De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.
5 minutes reading time (1032 words)

Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!

Ook een mondelinge overeenkomst is rechtsgeldig. Althans, vaak. Want bij het kopen en verkopen van een huis door particulieren gelden andere spelregels. Over het Boemerang-effect van de wettelijke bescherming van de koper van een woning.


Het schriftelijkheidsvereiste bij de particuliere koop van een woning

De particuliere koper van een huis wordt door de Nederlandse wet royaal in bescherming genomen tegen impulsief handelen. Sinds september 2003 geldt dat de koop van een woning door een particulier schriftelijk moet worden aangegaan. En zelfs als de koopovereenkomst door verkoper en koper is ondertekend, mag een koper zich zonder opgaaf van redenen gedurende drie dagen bedenken. Afspraak is afspraak, maar dat geldt niet voor een particulier die een woning koopt. Maar, hoe zit het met de particuliere VERkoper van een huis. Is zijn woord wel bindend ten opzichte van een particuliere verkoper? Over die vraag hebben juristen jarenlang met elkaar overhoop gelegen. De betreffende wet is immers geschreven om de koper te beschermen, niet de verkoper. In december 2011 gaf een uitspraak van de Hoge Raad duidelijkheid: Ook de particuliere verkoper is NIET gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst (in de situatie waarin de koper een pariculier is en een beroep kan doen op de bedenktijd).

Concurrentie voor de koper van een huis?

Dit betekent dat ook een particuliere verkoper zich mag bedenken, totdat hij de koopakte heeft ondertekend. Houdt dat in dat een verkoper daarmee 'zomaar' wegkomt? Volgens de Hoge Raad wel. Slechts in zeer bijzondere gevallen moet een verkoper die zich bedenkt een schadevergoeding betalen aan de koper. Stel dat twee particulieren het met elkaar eens worden over de koop en verkoop van een huis. En dat zich, voordat de koopovereenkomst is ondertekend, een tweede koper meldt die een hoger bedrag wil betalen dan de (eerste) koper. Zolang er geen koopovereenkomst is ondertekend, mag ook een particuliere verkoper zich nog bedenken. En dus mag een woning worden verkocht aan een andere koper die bereid is om meer te betalen dan de eerste koper.

Wie is 'particulier'?

Een 'particuliere' koper of verkoper is iedere natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een rechtspersoon is geen particulier, voor bijvoorbeeld bedrijven, woningbouwcorporaties en gemeenten is een mondelinge koop of verkoop nog steeds rechtsgeldig. Het maakt overigens niet uit of een particuliere koper of verkoper zich laat bijstaan door een makelaar. Een particulier die een vakantiehuisje koopt met het doel om deze te gaan beleggen, werd door de Rechtbank Arnhem als particulier beschouwd. Maar er zijn allerlei grensgevallen denkbaar. Wat nu als een particulier meerdere vakantiehuisjes koopt? Als een ouder een studentenhuis met twintig kamers koopt waar ook zoon of dochter een kamer in gaat huren, is deze koper dan nog particulier? En wat nu als het studentenhuis tien kamers telt? Of zes? En stel dat het nu over een appartement met drie kamers gaat? Het antwoord zal afhangen van de feitelijke omstandigheden van het geval. Voer voor juristen en dus stof voor heel veel toekomstige rechtszaken.

Wat vinden de makelaars van De Leeuw daar eigenlijk van?

Het hoogste recht leidt tot het hoogste onrecht (1). Maar wet is wet. Bij De Leeuw houden we ons aan de regels. Maar tegelijkertijd hechten we grote waarde aan betrouwbaarheid. Natuurlijk kunnen èn willen wij een koper het recht op een wettelijke bedenktijd niet ontzeggen. Maar een particulier die zich soms na dagen of weken onderhandelen alsnog bedenkt, scoort bij ons geen pluspunten. Ook als een verkoper besluit om een mondelinge overeenkomst te negeren, kunnen wij daar niets aan veranderen. Sterker nog, we zijn verplicht om de belangen van onze verkoopopdrachtgever optimaal te behartigen. Als wij, na het bereiken van een mondeling akkoord, te horen krijgen dat een andere koper meer wil bieden, zijn we verplicht om dat met onze verkoop-opdrachtgever te bespreken. En dat doen we dus ook. Maar, eerlijk gezegd, heel enthousiast worden we daar niet van. Zoals gezegd hechten we veel waarde aan betrouwbaarheid en openheid. En ook dat is de waarde van ervaring.

