Gepubliceerd: donderdag 11 maart 2010
DE LEEUW ADVIESGROEP: PRIJSDALING BLIJFT BEPERKT
De Leeuw Adviesgroep B.V. heeft in de week van 1 maart 2010 alweer de vijfde jaargang van het rapport ‘Zicht op de woningmarkt’ uitgebracht. Het rapport omvat gegevens over de regionale woningmarkt voor de regio’s Alphen- Bollenstreek- Haarlemmermeer- Leiden over de periode 2003-2009.
De afgelopen maanden heeft De Leeuw onderzoek gedaan naar de woningmarkt in de regio. Onder andere zijn het aantal transacties, de mediane verkoopprijzen en mediane verkooptijden vergeleken op regionaal, gemeentelijk en wijkniveau. Daarbij is een onderverdeling gemaakt in tussenwoningen, hoekwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen. Deze gegevens zijn door de makelaars van De Leeuw voorzien van bevindingen en achtergrondinformatie.
Behorend tot de grootste 15 woningmakelaars van Nederland en marktleider in haar werkgebied, beschouwt De Leeuw het als haar verantwoordelijkheid om deze informatie te leveren.
De woningmarkt is verdeeld De woningmarkt lijkt op talloze manieren verdeeld, bijvoorbeeld tussen de markt voor starters en die van doorstromers. De markt voor starters, op zoek naar betaalbare appartementen en eengezins¬woningen, toont nog volop beweging. Duurdere appartementen en woningen, de markt voor doorstromers, blijven langer te koop staan. En er lijken twee soorten verkopers op de markt te zijn. Nieuwe verkopers die in 2009 hun woning te koop zetten en die zich blijkbaar hebben neergelegd bij het gegeven dat hun woning op dit moment iets minder zal opbrengen (vaak worden deze woningen dan ook nog vlot verkocht). Anderzijds de verkopers van voor de crisis, die zich hierbij niet kunnen of willen neerleggen en wiens woningen dus nog steeds te koop staan.
Landelijke cijfers: meer aanbod, minder transacties Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen bereikte zijn top in 2006 met 148.502 transacties. In de navolgende jaren daalde het aantal transacties. Als we 2009 vergelijken met het recordjaar 2006, dan is er sprake van een daling in het transactievolume (van 148.502 naar 91.615). Daarentegen zien we een opvallende toename in het aantal te koop staande woningen (in sommige gemeenten zelfs een verdubbeling van het aantal). De prijzen hebben zich de afgelopen jaren heel anders ontwikkeld dan de transactieaantallen: stagnatie laat zich eerst zien in transactievolumes, dan pas in lagere prijzen. Want waar het transactievolume al in 2007 begon af te nemen, bleven de prijzen tot aan 2008 stijgen. Op basis van de prijs van verkochte woningen in 2009, kan geconstateerd worden dat de prijsdaling beperkt blijft tot enkele procenten.
Kijkend naar de gemiddelde prijs van alle woningtypen in een wijk of woonplaats, kan die prijsdaling groter lijken. Dit komt omdat in 2009 vooral minder duurdere woningen werden verkocht. Hierdoor daalt de gemiddelde prijs in de betreffende markt, wat uiteraard nog niets hoeft te zeggen over de prijsontwikkeling van een specifiek woningtype, laat staan een specifieke woning.
Bollenstreek In Hillegom zijn in 2009 161 woningen verkocht. De verkoopprijs is in deze gemeente € 259.000. De verkooptijd is iets opgelopen naar 128 dagen. De meeste transacties in de Bollenstreek vinden plaats in de gemeente Katwijk (236). De verkoopprijs is met 4% gedaald naar € 280.000. De verkooptijd is in Katwijk gestegen naar 60 dagen, maar heeft nog steeds de kortste verkooptijd van de gehele Bollenstreek(113 dagen). Met uitzondering van twee-onder-een-kapwoningen wisselen alle woningtypen in Katwijk het snelst van eigenaar in vergelijking tot andere gemeenten in de Bollenstreek. In Lisse zijn 166 woningen verkocht, een daling van 17% in vergelijking met 2008. De verkoopprijs is in deze gemeente, door de sterkere daling van transacties van duurdere woningen – met bijna 13% het meest afgenomen naar € 266.000. De verkooptijd is opgelopen naar 117 dagen. Het aantal verkochte woningen is in Noordwijk, een van de duurste gemeenten van de Bollenstreek, gedaald naar 190. De verkoopprijs is gedaald naar € 296.000 en de verkooptijd is gestegen naar 159 dagen. Vooral vrijstaande woningen verkopen met 241 erg langzaam. In 2009 hebben in Noordwijkerhout 65 transacties plaatsgevonden, een daling van meer dan 23% in vergelijking met 2008. De verkoopprijs is met bijna 7% gedaald naar € 257.000. De verkooptijd is in deze gemeente met 228 dagen erg lang. In Teylingen, de gemeente met de hoogste verkoopprijs van de Bollenstreek werden 227 woningen verkocht. De verkoopprijs daalde licht naar € 322.000. De verkooptijd is flink opgelopen naar 114 dagen.
