De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.
Wim de Leeuw

Minder hypotheek door een studielening? Hoe zit dat precies?

shutterstock_212913820(1)

Je hebt een studieschuld bij DUO en wilt graag weten wat het effect is op je hypotheekmogelijkheden. We leggen je graag uit hoe het zit.

Wim de Leeuw

Privé een auto leasen? Let op uw hypotheekmogelijkheden!

shutterstock_439662913

Het privé leasen van een auto wordt steeds populairder. Er zijn maar weinig consumenten die realiseren dat dit  een enorm negatieve invloed heeft op de hypotheekmogelijkheden.

Wim de Leeuw

Tien tips over het onderhandelen over een koopwoning

shutterstock_293481980

De onderhandeling is de meest onderschatte fase bij de aankoop van een huis. Tien tips die u een strategisch voordeel kunnen opleveren.

Getagged in:
Wim de Leeuw

Tien tips voor de huizenkoper in een verkopersmarkt

shutterstock_75858013

EHBA. Eerste Hulp Bij Aankopen. U wilt een huis kopen. Maar er zijn meerdere gegadigden. Hoe vergroot u uw kansen?

Getagged in:
Wim de Leeuw

10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) – Wat mag wel, wat mag niet?

shutterstock_111933209

Onze blogs over de spelregels bij onderhandeling over de aankoop van een huis zijn vele duizenden malen gelezen. We geven u 10 heldere antwoorden op de meest gestelde vragen.

Getagged in:
Wim de Leeuw

Ontbindende voorwaarden, een niet vrijblijvend voorbehoud

NVM Logo 2-huizen No-Risk Clausule 1a

Vrijwel alle koopovereenkomsten van woningen bevatten 'ontbindende' voorwaarden. Maar wie een overeenkomst wil ontbinden, kan niet 'zomaar' van zijn verplichtingen af.

Getagged in:
Wim de Leeuw

Nationale Hypotheek Garantie, de stand van zaken

logo

De regels omtrent Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zijn inmiddels zo vaak gewijzigd, dat we kunnen voorstellen dat u het overzicht kwijt bent. Daarom: De stand van zaken omtrent NHG.

Wim de Leeuw

Wijziging hypotheekregels per 1 juli 2015, belangrijk voor kopers en verkopers

shutterstock_109524344

Op 1 juli 2015 verandert een tweetal hypotheekregels. Dat is belangrijk voor potentiële kopers, maar ook voor verkopers.

Getagged in:
Wim de Leeuw

Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden

shutterstock_111933209

De woningmarkt trekt aan. En daarmee keren ook weer de discussies terug over de (vermeende) spelregels bij onderhandeling over een woning. Tien misverstanden.

Getagged in:
Recente reacties op dit bericht
Wim de Leeuw
Beste Huizenjacht, Ik kan hier werkelijk niets zinnigs over zeggen. Je hebt een aankoopmakelaar ingeschakeld. Ik ga ervan uit dat... Lees verder
dinsdag 06 juni 2017 11:48
Wim de Leeuw
Beste Tiffanie, Mag ik je verwijzen naar onze blog met de titel 'Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak'. ... Lees verder
maandag 12 juni 2017 13:31
Wim de Leeuw

Spelregels bij onderhandeling (2) - Het verbod op uitspelen

shutterstock_111933209

NVM-makelaars mogen tijdens een onderhandeling verschillende partijen niet tegen elkaar uitspelen. Wat is uitspelen? We leggen het uit.


Gij zult niet uitspelen

In tegenstelling tot wat veel mensen denken, bestaan er nauwelijks spelregels voor de onderhandeling door NVM-makelaars. Er zijn er slechts twee.

Allereerst is in artikel 4 van de Erecode van de NVM vastgelegd dat als makelaars met meerdere partijen tegelijkertijd onderhandelen, ze dat aan alle betrokkenen kenbaar moeten maken.

De tweede regel is dat NVM-makelaars partijen niet tegen elkaar mogen 'uitspelen'. Deze regel is gebaseerd op het interne tuchtrecht van NVM-makelaars. Er zijn nogal wat misverstanden over de betekenis van de term 'uitspelen'.