(1) "Summum ius summa iniuria"
Het recht tot op de spits drijven is het onrecht tot op de spits drijven" (Cicero, De Officiis I, 10, 33)


Wat vindt de tuchtrechter er eigenlijk van?

Inmiddels heeft ook de Raad van Toezicht van de NVM zich over een dergelijke zaak uitgesproken. Allereerst de feiten: na bezichtigingen in mei en juni 2013  worden verkopers en 'kopers' het op 17 juni met elkaar eens over de verkoop van een monumentale woning voor € 510.000. De makelaar feliciteert de 'kopers' en stuurt hen per mail op 18 juni een concept van de koopovereenkomst toe. Kort daarna is er contact tussen de verkopers en de 'kopers', waarbij de 'kopers' aangeven het huis toch nog op sommige punten te willen laten keuren. Omdat één van de 'kopers' tijdelijk in het buitenland verblijft, kan de koopovereenkomst niet direct worden ondertekend. Op 22 juni meldt zich echter een andere kandidaat voor het huis die bereid is om, zonder ontbindende voorwaarden èn zonder vragen over de bouwtechnische kwaliteit van het huis,  € 530.000 te betalen. Uiteindelijk wordt de woning aan deze andere kandidaat verkocht.

De klacht: de eerste 'kopers' zijn het met de gang van zaken niet eens en dienen een klacht in tegen de verkopend makelaar omdat de makelaar het huis heeft verkocht terwijl er al sprake was van mondelinge overeenstemming en hen niet in staat heeft gedaan om een tegenbod te doen.
 
De overwegingen van de tuchtrechter: een makelaar heeft in de eerste plaats de belangen te behartigen van zijn opdrachtgever.  De makelaar heeft herhaaldelijk bij de 'eerste koper' aangedrongen op ondertekening van de koopovereenkomst. Toen de nieuwe kandidaat zich aanmeldde, werd er een beter bod gedaan en was de koopovereenkomst met de eerste 'kopers' nog niet ondertekend. Als gevolg van de rechtsontwikkeling op dit onderwerp stond het de makelaar vrij om zijn opdrachtgever te adviseren om met de 'andere kandidaat' in zee te gaan. Een makelaar is daarbij niet verplicht om daarbij aan de 'eerste koper' te melden dat er een ander bod is gedaan of hen in de gelegenheid te stellen om alsnog een bod uit te brengen.

De uitspraak: de klacht is niet gegrond.

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen aan ons stellen.

Gerelateerde berichten

 

Vragen & Reacties 121

Gast - Nathalie op zaterdag 28 oktober 2017 21:02

Hallo Wim,

Kan de verkoper zich na het tekenen van het voorlopig koopcontract door beiden partijen maar voor het termijn van de ontbindende voorwaarden zich terugtrekken omdat uit de bouwtechnische keuring mankementen blijken? Overeengekomen is dat de verkoper de makken oplost die uit de keuring komen, en koper wil een bedrag bij de notaris achterlaten om er zeker van te zijn dat dit werkelijk gebeurt. Verkoper is het daar niet mee eens en wil nu van de koop af. Kan dat?

Hallo Wim, Kan de verkoper zich na het tekenen van het voorlopig koopcontract door beiden partijen maar voor het termijn van de ontbindende voorwaarden zich terugtrekken omdat uit de bouwtechnische keuring mankementen blijken? Overeengekomen is dat de verkoper de makken oplost die uit de keuring komen, en koper wil een bedrag bij de notaris achterlaten om er zeker van te zijn dat dit werkelijk gebeurt. Verkoper is het daar niet mee eens en wil nu van de koop af. Kan dat?
Wim de Leeuw op zaterdag 28 oktober 2017 23:09

Dag Nathalie,

Het antwoord op je vraag is afhankelijk van wat er precies is afgesproken. En vooral van de manier waarop die afspraken in het koopcontract zijn geformuleerd.

