De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.
6 minutes reading time (1109 words)

Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!

Ook een mondelinge overeenkomst is rechtsgeldig. Althans, vaak. Want bij het kopen en verkopen van een huis door particulieren gelden andere spelregels. Over het Boemerang-effect van de wettelijke bescherming van de koper van een woning.


Het schriftelijkheidsvereiste bij de particuliere koop van een woning

De particuliere koper van een huis wordt door de Nederlandse wet royaal in bescherming genomen tegen impulsief handelen. Sinds september 2003 geldt dat de koop van een woning door een particulier schriftelijk moet worden aangegaan. En zelfs als de koopovereenkomst door verkoper en koper is ondertekend, mag een koper zich zonder opgaaf van redenen gedurende drie dagen bedenken. Afspraak is afspraak, maar dat geldt niet voor een particulier die een woning koopt. Maar, hoe zit het met de particuliere VERkoper van een huis. Is zijn woord wel bindend ten opzichte van een particuliere verkoper? Over die vraag hebben juristen jarenlang met elkaar overhoop gelegen. De betreffende wet is immers geschreven om de koper te beschermen, niet de verkoper. In december 2011 gaf een uitspraak van de Hoge Raad duidelijkheid: Ook de particuliere verkoper is NIET gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst (in de situatie waarin de koper een pariculier is en een beroep kan doen op de bedenktijd).

Concurrentie voor de koper van een huis?

Dit betekent dat ook een particuliere verkoper zich mag bedenken, totdat hij de koopakte heeft ondertekend. Houdt dat in dat een verkoper daarmee 'zomaar' wegkomt? Volgens de Hoge Raad wel. Slechts in zeer bijzondere gevallen moet een verkoper die zich bedenkt een schadevergoeding betalen aan de koper. Stel dat twee particulieren het met elkaar eens worden over de koop en verkoop van een huis. En dat zich, voordat de koopovereenkomst is ondertekend, een tweede koper meldt die een hoger bedrag wil betalen dan de (eerste) koper. Zolang er geen koopovereenkomst is ondertekend, mag ook een particuliere verkoper zich nog bedenken. En dus mag een woning worden verkocht aan een andere koper die bereid is om meer te betalen dan de eerste koper.

Wie is 'particulier'?

Een 'particuliere' koper of verkoper is iedere natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een rechtspersoon is geen particulier, voor bijvoorbeeld bedrijven, woningbouwcorporaties en gemeenten is een mondelinge koop of verkoop nog steeds rechtsgeldig.

Als een particuliere koper of verkoper zich laat bijstaan door een makelaar of door een andere professional, dan verandert dat niets aan de particuliere status van die koper of verkoper. Een particuliere koper of verkoper blijft een particuliere koper of verkoper, ook als hij of zij zich laat bijstaan door een makelaar.

Een institituionele belegger is geen particulier. Maar het bezit van een beleggingspandje maakt iemand nog geen professionele partij. Een particulier die een vakantiehuisje koopt met het doel om deze te gaan beleggen, werd door de Rechtbank Arnhem als particulier beschouwd. Maar er zijn allerlei grensgevallen denkbaar. Wat nu als een particulier meerdere vakantiehuisjes koopt? Als een ouder een studentenhuis met twintig kamers koopt waar ook zoon of dochter een kamer in gaat huren, is deze koper dan nog particulier? En wat nu als het studentenhuis tien kamers telt? Of zes? En stel dat het nu over een appartement met drie kamers gaat? Het antwoord zal afhangen van de feitelijke omstandigheden van het geval. Voer voor juristen en dus stof voor heel veel toekomstige rechtszaken.

Wat vinden de makelaars van De Leeuw daar eigenlijk van?

Het hoogste recht leidt tot het hoogste onrecht (1). Maar wet is wet. Bij De Leeuw houden we ons aan de regels. Maar tegelijkertijd hechten we grote waarde aan betrouwbaarheid. Natuurlijk kunnen èn willen wij een koper het recht op een wettelijke bedenktijd niet ontzeggen. Maar een particulier die zich soms na dagen of weken onderhandelen alsnog bedenkt, scoort bij ons geen pluspunten. Ook als een verkoper besluit om een mondelinge overeenkomst te negeren, kunnen wij daar niets aan veranderen. Sterker nog, we zijn verplicht om de belangen van onze verkoopopdrachtgever optimaal te behartigen. Als wij, na het bereiken van een mondeling akkoord, te horen krijgen dat een andere koper meer wil bieden, zijn we verplicht om dat met onze verkoop-opdrachtgever te bespreken. En dat doen we dus ook. Maar, eerlijk gezegd, heel enthousiast worden we daar niet van. Zoals gezegd hechten we veel waarde aan betrouwbaarheid en openheid. En ook dat is de waarde van ervaring.

