De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Prinsjesdag 2015 - Veranderingen voor uw eigen woning en uw verzekeringen

lieftinck

Het kabinet heeft haar plannen voor 2016 gepresenteerd in haar miljoenennota 2016. Hier vindt u de belangrijkste conclusies voor de woningmarkt en uw verzekeringen op een rij.

Getagged in:

Zicht op de Woningmarkt – het 2e kwartaal van 2015

Knipsel

Het eerste kwartaal van 2015 was goed, het tweede kwartaal was uitstekend. De woningmarkt herstelt, zij het met verschillen tussen de regio's.

ZZP'er en arbeidsongeschiktheid - De voor- en nadelen van een broodfonds

shutterstock_108062555

Een broodfonds is een collectieve voorziening voor arbeidsongeschiktheid van ZZP'ers, gebaseerd op verantwoordelijkheid, vertrouwen en onderlinge schenkingen. Hoe werkt het en wat zijn de voor- en nadelen?

Getagged in:

Vijf tips voor als u op reis gaat met (veel) contant geld

shutterstock_266731658

U gaat met vakantie en wilt contant geld meenemen. Waar moet u rekening mee houden? Onze tips en aanbevelingen.

Getagged in:

Asbest en uw (toekomstige) eigen huis

shutterstock_195332087

In 2024 komt er een verbod op het bezit van asbestdaken en asbestgolfplaten. Particulieren en bedrijven mogen deze niet meer bezitten. Wat houdt dit in voor eigenaars en kopers van woningen?

Getagged in:

Steeds minder huizen onder water

shutterstock_140345863

Goed nieuws. In aantal huizen dat onder water staat, nam in 2014 sterk af. Onderzoekers van de Rabobank verwachten dat in 2015 tenminste 150.000 huizen 'boven water komen'.

De alimentatieverzekering wordt nog te vaak vergeten...

shutterstock_167614421

U ontvangt alimentatie en uw ex-partner overlijdt. Wat dan? U moet er niet aan denken. Helaas denken ook advocaten en mediators hier te weinig aan. Pleidooi voor de alimentatieverzekering.

Vanaf 17 augustus 2015 - Europees erfrecht

shutterstock_135523697

Nederlands erfrecht is ingewikkeld. Als u als Nederlander in het buitenland woont, dan wordt de afwikkeling van uw nalatenschap pas echt complex. Europa komt met (het begin van) een oplossing.

Getagged in:

Wijziging hypotheekregels per 1 juli 2015, belangrijk voor kopers en verkopers

shutterstock_109524344

Op 1 juli 2015 verandert een tweetal hypotheekregels. Dat is belangrijk voor potentiële kopers, maar ook voor verkopers.

Getagged in:

Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden

shutterstock_111933209

De woningmarkt trekt aan. En daarmee keren ook weer de discussies terug over de (vermeende) spelregels bij onderhandeling over een woning. Tien misverstanden.

Getagged in:
Recente reacties op dit bericht
Wim de Leeuw
Beste Huizenjacht, Ik kan hier werkelijk niets zinnigs over zeggen. Je hebt een aankoopmakelaar ingeschakeld. Ik ga ervan uit dat... Lees verder
dinsdag 06 juni 2017 11:48
Wim de Leeuw
Beste Tiffanie, Mag ik je verwijzen naar onze blog met de titel 'Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak'. ... Lees verder
maandag 12 juni 2017 13:31

Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen

shutterstock_111933209

NVM-makelaars mogen tijdens een onderhandeling verschillende partijen niet tegen elkaar uitspelen. Wat is uitspelen? We leggen het uit.


Gij zult niet uitspelen

In tegenstelling tot wat veel mensen denken, bestaan er nauwelijks spelregels voor de onderhandeling door NVM-makelaars. Er zijn er slechts twee.

Allereerst is in artikel 4 van de Erecode van de NVM vastgelegd dat als makelaars met meerdere partijen tegelijkertijd onderhandelen, ze dat aan alle betrokkenen kenbaar moeten maken.

De tweede regel is dat NVM-makelaars partijen niet tegen elkaar mogen 'uitspelen'. Deze regel is gebaseerd op het interne tuchtrecht van NVM-makelaars. Er zijn nogal wat misverstanden over de betekenis van de term 'uitspelen'.