Uitspelen volgens De Leeuw Makelaardij

Het is lastig om een goede definitie te vinden van het begrip 'uitspelen'. En dus doen wij graag een poging. Van uitspelen is wat ons betreft sprake als meerdere partijen een bod op een huis hebben uitgebracht en de makelaar de hoogte van het bod van de ene partij gebruikt om een andere partij onder druk te zetten om zijn bod te verhogen. Vaak wordt er dan niet eens onderhandeld, er worden vooral nieuwe biedingen 'uitgelokt'.

Een voorbeeld:

Een makelaar heeft een huis te koop met een vraagprijs van € 255.000,=.
Partij A doet bij deze makelaar een bod van € 240.000,=. Partij B doet een bod van € 250.000,=.
De makelaar gaat met geen van de partijen in onderhandeling, maar laat partij A weten dat er een andere bieder is die € 250.000,= heeft geboden en dat partij A zijn bod moet verhogen om in aanmerking te komen voor het huis.  Partij A verhoogt zijn bod naar € 251.000,=.
Daarna gaat de makelaar terug naar partij B en laat deze weten dat zijn bod inmiddels is overtroffen door het bod van partij A van € 251.000,= en dat hij toch echt een hoger moet moet uitbrengen om serieus te worden genomen. Partij B verhoogt zijn bod naar € 253.000,=.
Daarmee gaat de makelaar terug naar partij A. En zo verder.

Een NVM-makelaar mag partijen niet tegen elkaar uitspelen. Uiteraard houdt dat niet in dat een makelaar moet blijven onderhandelen met een gegadigde die minder wil betalen dan anderen hebben geboden. Een makelaar hoeft niet doof en blind te zijn voor nieuwe biedingen.

Een voorbeeld:

Een makelaar heeft een huis te koop met een vraagprijs van € 255.000,=.
Partij A doet bij deze makelaar een bod van € 220.000,= waarna de onderhandelingen worden gestart.
Na enkele weken onderhandelen en touwtrekken brengt partij A zijn 'laatste' bod uit van € 240.000,=.
En dan doet opeens partij B een bod van € 250.000,=.

Natuurlijk moet deze makelaar, in het belang van zijn (verkoop)opdrachtgever, iets doen met de wetenschap dat partij B bereid is om meer te betalen dan partij A waarmee de makelaar al enige tijd in onderhandeling is. Een professionele makelaar zal partij A confronteren met het gegeven dat er een bod is gedaan door een andere gegadigde en partij A vragen om zijn uiterste bod uit te brengen. Als dat uiterste bod lager is dan € 250.000,= dan zal de makelaar de onderhandelingen met partij afbreken en in onderhandeling treden met partij B.

Dit mag. Dit is in het belang van de verkoper / opdrachtgever. En er is geen enkele wettelijke of tuchtrechtelijke regel die dit verbiedt. Uiteraard zal in dit voorbeeld partij A niet gelukkig zijn met de gang van zaken. Dit soort zaken komt nogal eens voor de tuchtrechter.

Uitspelen volgens de tuchtrechter

Tijdens de onderhandelingen tussen een verkopend makelaar en een aspirant-koper ontvangt de verkopend makelaar een bod van een andere gegadigde. De verkopend makelaar 1) verhoogt de vraagprijs, 2) vraagt aan de partij waarmee hij al in onderhandeling is om een uiterste- of eindbod uit te brengen en 3) laat weten dat als het eindbod te laag is, hij de onderhandelingen met de oorspronkelijke aspirant-koper te beëindigen om in gesprek te gaan met de tweede bieder. Uiteindelijk komt er een koopovereenkomst tot stand met deze eerste bieder. Maar achteraf voelt deze koper zich onder druk gezet en 'uitgespeeld'  door de makelaar en stapt naar de Raad van Toezicht.