Als afgesproken is dat de verkoper de problemen oplost die uit een bouwkundige keuring blijken, dan zal de verkoper dat moeten nakomen.

Als de problemen niet voor de overdracht kunnen worden opgelost, dan lijkt het me volstrekt logisch dat de notaris een gedeelte van de koopsom in depot houdt om te garanderen dat de verkoper zijn verplichtingen gaat nakomen.

De verkoper kan niet zomaar van de koop af.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Nathalie, Het antwoord op je vraag is afhankelijk van wat er precies is afgesproken. En vooral van de manier waarop die afspraken in het koopcontract zijn geformuleerd. Als afgesproken is dat de verkoper de problemen oplost die uit een bouwkundige keuring blijken, dan zal de verkoper dat moeten nakomen. Als de problemen niet voor de overdracht kunnen worden opgelost, dan lijkt het me volstrekt logisch dat de notaris een gedeelte van de koopsom in depot houdt om te garanderen dat de verkoper zijn verplichtingen gaat nakomen. De verkoper kan niet zomaar van de koop af. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Frits op maandag 11 december 2017 16:14

Hallo Wim,

In mei 2017 heeft de tuchtcommissie makelaardij Nederland (http://www.tcmnl.nl/userdata/Uitspraak-Anoniem-16-048%284%29.pdf) waarbij vbo is aangesloten bepaald dat wanneer je alleen een mondelingenoverkomst hebt met verkoper over de koop van een woning de betreffende makelaar verplicht is een eventueel ander bod te melden aan de koper, met de mondeling overeenkomst, voordat dit definitief is door middel van teken koopakte.

Betekend een dergelijke uitspraak dat alle makelaars (of alleen makelaars van vbo) hier aangeboden zijn?


Hallo Wim, In mei 2017 heeft de tuchtcommissie makelaardij Nederland (http://www.tcmnl.nl/userdata/Uitspraak-Anoniem-16-048%284%29.pdf) waarbij vbo is aangesloten bepaald dat wanneer je alleen een mondelingenoverkomst hebt met verkoper over de koop van een woning de betreffende makelaar verplicht is een eventueel ander bod te melden aan de koper, met de mondeling overeenkomst, voordat dit definitief is door middel van teken koopakte. Betekend een dergelijke uitspraak dat alle makelaars (of alleen makelaars van vbo) hier aangeboden zijn?
Wim de Leeuw op maandag 11 december 2017 18:51

Dag Frits,

Dat is best een lastige vraag, die je me stelt.

Strikt formeel is tuchtrechtspraak een vorm van rechtspraak die erop toeziet dat de leden van een beroepsgroep zich aan de gedragsregels van hun beroep houden. Strikt formeel geldt een uitspraak van de tuchtrechter voor VBO-makelaars alleen voor VBO-makelaars, zoals VBO-makelaars formeel ook geen boodschap hebben aan uitspraken van de tuchtrechter van en voor NVM-makelaars. Overigens zijn er ook voor NVM-makelaars gelijksoortige uitspraken gedaan door tuchtrechters.

Het blijft dan de vraag of ook een makelaar die geen lid is van een makelaarsvereniging zoals NVM, LMV of VBO zich aan deze regel zou moeten houden. Ik denk dat dat tòch het geval is. En dus dat deze uitspraak voor alle makelaars geldt.

Zolang de koopakte (bij een particuliere koop) niet door de verkoper is ondertekend, is er formeel nog geen sprake van een koopovereenkomst. Als de makelaar diens opdrachtgever bewust informatie onthoudt over een hoger of interessanter bod, dan benadeelt hij daarmee zijn opdrachtgever. Dat heeft niets te maken met specifieke verenigingsregeltjes van NVM, LMV of VBO maar met professionele dienstverlening die van elke makelaar mag worden verwacht.

