gedoe tussen partijen. Het was beter geweest als er concrete afspraken waren gemaakt over wat precies wordt verstaan onder een gunstige grondmeting, door wie die meting mag worden uitgevoerd, hoe lang de ontbindende of opschortende voorwaarde duurt enzovoorts. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Cor Pennings op dinsdag 09 oktober 2018 09:57

Wij hebben een voorlopige koopakte getekend.
Daarin is een afspraak toegevoegd:

artikel 21 Nadere afspraken.
21.1 Deze koopovereenkomst is van rechtswege ontbonden zonder datpartijen over en
weer enlg recht hebben op vergoeding van schade hoe ook genaamd, indien het huidi’e
pand van koper, gelegen te ***** niet binnen 2 maanden na
ondertekening van deze overeenkomst door koper, onvoorwaardelijk verkocht is voor een
prijs van tenminste €120.000,- kk. ofzoveel minder als waarmee koper alsnog
uitdrukkelijk zal instemmen.
Indien verkoper het bij deze verkochte aan een derde kan verkopen, meldt hij dit schriftelijk,
met bericht van ontvangst, aan koper. Verkoper heeft vervolgens het recht deze
overeenkomst schriftelijk, met bericht van ontvangst, te ontbinden, indien koper niet binnen
3 x 24 uur na ontvangst van dïtschrijven, verkoper schriftelijk, met bericht van ontvangst, te
kennen heeft gegeven dat hij de onderhavige koopovereenkomst alsnog, doch thans
onvoorwaardelijk, gestand zal doen.

Volgens de makelaar betekend dit , dat er verkoper de koop alsnog kan ontbinden door het aan een ander te verkopen.
Met de voorwaarde dat wij 72 uur de tijd krijgen om de hypotheek definitief af te sluiten.
Is dit geoorloofd?
En 72 uur, is dat realistisch?
Wat heeft een voorlopige koopakte dan überhaupt voor waarde?

Wij hebben een voorlopige koopakte getekend. Daarin is een afspraak toegevoegd: artikel 21 Nadere afspraken. 21.1 Deze koopovereenkomst is van rechtswege ontbonden zonder datpartijen over en weer enlg recht hebben op vergoeding van schade hoe ook genaamd, indien het huidi’e pand van koper, gelegen te ***** niet binnen 2 maanden na ondertekening van deze overeenkomst door koper, onvoorwaardelijk verkocht is voor een prijs van tenminste €120.000,- kk. ofzoveel minder als waarmee koper alsnog uitdrukkelijk zal instemmen. Indien verkoper het bij deze verkochte aan een derde kan verkopen, meldt hij dit schriftelijk, met bericht van ontvangst, aan koper. Verkoper heeft vervolgens het recht deze overeenkomst schriftelijk, met bericht van ontvangst, te ontbinden, indien koper niet binnen 3 x 24 uur na ontvangst van dïtschrijven, verkoper schriftelijk, met bericht van ontvangst, te kennen heeft gegeven dat hij de onderhavige koopovereenkomst alsnog, doch thans onvoorwaardelijk, gestand zal doen. Volgens de makelaar betekend dit , dat er verkoper de koop alsnog kan ontbinden door het aan een ander te verkopen. Met de voorwaarde dat wij 72 uur de tijd krijgen om de hypotheek definitief af te sluiten. Is dit geoorloofd? En 72 uur, is dat realistisch? Wat heeft een voorlopige koopakte dan überhaupt voor waarde?
Wim de Leeuw op dinsdag 09 oktober 2018 11:20

Geachte heer Pennings / Beste Cor,

Je eerste vraag (Is dit geoorloofd?) is het meest gemakkelijk te beantwoorden. Er bestaat in Nederland contractvrijheid, wat inhoudt dat je in een contract vrijwel alles mag regelen, tenzij dat overduidelijk indruist tegen de wet, tegen de openbare orde of - heel ouderwets - indruist tegen 'de goede zeden'.

Dus ja, dit mag.

Deze clausule wordt vaker gebruikt en wordt de 'no risk-clausule' genoemd. Met deze clausule wordt de woning verkocht aan een koper die de gelegenheid krijgt om de koopovereenkomst te ontbinden als hij niet op tijd zijn eigen woning heeft verkocht. Eigenlijk schiet de verkoper van deze woning niet zoveel op met deze koper, want het risico dat de verkoper zijn eigen woning niet verkoopt wordt vervangen door het risico dat de koper diens woning niet verkoopt. En dus krijgt de eerste verkoper de gelegenheid om zijn woning aan een andere koper te verkopen. Maar als die nieuwe koper zich meldt, dan krijgt de eerste koper nog wel - zij het kort - de gelegenheid om afstand te doen van zijn ontbindende voorwaarde.

Jij vraagt je af of dat geoorloofd is? Zou je jezelf dat ook afvragen als jij die eerste verkoper zou zijn? Stel nu dat zich voor jouw woning straks een koper meldt die je huis wel wil kopen, maar eerst nog wel zijn eigen woning moet verkopen voordat de koop van jouw huis zeker is. Dan zou je toch ook de gelegenheid willen hebben om op zoek te gaan naar een koper die niet eerst zijn eigen woning wil verkopen?

