Gepubliceerd: donderdag 11 maart 2010
DE LEEUW ADVIESGROEP: PRIJSDALING BLIJFT BEPERKT
De Leeuw Adviesgroep B.V. heeft in de week van 1 maart 2010 alweer de vijfde jaargang van het rapport ‘Zicht op de woningmarkt’ uitgebracht. Het rapport omvat gegevens over de regionale woningmarkt voor de regio’s Alphen- Bollenstreek- Haarlemmermeer- Leiden over de periode 2003-2009.
De afgelopen maanden heeft De Leeuw onderzoek gedaan naar de woningmarkt in de regio. Onder andere zijn het aantal transacties, de mediane verkoopprijzen en mediane verkooptijden vergeleken op regionaal, gemeentelijk en wijkniveau. Daarbij is een onderverdeling gemaakt in tussenwoningen, hoekwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen. Deze gegevens zijn door de makelaars van De Leeuw voorzien van bevindingen en achtergrondinformatie.
Behorend tot de grootste 15 woningmakelaars van Nederland en marktleider in haar werkgebied, beschouwt De Leeuw het als haar verantwoordelijkheid om deze informatie te leveren.
De woningmarkt is verdeeld De woningmarkt lijkt op talloze manieren verdeeld, bijvoorbeeld tussen de markt voor starters en die van doorstromers. De markt voor starters, op zoek naar betaalbare appartementen en eengezins¬woningen, toont nog volop beweging. Duurdere appartementen en woningen, de markt voor doorstromers, blijven langer te koop staan. En er lijken twee soorten verkopers op de markt te zijn. Nieuwe verkopers die in 2009 hun woning te koop zetten en die zich blijkbaar hebben neergelegd bij het gegeven dat hun woning op dit moment iets minder zal opbrengen (vaak worden deze woningen dan ook nog vlot verkocht). Anderzijds de verkopers van voor de crisis, die zich hierbij niet kunnen of willen neerleggen en wiens woningen dus nog steeds te koop staan.
Landelijke cijfers: meer aanbod, minder transacties Het aantal door NVM-makelaars verkochte woningen bereikte zijn top in 2006 met 148.502 transacties. In de navolgende jaren daalde het aantal transacties. Als we 2009 vergelijken met het recordjaar 2006, dan is er sprake van een daling in het transactievolume (van 148.502 naar 91.615). Daarentegen zien we een opvallende toename in het aantal te koop staande woningen (in sommige gemeenten zelfs een verdubbeling van het aantal). De prijzen hebben zich de afgelopen jaren heel anders ontwikkeld dan de transactieaantallen: stagnatie laat zich eerst zien in transactievolumes, dan pas in lagere prijzen. Want waar het transactievolume al in 2007 begon af te nemen, bleven de prijzen tot aan 2008 stijgen. Op basis van de prijs van verkochte woningen in 2009, kan geconstateerd worden dat de prijsdaling beperkt blijft tot enkele procenten.
Kijkend naar de gemiddelde prijs van alle woningtypen in een wijk of woonplaats, kan die prijsdaling groter lijken. Dit komt omdat in 2009 vooral minder duurdere woningen werden verkocht. Hierdoor daalt de gemiddelde prijs in de betreffende markt, wat uiteraard nog niets hoeft te zeggen over de prijsontwikkeling van een specifiek woningtype, laat staan een specifieke woning. Regio Alphen In 2009 zijn in Alphen aan den Rijn 743 woningen verkocht, een daling van bijna 5% in vergelijking met 2008. Kijkend naar de gemiddelde verkoopprijs voor alle woningtypen gezamenlijk, lijkt de prijs behoorlijk gedaald te zijn, dit komt doordat er verhoudingsgewijs meer goedkopere woningen werden verkocht. De verkooptijd is, mede hierom, flink afgenomen naar 50 dagen. In de gemeente Kaag en Braassem (voormalig Jacobswoude) zijn in 2009 34 woningen verkocht. De verkoopprijs is gedaald naar € 343.000; dit doordat er in 2008 een aantal dure vrijstaande woningen zijn verkocht. De verkooptijd is opgelopen naar 206 dagen. In Nieuwkoop daalde het aantal verkochte woningen naar 313, een daling van bijna 12%. De verkoopprijs is gedaald naar € 292.000 en de verkooptijd is opgelopen naar 171 dagen. Opvallend is dat het aantal verkochte tussenwoningen met 120 transacties in Nieuwkoop behoorlijk op peil is gebleven.
Alphen wijkniveau In 2009 zijn in de wijk Hoge Zijde 45 woningen verkocht. De verkoopprijs daalde naar € 218.000. Woningen staan met 111 dagen in deze wijk het langst te koop. De verkoopprijs in Hoorn is in 2009 gestegen naar € 193.000. Met name de verkoopprijs van tussenwoningen is gestegen naar € 204.000. 94 woningen wisselden in 2009 van eigenaar in de wijk Kerk en Zanen. De verkoopprijs is met 10 % gedaald naar € 241.000, ook hier door de grotere afname in de top van de markt. Woningen staan met 97 dagen langer te koop dan in 2008. In Lage Zijde vonden in totaal 81 transacties plaats met een verkoopprijs van € 230.000. De verkooptijd ligt in deze wijk met 108 dagen erg hoog. In een jaar waarin opvallend weinig appartementen werden verkocht, zijn in Alphen aan den Rijn bijna juist twee keer zoveel (in totaal 413) transacties van dit woningtype geregistreerd, voornamelijk in Oudshoorn en Ridderveld. De verkoopprijs van appartementen daalde in Oudshoorn met 8% naar € 150.000 en in Ridderveld met meer dan 16% naar € 142.000. De verkooptijd ligt in deze wijken erg laag. Dit heeft te maken met de vele uitpondingsprojecten in deze wijken. In Zegersloot zijn in 2009 totaal 143 woningen verkocht en de verkoopprijs daalde naar gemiddeld € 190.000.
Waar het gaat over de cijfers van 2009 moet nadrukkelijker worden gezegd dat het hier om gegevens van verkochte woningen gaat, de nog te koop staande woningen worden buiten beschouwing gelaten. Momenteel staat circa 30% van de woningen langer dan een jaar te koop, wat in deze transactiegegevens nog niet tot uiting komt. Waarschijnlijk zal de verkooptijd in 2010 hierdoor hoger liggen.
De Leeuw Adviesgroep B.V. met twaalf vestigingen in de regio en met ruim 100 medewerkers hoopt dat deze rapportage zal bijdragen aan een grotere transparantie van de koopwoningmarkt.