De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over (het 4e kwartaal van) 2016

ZODW_2009-2015 voorkant

Meer verkopen in minder tijd tegen hogere prijzen. 'Dè woningmarkt' lijkt volledig hersteld. Maar 'dè woningmarkt' bestaat niet. Er zijn nog steeds problematische woningmarktgebieden. Maar in de randstad, waaronder het werkgebied van De Leeuw Makelaars, hebben verkopers weinig reden tot klagen.

Dè woningmarkt bestaat niet

Deze blog beschrijft de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn geheel. We weten echter dat dè woningmarkt niet bestaat. De NVM heeft Nederland ingedeeld in 76 woningmarktregio's. Tussen die verschillende regio's bestaan grote verschillen. Maar ook binnen de regio's zelf bestaan er weer verschillende micro-woningmarkten die onderling sterk van elkaar kunnen verschillen. De regionale verschillen zijn groter dan ooit. Er zijn woningmarktgebieden met te veel dynamiek, te weinig dynamiek en met een goede dynamiek. De driedeling in de markt wordt veroorzaakt door de trend van verstedelijking. Vooral jongeren willen wonen, werken en recreëren op dezelfde plek. Volgens Piet Eicholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering in Maastricht, zijn vooral de universiteitssteden extreem populair. De verschillen tussen de regionale woningmarkten zijn extreem te noemen. Voor € 250.000,= koop je in in Amsterdam een 1-kamerappartement van 33m2, in Den Haag of Rotterdam een 3-kamerappartement van 80-100 m2 maar in Friesland een vrijstaande 5-kamerwoning van 180m2.

1) Transactievolume : 15% gestegen (ondanks daling in de randstad)

2016 Q4 01 Verkopen Kwartaal
In het 4e kwartaal van 2016 werden door de gezamenlijke NVM-makelaars 45.800 woningen verkocht. Op basis van het marktaandeel van de NVM houdt dat in dat er in totaliteit circa 59.500 woningen van eigenaar wisselden. Dat is een toename van 15% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2015.

I2016 Q4 02 Verkopen Jaar

In het jaar 2016 werden 165.000 woningen verkocht door NVM-makelaars wat neerkomt op een totaal van 214.000 woningen. Daarmee zijn alle records uit het verleden verbroken, ook voor 2008 werden nog nooit zoveel woningen verkocht.


Toename verkoopaantallen vooral door niet-(rand)stedelijke marktgebieden

De stijging van het aantal verkopen wordt niet veroorzaakt door de randstedelijke markt. De toename van het aantal verkopen werd vooral geregistreerd in de provincies Gelderland (+31%), Flevoland (+29%), Overijssel (+28%) en Drente (26%). In de randstad werden juist minder woningen verkocht, om de eenvoudige reden dat er onvoldoende nieuw aanbod is om aan de vraag te voldoen. In de NVM-regio Amsterdam daalde het aantal verkopen met 17%. Maar ook in omliggende regio's zoals Haarlem, de Haarlemmermeer en de regio Utrecht daalde het aantal verkopen ten opzichte van vorig jaar. Deze ontwikkeling blijkt ook uit de verkoopcijfers van de verschillende woningsoorten.  Er werden veel meer  duurdere woningtypen zoals halfvrijstaande- (+25%)  en vrijstaande (+31%) woningen verkocht. De toename van de appartementenmarkt bedroeg nog geen 3%. Drie jaar geleden lag het consumentenvertrouwen op een historisch dieptepunt, nu is er al weer sprake van een ongekend optimisme. In de terminologie van Goethe was de Nederlandse consument drie jaar geleden nog "tot de dood bedroefd" en is deze nu "uitbundig juichend".

2) Prijsontwikkeling: 9% stijging (vooral in stedelijke markten)

2016 Q4 03 Prijs Jaar

In veel woningmarktgebieden is er meer vraag dan aanbod. De prijs van de gemiddelde verkochte woning lag in het 4e kwartaal van 2016 op € 248.000,=. Dat is 9% hoger dan een jaar geleden. Tijdens de crisis op de woningmarkt daalde de prijs met gemiddeld 21%. Op dit moment bedraagt het verschil met het prijsniveau van net voor de crisis nog maar 2%.