Gemeente Teylingen Het aantal transacties is in deze gemeente met 32,6% gedaald naar 227. De verkoopprijs is licht gedaald naar € 322.000. Waar de landelijke stijging van de verkooptijd beperkt blijft tot 37% is de stijging in Teylingen meer dan 60%: de verkooptijd is fors opgelopen naar 114 dagen. In Sassenheim is het aantal verkochte woningen teruggelopen naar 121. De verkoopprijs is met 6% gedaald naar € 296.000. De verkooptijd is toegenomen naar 106 dagen. Met uitzondering van vrijstaande woningen is bij alle woningtypen de verkooptijd in Sassenheim toegenomen. In 2009 zijn er 96 woningen verkocht in Voorhout. De verkoopprijs is licht gestegen naar € 329.000. De verkooptijd is opgelopen naar 133 dagen en is hiermee het hoogst van de gemeente Teylingen.
Gemeente Katwijk In 2009 zijn in Katwijk 236 woningen verkocht, een daling van meer dan 28% in vergelijking met 2008. Katwijk aan Zee en Katwijk aan den Rijn vormen de grootste deelgemeente van de gemeente Katwijk; hier vond bijna 80% van alle transacties plaats. De verkoopprijs is gedaald naar € 280.000 en de verkooptijd is gestegen naar 60 dagen. In Rijnsburg zijn 52 woningen verkocht. De verkoopprijs daalde met bijna 3% naar € 316.000. De verkooptijd is naar 74 dagen opgelopen. Valkenburg was in 2009 een zeer beperkte markt voor bestaande woningen (er vonden slechts 14 transacties plaats). De verkoopprijs is in Valkenburg gedaald naar € 271.000. De verkooptijd is opgelopen naar 96 dagen.
Katwijk wijkniveau Het aantal verkochte woningen is in het centrum - tegen de markt in - licht gestegen naar 28. De verkoopprijs is met iets meer dan 8% gedaald naar € 320.000. De verkooptijd is in deze populaire wijk afgenomen naar 64 dagen. Vooral de tussenwoningen worden (met een lagere verkoopprijs van € 362.000) met 25 dagen veel sneller verkocht dan in 2008. Hoornes is (samen met Zuid) de wijk met het grootste aantal transacties (37). De verkoopprijs daalde hier met 6% naar € 222.000 en de verkooptijd is naar 72 dagen opgelopen. Met name bij appartementen is de verkooptijd veel toegenomen (63 dagen). In 2009 zijn in Noord 26 woningen verkocht. De verkoopprijs is met 4% gestegen naar € 295.000. De verkooptijd is afgenomen naar 29 dagen en ligt hiermee ver onder de landelijke verkooptijd van 96 dagen. Ook in Zuid zien we een stijging in het aantal transacties naar 37. De verkoopprijs is gedaald naar € 317.000 gedaald en de verkooptijd is opgelopen naar 85 dagen.
Waar het gaat over de cijfers van 2009 moet nadrukkelijker worden gezegd dat het hier om gegevens van verkochte woningen gaat, de nog te koop staande woningen worden buiten beschouwing gelaten. Momenteel staat circa 30% van de woningen langer dan een jaar te koop, wat in deze transactiegegevens nog niet tot uiting komt. Waarschijnlijk zal de verkooptijd in 2010 hierdoor hoger liggen.
De Leeuw Adviesgroep B.V. met twaalf vestigingen in de regio en met ruim 100 medewerkers hoopt dat deze rapportage zal bijdragen aan een grotere transparantie van de koopwoningmarkt.