Gepubliceerd: donderdag 11 maart 2010
DE LEEUW ADVIESGROEP: PRIJSDALING BLIJFT BEPERKT
De Leeuw Adviesgroep B.V. heeft in de week van 1 maart 2010 alweer de vijfde jaargang van het rapport ‘Zicht op de woningmarkt’ uitgebracht. Het rapport omvat gegevens over de regionale woningmarkt voor de regio’s Alphen- Bollenstreek- Haarlemmermeer- Leiden over de periode 2003-2009.
De afgelopen maanden heeft De Leeuw onderzoek gedaan naar de woningmarkt in de regio. Onder andere zijn het aantal transacties, de mediane verkoopprijzen en mediane verkooptijden vergeleken op regionaal, gemeentelijk en wijkniveau. Daarbij is een onderverdeling gemaakt in tussenwoningen, hoekwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen. Deze gegevens zijn door de makelaars van De Leeuw voorzien van bevindingen en achtergrondinformatie.
Behorend tot de grootste 15 woningmakelaars van Nederland en marktleider in haar werkgebied, beschouwt De Leeuw het als haar verantwoordelijkheid om deze informatie te leveren.
De woningmarkt is verdeeld De woningmarkt lijkt op talloze manieren verdeeld, bijvoorbeeld tussen de markt voor starters en die van doorstromers. De markt voor starters, op zoek naar betaalbare appartementen en eengezins¬woningen, toont nog volop beweging. Duurdere appartementen en woningen, de markt voor doorstromers, blijven langer te koop staan. En er lijken twee soorten verkopers op de markt te zijn. Nieuwe verkopers die in 2009 hun woning te koop zetten en die zich blijkbaar hebben neergelegd bij het gegeven dat hun woning op dit moment iets minder zal opbrengen (vaak worden deze woningen dan ook nog vlot verkocht). Anderzijds de verkopers van voor de crisis, die zich hierbij niet kunnen of willen neerleggen en wiens woningen dus nog steeds te koop staan.
Landelijke cijfers: meer aanbod, minder transacties Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen bereikte zijn top in 2006 met 148.502 transacties. In de navolgende jaren daalde het aantal transacties. Als we 2009 vergelijken met het recordjaar 2006, dan is er sprake van een daling in het transactievolume (van 148.502 naar 91.615). Daarentegen zien we een opvallende toename in het aantal te koop staande woningen (in sommige gemeenten zelfs een verdubbeling van het aantal). De prijzen hebben zich de afgelopen jaren heel anders ontwikkeld dan de transactieaantallen: stagnatie laat zich eerst zien in transactievolumes, dan pas in lagere prijzen. Want waar het transactievolume al in 2007 begon af te nemen, bleven de prijzen tot aan 2008 stijgen. Op basis van de prijs van verkochte woningen in 2009, kan geconstateerd worden dat de prijsdaling beperkt blijft tot enkele procenten.
Kijkend naar de gemiddelde prijs van alle woningtypen in een wijk of woonplaats, kan die prijsdaling groter lijken. Dit komt omdat in 2009 vooral minder duurdere woningen werden verkocht. Hierdoor daalt de gemiddelde prijs in de betreffende markt, wat uiteraard nog niets hoeft te zeggen over de prijsontwikkeling van een specifiek woningtype, laat staan een specifieke woning.
Haarlemmermeer In de Haarlemmermeer is het aantal verkochte woningen afgenomen naar 1.071. Deze trend is al ingezet in 2007 en zette zich door in 2009. De verkoopprijs daalde in de Haarlemmermeer naar € 255.000 en is hiermee nog steeds hoger dan de landelijke verkoopprijs (€ 226.000). De verkooptijd is met 94 dagen langer dan in 2008. Verder zien we binnen de Haarlemmermeer grote verschillen. Plaatsen met hogere prijzen vertonen de langste verkooptijden, zoals in Aalsmeer waar, met een verkoopprijs van € 277.000, woningen 159 dagen te koop staan. In Hoofddorp, Nieuw-Vennep en Uithoorn, de plaatsen met een gevarieerd woningaanbod en een lagere verkoopprijs (€ 244.000, € 266.000 en € 245.000) worden woningen vlotter verkocht (80, 86 en 98 dagen). Hoofddorp heeft met 431 transacties het grootste aandeel verkochte woningen in de Haarlemmermeer. De verkoopprijs is met bijna 6% gedaald naar € 244.000. In Hoofddorp worden woningen, met een verkooptijd van 80 dagen, het snelst verkocht. In Nieuw-Vennep zijn in 2009 in totaal 204 woningen verkocht. De verkoopprijs daalde met iets meer dan 10% naar € 266.000, ook hier doordat vooral de markt van duurdere woningen stagneerde. De verkooptijd is opgelopen naar 86 dagen, een stijging van meer dan 62%. Met name twee-onder-een-kapwoningen verkopen met 112 dagen in Nieuw-Vennep een stuk langzamer dan in 2008.