De Raad van Toezicht vond in haar uitspraak van 16 februari 2015 dat er geen sprake was geweest van uitspelen. Een makelaar mag geen biedingen 'aannemen' van derden om daarmee aspirant kopers tegen elkaar uit te spelen. Dat heeft hij ook niet gedaan. De makelaar heeft de eerste bieders juist in de gelegenheid gesteld om de woning te kopen voordat hij met een andere geïnteresseerde in onderhandeling zou gaan. De makelaar mag daarbij de vraagprijs verhogen. 

Het verloop van zaken in een andere tuchtzaak is vrijwel vergelijkbaar. Tijdens onderhandelingen tussen een aspirant-koper en een makelaar ontvangt de makelaar een tweede bod, waarna hij de eerste bieder in de gelegenheid stelt om een eindbod uit te brengen. De eerste bieder verlangt van de makelaar eerst dat hij zijn eerder gedane bod bespreekt met de opdrachtgever. De makelaar weigert dat, omdat hij een (hoger) eindbod verlangt. De makelaar stelt hem nogmaals in de gelegenheid om een eindbod uit te brengen. Als de eerste bieder dat wederom weigert, wordt de woning uiteindelijk verkocht aan de tweede bieder. De tuchtrechter stelt de makelaar in haar uitspraak van 6 december 2012 in het gelijk.

Uitspelen, wat mag wel en wat mag niet? 

  • Een makelaar mag verschillende belangstellenden niet tegen elkaar uitspelen. Dat betekent dat hij niet mag doen alsof hij exclusief in onderhandeling is met één partij, terwijl er meerdere gegadigden zijn waarmee er wordt onderhandeld. 
  • Een makelaar mag - terwijl hij in onderhandeling is - doorgaan met bezichtigen. 
  • Als een makelaar een bod binnenkrijgt van een tweede bieder, dan mag hij de vraagprijs verhogen en de eerste bieder verzoeken om een uiterste- of eindbod uit te brengen. 
  • Als de eerste bieder dit bod niet uitbrengt of een bod uitbrengt dat niet hoog genoeg is, staat het de makelaar vrij om de onderhandelingen met de eerste gegadigde af te breken en de onderhandelingen met een volgende bieder te beginnen.

Meer weten? Lees ook onze blog Spelregels bij onderhandeling (1) - Tien misverstanden.

Vragen?

Uw vragen kunt u hieronder stellen. De antwoorden op meest gestelde vragen leest u hier: 10 vragen over de spelregels bij onderhandeling (3) - Wat mag wel, wat mag niet.

Getagged in:
Recente reacties op dit bericht
Wim de Leeuw
Dag Desiree, Zou je me kunnen aangeven waarom het 'not done' zou zijn als een makelaar actief contact opneemt met iemand die een ... Lees verder
dinsdag 06 juni 2017 11:14
1166 Hits
45 reacties
Wim de Leeuw

Sparen voor uw toekomstige eigen woning? Vaak zinvol, maar niet altijd.

shutterstock_66636532

Sparen voor een eigen huis wordt steeds populairder. En dat is positief. Sparen is goed. Toch zijn er ook situaties denkbaar waarin sparen minder verstandig is. Een overzicht.

420 Hits
1 reactie
Lees Meer
Wim de Leeuw

Woning gekocht of verkocht? Afspraak is niet altijd afspraak!

Ook een mondelinge overeenkomst is rechtsgeldig. Althans, vaak. Want bij het kopen en verkopen van een huis door particulieren gelden andere spelregels. Over het Boemerang-effect van de wettelijke bescherming van de koper van een woning.

Wim de Leeuw

Vijf mogelijkheden om uw kind te helpen bij de aankoop van een woning

Door prijsdalingen, de lage rente en de verlaagde overdrachtsbelasting zijn koopwoningen op dit moment betaalbaarder dan in de afgelopen twintig jaar. Toch is voor veel starters een koopwoning nog steeds onbereikbaar. Ouders die voldoende middelen hebben, kunnen hun kind op een aantal manieren helpen bij het realiseren van de start op de koopwoningmarkt.

Getagged in: