De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het eerste kwartaal van 2017

​De Nederlandse woningmarkt ontwikkelt zich positief: Er werden in het eerste kwartaal van 2017 meer woningen verkocht tegen hogere prijzen. Het woningaanbod nam verder af.

De woningmarkt bestaat niet...

Dè woningmarkt bestaat niet. De Nederlandse woningmarkt bestaat uit een optelsom van talloze deelmarkten met onderling sterk verschillende karakteristieken. Het herstel van de woningmarkt maakte een driedeling zichtbaar. In de (1) erfgoed-/universiteitssteden is inmiddels sprake van een sterk overspannen markt. Ook in de overige (2) randstad en de stedelijke gebieden van ons land begint de markt oververhit te raken. Maar aan de (3) randen van Nederland is het herstel nog ver te zoeken.

1) Transactievolume : in één jaar met 10% toegenomen​

In het eerste kwartaal van 2017 werden ruim 10% meer woningen verkocht dan in het eerste kwartaal van 2016. In eerdere kwartalen bedroeg de stijging 15 tot 20%. Het aantal verkopen stijgt nog steeds, maar de groei lijk wel wat af te vlakken. Dit komt door een daling van het aantal verkochte woningen in de meest 'oververhitte' woningmarkten zoals Amsterdam (-19%), Groningen (-11%) alsmede Haarlem, Utrecht en Amersfoort (-8%). NVM-makelaars verkochten bijna 38.700 woningen, voor de gehele markt komt dat neer op circa 50.200 verkopen. 

Appartementen zijn met 28,7% van de totale markt nog steeds het meest verkochte woningtype. Ten opzichte van een jaar geleden (32,4%) werden er verhoudingsgewijs minder appartementen verkocht. Dat wordt veroorzaakt door een tekort in het aanbod, vooral in de grote steden. Er werden 26% meer vrijstaande woningen verkocht. Het aandeel verkochte vrijstaande woningen op het totaal heeft in de afgelopen 20 jaar niet zo hoog gelegen.


2) Verkoopprijs : in één jaar met 8,8% toegenomen

Ten opzichte van vorig kwartaal bleef het prijsniveau gelijk, ten opzichte van dezelfde periode van vorig jaar lagen de verkoopprijzen gemiddeld 8,8% hoger. De gemiddelde verkoopprijs bedroeg € 248.000,=. Het prijsniveau stijgt het hardst in stedelijke woningmarkten zoals Amsterdam en Utrecht, maar ook in steden als Hengelo, Enschede, Nijmegen lopen de prijzen op. Er zijn echter ook woningmarkten waar de prijzen nog nauwelijks stijgen. Dat geldt bijvoorbeeld voor de woningmarktgebieden in Oost-Friesland en Zuidwest Drenthe.


3) Verkooptijd : in één jaar met 31 dagen afgenomen

De verkooptijd van verkochte woningen nam enorm af. De gemiddelde verkooptijd van verkochte woningen lag in het eerste kwartaal van 2017 op 77 dagen. Dat is 31 dagen minder dan een jaar geleden. De verkooptijd van appartementen lag op 55 dagen, de verkoop van vrijstaande woningen vroeg met gemiddeld 175 dagen iets meer geduld. Bijna 61% van alle woningen wordt binnen drie maanden verkocht.

LET OP: De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod. Per medio februari 2017 stond de gemiddelde onverkochte woning nog steeds 290 dagen te koop.   


4) Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs

Wie denkt dat het verschil tussen de vraagprijs en de verkoopprijs nog steeds 10% bedraagt, komt van een koude kermis thuis. De onderhandelingen leveren een gemiddeld verschil op van slechts 2,3%. Er is een sterk verband tussen de verkooptijd enerzijds en het verschil tussen vraag- en verkoopprijs anderzijds. Woningen in krappe woningmarktgebieden worden snel verkocht, waarbij steeds vaker de vraagprijs of zelfs meer dan de vraagprijs wordt betaald. Woningen die binnen een kwartaal verkocht worden, kennen een onderhandelingsmarge van gemiddeld 0,9%. Als woningen worden verkocht nadat ze drie jaar op de markt hebben gestaan, dan loopt de marge op tot 13,8%. In 17,6% van alle gevallen worden woningen boven de vraagprijs verkocht.


5) Woningaanbod : in één jaar met 32,7% afgenomen

​Het woningaanbod nam in één jaar met 32,7% af. In het eerste kwartaal stonden er bij NVM-0makelaars bijna 79.000 woningen te koop, voor de totale Nederlandse markt komt dat neer op 103.000 woningen. Het woningaanbod daalt door de stijging van het aantal verkopen en een tekort aan nieuw aanbod.

Steeds meer woningkopers wachten met het verkopen van hun eigen huis totdat ze zelf een woning hebben gekocht. Vooral bij appartementen gaat de daling van het aanbod hard. Ten opzichte van een jaar geleden is het aanbod aan appartementen gehalveerd. Ook het aanbod aan vrijstaande woningen daalt, zij het veel minder snel dan bij de populairder en betaalbaar woningtypen.

In vergelijking met vorig jaar is de vraagprijs van de gemiddelde woning in het aanbod met 5,6% gestegen. De gemiddelde vraagprijs bedraagt € 311.000,=. Voor een appartement bedraagt de gemiddelde vraagprijs € 186.000,=. Lelystad en noordoost Groningen zijn de enige woningmarktregio's waar de vraagprijzen dalen. In alle andere regio's stijgen de vraagprijzen. In Amsterdam bedroeg de stijging van de vraagprijs 31% (!). In Leiden stegen de vraagprijzen met 15,9%.


6) Nieuw aanbod versus ouder aanbod

Ondanks alle optimistische verhalen over de woningmarkt zijn er nog steeds woningen die relatief lang op de markt staan. Ondanks de daling van de verkooptijd van verkochte (!) woningen, staat het onverkochte aanbod gemiddeld toch al 290 dagen te koop. Maar liefst 18% van het aanbod (in 2016 : 20%) staat langer dan drie jaar op de markt. En 26% (in 2016 : 28%) staat langer dan twee jaar op de markt. En 42% (in 2016 : 45%) staat langer dan een jaar te koop.


7) Krapte : in één jaar verder toegenomen

Toelichting: De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 20 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 100 woningen, dan had elke koper de keuze uit 5 woningen. Als een woningzoekende uit minder dan 7 woningen kan kiezen, spreken we van een verkopersmarkt. Als de keuze groter is, spreken we van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld. In 1980 hadden we een extreme verkopersmarkt, een koper kon toen kiezen uit slechts gemiddeld 1,8 woning.

De krapte is ten opzichte van het laatste kwartaal van 2016 niet veranderd. Ten opzichte van een jaar geleden is de krapte verder toegenomen. Vorig jaar kon de gemiddelde koper nog kiezen uit 10 woningen, nu zijn dat er 6. Dat geldt voor de Nederlandse woningmarkt als geheel, inclusief de woningmarkten waar nog geen enkele sprake is van herstel. In populaire stedelijke woningmarktgebieden is de krapte lager dan 3. Er is dan sprake van zeer krappe woningmarkten met heel weinig aanbod en heel veel vraag.    


Vragen?

​Wij doen ons best om uw vragen over deze blog binnen 24 uur te beantwoorden.

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
zaterdag 21 oktober 2017

Gerelateerde berichten