(1) "Summum ius summa iniuria"
Het recht tot op de spits drijven is het onrecht tot op de spits drijven" (Cicero, De Officiis I, 10, 33)


Wat vindt de tuchtrechter er eigenlijk van?

Inmiddels heeft ook de Raad van Toezicht van de NVM zich over een dergelijke zaak uitgesproken. Allereerst de feiten: na bezichtigingen in mei en juni 2013  worden verkopers en 'kopers' het op 17 juni met elkaar eens over de verkoop van een monumentale woning voor € 510.000. De makelaar feliciteert de 'kopers' en stuurt hen per mail op 18 juni een concept van de koopovereenkomst toe. Kort daarna is er contact tussen de verkopers en de 'kopers', waarbij de 'kopers' aangeven het huis toch nog op sommige punten te willen laten keuren. Omdat één van de 'kopers' tijdelijk in het buitenland verblijft, kan de koopovereenkomst niet direct worden ondertekend. Op 22 juni meldt zich echter een andere kandidaat voor het huis die bereid is om, zonder ontbindende voorwaarden èn zonder vragen over de bouwtechnische kwaliteit van het huis,  € 530.000 te betalen. Uiteindelijk wordt de woning aan deze andere kandidaat verkocht.

De klacht: de eerste 'kopers' zijn het met de gang van zaken niet eens en dienen een klacht in tegen de verkopend makelaar omdat de makelaar het huis heeft verkocht terwijl er al sprake was van mondelinge overeenstemming en hen niet in staat heeft gedaan om een tegenbod te doen.
 
De overwegingen van de tuchtrechter: een makelaar heeft in de eerste plaats de belangen te behartigen van zijn opdrachtgever.  De makelaar heeft herhaaldelijk bij de 'eerste koper' aangedrongen op ondertekening van de koopovereenkomst. Toen de nieuwe kandidaat zich aanmeldde, werd er een beter bod gedaan en was de koopovereenkomst met de eerste 'kopers' nog niet ondertekend. Als gevolg van de rechtsontwikkeling op dit onderwerp stond het de makelaar vrij om zijn opdrachtgever te adviseren om met de 'andere kandidaat' in zee te gaan. Een makelaar is daarbij niet verplicht om daarbij aan de 'eerste koper' te melden dat er een ander bod is gedaan of hen in de gelegenheid te stellen om alsnog een bod uit te brengen.

De uitspraak: de klacht is niet gegrond.

Vragen?

U kunt hieronder uw vragen aan ons stellen.

Lees ook onze blogs "Hoeveel dagen duurt de drie dagen bedenktijd? en Wanneer is de mondelinge koop van een huis rechtsgeldig? (Schriftelijkheidsvereiste).

Gerelateerde berichten

 

Vragen & Reacties 140

Gast - Den op vrijdag 11 november 2016 09:51

Beste,

Na twee bezichtigingen hebben wij besloten een bod uit te brengen op een huis als kopende partij, echter aan verkopend makelaar duidelijk gevraagd wat er nog meer in de verkoop kwam voordat wij een bod uitbrachten. Zij gaven aan dat er geen andere woningen in de verkoop kwamen in de zelfde prijsklasse en regio. Dit heeft ons doen besluiten om een bod uit te brengen op de woning die al 2 keer bezichtigd was. Echter na 1 dag kwamen er 2 nieuwe woningen in de verkoop waarvan 1 zelfs in de zelfde straat. Omdat verkoper niet akkoord was met ons bod besloten om de andere huizen ook te bezichtigen. Deze waren niet naar onze wens waarop wij verder zijn gegaan met de 1e woning qua onderhandeling.

Na het een en ander aan onderhandelen zijn we overeengekomen met de verkoper over het bedrag van de woning. Het bieden is gedaan onder voorbehoud van financiering en een bouwkundige aankoopkeuring. Ondertussen hadden wij het koopcontract ontvangen, hier stonden deze voorwaarden niet in vermeld waarop wij opnieuw contact hebben gehad met de makelaar hierover. De bouwkundige keuring heeft plaats gevonden(kosten keuring 315 euro) hieruit kwam voor +- 10.000 euro aan gebreken. Hierover opnieuw in onderhandeling gegaan met de verkoper en afspraken gemaakt welke spullen wij over wilden nemen van de verkoper, bedien partijen waren hierover akkoord. Tijdens het gesprek met de verkoper afgesproken om de maandag( 2 dagen na gesprek) een afspraak te maken voor het tekenen van het koopcontract, dit was akkoord voor zowel koper als verkoper. Maandag ochtend nog contact gehad met de verkoper zelf over het maken van de afspraak. Verkoper heeft maandagochtend zelf verkopend makelaar gebeld om door te geven dat alles akkoord was en dat wij als kopende partij zouden bellen om een afspraak te maken.
Maandag rond +- 13 uur makelaar gesproken voor het maken van de afspraak waarop zij aangaf dat er een hoger bod was uitgebracht en dit besproken moest worden met de verkoper.
Verkoper is ingegaan op het hogere bod van andere partij en heeft niets meer van zich laten horen.

Nu is mijn vraag wat zijn mijn rechten m.b.t de gemaakte kosten voor de keuring terwijl verkoper koop geannuleerd heeft?

Alvast bedankt.

Beste, Na twee bezichtigingen hebben wij besloten een bod uit te brengen op een huis als kopende partij, echter aan verkopend makelaar duidelijk gevraagd wat er nog meer in de verkoop kwam voordat wij een bod uitbrachten. Zij gaven aan dat er geen andere woningen in de verkoop kwamen in de zelfde prijsklasse en regio. Dit heeft ons doen besluiten om een bod uit te brengen op de woning die al 2 keer bezichtigd was. Echter na 1 dag kwamen er 2 nieuwe woningen in de verkoop waarvan 1 zelfs in de zelfde straat. Omdat verkoper niet akkoord was met ons bod besloten om de andere huizen ook te bezichtigen. Deze waren niet naar onze wens waarop wij verder zijn gegaan met de 1e woning qua onderhandeling. Na het een en ander aan onderhandelen zijn we overeengekomen met de verkoper over het bedrag van de woning. Het bieden is gedaan onder voorbehoud van financiering en een bouwkundige aankoopkeuring. Ondertussen hadden wij het koopcontract ontvangen, hier stonden deze voorwaarden niet in vermeld waarop wij opnieuw contact hebben gehad met de makelaar hierover. De bouwkundige keuring heeft plaats gevonden(kosten keuring 315 euro) hieruit kwam voor +- 10.000 euro aan gebreken. Hierover opnieuw in onderhandeling gegaan met de verkoper en afspraken gemaakt welke spullen wij over wilden nemen van de verkoper, bedien partijen waren hierover akkoord. Tijdens het gesprek met de verkoper afgesproken om de maandag( 2 dagen na gesprek) een afspraak te maken voor het tekenen van het koopcontract, dit was akkoord voor zowel koper als verkoper. Maandag ochtend nog contact gehad met de verkoper zelf over het maken van de afspraak. Verkoper heeft maandagochtend zelf verkopend makelaar gebeld om door te geven dat alles akkoord was en dat wij als kopende partij zouden bellen om een afspraak te maken. Maandag rond +- 13 uur makelaar gesproken voor het maken van de afspraak waarop zij aangaf dat er een hoger bod was uitgebracht en dit besproken moest worden met de verkoper. Verkoper is ingegaan op het hogere bod van andere partij en heeft niets meer van zich laten horen. Nu is mijn vraag wat zijn mijn rechten m.b.t de gemaakte kosten voor de keuring terwijl verkoper koop geannuleerd heeft? Alvast bedankt.
Gast - Wim de Leeuw op zaterdag 12 november 2016 10:11

Beste Den,

In beginsel kan er, na het afbreken van onderhandelen, schadeplichtigheid ontstaan. Dat kan echter alleen in zeer bijzondere gevallen. Je moet dan denken aan een situatie waarin de verkoper zich formeel nog steeds mag terugtrekken, maar waarin dat volstrekt onredelijk zou zijn.

Het is natuurlijk volstrekt zinloos om een procedure te starten over € 315,= euro. Maar stel nu eens dat je dat desondanks zou doen. Ik heb de overtuiging dat een rechter die vordering direct afwijst.

Op het moment dat jij de concept-akte ontving, stond de bouwkundige keuring niet als voorwaarde opgenomen in het contract. Na de keuring ga je zelf opnieuw in onderhandeling, en daarmee accepteer je ook dat die onderhandelingen op niets uitlopen. En al die tijd is er nog geen koopovereenkomst door de verkoper ondertekend en is er formeel dus nog geen overeenkomst. Natuurlijk is het vervelend dat je nu kosten hebt gemaakt voor niets. Maar het is natuurlijk niet zo dat, omdat jij die € 315,= aan kosten hebt gemaakt, de verkoper iets onredelijks doet als hij kiest voor een koper met wie hij een betere deal kan maken.

Als verkopers dit soort kosten zouden moeten gaan vergoeden, dan is het hek van de dam. Jij komt met de factuur van de bouwkundige. Een volgende komt de kosten van een hypotheekgesprek. En de derde zegt dat hij nu voor niets een halve dag vrij heeft genomen en claimt daar een vergoeding voor. Inclusief vakantiegeld natuurlijk ;-).

De verkoper (bij een consumentenkoop) kan van de deal af zolang hij niet heeft getekend. Maar er moet wel iets heel bijzonders aan de hand zijn wil de verkoper zich daarmee onredelijk gedragen.

Wanneer zou dat het geval kunnen zijn? Stel nu dat een verkoper en een koper een mondelinge afspraak met elkaar hebben. Er staat nog niets op papier. Maar koper en verkoper spreken wel met elkaar af dat de koper het huis alvast volledig laat verbouwen. En als de koper net € 35.000,= heeft betaald aan de aannemer voor die verbouwing, dan verkoopt de verkoper het huis voor € 500,= meer aan een andere koper. Voel je hem? Dat zou een situatie zijn waarvan iedereen zegt dat je dat niet kunt maken. Waarvan iedereen zegt dat het onredelijk is. Schofterig zelfs. In zo'n situatie zou een koper heel sterk staan. Maar niet als het gaat om de kosten van een normale bouwkundige keuring.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Den, In beginsel kan er, na het afbreken van onderhandelen, schadeplichtigheid ontstaan. Dat kan echter alleen in zeer bijzondere gevallen. Je moet dan denken aan een situatie waarin de verkoper zich formeel nog steeds mag terugtrekken, maar waarin dat volstrekt onredelijk zou zijn. Het is natuurlijk volstrekt zinloos om een procedure te starten over € 315,= euro. Maar stel nu eens dat je dat desondanks zou doen. Ik heb de overtuiging dat een rechter die vordering direct afwijst. Op het moment dat jij de concept-akte ontving, stond de bouwkundige keuring niet als voorwaarde opgenomen in het contract. Na de keuring ga je zelf opnieuw in onderhandeling, en daarmee accepteer je ook dat die onderhandelingen op niets uitlopen. En al die tijd is er nog geen koopovereenkomst door de verkoper ondertekend en is er formeel dus nog geen overeenkomst. Natuurlijk is het vervelend dat je nu kosten hebt gemaakt voor niets. Maar het is natuurlijk niet zo dat, omdat jij die € 315,= aan kosten hebt gemaakt, de verkoper iets onredelijks doet als hij kiest voor een koper met wie hij een betere deal kan maken. Als verkopers dit soort kosten zouden moeten gaan vergoeden, dan is het hek van de dam. Jij komt met de factuur van de bouwkundige. Een volgende komt de kosten van een hypotheekgesprek. En de derde zegt dat hij nu voor niets een halve dag vrij heeft genomen en claimt daar een vergoeding voor. Inclusief vakantiegeld natuurlijk ;-). De verkoper (bij een consumentenkoop) kan van de deal af zolang hij niet heeft getekend. Maar er moet wel iets heel bijzonders aan de hand zijn wil de verkoper zich daarmee onredelijk gedragen. Wanneer zou dat het geval kunnen zijn? Stel nu dat een verkoper en een koper een mondelinge afspraak met elkaar hebben. Er staat nog niets op papier. Maar koper en verkoper spreken wel met elkaar af dat de koper het huis alvast volledig laat verbouwen. En als de koper net € 35.000,= heeft betaald aan de aannemer voor die verbouwing, dan verkoopt de verkoper het huis voor € 500,= meer aan een andere koper. Voel je hem? Dat zou een situatie zijn waarvan iedereen zegt dat je dat niet kunt maken. Waarvan iedereen zegt dat het onredelijk is. Schofterig zelfs. In zo'n situatie zou een koper heel sterk staan. Maar niet als het gaat om de kosten van een normale bouwkundige keuring. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Anne Hogenboom op woensdag 16 november 2016 09:05

