De Leeuw Blog

Kennis en ervaring staan bij ons hoog in het vaandel. Onze medewerkers zijn bovenmatig goed opgeleid en beschikken gezamenlijk over honderden jaren ervaring.

Dit blog is één van de manieren om u te laten delen in die kennis en ervaring. Ervaringen met huizen en verzekeringen vormen een geliefd onderwerp op verjaardagen. En soms is ons vak ingewikkelder dan het lijkt. Er bestaan nogal wat misverstanden over onderwerpen uit ons vak. Ook die misverstanden stellen we hier aan de orde.

Zicht op de Woningmarkt - De landelijke woningmarktcijfers over het 3e kwartaal van 2016

ZODW_2009-2015 voorkant

De woningmarkt blijft zich positief ontwikkelen, althans vanuit het perspectief van verkopers. In sommige markten is sprake van oververhitting. De actuele ontwikkelingen op de woningmarkt volgens de makelaars met de waarde van ervaring.

1) Het aantal verkochte woningen blijft stijgen


2016-q3-verkocht-per-kwartaal

In de meeste jaren worden er in het derde kwartaal wat minder woningen verkocht dan in het tweede of vierde kwartaal. Dat was ook in 2016 het geval. In vergelijking met dezelfde periode van 2015 werden er 15% meer woningen verkocht. De stijging van het aantal verkopen vond vooral plaats in de meer landelijke woningmarktgebieden. In de oververhitte stedelijke woningmarkten werden maar nauwelijks meer woningen verkocht als gevolg van een tekort aan aanbod.

2016-q3-verkocht-op-jaarbasis

In de afgelopen vier kwartalen werden er in totaal 159.000 koopwoningen door NVM-makelaars verkocht. Gezien het marktaandeel van de NVM komt dat voor de totale markt neer op circa 206.500 transacties. Drie jaar geleden lag het consumentenvertrouwen op een historisch dieptepunt, nu is er al weer sprake van een ongekend optimisme. In de terminologie van Goethe was de Nederlandse consument drie jaar geleden nog "tot de dood bedroefd", maar inmiddels is heel Nederland al weer "uitbundig juichend". Er zijn talloze macro-economische indicatoren die nog steeds niet tot vrolijkheid stemmen. De werkloosheid in Nederland is nog steeds hoog en de verdeeldheid binnen Nederland, Europa en de wereld groter dan ooit. Maar de consument heeft er blijkbaar weer alle vertrouwen in.

 

2) Indrukwekkend - soms zorgwekkend - herstel van het prijsniveau (met grote regionale verschillen)


2016-q3-prijsontwikkeling-per-meter-voorschrijdend-jaar

De gemiddelde prijs van een verkochte woning lag in het derde kwartaal op € 240.000,=. Dat is maar liefst 7,4% hoger dan een jaar geleden. Het is bijna 15 jaar geleden dat de prijzen  zo stegen. De goedkoopste woningtypen stijgen het hardst. De prijs van verkochte appartementen steeg met 8,9%, die van vrijstaande woningen met 'slechts' 5,8%. In de meer landelijke gebieden van Nederland worden weliswaar meer woningen verkocht, maar tegen nauwelijks stijgende prijzen. In de stedelijke gebieden worden - als gevolg van een tekort aan aanbod - nauwelijks meer woningen verkocht, maar tegen fors oplopende prijzen. Koploper is Amsterdam waar de prijzen in één jaar met 22% stegen. Maar ook in Utrecht, Zuid Kennemerland, Waterland en Zaanstad liggen de prijzen bijna 20% hoger. In deze regio's is inmiddels sprake van een overspannen markt.

2016-q3-verkocht-boven-vraagprijs

De vraag neemt toe, het aanbod daalt, kopers hebben steeds minder keuze. Het gevolg daarvan is dat het verschil tussen de laatste vraagprijs en de verkoopprijs dit kwartaal daalde tot gemiddeld 2,5%. Bij appartementen was de onderhandelingsruimte slechts 1,3%. In 15% van de gevallen wordt meer betaald dan de vraagprijs, in 12% van de verkopen werd de vraagprijs betaald. Dat maakt dat bij 1 op de 4 verkopen de vraagprijs of meer wordt betaald. In Amsterdam is de onderhandelingsruimte zelfs negatief, gemiddeld wordt 3,4% meer betaald dan de vraagprijs.

3) Opnieuw afgenomen verkooptijd

De verkooptijd van het gemiddelde verkochte aanbod daalde opnieuw en wel naar 80 dagen. Dat is een afname van 19% per jaar. De verkooptijd ligt hiermee op het niveau van voor de crisis.