Overigens heeft het niet-informeren van de verkoper door de makelaar geen consequenties voor de geldigheid van de verkoop. Als de koopovereenkomst door de verkoper is ondertekend, dan is de verkoper juridisch gebonden ten opzichte van de koper, ook als de makelaar informatie heeft achtergehouden. Als de opdrachtgever kan aantonen dat hij door het gedrag van de makelaar is benadeeld, dan kan hij hem met succes aansprakelijk stellen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw







Dag Frits, Dat is best een lastige vraag, die je me stelt. Strikt formeel is tuchtrechtspraak een vorm van rechtspraak die erop toeziet dat de leden van een beroepsgroep zich aan de gedragsregels van hun beroep houden. Strikt formeel geldt een uitspraak van de tuchtrechter voor VBO-makelaars alleen voor VBO-makelaars, zoals VBO-makelaars formeel ook geen boodschap hebben aan uitspraken van de tuchtrechter van en voor NVM-makelaars. Overigens zijn er ook voor NVM-makelaars gelijksoortige uitspraken gedaan door tuchtrechters. Het blijft dan de vraag of ook een makelaar die geen lid is van een makelaarsvereniging zoals NVM, LMV of VBO zich aan deze regel zou moeten houden. Ik denk dat dat tòch het geval is. En dus dat deze uitspraak voor alle makelaars geldt. Zolang de koopakte (bij een particuliere koop) niet door de verkoper is ondertekend, is er formeel nog geen sprake van een koopovereenkomst. Als de makelaar diens opdrachtgever bewust informatie onthoudt over een hoger of interessanter bod, dan benadeelt hij daarmee zijn opdrachtgever. Dat heeft niets te maken met specifieke verenigingsregeltjes van NVM, LMV of VBO maar met professionele dienstverlening die van elke makelaar mag worden verwacht. Overigens heeft het niet-informeren van de verkoper door de makelaar geen consequenties voor de geldigheid van de verkoop. Als de koopovereenkomst door de verkoper is ondertekend, dan is de verkoper juridisch gebonden ten opzichte van de koper, ook als de makelaar informatie heeft achtergehouden. Als de opdrachtgever kan aantonen dat hij door het gedrag van de makelaar is benadeeld, dan kan hij hem met succes aansprakelijk stellen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Carlos Braga op dinsdag 16 januari 2018 10:11

Goedendag meneer van Leeuwen,

Ik heb een vraag en hoop dat u daar wat licht op kunt werpen.

Mijn ex vrouw en ik hebben een woning verkocht aan een beheerder van een bedrijf verkocht, maar er is nog niks getekend.
Wel is er een notaris mee bezig we hebben al wel onze gegevens gegeven aan de notaris.
Er zou Vrijdag 26-01-2018 getekend moeten worden.
Maar nu komt onze makelaar die heeft een andere koper die eventueel meer wil betalen voor het appartement.
Kunnen wij als particulier nog van deze verkoop af?

Met vriendelijke groet, Carlos Braga

Goedendag meneer van Leeuwen, Ik heb een vraag en hoop dat u daar wat licht op kunt werpen. Mijn ex vrouw en ik hebben een woning verkocht aan een beheerder van een bedrijf verkocht, maar er is nog niks getekend. Wel is er een notaris mee bezig we hebben al wel onze gegevens gegeven aan de notaris. Er zou Vrijdag 26-01-2018 getekend moeten worden. Maar nu komt onze makelaar die heeft een andere koper die eventueel meer wil betalen voor het appartement. Kunnen wij als particulier nog van deze verkoop af? Met vriendelijke groet, Carlos Braga
Wim de Leeuw op dinsdag 16 januari 2018 11:38

Geachte heer Braga,

Begrijp ik goed dat u en uw ex-vrouw particulier zijn en dat de koper een professionele partij is?