Beste heer De Leeuw,
Hierbij een vraag van een gedupeerde verkopende partij;
Eind augustus besluiten wij ons huis te koop te zetten. Omdat we reeds een nieuwe woning op het oog hebben besluiten we een scherpe prijs te vragen voor ons huis. Met de gekozen makelaar wordt onze verkoop strategie bepaald. Zoals verwacht hebben we veel kijkers en meerdere biedingen. Uiteindelijk gaan we in onderhandeling met partij A en komen we mondeling de verkoopprijs overeen. Een dag later krijgen we een bod van partij B welke 3000euro hoger ligt. Wij zijn ons bewust dat er nog geen voorlopig koopcontract getekend is en dat we nog onder deze mondelinge afspraak uit kunnen met partij A. We vragen advies aan onze makelaar en deze adviseert om met partij A in zee te gaan, we hebben de koop reeds mondeling gesloten en de koopakte is reeds opgemaakt. We geven nogmaals aan onze makelaar aan dat een spoedige verkoop van ons huis belangrijk is en dat de makelaar (zover mogelijk) moet inschatten of partij A hun “financiële huiswerk” heeft gedaan. Het zou voor ons grote consequenties hebben mocht de kopende partij de financiering niet rond krijgen (ondertussen hebben we namelijk ons droomhuis gekocht onder voorbehoud van verkoop eigen woning met een deadline in december). Omdat wij ook vinden dat we reeds het bod geaccepteerd hebben en we partij A het huis “ gunnen” wordt het huis aan deze partij verkocht onder voorbehoud van financiering. Nu, 8 weken later, blijkt de kopende partij de financiering toch niet rond te krijgen en zal de koopakte ontbonden worden. Wij zijn enorm teleurgesteld omdat wij nu opnieuw ons huis te koop moeten aanbieden. We hebben vele potentiële kopers hebben we gemist maar het ergste is dat wij wellicht ons droomhuis niet kunnen kopen omdat we ons huis niet op tijd verkocht hebben.
Wij worden hier enorm benadeeld en vragen ons af of en op welke manier we de kopers en/of onze makelaar in gebreke kunnen stellen.

Beste heer De Leeuw, Hierbij een vraag van een gedupeerde verkopende partij; Eind augustus besluiten wij ons huis te koop te zetten. Omdat we reeds een nieuwe woning op het oog hebben besluiten we een scherpe prijs te vragen voor ons huis. Met de gekozen makelaar wordt onze verkoop strategie bepaald. Zoals verwacht hebben we veel kijkers en meerdere biedingen. Uiteindelijk gaan we in onderhandeling met partij A en komen we mondeling de verkoopprijs overeen. Een dag later krijgen we een bod van partij B welke 3000euro hoger ligt. Wij zijn ons bewust dat er nog geen voorlopig koopcontract getekend is en dat we nog onder deze mondelinge afspraak uit kunnen met partij A. We vragen advies aan onze makelaar en deze adviseert om met partij A in zee te gaan, we hebben de koop reeds mondeling gesloten en de koopakte is reeds opgemaakt. We geven nogmaals aan onze makelaar aan dat een spoedige verkoop van ons huis belangrijk is en dat de makelaar (zover mogelijk) moet inschatten of partij A hun “financiële huiswerk” heeft gedaan. Het zou voor ons grote consequenties hebben mocht de kopende partij de financiering niet rond krijgen (ondertussen hebben we namelijk ons droomhuis gekocht onder voorbehoud van verkoop eigen woning met een deadline in december). Omdat wij ook vinden dat we reeds het bod geaccepteerd hebben en we partij A het huis “ gunnen” wordt het huis aan deze partij verkocht onder voorbehoud van financiering. Nu, 8 weken later, blijkt de kopende partij de financiering toch niet rond te krijgen en zal de koopakte ontbonden worden. Wij zijn enorm teleurgesteld omdat wij nu opnieuw ons huis te koop moeten aanbieden. We hebben vele potentiële kopers hebben we gemist maar het ergste is dat wij wellicht ons droomhuis niet kunnen kopen omdat we ons huis niet op tijd verkocht hebben. Wij worden hier enorm benadeeld en vragen ons af of en op welke manier we de kopers en/of onze makelaar in gebreke kunnen stellen.
Gast - Wim de Leeuw op woensdag 16 november 2016 16:40

Beste Anne,

Allereerst: Ik begrijp jullie teleurstelling.