Hoofddorp wijkniveau In 2009 zijn in Centrum/ Pax 77 woningen verkocht. De verkoopprijs is met iets meer dan 3% gestegen naar € 278.000. Woningen gaan in deze wijk met 119 dagen minder snel van de hand dan in 2008. In de wijken Graan voor Visch/ Beukenhorst werden 76 woningen verkocht. De verkoopprijs bedroeg € 218.000, een daling van bijna 7% in vergelijking met 2008. Met 99 dagen staan woningen langer te koop dan in 2008. Tussenwoningen gaan in deze wijken met een stabiele verkoopprijs van € 240.000 met 51 dagen vlot van de hand. In Bornholm heeft het minst aantal transacties plaatsgevonden (54). De verkoopprijs is met bijna 6% gedaald naar € 222.000 en de verkooptijd is met 70 dagen iets opgelopen. In 2009 zijn in de wijk Overbos in totaal 60 woningen van eigenaar verwisseld. De verkoopprijs daalde met iets meer dan 7% naar € 241.000. Woningen gaan hier met 65 dagen snel van de hand; met name tussenwoningen verkopen met 53 dagen erg vlot. Floriande is de wijk met de meest verkochte woningen (in totaal 84 transacties). De verkoopprijs is met 5% gedaald naar € 271.000. De verkooptijd is met 84 dagen langer dan in 2008. De verkooptijden voor tussenwoningen en hoekwoningen zijn in 2009 bijna verdubbeld naar 94 dagen en 99 dagen. In Toolenburg zijn 80 woningen verkocht. Met een daling van 10% kwam de verkoopprijs in 2009 uit op € 246.000. De verkooptijd ligt met 79 dagen hoger dan in 2008.
Nieuw-Vennep wijkniveau Meer dan 60% van alle transacties vond plaats in de nieuwbouwwijken Getsewoud-Noord en -Zuid (in totaal 130). De verkoopprijs ligt in Getsewoud-Noord met € 304.000 hoger dan die van Getsewoud-Zuid met € 263.000. De verkooptijd is met 99 dagen in Getsewoud het langst van heel Nieuw-Vennep. In 2009 zijn in Linquenda 17 woningen verkocht (daling van 51%). De verkoopprijs is in deze wijk met 6% gestegen naar € 255.000. De verkooptijd is iets opgelopen naar 68 dagen, maar is wel het laagst van heel Nieuw-Vennep. In Welgelegen hebben 29 transacties plaatsgevonden. De verkoopprijs daalde naar € 238.000 en Welgelegen blijft hiermee de wijk met de laagste verkoopprijs. Woningen staan met 92 dagen langer te koop dan in 2008, maar verkopen sneller dan landelijk (107 dagen). In Centrum/ Overige zijn 27 woningen verkocht met een verkoopprijs van € 272.000. De verkooptijd is in deze wijken 93 dagen.
Waar het gaat over de cijfers van 2009 moet nadrukkelijker worden gezegd dat het hier om gegevens van verkochte woningen gaat, de nog te koop staande woningen worden buiten beschouwing gelaten. Momenteel staat circa 30% van de woningen langer dan een jaar te koop, wat in deze transactiegegevens nog niet tot uiting komt. Waarschijnlijk zal de verkooptijd in 2010 hierdoor hoger liggen.
De Leeuw Adviesgroep B.V. met twaalf vestigingen in de regio en met ruim 100 medewerkers hoopt dat deze rapportage zal bijdragen aan een grotere transparantie van de koopwoningmarkt.