2016-q3-ontwikkeling-nieuw-aanbod

In de meer stedelijke gebieden ligt de verkooptijd van verkochte woningen rond een maand. Steeds meer aanbod wordt snel verkocht. Iets meer dan de helft (54%) van de woningen die nieuw op de markt komt, wordt binnen een kwartaal verkocht. In de stedelijke gebieden loopt dat percentage op tot 80%. Let op: De looptijd van het woningaanbod moet niet worden verward met de verkooptijd van de verkochte woningen. De verkooptijd heeft betrekking op verkochte woningen, de looptijd van het aanbodgaat over de woningen die niet werden verkocht en dus onderdeel blijven uitmaken van het woningaanbod. Per medio 2016 stond de gemiddelde onverkochte woning nog steeds 302 dagen te koop.

4) Aanbod koopwoningen neemt verder af


2016-q3-ontwikkeling-aanbod

Halverwege het derde kwartaal stonden er bij NVM-makelaars 101.000 woningen te koop. Dat komt neer op 131.000 voor de totale markt. In één jaar tijd daalde het aanbod met 24%. De grootste daling van het aanbod - 38% - deed zich voor in het segment appartementen. Ook het aantal te koop staande 2-onder-1-kapwoningen (19%) en vrijstaande woningen (14%) daalde fors. De afname van het aanbod is veel groter in de stedelijke gebieden. In Amsterdam zelf daalde het aanbod met 46%, in Utrecht en Groningen met 44%. De enige regio waar het aanbod niet daalde was noordoost Groningen.

5) Looptijd van het aanbod daalt, maar percentage winkeldochters blijft hoog


2016-q3-looptijd-aanbod

De gemiddelde looptijd van het aanbod bedraagt 302 dagen. Vrijstaande woningen staan gemiddeld het langst op de markt, tussenwoningen het kortst.

2016-q3-percentage-1-jaar-te-koop

Nog steeds staat een belangrijk gedeelte van het aanbod (43%) een jaar of langer te koop. Bijna 20% van het aanbod staat zelfs drie jaar of langer te koop.

6) Toenemende krapte op de markt


2016-q3-krapte

Toelichting: De krapte-indicator wordt berekend op basis van de verhouding tussen het aanbod in een bepaald segment èn de gerealiseerde vraag in dat segment, dus het aantal verkochte woningen. De krapte-indicator geeft aan hoeveel keuze een potentiële keuze op de woningmarkt heeft. Als er in een marktsegment 30 woningen zijn verkocht bij een gemiddelde voorraad van 210 woningen, dan had elke koper de keuze uit 7 woningen. Als een woningzoekende uit minder dan 7 woningen kan kiezen, spreken we van een verkopersmarkt. Als de keuze groter is, spreken we van een kopersmarkt. Bij een kopersmarkt hebben de kopers de macht. De prijzen staan onder druk doordat er scherper kan worden onderhandeld. In 1980 hadden we een extreme verkopersmarkt, een koper kon toen kiezen uit slechts gemiddeld 1,8 woning. De krapte-indicator voor heel Nederland en alle woningtypen bedraagt 7, waarmee er sprake lijkt van een evenwichtige markt. Als we kijken naar de woningmarkt geheel, dan zou daar sprake van zijn.  Dè woningmarkt bestaat echter niet, er zijn enorme verschillen tussen de woningmarktgebieden. In de regio's Amsterdam, Groningen, Zuid Kennemerland, Zaanstreek en Utrecht is sprake van een extreme verkopersmarkt. In noordoost Groningen, noordoost Brabant en Oss heeft de koper nog een ruime keuze.

7) De verschillende verkoopkansen voor nieuw versus ouder aanbod


2016-q3-ontwikkeling-nieuw-aanbod

Meer dan de helft van de bestaande koopwoningen die op de markt komt, wordt binnen 90 dagen verkocht. Slechts 16% van het nieuwe aanbod staat na een jaar nog te koop.

8) Grote regionale verschillen


2016-q3-regionale-dynamiek

Dè woningmarkt bestaat niet. De Nederlandse woningmarkt is een optelsom van onderling zeer sterk verschillende deelmarkten. Deze deelmarkten kunnen ruwweg worden ingedeeld in drie gedeelten:

1) De grotere steden, met als uitschieters Amsterdam, Haarlem, Zaanstreek, Utrecht en Groningen
In de grotere steden is de markt oververhit. Er is te weinig aanbod en veel vraag. Kopers hebben nauwelijks keuze en bieden tegen elkaar op, waardoor de prijzen oplopen.

2) De Randstedelijke periferie
In de Randstedelijke periferie is sprake van een snel herstel. Er is weinig aanbod en relatief veel vraag. Voor de populairder woningtypes geldt dat kopers nauwelijks keuze hebben en tegen elkaar opbieden. Den Haag heeft een opvallend 'gematigde' dynamiek.