Toename prijzen vooral in (rand)stedelijke marktgebieden

In tegenstelling tot de ontwikkeling van het aantal verkopen wordt de prijsontwikkeling vooral bepaald door de krappe woningmarktgebieden, die zich vooral in het (rand) stedelijk gebied bevinden. De regio's Amsterdam en Utrecht zijn samen verantwoordelijk voor een kwart van de prijsstijging. In de regio Amsterdam ligt de gemiddelde verkoopprijs 23% hoger dan vorig jaar. Ten opzichte van het dieptepunt van de markt zijn de prijzen in onze hoofdstad zelfs met 50% gestegen. In de meeste regio's van de noordelijke randstad liggen de prijzen al weer 20% boven het laagste niveau van tijdens de crisis. Appartementen stegen gemiddeld 10,6% in prijs, terwijl de vrijstaande woningen 'slechts' 7,2% hogere prijzen noteerden.

2016 Q4 04 Prijs m2

De ontwikkeling van de prijs per vierkante meter laat daarom ook een wat evenwichtiger beeld zien. De prijs per vierkante meter steeg met ruim 7% ten opzichte van vorig jaar. Voor een appartement werd de hoogste prijs per vierkante meter betaald, dit komt omdat de meeste appartementen zich in stedelijke woningmarkten bevinden .

2016 Q4 06 Verkocht boven vraagprijs

Er is in veel woningmarkten sprake van een toenemende krapte: een grote vraag ten opzichte van een beperkter worden aanbod. Kopers ervaren daardoor steeds minder onderhandelingsruimte. Bij 1 op de 6 woningen ligt de verkoopprijs boven de vraagprijs. Dat doet zich vooral voor bij nieuw woningaanbod. Het gemiddelde verschil tussen de vraagprijs en de verkoopprijs bij woningen die binnen drie maanden verkocht worden, bedraagt slechts 1%.

3) Verkooptijd daalt - nieuw aanbod verkoopt sneller dan ooit

2016 Q4 05 Verkooptijd

De verkooptijd van koopwoningen neemt steeds verder af. In een jaar tijd daalde de verkooptijd naar 78 dagen, dit is een daling van 24%. Tussen- en hoekwoningen stonden het minst lang te koop en wisselden na 53 respectievelijk 61 dagen van eigenaar. De grootste daling van de verkooptijd deed zich voor in het segment appartementen. De verkoopprijs nam met 32% af toe 65 dagen. Daarmee ligt de verkooptijd weer op het niveau van voor de crisis. Woningaanbod dat nieuw op de markt komt, wordt zelfs sneller verkocht dan voor de crisis. Maar liefst 57% van het woningaanbod dat in het 3e kwartaal van 2016 op de markt kwam, was in het 4e kwartaal al weer verkocht.

Let op: de looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbod gaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod. Per medio 2016 stond de gemiddelde onverkochte woning nog steeds 302 dagen te koop.

4) Woningaanbod: verdere afname

2016 Q4 07 Aanbod vanaf 2011

Het aanbod aan koopwoningen is opnieuw sterk gedaald. Halverwege het vierde kwartaal van 2016 stonden er bij NVM-makelaars ruim 92.500 woningen te koop. Voor de gehele markt komt dat neer op een aanbod van 120.000 woningen. Daarmee staan er 28% minder woningen te koop dan een jaar geleden. De afname van het aanbod was het grootst in het segment appartementen. In dit segment bedroeg de afname maar liefst 42%.

Het totale aanbod aan koopwoningen benadert het niveau van voor de crisis op de woningmarkt. De samenstelling van dat aanbod is echter wel sterk veranderd. Op dit moment staan er verhoudingsgewijs meer vrijstaande woningen en minder appartementen, tussenwoningen en hoekwoningen te koop.

2016 Q4 07a Aanbod op jaarbasis

Het woningaanbod daalt omdat er meer woningen worden verkocht dan er nieuw te koop komen. Daarnaast verdwijnt elk kwartaal circa 5% van het woningaanbod als gevolg van intrekkingen en verhuringen.

5) Looptijd woningaanbod verder verkort

2016 Q4 08 Looptijd aanbod

De looptijd van het (te koop staande woningaanbod) moet niet verward worden met de verkooptijd (van verkochte woningen). De gemiddelde verkooptijd van verkocht woningaanbod - zie hierboven bij 'verkooptijd' - bedroeg in het vierde kwartaal 78 dagen. Het woningaanbod dat halverwege het vierde kwartaal te koop stond, stond gemiddeld 8,5 maanden te koop. Hierboven constateerden we over het segment appartementen 3% toename van het aantal verkopen, 10,6% prijsstijging en 42% afname van het aanbod. Heel opvallend is daarom dat het gemiddelde appartement veel langer op de markt stond dan andere woningtypen, 11 maanden. Dat is een teken dat de markt zich vooral beweegt rondom woningen die nieuw op de markt komen. Appartementen die al wat langer op de markt staan - en ondanks de positieve marktontwikkelingen te hoog zijn geprijsd - blijven te koop staan. Dat doet zich - in verminderde mate - ook voor bij andere woningtypen. Want nog steeds staat 42% van alle woningen in het aanbod een jaar of langer te koop. Een hardnekkige groep van bijna 17.000 woningen (18% van het totale woningaanbod) blijft ondanks de positieve marktontwikkelingen te koop staan.

6) Krapte-indicator : evenwicht voor Nederland als geheel

2016 Q4 09 Krapte

Toelichting: De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 30 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 210 woningen, dan had elke koper de keuze uit 7 woningen. Als een woningzoekende uit minder dan 7 woningen kan kiezen, spreken we van een verkopersmarkt. Als de keuze groter is, spreken we van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld. In 1980 hadden we een extreme verkopersmarkt, een koper kon toen kiezen uit slechts gemiddeld 1,8 woning. De krapte - het aantal keuzemogelijkheden dat de gemiddelde woonconsument heeft - is in het 4e kwartaal op een niveau gekomen dat we van voor de crisis kennen. De gemiddelde krapte bedraagt 6. Voor de Nederlandse woningmarkt als geheel betekent een dergelijke waarde dat er sprake is van een evenwichtige markt. Dè woningmarkt bestaat echter niet. De huidige woningmarkt is vele minder evenwichtig dan de woningmarkt voor de crisis was. Er zijn woningmarkten waar sprake is van een enorme verkopersmarkt, zoals Amsterdam, Utrecht, de stad Groningen, de regio Haarlem en de Leidse regio. Er zijn ook woningmarkten waar nog steeds sprake is van een kopersmarkt, denk daarbij aan het noord- en zuidoosten van de provincie Groningen en noordoost Brabant. En er zijn evenwichtige woningmarkten waar de consument kan kiezen uit gemiddeld 6 woningen, zoals Nijmegen, Arnhem, Den Bosch, Apeldoorn en Nunspeet.

7) Grote verkoopkans voor nieuw aanbod, maar er blijven winkeldochters

2016 Q4 10 Verkoopquote

Nieuw aanbod heeft een kans van 57% om binnen drie maanden te worden verkocht. Van alle woningen die in het vierde kwartaal zijn verkocht, was aan het eind van 2016 75% verkocht. Slechts 14% van dat aanbod staat nog te koop, de rest van het aanbod is verhuurd of van de markt gehaald. Een gedeelte van het nieuwe aanbod wordt niet verkocht. En blijft uiteindelijk te koop staan. Hoe gunstig de marktomstandigheden ook zijn, als een woning met een te hoge prijs in de markt wordt gezet, bestaat nog steeds de kans dat de woning een winkeldochter gaat worden.

8) Grote regionale verschillen

2016 Q4 15 Regionale dynamiek

Dè woningmarkt bestaat niet. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van onderling zeer sterk verschillende deelmarkten. Er is sprake van een driedeling:

1) De grotere steden, met als uitschieters Amsterdam, Haarlem, Zaanstreek, Utrecht en Groningen (stad)
In de grotere steden is de markt oververhit. Er is te weinig aanbod en veel vraag. Kopers hebben nauwelijks keuze en bieden tegen elkaar op, waardoor de prijzen oplopen.

2) De Randstedelijke periferie
In de Randstedelijke periferie is sprake van een snel herstel. Er is weinig aanbod en relatief veel vraag. Voor de populairder woningtypes geldt dat kopers nauwelijks keuze hebben en tegen elkaar opbieden. Den Haag heeft een opvallend 'gematigde' dynamiek.

3) De randen van Nederland
Aan de randen van Nederland, zoals Noord-Brabant, zuidoost Groningen en de regio Den Helder, is nauwelijks sprake van herstel. Er worden meer woningen verkocht maar de prijzen stijgen niet of nauwelijks.