Een vraag vooraf: Ik ben heel benieuwd wat de overweging is geweest voor de makelaar om jullie te adviseren om te kiezen voor de gegadigde die de laagste prijs bood. En wat de overweging van jullie als verkopers is geweest om in te stemmen met dat advies.

Ik heb een teleurstellende mededeling voor je. Ik denk dat je de makelaar weinig anders kunt verwijten dat hij 'een verkeerde indruk' had van de koper.

Het is voor een verkopend makelaar in zijn algemeenheid namelijk heel lastig om nauwkeurig in te schatten of een koper de hypotheek wel of niet gaat rondkrijgen. Die vraag kan alleen een hypotheekadviseur beantwoorden, en dat uitsluitend als hij inzicht heeft gekregen in het inkomen van de koper(s), diens vermogen, financiële situatie, huidige kredieten, studiefinanciering, kredietverleden enzovoorts. En op voorwaarde dat de informatie die de koper verstrekt, ook daadwerkelijk klopt met de werkelijkheid. De makelaar heeft geen inzicht in de financiële situatie van de koper. Zelfs als de verkopend makelaar ook een hypotheekadvies bedrijf heeft en de koper bij een hypotheekadviseur aan tafel heeft gezeten die collega is van de verkopend makelaar, mogen die twee geen informatie uitwisselen over de financiële situatie van de koper. Kortom, een verkopend makelaar kan misschien een 'indruk' hebben van de financiële situatie van de koper. Maar dat is nog geen garantie dat die koper een hypotheek gaat krijgen.

Het enige dat je als makelaar kunt doen, is een kandidaat-koper verwijzen naar een hypotheekadviseur, zodat hij of zij in elk geval weet hoe hij er voor staat. Maar bij een oriënterend hypotheekadvies wordt geen onderzoek gedaan bij het Bureau Krediet Registratie. Als een kandidaat-koper zegt dat hij geen schulden heeft en geen slecht betalingsverleden terwijl de werkelijkheid anders is, dan komt dat pas naar boven als de hypotheek daadwerkelijk wordt aangevraagd.

Nogmaals, ik begrijp je teleurstelling. Maar ik denk niet dat de makelaar of de hypotheekadviseur iets kan worden verweten.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Anne, Allereerst: Ik begrijp jullie teleurstelling. Een vraag vooraf: Ik ben heel benieuwd wat de overweging is geweest voor de makelaar om jullie te adviseren om te kiezen voor de gegadigde die de laagste prijs bood. En wat de overweging van jullie als verkopers is geweest om in te stemmen met dat advies. Ik heb een teleurstellende mededeling voor je. Ik denk dat je de makelaar weinig anders kunt verwijten dat hij 'een verkeerde indruk' had van de koper. Het is voor een verkopend makelaar in zijn algemeenheid namelijk heel lastig om nauwkeurig in te schatten of een koper de hypotheek wel of niet gaat rondkrijgen. Die vraag kan alleen een hypotheekadviseur beantwoorden, en dat uitsluitend als hij inzicht heeft gekregen in het inkomen van de koper(s), diens vermogen, financiële situatie, huidige kredieten, studiefinanciering, kredietverleden enzovoorts. En op voorwaarde dat de informatie die de koper verstrekt, ook daadwerkelijk klopt met de werkelijkheid. De makelaar heeft geen inzicht in de financiële situatie van de koper. Zelfs als de verkopend makelaar ook een hypotheekadvies bedrijf heeft en de koper bij een hypotheekadviseur aan tafel heeft gezeten die collega is van de verkopend makelaar, mogen die twee geen informatie uitwisselen over de financiële situatie van de koper. Kortom, een verkopend makelaar kan misschien een 'indruk' hebben van de financiële situatie van de koper. Maar dat is nog geen garantie dat die koper een hypotheek gaat krijgen. Het enige dat je als makelaar kunt doen, is een kandidaat-koper verwijzen naar een hypotheekadviseur, zodat hij of zij in elk geval weet hoe hij er voor staat. Maar bij een oriënterend hypotheekadvies wordt geen onderzoek gedaan bij het Bureau Krediet Registratie. Als een kandidaat-koper zegt dat hij geen schulden heeft en geen slecht betalingsverleden terwijl de werkelijkheid anders is, dan komt dat pas naar boven als de hypotheek daadwerkelijk wordt aangevraagd. Nogmaals, ik begrijp je teleurstelling. Maar ik denk niet dat de makelaar of de hypotheekadviseur iets kan worden verweten. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Maja op dinsdag 22 november 2016 21:44