Uitspelen volgens De Leeuw Makelaardij

Het is lastig om een goede definitie te vinden van het begrip 'uitspelen'. En dus doen wij graag een poging. Van uitspelen is wat ons betreft sprake als meerdere partijen een bod op een huis hebben uitgebracht en de makelaar de hoogte van het bod van de ene partij gebruikt om een andere partij onder druk te zetten om zijn bod te verhogen. Vaak wordt er dan niet eens onderhandeld, er worden vooral nieuwe biedingen 'uitgelokt'.

Een voorbeeld:

Een makelaar heeft een huis te koop met een vraagprijs van € 255.000,=.
Partij A doet bij deze makelaar een bod van € 240.000,=. Partij B doet een bod van € 250.000,=.
De makelaar gaat met geen van de partijen in onderhandeling, maar laat partij A weten dat er een andere bieder is die € 250.000,= heeft geboden en dat partij A zijn bod moet verhogen om in aanmerking te komen voor het huis.  Partij A verhoogt zijn bod naar € 251.000,=.
Daarna gaat de makelaar terug naar partij B en laat deze weten dat zijn bod inmiddels is overtroffen door het bod van partij A van € 251.000,= en dat hij toch echt een hoger moet moet uitbrengen om serieus te worden genomen. Partij B verhoogt zijn bod naar € 253.000,=.
Daarmee gaat de makelaar terug naar partij A. En zo verder.

Een NVM-makelaar mag partijen niet tegen elkaar uitspelen. Uiteraard houdt dat niet in dat een makelaar moet blijven onderhandelen met een gegadigde die minder wil betalen dan anderen hebben geboden. Een makelaar hoeft niet doof en blind te zijn voor nieuwe biedingen.

Een voorbeeld:

Een makelaar heeft een huis te koop met een vraagprijs van € 255.000,=.
Partij A doet bij deze makelaar een bod van € 220.000,= waarna de onderhandelingen worden gestart.
Na enkele weken onderhandelen en touwtrekken brengt partij A zijn 'laatste' bod uit van € 240.000,=.
En dan doet opeens partij B een bod van € 250.000,=.

Natuurlijk moet deze makelaar, in het belang van zijn (verkoop)opdrachtgever, iets doen met de wetenschap dat partij B bereid is om meer te betalen dan partij A waarmee de makelaar al enige tijd in onderhandeling is. Een professionele makelaar zal partij A confronteren met het gegeven dat er een bod is gedaan door een andere gegadigde en partij A vragen om zijn uiterste bod uit te brengen. Als dat uiterste bod lager is dan € 250.000,= dan zal de makelaar de onderhandelingen met partij afbreken en in onderhandeling treden met partij B.

Dit mag. Dit is in het belang van de verkoper / opdrachtgever. En er is geen enkele wettelijke of tuchtrechtelijke regel die dit verbiedt. Uiteraard zal in dit voorbeeld partij A niet gelukkig zijn met de gang van zaken. Dit soort zaken komt nogal eens voor de tuchtrechter.

Uitspelen volgens de tuchtrechter

Tijdens de onderhandelingen tussen een verkopend makelaar en een aspirant-koper ontvangt de verkopend makelaar een bod van een andere gegadigde. De verkopend makelaar 1) verhoogt de vraagprijs, 2) vraagt aan de partij waarmee hij al in onderhandeling is om een uiterste- of eindbod uit te brengen en 3) laat weten dat als het eindbod te laag is, hij de onderhandelingen met de oorspronkelijke aspirant-koper te beëindigen om in gesprek te gaan met de tweede bieder. Uiteindelijk komt er een koopovereenkomst tot stand met deze eerste bieder. Maar achteraf voelt deze koper zich onder druk gezet en 'uitgespeeld'  door de makelaar en stapt naar de Raad van Toezicht.

De Raad van Toezicht vond in haar uitspraak van 16 februari 2015 dat er geen sprake was geweest van uitspelen. Een makelaar mag geen biedingen 'aannemen' van derden om daarmee aspirant kopers tegen elkaar uit te spelen. Dat heeft hij ook niet gedaan. De makelaar heeft de eerste bieders juist in de gelegenheid gesteld om de woning te kopen voordat hij met een andere geïnteresseerde in onderhandeling zou gaan. De makelaar mag daarbij de vraagprijs verhogen. 

Het verloop van zaken in een andere tuchtzaak is vrijwel vergelijkbaar. Tijdens onderhandelingen tussen een aspirant-koper en een makelaar ontvangt de makelaar een tweede bod, waarna hij de eerste bieder in de gelegenheid stelt om een eindbod uit te brengen. De eerste bieder verlangt van de makelaar eerst dat hij zijn eerder gedane bod bespreekt met de opdrachtgever. De makelaar weigert dat, omdat hij een (hoger) eindbod verlangt. De makelaar stelt hem nogmaals in de gelegenheid om een eindbod uit te brengen. Als de eerste bieder dat wederom weigert, wordt de woning uiteindelijk verkocht aan de tweede bieder. De tuchtrechter stelt de makelaar in haar uitspraak van 6 december 2012 in het gelijk.