In dat geval is er geen sprake van een vormvereiste. Dat houdt in dat de mondelinge overeenstemming rechtsgeldig is. De koper kan en mag zich niet terugtrekken, maar u als verkoper mag dat ook niet.

Dat is ook logisch. Het schriftelijkheidsvereiste, het gegeven dat u als verkoper bij een particuliere verkoop pas gebonden bent als u de koopovereenkomst hebt ondertekend is het gevolg van het feit dat de particuliere koper het wettelijk recht heeft om binnen drie dagen na ondertekening nog af te kunnen van de verkoop. Uw tegenpartij heeft dat recht niet, dus voor u als verkoper is de mondelinge overeenkomst voldoende en rechtsgeldig.

Overigens opvallend dat u zelf een makelaar hebt en deze vraag toch aan mij stelt ;-).

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Geachte heer Braga, Begrijp ik goed dat u en uw ex-vrouw particulier zijn en dat de koper een professionele partij is? In dat geval is er geen sprake van een vormvereiste. Dat houdt in dat de mondelinge overeenstemming rechtsgeldig is. De koper kan en mag zich niet terugtrekken, maar u als verkoper mag dat ook niet. Dat is ook logisch. Het schriftelijkheidsvereiste, het gegeven dat u als verkoper bij een particuliere verkoop pas gebonden bent als u de koopovereenkomst hebt ondertekend is het gevolg van het feit dat de particuliere koper het wettelijk recht heeft om binnen drie dagen na ondertekening nog af te kunnen van de verkoop. Uw tegenpartij heeft dat recht niet, dus voor u als verkoper is de mondelinge overeenkomst voldoende en rechtsgeldig. Overigens opvallend dat u zelf een makelaar hebt en deze vraag toch aan mij stelt ;-). Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Marco van Wegberg op vrijdag 26 januari 2018 15:38

Beste Wim,

Wij zitten momenteel in de situatie dat de verkopende partij, na mondeling akkoord met ons bod, aangeeft dat er een 2e en 3e bod is uitgebracht. Kunnen wij de kosten voor de bouwtechnische keuring verhalen op de verkoper indien deze besluit NIET met óns in zee te gaan?

Met vriendelijke groeten,
Marco van Wegberg

Beste Wim, Wij zitten momenteel in de situatie dat de verkopende partij, na mondeling akkoord met ons bod, aangeeft dat er een 2e en 3e bod is uitgebracht. Kunnen wij de kosten voor de bouwtechnische keuring verhalen op de verkoper indien deze besluit NIET met óns in zee te gaan? Met vriendelijke groeten, Marco van Wegberg
Wim de Leeuw op vrijdag 26 januari 2018 22:01

Beste Marco / geachte heer van Wegberg,

U besluit zelf om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. En als uw mijn blog hebt gelezen, dan hoop ik dat u hebt begrepen dat bij een particuliere koop mondelinge overeenstemming niets waard is.

Tenzij u vooraf met de verkoper expliciet heeft afgesproken dat de kosten van deze keuring voor zijn rekening zou komen als er geen koopovereenkomst met u tot stand zou komen, dan zijn de kosten daarvan (uiteraard!) voor uw rekening.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw



Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Marco / geachte heer van Wegberg, U besluit zelf om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. En als uw mijn blog hebt gelezen, dan hoop ik dat u hebt begrepen dat bij een particuliere koop mondelinge overeenstemming niets waard is. Tenzij u vooraf met de verkoper expliciet heeft afgesproken dat de kosten van deze keuring voor zijn rekening zou komen als er geen koopovereenkomst met u tot stand zou komen, dan zijn de kosten daarvan (uiteraard!) voor uw rekening. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Twan op donderdag 15 februari 2018 05:40

Beste Wim,

Ik heb een huis gekocht en koopcontract is 2 maanden geleden al getekend. Er is voor ons een ontbindende clausule opgenomen omdat er nog verzakte erker moest gerepareerd. Nu blijkt deze alleen te stabiliseren zodat hij niet verder zal zakken. Het gaat hierbij maar over 5mm maar we hebben wel betaald voor een herstelde, opgehoogd erker.... met garantie hierop. Wij willen afzien van de koop of een (iets) lagere prijs bedingen. Kan dit geregeld worden zonder het koopcontract opnieuw op te stellen? Want dan krijgen ook de verkopers weer "bedenktijd". Hoe kunnen we dit het beste oplossen? Alvast bedankt voor uw antwoord.