Beste Wim,

Verkoper kan de hypotheek niet meer betalen; bank verkoopt het huis via de makelaar. Makelaar belt dat de bank het bod van koper heeft geaccepteerd en alles wordt in werking gezet. Een paar dagen belt de makelaar dat er een andere koper is met een hoger bod en dat er nu bij opbod geboden moet worden. Geldt dan: "In het geval de koper particulier is maar de verkoper een professional dan kan de koper een beroep doen op het ontbreken van het schriftelijkheidsvereiste, maar de verkopende partij niet" of kan de bank/makelaar dit zomaar doen?

Beste Wim, Verkoper kan de hypotheek niet meer betalen; bank verkoopt het huis via de makelaar. Makelaar belt dat de bank het bod van koper heeft geaccepteerd en alles wordt in werking gezet. Een paar dagen belt de makelaar dat er een andere koper is met een hoger bod en dat er nu bij opbod geboden moet worden. Geldt dan: "In het geval de koper particulier is maar de verkoper een professional dan kan de koper een beroep doen op het ontbreken van het schriftelijkheidsvereiste, maar de verkopende partij niet" of kan de bank/makelaar dit zomaar doen?
Gast - Wim de Leeuw op dinsdag 22 november 2016 22:13

Dag Maja,

Wat een goede vraag! Scherp!

In dit soort situaties treedt de bank op, maar met een machtiging van de verkoper. Dus namens die verkoper, als vertegenwoordiger van die verkoper. En dat maakt dat er nog steeds sprake is van een consumentenkoop.

Misschien vind je dat raar. Vergelijk de situatie maar met de verkoop van een huis, waarbij zowel de verkoper als de koper zich laten vertegenwoordigen door een makelaar. Er is een verkoopmakelaar en een aankoopmakelaar in in feite doen zij onderling zaken, maar beiden gemachtigd door de verkoper en de koper. Ook dat blijft een consumentenkoop, ondanks de betrokkenheid van professionals.

Het antwoord is dus: Ja, de bank kan dit - niet handelend namens zichzelf, maar wel handelend namens de verkoper - zomaar doen.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Maja, Wat een goede vraag! Scherp! In dit soort situaties treedt de bank op, maar met een machtiging van de verkoper. Dus namens die verkoper, als vertegenwoordiger van die verkoper. En dat maakt dat er nog steeds sprake is van een consumentenkoop. Misschien vind je dat raar. Vergelijk de situatie maar met de verkoop van een huis, waarbij zowel de verkoper als de koper zich laten vertegenwoordigen door een makelaar. Er is een verkoopmakelaar en een aankoopmakelaar in in feite doen zij onderling zaken, maar beiden gemachtigd door de verkoper en de koper. Ook dat blijft een consumentenkoop, ondanks de betrokkenheid van professionals. Het antwoord is dus: Ja, de bank kan dit - niet handelend namens zichzelf, maar wel handelend namens de verkoper - zomaar doen. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Mayke op maandag 28 november 2016 14:16

Beste Wim,

We hebben afgelopen vrijdag een bod gedaan op een huis en dat is geaccepteerd. Nu hebben wij nog wat dingen op een rij gezet en komen erachter dat het toch niet is wat we uiteindelijk wilde. Door het enthousiasme hebben we misschien te snel een bod gedaan.
Kunnen wij nu al gebruik maken van de bedenktijd en de makelaar laten weten dat we ons bod intrekken of moeten wij wachten tot de voorlopige koopovereenkomst?

Beste Wim, We hebben afgelopen vrijdag een bod gedaan op een huis en dat is geaccepteerd. Nu hebben wij nog wat dingen op een rij gezet en komen erachter dat het toch niet is wat we uiteindelijk wilde. Door het enthousiasme hebben we misschien te snel een bod gedaan. Kunnen wij nu al gebruik maken van de bedenktijd en de makelaar laten weten dat we ons bod intrekken of moeten wij wachten tot de voorlopige koopovereenkomst?
Gast - Wim de Leeuw op maandag 28 november 2016 18:52

Dag Mayke,

Nee, dat hoeft niet. Je hoeft niet te wachten tot er een koopovereenkomst is gemaakt om de koop te annuleren. De koopovereenkomst is pas definitief NA afloop van de bedenktijd, daarvoor zijn alle afspraken niet afdwingbaar.

