Gepubliceerd: donderdag 11 maart 2010
DE LEEUW ADVIESGROEP: PRIJSDALING BLIJFT BEPERKT
De Leeuw Adviesgroep B.V. heeft in de week van 1 maart 2010 alweer de vijfde jaargang van het rapport ‘Zicht op de woningmarkt’ uitgebracht. Het rapport omvat gegevens over de regionale woningmarkt voor de regio’s Alphen- Bollenstreek- Haarlemmermeer- Leiden over de periode 2003-2009.
De afgelopen maanden heeft De Leeuw onderzoek gedaan naar de woningmarkt in de regio. Onder andere zijn het aantal transacties, de mediane verkoopprijzen en mediane verkooptijden vergeleken op regionaal, gemeentelijk en wijkniveau. Daarbij is een onderverdeling gemaakt in tussenwoningen, hoekwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen. Deze gegevens zijn door de makelaars van De Leeuw voorzien van bevindingen en achtergrondinformatie.
Behorend tot de grootste 15 woningmakelaars van Nederland en marktleider in haar werkgebied, beschouwt De Leeuw het als haar verantwoordelijkheid om deze informatie te leveren.
De woningmarkt is verdeeld De woningmarkt lijkt op talloze manieren verdeeld, bijvoorbeeld tussen de markt voor starters en die van doorstromers. De markt voor starters, op zoek naar betaalbare appartementen en eengezins¬woningen, toont nog volop beweging. Duurdere appartementen en woningen, de markt voor doorstromers, blijven langer te koop staan. En er lijken twee soorten verkopers op de markt te zijn. Nieuwe verkopers die in 2009 hun woning te koop zetten en die zich blijkbaar hebben neergelegd bij het gegeven dat hun woning op dit moment iets minder zal opbrengen (vaak worden deze woningen dan ook nog vlot verkocht). Anderzijds de verkopers van voor de crisis, die zich hierbij niet kunnen of willen neerleggen en wiens woningen dus nog steeds te koop staan.
Landelijke cijfers: meer aanbod, minder transacties Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen bereikte zijn top in 2006 met 148.502 transacties. In de navolgende jaren daalde het aantal transacties. Als we 2009 vergelijken met het recordjaar 2006, dan is er sprake van een daling in het transactievolume (van 148.502 naar 91.615). Daarentegen zien we een opvallende toename in het aantal te koop staande woningen (in sommige gemeenten zelfs een verdubbeling van het aantal). De prijzen hebben zich de afgelopen jaren heel anders ontwikkeld dan de transactieaantallen: stagnatie laat zich eerst zien in transactievolumes, dan pas in lagere prijzen. Want waar het transactievolume al in 2007 begon af te nemen, bleven de prijzen tot aan 2008 stijgen. Op basis van de prijs van verkochte woningen in 2009, kan geconstateerd worden dat de prijsdaling beperkt blijft tot enkele procenten.
Kijkend naar de gemiddelde prijs van alle woningtypen in een wijk of woonplaats, kan die prijsdaling groter lijken. Dit komt omdat in 2009 vooral minder duurdere woningen werden verkocht. Hierdoor daalt de gemiddelde prijs in de betreffende markt, wat uiteraard nog niets hoeft te zeggen over de prijsontwikkeling van een specifiek woningtype, laat staan een specifieke woning.
Regio Leiden In 2009 zijn er in de regio Leiden in totaal 1.351 woningen van eigenaar verwisseld. De verkoopprijs daalde met 10% naar € 250.000, doordat de verhouding tussen transacties van goedkopere en die van duurdere woningen wijzigde. Hoewel de verkooptijd is opgelopen naar 95 dagen, ligt dit nog altijd onder de landelijke verkooptijd van 107 dagen. Het aantal transacties is in de stad Leiden met 29% afgenomen naar 726. De verkoopprijs is gedaald naar € 227.000 en de verkooptijd is flink opgelopen naar 92 dagen. In 2009 zijn in Leiderdorp in totaal 160 woningen verkocht (een daling van 33 % in vergelijking met vorig jaar). De verkoopprijs daalde naar € 240.000. De verkooptijd is flink opgelopen naar 101 dagen. In 2009 zijn in Oegstgeest 170 woningen verkocht. De verkoopprijs is gedaald naar € 328.000. Met 88 dagen verkopen woningen in Oegstgeest het snelst. In de gemeente Rijnwoude hebben 84 transacties plaatsgevonden. De verkooptijd is met 11% gedaald naar € 273.000. De verkooptijd is met 130 dagen het hoogst van de regio Leiden. In Voorschoten zijn 150 woningen verkocht. De verkoopprijs daalde naar € 264.000 en de verkooptijd is met 118 dagen aan de lange kant. In Zoeterwoude hebben een bescheiden aantal transacties (30) plaatsgevonden. De verkoopprijs is met bijna 22% gedaald naar € 301.000. Zoeterwoude kent met 119 dagen een van de langste verkooptijd van de regio Leiden. Met name de verkooptijd van hoekwoningen is met 151 dagen erg opgelopen.
Leiden wijkniveau In de Burgemeester/ Professorenwijk zijn 118 woningen verkocht. De verkoopprijs daalde met bijna 8% naar € 281.000 doordat er meer goedkopere dan duurdere woningen werden verkocht. Woningen staan hier met 94 dagen langer te koop dan in 2008. In het Centrum hebben 154 transacties plaatsgevonden. De verkooptijd is met € 285.000 stabiel gebleven. De verkooptijd is met bijna 45% gestegen naar 94 dagen. In het Houtkwartier zijn 13 woningen verkocht (een daling van 50%). De verkoopprijs is met € 303.000 het hoogst van heel Leiden. In 2009 zijn in de Mors 50 woningen verkocht met een verkoopprijs van € 221.000. Met 77 dagen worden woningen in deze wijk het snelst verkocht. In de Stevenshof is het aantal transacties met 58% gedaald naar 37. De verkoopprijs is gestegen naar € 276.000. De verkooptijd ligt met 114 dagen aan de hoge kant. In Leiden Zuid werden 112 woningen verkocht (83% hiervan zijn appartementen). De verkoopprijs van appartementen daalde naar € 160.000 en de verkooptijd steeg licht naar 86 dagen.
Gemeente Rijnwoude In Hazerswoude-Dorp zijn in 2009 in totaal 18 woningen verkocht, een daling van bijna 38%. De verkoopprijs daalde naar € 286.000 en de verkooptijd is opgelopen naar 144 dagen. In Hazerswoude-Rijndijk is het aantal transacties 32, waarvan meer dan de helft tussenwoningen beslaat. De verkoopprijs van tussenwoningen is gestegen naar € 221.000. Ook hier is de verkooptijd opgelopen en bedroeg 132 dagen. In 2009 zijn in Koudekerk aan den Rijn 18 woningen verkocht. De verkoopprijs steeg naar € 381.000.
Waar het gaat over de cijfers van 2009 moet nadrukkelijker worden gezegd dat het hier om gegevens van verkochte woningen gaat, de nog te koop staande woningen worden buiten beschouwing gelaten. Momenteel staat circa 30% van de woningen langer dan een jaar te koop, wat in deze transactiegegevens nog niet tot uiting komt. Waarschijnlijk zal de verkooptijd in 2010 hierdoor hoger liggen.
De Leeuw Adviesgroep B.V. met twaalf vestigingen in de regio en met ruim 100 medewerkers hoopt dat deze rapportage zal bijdragen aan een grotere transparantie van de koopwoningmarkt.