3) De randen van Nederland
Aan de randen van Nederland, zoals Noord-Brabant, zuidoost Groningen en de regio Den Helder, is nauwelijks sprake van herstel. Er worden meer woningen verkocht maar de prijzen stijgen niet of nauwelijks.

9) Nieuwbouw: meer verkopen


2016-q3-nieuwbouw-verkopen

Ook het aantal verkochte nieuwbouwwoningen steeg. Ten opzichte van dezelfde periode in 2015 werden er 13% meer nieuwbouwwoningen verkocht. Op jaarbasis gaat het om 28.000 woningen die door NVM-makelaars werden verkocht, in totaal om 37.500 woningen. De prijzen van nieuwbouwwoningen stijgen snel. Ten opzichte van vorig jaar lagen de gemiddelde prijzen 15% hoger. De stijging van de m2 prijs steeg met 8%, wat inhoudt dat er verhoudingsgewijs wat grotere nieuwbouwwoningen werden verkocht. Ongeveer 50% van alle verkochte woningen is 130 meter of groter, slechts 20% van de verkochte nieuwbouwwoningen is een appartement. De tussenwoning was met een aandeel van 33% het meest verkochte woningtype.

2016-q3-krapte-nieuwbouw


De prijsstijging wordt veroorzaakt door de krapte op de woningmarkt in combinatie met een tekort aan nieuwbouwwoningen. Dat uit zich in een toegenomen krapte, die bij nieuwbouwwoningen gemiddeld net boven de 5 ligt. In de markten in Groningen, Utrecht, Noord- en Zuid-Holland hebben de kandidaat-kopers de minste keuze.

 

De belangrijkste conclusies over de landelijke woningmarkt in het derde kwartaal van 2016

DE WONINGMARKT BESTAAT NIET
De cijfers in deze blog beschrijven de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn geheel. Dè woningmarkt bestaat niet. Er zijn zeer grote regionale en plaatselijke verschillen.

ONTWIKKELING AANTAL VERKOPEN
In het derde kwartaal van 2016 werden 15% meer woningen verkocht dan in hetzelfde kwartaal van 2015. In stedelijke gebieden is het aantal verkopen nauwelijks toegenomen.

PRIJSONTWIKKELING
Ten opzichte van het tweede kwartaal van 2016 stegen de prijzen met 1,3%. Ten opzichte van het derde kwartaal van 2015 stegen de gemiddelde prijzen met 7,4%. Dit is de grootste prijsstijging in één jaar sinds 2002. Ten opzichte van het dieptepunt van de markt (prijsdaling van 21%) liggen de gemiddelde prijzen nu 16% hoger. Maar in Amsterdam liggen de prijzen al weer ver boven het niveau van voor de crisis.


ONTWIKKELING VERKOOPTIJD
De gemiddelde verkooptijd van verkocht aanbod bedraagt 80 dagen, dat is 17 dagen minder dan een jaar geleden. De gemiddelde looptijd van onverkocht aanbod bedraagt 302 dagen. 43% van het aanbod staat een jaar of langer te koop. 20% van het aanbod staat 3 jaar of langer te koop. 54% van het nieuwe aanbod wordt binnen een kwartaal verkocht.

VERKOOPTIJD EN OPBRENGST
Bij woningen die binnen drie maanden worden verkocht, bedraagt het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs 2%. Hoe langer een woning op de markt heeft gestaan, hoe groter het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs wordt.

ONTWIKKELING AANBOD
Het woningaanbod neemt af. In het 2e kwartaal stonden er 111.500 woningen te koop bij NVM-makelaars, dat is 21% minder dan een jaar geleden. De potentiële koper kon kiezen uit 7 woningen, waarmee zelfs de landelijke markt richting een verkopersmarkt gaat.

 

REGIONALE DYNAMIEK
In de meer stedelijke gebieden stijgt het aantal transacties niet of nauwelijks als gevolg van een tekort aan aanbod. Daardoor is er sprake van enorme prijsstijgingen, oplopend tot 22% in de stad Amsterdam. In de meer landelijke gebieden stijgt het aantal transacties, maar blijft de prijsstijging beperkt.

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van de woningmarktcijfers? Dan kunt u hieronder reageren! Heeft u verkoopplannen voor uw woning? Op de pagina Uw huis verkopen leest u meer over onze aanpak en ons Persoonlijk Verkoopplan. Neem gerust contact met ons op! Wij zijn u graag van dienst!

 

Vragen & Reacties

Er zijn nog geen vragen of reacties. Wees de eerste die een vraag stelt of een reactie geeft
Gast
vrijdag 18 augustus 2017

Gerelateerde berichten