Heel eerlijk gezegd is het in deze woningmarkt bijzonder dat een koper - die blijkbaar zijn financiën nog niet volledig op orde heeft - toch de gelegenheid krijgt om een woning te kopen. In het werkgebied van De Leeuw Makelaardij - midden in de randstad - zijn er nauwelijks verkopers te vinden die hiertoe bereid zouden zijn. Sterker nog, de meest courante woningen en appartementen in de randstad worden tegenwoordig uitsluitend verkocht aan kopers die geen enkele ontbindende voorwaarde stellen en het risico op verkoop van hun woning zelf dragen.

Naar mijn idee is de no-risk clausule een prachtige oplossing voor dit dilemma. Want jullie kunnen een woning kopen zonder het risico dat je met twee huizen zit. Maar de verkoper heeft wel het recht om op zoek te blijven naar een koper die meer zekerheid biedt dan jullie.

De termijn van drie dagen is kort. Maar in vrijwel alle publicaties over de no-risk clausule krijgt de koper twee of drie dagen de gelegenheid om de keuze te maken om zijn voorbehoud te laten vallen of niet.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Pennings / Beste Cor, Je eerste vraag (Is dit geoorloofd?) is het meest gemakkelijk te beantwoorden. Er bestaat in Nederland contractvrijheid, wat inhoudt dat je in een contract vrijwel alles mag regelen, tenzij dat overduidelijk indruist tegen de wet, tegen de openbare orde of - heel ouderwets - indruist tegen 'de goede zeden'. Dus ja, dit mag. Deze clausule wordt vaker gebruikt en wordt de 'no risk-clausule' genoemd. Met deze clausule wordt de woning verkocht aan een koper die de gelegenheid krijgt om de koopovereenkomst te ontbinden als hij niet op tijd zijn eigen woning heeft verkocht. Eigenlijk schiet de verkoper van deze woning niet zoveel op met deze koper, want het risico dat de verkoper zijn eigen woning niet verkoopt wordt vervangen door het risico dat de koper diens woning niet verkoopt. En dus krijgt de eerste verkoper de gelegenheid om zijn woning aan een andere koper te verkopen. Maar als die nieuwe koper zich meldt, dan krijgt de eerste koper nog wel - zij het kort - de gelegenheid om afstand te doen van zijn ontbindende voorwaarde. Jij vraagt je af of dat geoorloofd is? Zou je jezelf dat ook afvragen als jij die eerste verkoper zou zijn? Stel nu dat zich voor jouw woning straks een koper meldt die je huis wel wil kopen, maar eerst nog wel zijn eigen woning moet verkopen voordat de koop van jouw huis zeker is. Dan zou je toch ook de gelegenheid willen hebben om op zoek te gaan naar een koper die niet eerst zijn eigen woning wil verkopen? Heel eerlijk gezegd is het in deze woningmarkt bijzonder dat een koper - die blijkbaar zijn financiën nog niet volledig op orde heeft - toch de gelegenheid krijgt om een woning te kopen. In het werkgebied van De Leeuw Makelaardij - midden in de randstad - zijn er nauwelijks verkopers te vinden die hiertoe bereid zouden zijn. Sterker nog, de meest courante woningen en appartementen in de randstad worden tegenwoordig uitsluitend verkocht aan kopers die geen enkele ontbindende voorwaarde stellen en het risico op verkoop van hun woning zelf dragen. Naar mijn idee is de no-risk clausule een prachtige oplossing voor dit dilemma. Want jullie kunnen een woning kopen zonder het risico dat je met twee huizen zit. Maar de verkoper heeft wel het recht om op zoek te blijven naar een koper die meer zekerheid biedt dan jullie. De termijn van drie dagen is kort. Maar in vrijwel alle publicaties over de no-risk clausule krijgt de koper twee of drie dagen de gelegenheid om de keuze te maken om zijn voorbehoud te laten vallen of niet. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Cor Pennings op dinsdag 09 oktober 2018 12:51

Beste Wim, bedankt voor je antwoord.
Het is mij nu duidelijk, en ook logisch.
Wij hadden eerder al een huis gekocht, 2 weken geleden.
Waarbij wij eenzijdig de voorlopige koopakte hadden getekend.
De verkoper meldde 3 dagen later doodleuk, dat hij met een andere koper in zee ging.
Daar hij de koopakte niet getekend had....was dat voor ons het einde.
We hebben nog geprobeerd een hoger ultiem bod te doen, maar dat mocht niet baten.
Alles was toen al in principe geregeld.
Financiering was goedgekeurd alleen nog definitief afronden, verkoop eigen woning was ook zo goed als gedaan, er had iemand al een bod gedaan.
Maar helaas, ben je vogelvrij tot de andere partij ook getekend heeft.
Maar goed, hopelijk gaat het nu wel goed.
Groet Cor Pennings

Beste Wim, bedankt voor je antwoord. Het is mij nu duidelijk, en ook logisch. Wij hadden eerder al een huis gekocht, 2 weken geleden. Waarbij wij eenzijdig de voorlopige koopakte hadden getekend. De verkoper meldde 3 dagen later doodleuk, dat hij met een andere koper in zee ging. Daar hij de koopakte niet getekend had....was dat voor ons het einde. We hebben nog geprobeerd een hoger ultiem bod te doen, maar dat mocht niet baten. Alles was toen al in principe geregeld. Financiering was goedgekeurd alleen nog definitief afronden, verkoop eigen woning was ook zo goed als gedaan, er had iemand al een bod gedaan. Maar helaas, ben je vogelvrij tot de andere partij ook getekend heeft. Maar goed, hopelijk gaat het nu wel goed. Groet Cor Pennings
Gast
woensdag 24 oktober 2018

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.