Beste Wim, Ik heb een huis gekocht en koopcontract is 2 maanden geleden al getekend. Er is voor ons een ontbindende clausule opgenomen omdat er nog verzakte erker moest gerepareerd. Nu blijkt deze alleen te stabiliseren zodat hij niet verder zal zakken. Het gaat hierbij maar over 5mm maar we hebben wel betaald voor een herstelde, opgehoogd erker.... met garantie hierop. Wij willen afzien van de koop of een (iets) lagere prijs bedingen. Kan dit geregeld worden zonder het koopcontract opnieuw op te stellen? Want dan krijgen ook de verkopers weer "bedenktijd". Hoe kunnen we dit het beste oplossen? Alvast bedankt voor uw antwoord.
Wim de Leeuw op donderdag 15 februari 2018 08:53

Beste Twan,

Het gaat niet om een opnieuw op te stellen papiertje. Waar het over gaat, is dat jij DEZE koopovereenkomst kennelijk wilt beëindigen en wilt onderhandelen over een nieuwe.

Van de bedenktijd kan je maar één keer gebruik maken. Dat houdt in dat als je een beroep doet op de bedenktijd en daarna binnen zes maanden een nieuwe overeenkomst sluit over dezelfde woning, er geen sprake meer is van een bedenktijd. Die overeenkomst is blijkbaar twee maanden getekend, dus van die bedenktijd kan geen sprake meer zijn.

Natuurlijk kan je deze overeenkomst ontbinden. Als je een beroep doet op een ontbindende voorwaarde waarna er een nieuwe overeenkomst ontstaat, dan krijgen jullie als verkoper opnieuw drie dagen bedenktijd. En na jullie ontbinding is de verkoper pas gebonden als hij de koopovereenkomst heeft ondertekend.

Het probleem dat je - terecht - signaleert, is volgens mij niet op te lossen. Ik kan me voorstellen dat je voor jouw rechtsgevoel geen nieuwe overeenkomst afsluit maar een bestaande overeenkomst aanpast. Maar wat mij betreft werkt dat zo. Misschien dat er een heel listige advocaat te vinden is die hier een oplossing voor kan bedenken. Maar ik zie hem niet!

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Twan, Het gaat niet om een opnieuw op te stellen papiertje. Waar het over gaat, is dat jij DEZE koopovereenkomst kennelijk wilt beëindigen en wilt onderhandelen over een nieuwe. Van de bedenktijd kan je maar één keer gebruik maken. Dat houdt in dat als je een beroep doet op de bedenktijd en daarna binnen zes maanden een nieuwe overeenkomst sluit over dezelfde woning, er geen sprake meer is van een bedenktijd. Die overeenkomst is blijkbaar twee maanden getekend, dus van die bedenktijd kan geen sprake meer zijn. Natuurlijk kan je deze overeenkomst ontbinden. Als je een beroep doet op een ontbindende voorwaarde waarna er een nieuwe overeenkomst ontstaat, dan krijgen jullie als verkoper opnieuw drie dagen bedenktijd. En na jullie ontbinding is de verkoper pas gebonden als hij de koopovereenkomst heeft ondertekend. Het probleem dat je - terecht - signaleert, is volgens mij niet op te lossen. Ik kan me voorstellen dat je voor jouw rechtsgevoel geen nieuwe overeenkomst afsluit maar een bestaande overeenkomst aanpast. Maar wat mij betreft werkt dat zo. Misschien dat er een heel listige advocaat te vinden is die hier een oplossing voor kan bedenken. Maar ik zie hem niet! Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
woensdag 12 december 2018

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.