Je doet er wel verstandig aan om goed uit te leggen bij de makelaar waarom je je toch hebt bedacht. Dat voorkomt dat die makelaar je niet meer serieus neemt als je in de toekomst nog een keer een afspraak wilt maken om een huis te bekijken!

Misschien is het verstandig als je een aankoopmakelaar inschakelt die je behoedt tegen dit soort missers. Een aankoopmakelaar kan je helpen om de juiste keuzes te maken en je niet teveel gek te laten maken door de grote druk op de woningmarkt.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Dag Mayke, Nee, dat hoeft niet. Je hoeft niet te wachten tot er een koopovereenkomst is gemaakt om de koop te annuleren. De koopovereenkomst is pas definitief NA afloop van de bedenktijd, daarvoor zijn alle afspraken niet afdwingbaar. Je doet er wel verstandig aan om goed uit te leggen bij de makelaar waarom je je toch hebt bedacht. Dat voorkomt dat die makelaar je niet meer serieus neemt als je in de toekomst nog een keer een afspraak wilt maken om een huis te bekijken! Misschien is het verstandig als je een aankoopmakelaar inschakelt die je behoedt tegen dit soort missers. Een aankoopmakelaar kan je helpen om de juiste keuzes te maken en je niet teveel gek te laten maken door de grote druk op de woningmarkt. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast - Andre op dinsdag 13 december 2016 14:50

Beste Wim,

Twee maanden geleden heb ik een stuk grond gekocht (mondeling en schriftelijk via mail overeengekomen). Aankoopsom en overige kosten heb ik al betaald bij de notaris. Nu blijkt er een derde persoon bij betrokken te zijn die een eerste kooprecht heeft. Hiervan was mij als koper niets bekend. De akte van levering is nog niet ondertekend. Heeft er nu een geldige koop plaatsgevonden? In hoeverre kan ik de verkoper verplichten tot het doorgaan van de verkoop wanneer diegene met het recht van eerste koop dit recht wil uitoefenen?

Alvast bedankt

Beste Wim, Twee maanden geleden heb ik een stuk grond gekocht (mondeling en schriftelijk via mail overeengekomen). Aankoopsom en overige kosten heb ik al betaald bij de notaris. Nu blijkt er een derde persoon bij betrokken te zijn die een eerste kooprecht heeft. Hiervan was mij als koper niets bekend. De akte van levering is nog niet ondertekend. Heeft er nu een geldige koop plaatsgevonden? In hoeverre kan ik de verkoper verplichten tot het doorgaan van de verkoop wanneer diegene met het recht van eerste koop dit recht wil uitoefenen? Alvast bedankt
Gast - Wim de Leeuw op dinsdag 13 december 2016 15:22

Beste Andre,

Als het uitsluitend gaat om de aankoop van grond (en niet om een koop-aannemingsovereenkomst), dan is de wettelijke bedenktijd niet van toepassing.

Het lijkt mij dat de koop geldig is en dat de verkoper een probleem heeft. Ik adviseer u om contact op te nemen met een advocaat en uw zaak toe te lichten. Het zou verstandig kunnen zijn om conservatoir beslag op het stuk grond te leggen, zodat het in elk geval niet aan een ander kan worden geleverd.

Met vriendelijke groet,
Wim de Leeuw

Beste Andre, Als het uitsluitend gaat om de aankoop van grond (en niet om een koop-aannemingsovereenkomst), dan is de wettelijke bedenktijd niet van toepassing. Het lijkt mij dat de koop geldig is en dat de verkoper een probleem heeft. Ik adviseer u om contact op te nemen met een advocaat en uw zaak toe te lichten. Het zou verstandig kunnen zijn om conservatoir beslag op het stuk grond te leggen, zodat het in elk geval niet aan een ander kan worden geleverd. Met vriendelijke groet, Wim de Leeuw
Gast
zaterdag 04 april 2020

De Leeuw maakt gebruik van cookies op haar website, onder meer om uw ervaring op onze website te verbeteren. Meer informatie hierover vindt u in onze privacyverklaring.
Door onze website te gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van deze cookies.