 

9) Nieuwbouw: diverse records verbroken

2016 Q4 11 Aantallen verkoop nieuwbouw

In het laatste kwartaal van 2016 zijn circa 8.300 nieuwbouwwoningen verkocht. Dat is 23% meer dan in het 4e kwartaal van 2015 en 21% meer dan in het 3e kwartaal van 2016. Op jaarbasis zijn circa 30.000 nieuwbouwwoningen verkocht, wat voor de totale markt neerkomt op circa 40.000 verkopen. Het aantal nieuwe nieuwbouwprojecten op de markt stabiliseerde. Zowel in 2015 als 2016 werden er circa 30.000 nieuwbouwwoningen op de markt gezet. Omdat er ook projecten van de markt verdwijnen, bijvoorbeeld omdat er onvoldoende woningen uit een project worden verkocht, is het nieuwe aanbod onvoldoende om aan de vraag te voldoen.

2016 Q4 12 Krapte nieuwbouw versus bestaand

De krapte-indicator voor nieuwbouw ligt - voor Nederland als geheel - op 5. Daarmee is sprake van een krappe woningmarkt.

2016 Q4 13 Krapte nieuwbouw regionaal

De krapste nieuwbouwmarkten zijn te vinden in de stedelijke gebieden van Groningen en de Randstad. Dit zijn ook de krapste woningmarkgebieden voor de bestaande bouw. De balans tussen vraag- en aanbod zal in deze markten dus niet op korte termijn hersteld worden door nieuwbouwaanbod.

2016 Q4 14 Prijsontwikkeling Nieuwbouw

De krapte op de nieuwbouwmarkt geeft druk op de prijzen. Voor de gemiddelde nieuwbouwwoning werd € 284.000,= betaald, die is 9,5% meer dan een jaar geleden. De prijs per m2 kwam uit op € 2.250,=. In de stedelijke markten wordt voor nieuwbouw soms een veelvoud betaald.

De belangrijkste conclusies over de landelijke woningmarkt in het 4e kwartaal van 2016

  • DE WONINGMARKT BESTAAT NIET: de cijfers in deze blog beschrijven de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn geheel. Dè woningmarkt bestaat niet. Er zijn zeer grote regionale en plaatselijke verschillen.

  • ONTWIKKELING AANTAL VERKOPEN: in het vier kwartaal van 2016 werden 15% meer woningen verkocht dan in hetzelfde kwartaal van 2015. In stedelijke gebieden is het aantal verkopen nauwelijks toegenomen en soms gedaald.

  • PRIJSONTWIKKELING: ten opzichte van het derde kwartaal van 2016 stegen de prijzen met 3%. Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2015 stegen de gemiddelde prijzen met 8,9%. Dit is de grootste prijsstijging in één jaar sinds 2002. Ten opzichte van het dieptepunt van de markt (prijsdaling van 21%) liggen de gemiddelde prijzen nu 19% hoger. Maar in Amsterdam liggen de prijzen al weer ver boven het niveau van voor de crisis.

  • ONTWIKKELING VERKOOPTIJD: de gemiddelde verkooptijd van verkocht aanbod bedraagt 78 dagen, dat is 23 dagen minder dan een jaar geleden. De gemiddelde looptijd van onverkocht aanbod bedraagt 287 dagen. 42% van het aanbod staat een jaar of langer te koop; iets minder dan 20% van het aanbod staat 3 jaar of langer te koop. 57% van het nieuwe aanbod wordt binnen een kwartaal verkocht.

  • VERKOOPTIJD EN OPBRENGST: bij woningen die binnen drie maanden worden verkocht, bedraagt het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs 1%. Hoe langer een woning op de markt heeft gestaan, hoe groter het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs wordt.

  • ONTWIKKELING AANBOD: het woningaanbod neemt af. In het 4e kwartaal stonden er 92.500 woningen te koop bij NVM-makelaars, dat is 28% minder dan een jaar geleden. De potentiële koper kon kiezen uit 6 woningen, waarmee zelfs de landelijke markt richting een verkopersmarkt gaat.

  • REGIONALE DYNAMIEK: in de meer stedelijke gebieden stijgt het aantal transacties niet of nauwelijks als gevolg van een tekort aan aanbod. Daardoor is er sprake van enorme prijsstijgingen, oplopend tot 23% in de stad Amsterdam; In de meer landelijke gebieden stijgt het aantal transacties, maar blijft de prijsstijging beperkt.

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van de woningmarktcijfers? Dan kunt u hieronder reageren! Heeft u verkoopplannen voor uw woning? Op de pagina Uw huis verkopen leest u meer over onze aanpak en ons Persoonlijk Verkoopplan. Neem gerust contact met ons op! Wij zijn u graag van dienst!

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
dinsdag 22 augustus 2017

Gerelateerde berichten