Uitspelen, wat mag wel en wat mag niet? 

  • Een makelaar mag verschillende belangstellenden niet tegen elkaar uitspelen. Dat betekent dat hij niet mag doen alsof hij exclusief in onderhandeling is met één partij, terwijl er meerdere gegadigden zijn waarmee er wordt onderhandeld. 
  • Een makelaar mag - terwijl hij in onderhandeling is - doorgaan met bezichtigen. 
  • Als een makelaar een bod binnenkrijgt van een tweede bieder, dan mag hij de vraagprijs verhogen en de eerste bieder verzoeken om een uiterste- of eindbod uit te brengen. 
  • Als de eerste bieder dit bod niet uitbrengt of een bod uitbrengt dat niet hoog genoeg is, staat het de makelaar vrij om de onderhandelingen met de eerste gegadigde af te breken en de onderhandelingen met een volgende bieder te beginnen.

Meer weten? Lees ook onze blog Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden.

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder stellen. De antwoorden op meest gestelde vragen leest u hier: 10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) - Wat mag wel, wat mag niet.

Getagged in:
Recente reacties op dit bericht
Wim de Leeuw
Dag Desiree, Zou je me kunnen aangeven waarom het 'not done' zou zijn als een makelaar actief contact opneemt met iemand die een ... Lees verder
dinsdag 06 juni 2017 11:14
1166 Hits
45 reacties

Uw rechtsbijstandverzekering en de kosten van uw eigen advocaat

shutterstock_138317231

Vergoedt uw rechtsbijstandverzekeraar alle kosten van uw eigen advocaat? Een overzicht van de recente ontwikkelingen.

De kleine lettertjes (8) - Beruchte uitsluitingen van uw (all risk) woonhuisverzekering

<shutterstock_33102778 copy

De dekking van woonhuisverzekeringen is de laatste decennia enorm uitgebreid. Maar toch kent zelfs de meest actuele 'allrisk dekking' een aantal belangrijke uitsluitingen.

De woningmarkt in 2014 - Geen praatjes maar plaatjes

shutterstock_154802351 kleiner

Met mijn blogs wil ik invulling geven aan het merk 'De Leeuw' met als pay-off 'De Waarde Van Ervaring'. Soms krijg ik de vraag of het niet met wat minder woorden kan. Over de woningmarkt van 2014. Geen praatjes, alleen plaatjes.

Zicht op de Woningmarkt – het 1e kwartaal van 2015

Knipsel

Het herstel van 'de woningmarkt' zet ook in 2015 door, vooral in het aantal transacties en de afname van het aanbod. De regionale verschillen zijn echter groot.

'Gevangen in eigen huis door restschuld'? Dat is vaak onnodig!

shutterstock_140345863

Volgens Metronieuws voelt 40% van de huizenbezitters zich gevangen in het eigen huis door een restschuld. Wij leggen graag uit waarom uw gevoel hierbij een slechte raadgever is.

Plannen voor wintersport? Over winterbanden en uw aansprakelijkheid.

shutterstock_161457311

In de meest populaire wintersportbestemmingen is het gebruik van winterbanden verplicht. Als u toch met  zomerbanden rijdt, riskeert u een boete. En als u een aanrijding veroorzaakt, zijn de problemen nog ernstiger.

Landelijke woningmarktcijfers 2014 : Herstel woningmarkt zet krachtig door

Knipsel

Op 15 januari 2015 publiceerde de NVM de woningmarktcijfers over het vierde kwartaal van 2014. Zoals u van ons gewend bent, presenteren wij een uitgebreide toelichting op de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt.

Uw erfpachtgrond kopen, verstandig of niet?

erfpacht_460x180

De gemeente Leiden heeft een groot aantal woningbezitters met een woning op erfpachtgrond aangeboden om de grond in eigendom te verkrijgen. In welke situaties is dit interessant?

Getagged in:

De risico's van tijdelijke 'particuliere' verhuur

Volgens trendwatchers draait het in de 'nieuwe economie' om delen. Toch moet u zich realiseren dat op dit moment tijdelijke verhuur met organisaties zoals Airbnb tot problemen kan leiden. Over de risico's van tijdelijke verhuur.